相続・贈与・分与・売却時の不動産名義変更！自分で行う方法と注意点

不動産の名義変更は、どのように行えばよいのだろう……。不動産売却の他にも、相続や贈与などのタイミングで不動産の名義変更が必要になる方は多いのではないでしょうか。

しかし、名義変更にあたって準備しなければいけない書類や手続き方法がわからないという方は少なくないでしょう。
今回は、初めて不動産名義変更を行う方に向けて、

• 不動産の名義変更の基本事項
• そもそも不動産の名義変更は自分でできるのか
• 不動産名義変更が必要な４つのケースごとの手続きの流れや準備書類

４つのケース

1. 遺産相続による不動産の名義変更
2. 生前贈与による不動産の名義変更
3. 財産分与による不動産の名義変更
4. 不動産売買による不動産の名義変更

準備書類の他にも、発生する費用などについても説明しますので、イメージがわきやすいかと思います。

この記事が、不動産の名義変更手続きで不安を抱えている方に役立てば幸いです。

不動産売却に必要な書類を完全ガイド【25種類のチェックリスト付】

１、不動産の名義変更は自分でできる！

まずは、不動産の名義変更について確認しましょう。

（１）不動産の名義変更の意味

不動産の名義変更とは、対象不動産の所有者の名義を変更することです。正しくは「所有権移転登記」といいます。

名義変更をすることで、第三者（売主と買主以外）に所有権を主張することができます。

（２）名義変更は自分でできる？

不動産の名義変更は、司法書士に依頼するのが一般的です。

しかし、司法書士へ依頼しなくとも、自分で手続きを行うことも可能です。

自分で手続きを行う場合には、次のようなメリットとデメリットがあります。

【メリット】費用を安く抑えられる

名義変更手続きの費用は、司法書士事務所によって費用は異なります。一般的に、５万円前後の費用が必要となることが多いです。

一方、自分で名義変更を行えば司法書士報酬が不要となるため、手続きにかかる費用を安く抑えられるでしょう。

【デメリット】時間と労力がかかる

①書類を揃えるのに時間がかかる

名義変更には登記申請書のほか、住民票や戸籍謄本などの書類提出が求められます。

提出書類を揃えるためには、役所に出向くか郵送で取り寄せるなどして、申請までに揃えておかなくてはなりません。

また、相続による名義変更の場合、通常の提出書類に加えて、遺産分割協議書や財産分与契約書などの法的書類が必要となります。

これらの法的書類を作成する手間もかかるでしょう。

②対象不動産を管轄する法務局でしか手続きできない

名義変更手続きは、対象不動産を管轄する法務局で行わなくてはなりません。

自宅と対象不動産が同じ地域にあれば手続きする法務局は同じですが、自宅と対象不動産が異なる地域にある場合には注意が必要です。

なお、申請方法は「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の３種類です。

窓口申請では法務局へ出向く時間と交通費がかかること、郵送申請では書類のやりとりに日数がかかることに注意しましょう。

オンライン申請では、電子署名や電子証明書の取得、専用ソフトのインストールなどの事前準備が必要です。

以上のように、名義変更の手続きには時間と労力がかかります。

自分で手続きを行う際には、以上のような手間がかかることを理解したうえで行いましょう。

（３）名義変更にかかる期間は？

自分で名義変更を行う場合、申請準備から完了まで１ヶ月ほどかかります。状況によっては、さらに日数がかかることもあります。

大まかな流れは、以下のとおりです。

①申請書類の準備・作成：１～４週間

相続による名義変更は準備する書類が多く、作成や取り寄せに日数がかかることがあります。

②登記申請

「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」のいずれかの方法で、登記申請しましょう。

③登記所での審査：１～２週間

申請に不備があった場合は補正の必要があるため、さらに日数がかかります。

④登記識別情報および登記完了証の受領

登記完了から３ヶ月以内に、登記識別情報および登記完了証を受け取ります。

不動産の名義変更が必要なケースは、主に次の４つです。

• 遺産相続による不動産の名義変更
• 生前贈与による不動産の名義変更
• 財産分与による不動産の名義変更
• 不動産売買による不動産の名義変更

次の段落から、それぞれのケースについて詳しく説明します。

２、遺産相続による不動産の名義変更を自分でする方法

遺産相続で不動産を取得した場合、相続人の名義変更手続きを行い、相続登記をします。

参考：法律情報サイト｜リーガルモール

（１）相続登記の義務化とは—新たな義務と過料のリスク

2024年から相続登記が法律上の義務化され、不動産を相続した場合、速やかに対応することが求められるようになりました。
この変更により、相続人が不動産（土地・建物）を相続で取得した場合、取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが法律上の義務となりました。

