• 不動産投資, 節税
  • 2021/10/7

減価償却では節税にならない?不動産投資の落とし穴

不動産投資,節税

不動産投資でどのように節税対策をすれば良いでしょうか。節税目的としては「所得税を減らすため」と「相続税を減らすため」の2つがあります。

今回は所得税を減らすために、減価償却を有効に活用する方法と具体的な節税効果についてご説明します。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

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なぜ不動産投資が減価償却に有効なのか?

減価償却は所得が多い方にとって、もっとも効果的な節税方法となるのをご存じでしょうか。

日本の不動産の考え方は土地と建物を合わせたものであり、併せて購入するのが基本で、区分所有マンションを購入した場合も同様です。

マンションで土地も買っていることに対してあまりピンと来ないかもしれませんが、マンションの敷地というのは所有者全体から見て個々の部屋の専有面積で分けた権利を共同で所有していることになります。

建物部分は購入時に、一定の割合で価格を構成しています。

物件や築年数・エリアによりますが、購入価格が3000万円とすると、そのうち30%程度が建物価格であるようなケースが多いです。

3000万円のうち30%程度を仮の建物価格と想定して1000万円とすると、購入時にすべて経費計上するのではなく、建物の構造に合わせた耐用年数で毎年、一定金額で経費計上することになります(こちらがよく言われている「定額法」というものです)。

確定申告時に知っておくと得する不動産所得の13の必要経費とは

国税庁が定めている「耐用年数」を見ると、鉄筋コンクリート(RC)造の建物だと47年、木造だと22年となります。

出展:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)」

ただしもし中古で購入した場合は、

・法定耐用年数の全部を経過した資産⇒法定耐用年数の20%相当年数

・法定耐用年数の一部を経過した資産⇒法定耐用年数-経過年数+経過年数の20%

という計算式となるので、築25年の鉄筋コンクリート造の区分所有マンションを購入した場合の減価償却期間は27年となります。

これを計算式に当てはめると、年間約37万円を経費計上することが可能となります。不動産から入る家賃収入―経費=不動産所得となりますので、不動産所得を軽減させ、課税額を減らす効果があります。

減価償却だけでは節税にはならない?

減価償却による経費は、実は落とし穴があります。

経費として利益を減らす効果があり確定申告をすることで目に見えて減税効果があるように見えますが、実は単にその年に課税をしなくてよい、というだけなのです。

そのため将来の売却時にせっかく減税出来たようにみえた経費は利益として計上されてしまうので、減価償却だけで節税が出来たと喜ぶのは早いでしょう。

減価償却での節税効果の仕組みと条件とは?

ただし、一定の条件を満たすことによって節税効果が得られる場合があります。

これは、所得税として課税されるべき金額を繰り延べした税率と、売却時に繰り延べられた金額にかかる税率との税差がある場合には、一定の節税効果があるということです。

例えばサラリーマンとして給与課税所得が

  • 900万円を超え1,800万円以下は33%から一定の控除額
  • 1,800万円を超え4,000万円以下は40%から一定の控除額
  • 4,000万円以上は45%から一定の控除額

が課税されますので、年度ごとにその分の課税が一度軽減されることになります。
出展:国税庁「No.2260 所得税の税率」

一方で、売却時には ・短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
・長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%) となり繰り延べられた償却金額に対して課税されます。

以上より、一定以上の課税所得があり、かつ5年超所有してから売却した場合には、一定の節税効果が認められるということになります。

ただし、これらは条件によって適用が異なる可能性もありますので、信頼できる税理士に相談されることをお勧めします。

節税目的で不動産投資するための注意点

もし節税目的で不動産投資をする場合、セミナーを選ぶとしたら不動産に強い税理士が講師となって開催するものが良いでしょう。

不動産投資で節税することは、条件が多く、また法改正などによって節税効果を得られないことも考えられます。

ですので、こういうこともあるんだと頭の片隅に入れて、やはり将来価値の上がる物件を前提にして投資される方が良いでしょう。

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