不動産の購入や投資でローンを組まないケースはまれでしょう。そして、ローンを利用する場合のリスクの1つに、死亡などの万が一の時に残りの支払いが家族などに引き継がれてしまうことがあります。
こうしたリスクを緩和するものとして、自宅などを購入する場合の住宅ローンには団体信用生命保険（団信）があります。実は、この団信は投資不動産を購入するローンでも利用できます。不動産投資で利用できる団信はどういうものなのか。その種類や内容について詳しく説明していきましょう。（中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役）
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目次
・団体信用生命保険（団信）とは
団体信用生命保険（団信）とは、簡単にいうと、住宅ローンを組んだ人が死亡したり、高度の障害状態になったりして借入金の返済ができなくなった時に、その保険金でローンを金融機関に返済する生命保険です。団信は金融機関からローンを組む際には加入することが原則になります。そして、不動産投資のローンでも加入できるのです。
自宅や投資物件にかかわらず、その所有者に万が一のことが発生した場合、残された遺族にローンという負債が引き継がれれば重い負担になります。こうしたリスクから家族を守るのが団信です。
団信に加入していれば、債務者が死亡や高度障害で支払いができなくなった時点で返済が不要になり、残された家族はローンのない不動産を手に入れることができるわけです。不動産投資の場合では、物件に加え、残された家族に家賃という定期収入を渡す手段にもなります。
・不動産投資での団信は3種類
不動産投資ローンで使える団信には、以下の3種類があります。それぞれ説明していきましょう。
●基本の団体信用生命保険
基本的な団信で、被保険者が死亡・高度障害になった場合、以降のローンの支払いが免除される保険商品です。
●三大疾病特約付団体信用生命保険
住宅ローンと同じく、がん・心筋梗塞・脳卒中の三大疾病にり患した場合もローン返済が免除になる保険商品です。ただし、所定の条件があります。そのため「がん」と診断されても、すべてに適応されるかは条件に合致するかによります。
●八大疾病特約付団体信用生命保険
上記の三大疾病に加え、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎（すいえん）と診断された場合、後のローン支払いが免除されます。こちらも所定の条件があり、加入前に条件について事前確認を行う必要があります。
なお、紹介した3つの団信は住宅ローンと補償内容は全く同じです。
・団信の保険料は？
団信の保険料は、ローン残高に比例した保険料を払う仕組みです。返済が進み残債が減れば、団信の保険料も減ります。これは不動産投資のローンの場合も住宅ローンも変わりません。保険のタイプは掛捨て型です。
また、団信は保険料率が年齢に関係なく、一定なのが特徴です。これは年齢と共に保険料が上がっていく一般的な生命保険とは異なります。そのため、高齢者ほど得をする構造になっています。だから、若い人であれば一般の生命保険に加入する方が保険料が団信よりも割安になるケースが少なくありません。
・団信で注意すべきポイント
万が一の時のリスクを回避できる団信ですが、注意すべきポイントもあります。
例えば、住宅ローンを返済中で、さらに投資用ローンを組もうとしたん場合には、2つの団信に加入ができるのでしょうか。
答えは、「イエス」です。ただし、団信には「枠」があるのです。そのため、戸数を増やすことに重点を置いている人は、残りの枠を把握しておく必要があります。なぜなら、その枠を使い切ってしまうと、次の融資が下りなくなるからです。
また、団信はあくまで「個人」に適応されます。管理会社を使った一棟の物件には適応できません。法人で借りる場合には連帯保証人が必要です。加入時に審査もあります。通常の生命保険加入時よりも告知項目は少ないですが、正確に告知しないと「告知義務違反」とされて、保険料が支払われなくなる可能性があります。
さらに、購入した投資物件を相続に使う場合には気を付ける必要があります。被保険者（物件オーナー）が亡くなって団信が適応された場合、ローン残高がゼロになり、物件が相続財産に加算されるので、相続税が割高になるのです。
・補償内容や条件で最適なタイプに加入しよう
団信は不動産投資でローンを利用する場合には、必ず加入することになり、万が一の時に役立つ保険です。しかし、加入する際には補償内容、条件、注意すべき点を十分に理解した上で自分に最適なものを選びましょう。そうしないと、その恩恵を十分に受けることができないこともあるのです。
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