相続登記の義務化の背景

相続登記が義務化された背景には、相続不動産の所有者不明問題や権利関係の複雑化が深刻な社会問題となっている現状があります。これらの問題により、土地の有効活用や適正な税制運用に支障が生じるケースが増加しており、相続登記の未完了が一因とされていました。この状況を改善するため、相続登記の義務化が導入されたのです。

義務を怠った場合の過料について

相続登記を正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは、相続登記が義務化されたことに伴う法的ペナルティであり、相続人が登記を行わないことによるリスクを明確にしたものです。

例えば、遺産分割協議（相続人間の話し合い）により不動産を取得した場合でも、その内容に基づいて登記を行う必要があります。この場合も、遺産分割が完了した日から3年以内に登記を済ませなければなりません。

また、遺産分割協議を行う場合も、登記手続きの期限を念頭に置き、余裕を持ったスケジュールで進めることが望まれます。

（２）相続登記手続きの流れ

遺産相続での名義変更・相続登記の流れは、以下のとおりです。

（３）相続登記に必要な申請書類

相続登記の手続きには、以下の書類が必要となります。

遺言書の有無や遺産分割協議が行われたかなど、状況によっても異なりますが、相続登記の手続きには主に次のような書類が必要です。

【被相続人（亡くなった人）に関する書類】

戸籍の附票、戸籍謄本と除籍謄本は、被相続人の本籍地がわからなければ取り寄せることができません。本籍地は、住民票の除票に記載されています。被相続人の本籍地がわからない場合には、被相続人の住民票の除票を取り寄せましょう。

【相続人に関する書類】

他にも、提出を求められたら随時書類を用意する必要があります。

また、申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。

（４）相続登記にかかる費用・税金

相続登記にかかる主な費用・税金は以下のとおりです。

【費用】必要書類の取得費

戸籍謄本や住民票、登記事項証明書などの取得には、それぞれ1通につき数百円の証明書発行手数料がかかります。

相続人の数が増えるごとに取得費が増えるため、１～２万円ほどかかると考えておきましょう。

【税金】登録免許税

相続登記の際に納付する登録免許税の額は、固定資産税評価額の0.4％です。
令和４年度の税制改正により、次の①及び②の登録免許税の免税措置について、その適用期限が令和7年3月31日まで３年延長されました。

①相続により土地を取得した個人が登記を受ける前に死亡した場合の登録免許税の免税措置
《特例の概要》
相続により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、令和7年3月31日までに、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さないこととされています（租税特別措置法第84条の２の３第１項）。

②少額の土地を相続により取得した場合の登録免許税の免税措置
《特例の概要》
個人が、令和7年3月31日までに、土地について所有権の保存登記（不動産登記法第２条第10号に規定する表題部所有者の相続人が受けるものに限ります。以下同じです。）又は相続による所有権の移転登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額（注）が100万円以下であるときは、その土地の所有権の保存登記又はその土地の相続による所有権の移転登記については、登録免許税を課さないこととされています（租税特別措置法第84条の２の３第２項）。

