事故物件で不動産投資なんてできるの……？
多くの方が、“事故物件”で不動産投資をするのはリスクが大きそう……と考えるのではないでしょうか。
実際、事故物件での不動産投資には、さまざまな懸念点がつきものではあります。
しかし、事故物件のメリットを活かしながら、デメリットをカバーしていくことができれば通常物件よりも高利回りを期待できるでしょう。
今回は、毎月不動産投資に興味ある方が数万人訪問するメディア「不動産投資の教科書」が、
- 事故物件での投資は可能？“事故物件投資”とは
- 事故物件に投資するメリット・デメリット
- 事故物件投資の注意点
について解説します。
資産運用にご興味がある方は「資産運用とは？｜金融商品の種類、メリットデメリット徹底解説」も併せてご参照ください。
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目次
１、事故物件での投資は可能？“事故物件投資”とは
事故物件での不動産投資と聞くと、本当に成功するの？と不安に思う人が多いと思います。
本章では、事故物件の基本について解説します。
（１）事故物件とは
“「事故物件」の定義”
過去に殺人事件や死亡事故、自殺などの事実がある物件。病死や自然死、孤独死など日常で起こる不慮の事故は事故物件には含まない。
事故物件は、「いわく付き物件」「訳アリ物件」などと呼ばれ、通常の物件より借り主が見つかりにくいのが現状です。
借主からすると、「怖い」「気持ち悪い」などといった嫌悪感を多くの人が持ってしまうからです。これを「心理的瑕疵（読み：しんりてきかし）」といいます。
心理的瑕疵がある場合、貸主としては隠しておきたい事実でしょう。
しかし、不動産会社は、物件の入居希望者や購入希望者に対して、殺人事件や自殺などがあったという事実を告知しなければいけないという「告知義務」が存在します。
告知の際の明確なルールは存在しません。流れとしては、初めに「瑕疵あり」「告知事項あり」と重要事項説明書に明記し、後に詳しい事情を説明するのが主流です。
いつ・どの範囲まで告知義務があるかは、物件の管理会社や事故の内容など様々な要素によって異なりますが、心理的瑕疵の告知義務期間は瑕疵発生から3年間が一般的です。この期間は、賃貸物件にのみに適用されます。
事故後、1番初めの入居者に対しては告知義務がありますが、その次の入居者には告知する義務がありません。
「事故後1番初めの入居者の入居日数が極端に少ない場合」や「事故内容が惨烈な場合」などを除いて、通常の物件として運用することが可能です。
（２）事故物件投資は可能！
では、不動産投資を事故物件で行うことはできるのでしょうか？
結論から申し上げますと、「可能」です。
「事故物件で投資なんてリスクが大きそう……」なんて思う方も多いと思います。
しかし、事故物件で上手く運用できれば、通常よりも高い利益を期待できるでしょう。同時に、デメリット・注意点も忘れてはいけません。
事故物件投資におけるメリットやデメリット、および注意点については、後の章で見ていきましょう。
２、事故物件に投資するメリット・デメリット
事故物件であっても、物件選びを慎重に行えば、不動産投資成功の可能性は十分にあり得ます。
本章では、事故物件で不動産投資を行うメリットだけでなく、デメリットも解説しますので、順にみていきましょう。
（１）メリット
事故物件に投資するメリットは、高利回りを得られることです。高い利回りを得るためには、できるだけ物件を低価格で購入することが重要です。
事故物件は、通常の物件よりも安い値段で同じような条件の物件を手に入れることができます。
あとは借主さえ見つかれば、通常物件で行う不動産投資よりも高利回りが期待できます。
（２）デメリット
事故物件に投資するデメリットは、想像以上に心理的瑕疵の受け入れはされにくいということです。
価格が安い高いにかかわらず「事故物件には住みたくない」と思う人が多いでしょう。
借りてくれる人が 見つからなければ、空室物件となり、家賃収入を得ることができません。
維持費や管理費はかかるので、高利回りどころか大きな損失になってしまいます。
借主が見つかった場合でも、予定どおりの賃料ではなく下げる必要があるかもしれません。
３、事故物件投資の注意点
事故物件で投資をする場合には、少しでも資産価値を高めるために、以下の注意点に注意しましょう。
- できるだけ心理的瑕疵が小さい物件を選ぶ
- 事故物件のイメージを改善する
（１）できるだけ心理的瑕疵が小さい物件を選ぶ
心理的瑕疵が大きい物件は、どうしても入居者が見つからない確率が高まります。
さらに、入居者への告知義務が通常3年よりも長期化する可能性が高いです。
事故物件を購入する際は、心理的瑕疵が小さい物件を選びましょう。
（２）事故物件のイメージを改善する
事故物件のネガティブなイメージを、リフォームやリノベーションすることで改善することができます。
資産価値を高めることで、入居者が見つかりやすくなることに加えて、通常の物件と同価格で家賃を設定できるかもしれません。
1つ注意してほしいのは、リフォームやリノベーションにも資金が必要になるということです。
リフォーム・リノベーション費用も考慮したうえで、事故物件選びをすることがおすすめです。
まとめ｜事故物件投資をする際には注意点をしっかり把握しておこう
事故物件への投資は、入居者さえ決まれば、高利回りが期待できます。
しかし、事故物件に入居してもらうハードルはそう低くはないでしょう。
物件選びに失敗すれば大きな損失を被ることにもなりかねないので、物件選びは慎重に行うこと、資産価値を高める施策を打つことをおすすめします。
今回の記事が、お役に立ちましたら幸いです。