登録免許税を非課税とする免税措置が設けられています。対象となる不動産を相続している場合には、非課税のうちに早めに手続きしましょう。

※参考：相続による土地の所有権の移転登記に対する登録免許税の免税措置について｜国税庁

３、生前贈与による不動産の名義変更を自分でする方法

「生前贈与」とは、財産の所有者が生前に、自分の財産を相続人に譲ることをいいます。

この場合には、不動産を受け取る人が贈与で譲ってもらった不動産の名義変更を行います。

（１）生前贈与による不動産の名義変更手続きの流れ

生前贈与での名義変更手続きの流れは、以下のとおりです。

（２）生前贈与による不動産の名義変更手続きに必要な書類

生前贈与の手続きには、以下の書類が必要となります。

【贈与者（贈与する人）に関する書類】

【受贈者（受け取る人）に関する書類】

• 住民票：受贈者の住所がわかるもの

【贈与者・受贈者に関する書類】

• 不動産贈与契約書：贈与の事実を証明するために作成

申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。ぜひ利用してみてください。

（３）贈与による不動産の名義変更はいつまでにしなければならない？

名義変更が終わっていなければ、不動産の売却や担保の設定について第三者に権利を主張することができません。手続きをしないまま贈与者・受贈者のどちらかが亡くなってしまった場合、相続が発生し、相続人を巻き込んだトラブルの原因になります。

そのため、遅くとも贈与契約が成立した１ヶ月以内には、不動産の名義変更の手続きを終わらせることをおすすめします。

（４）生前贈与の名義変更でかかる費用・税金

生前贈与による名義変更にかかる費用・税金は以下のとおりです。

【費用】必要書類の取得費

戸籍謄本や住民票、登記事項証明書などの取得には、それぞれ１通につき数百円の証明書発行手数料がかかります。

贈与者・受贈者それぞれに必要な書類の発行手数料を負担します。

【税金】登録免許税

贈与による名義変更の際に納付する登録免許税の額は、固定資産税評価額の２％です。

例えば、評価額が1,000万円の場合は20万円を納付します。

４、（離婚による）財産分与による名義変更を自分でする方法

離婚による「財産分与」とは、離婚の際に夫婦で所有していた財産について、夫と妻がそれぞれどの財産を持っていくかを決めることをいいます。

不動産を分与する場合には、名義変更が必要です。

（１）財産分与による不動産の名義変更手続きの流れ

財産分与での名義変更の流れは、以下のようになります。

離婚時の財産分与は、夫婦間での合意が必要です。離婚と同時に決めるのが一般的ですが、離婚後に財産分与を請求することもできます。

ただし、財産分与の請求権は離婚後2年以内という制限があるので注意しましょう。

（２）財産分与による不動産の名義変更手続きに必要な書類

協議離婚による名義変更には以下の書類が必要です。

ちなみに、裁判離婚の場合には、和解調書以外の書類が不要で手続きが可能ですです。

【贈与者（贈与する人）に関する書類】

【受贈者（受け取る人）に関する書類】

• 住民票：受贈者の住所を証明するもの
• 固定資産評価証明書：裁判離婚の場合
• 調停調書または和解調書：裁判離婚の場合

（３）財産分与による不動産の名義変更はいつまでにすればよい？

登記簿上の記載が元の名義人のままでは不動産を売却することや担保の設定ができないため、注意が必要です。不動産を財産分与した場合、不動産の名義変更をしていないと所有権をめぐるトラブルが発生する可能性もあります。

第三者に対して権利を主張するためにも、できるだけ早めに名義変更をしましょう。

（４）住宅ローンが残っている場合でも名義変更できるの？

住宅ローンが残っていても、名義変更が可能です。

しかし、通常のローン契約上では「名義変更する際には金融機関の承諾が必要」とされていることが多いため、ローン契約書をよく確認しましょう。

（５）財産分与による不動産の名義変更にかかる費用・税金

【費用】必要書類の取得費

財産分与による不動産の名義変更では、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などの証明書発行手数料がかかります。

贈与者・受贈者それぞれに必要な書類の発行手数料が発生します。

【税金】登録免許税

財産分与の場合、不動産の固定資産評価額に2％をかけた金額です。

例えば、評価額2,000万円の不動産を分与した場合は40万円の登録免許税が必要です。

５、不動産売買による不動産の名義変更を自分でする方法

不動産を購入後、第三者に所有権を主張するためには、名義変更を行う必要があります。

（１）不動産売買による不動産の名義変更手続きの流れ

不動産売買での名義変更の流れは、以下のようになります。

（２）不動産売買による不動産の名義変更手続きに必要な書類

不動産売買による不動産名義変更手続きには、以下のような書類を準備しましょう。

【売主に関する書類】

【買主に関する書類】

印鑑証明については、住宅ローンなどの融資を受ける場合に必要となりますが、現金で買う場合は不要です。

他にも、名義変更の申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。

ぜひ利用してみてください。

（３）不動産売買による不動産の名義変更はいつまでにすればよい？

法律上、不動産売買による不動産の名義変更の期限は決められていませんが、決済と同日に手続きを行うことが多いでしょう。

（４）不動産売買による不動産の名義変更にかかる費用・税金

不動産売買による名義変更には、次の費用・税金がかかります。

【費用】必要書類の取得費

戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などの書類を取り寄せるのに発生するのが、証明書発行手数料です。

売主・買主それぞれに必要な書類に発行手数料が発生します。

【税金】登録免許税

不動産売買の不動産名義変更には、登録免許税が発生します。

次の登記が必要な場合、登録免許税は売主が負担します。

• 住所変更登記：登記上の住所と住民票の住所が異なる場合
• 抵当権抹消登記：住宅ローンで不動産を購入した場合に抵当権が設定されている場合

税額は、いずれも不動産１つにつき1,000円です。

土地・建物それぞれに課税されることに注意してください。

買主が負担する登録免許税は、次のとおりです。

• 土地の所有権移転登記：固定資産税評価額×2.0％
• 建物の所有権移転登記：固定資産税評価額×2.0％
• 抵当権設定登記：融資額×0.4％

ちなみに、土地の売買に関しては、2021（令和３）年３月31日まで以下のとおり軽減税率が適用されます。

• 土地の所有権移転登記：固定資産税評価額×1.5％

（５）不動産を高額で売却するなら売却査定サイト

不動産を高額で売却するなら、不動産売却査定サイトの活用がおすすめです。不動産売却査定サイトとは、60秒ほどで終わる簡単な操作で、複数の不動産会社から売却価格を査定してもらえるインターネット上の無料サービスです。

オススメの査定サイトは「すまいValue」

一括査定サイトで絶対に外せないのが、この「すまいValue」。
不動産大手６社が共同で立ち上げたサービスで、信頼性は抜群です。ぜひ一度試してみてください。

６、不動産名義変更を司法書士に依頼するには？

不動産の名義変更は、提出書類を収集したり不慣れな申請書類を作成したり、かなり手間のかかるものです。

提出書類に誤りや不備があれば、補正する必要があります。

不動産の名義変更をスムーズに完了させるためには、専門家である司法書士に依頼することを検討しましょう。

（１）司法書士に依頼する費用

不動産名義の変更にかかる費用として、司法書士報酬の相場５万円前後と、その他交通費や実費などがかかります。

事務所によって設定報酬が異なり、名義変更する不動産の種類によっても報酬額が異なります。

司法書士に依頼する場合は、複数の司法書士事務所に見積りを出してもらいましょう。

（２）司法書士事務所を探すには？

司法書士事務所を探すのにもっとも手っ取り早い方法は、「司法書士事務所」などのキーワードでインターネットで検索することです。
しかしながら、数多くの司法書士事務所が検索結果に表示されるため、「どこを選べば良いのかわからない」と悩んでしまうのではないでしょうか。

ここでは、おすすめの司法書士がいる事務所を３つ紹介しますので、参考にしてみてください。

①ベリーベスト法律事務所

HP：https://www.vbest.jp/

②新橋法務司法書士事務所

HP：http://www.shinbashi-js.com/

③司法書士ジャパンネット法務事務所

HP：http://www.saimu-saimu.com/

まとめ

今回は、不動産の名義変更について解説しました。相続や贈与、売買などで不動産を入手した場合には、名義変更（所有権移転登記）が必要です。

不動産の名義変更手続きは自分でも行えますが、かなりの労力がかかります。自分で不動産名義変更手続きを行ったものの、提出書類が間違っていたり提出書類が足りなかったりすれば、補正が必要です。

知識がないまま名義変更を行おうとすると、思わぬトラブルにつながるおそれもあります。不動産の名義変更をスムーズかつ安全に完了させるためのお役に立ちましたら幸いです。

参考： 【不動産名義変更まとめ】これだけは知っておきたい知識８選！｜【司法書士法人】不動産名義変更手続センター