• 不動産売却
  • 2018/9/1

不動産の名義変更について知っておきたい7つのこと

相続、贈与、売買などのタイミングで不動産名義変更が必要になる人もいるかと思います。

しかし、いざそうなった時に、必要な書類や手続きの手順が分からない方も多いでしょう。

そこで、この記事では、初めて不動産の名義変更を行う人に向けて、4つのケースごとでの流れや必要な書類、費用などを説明していきます。

不動産の名義変更が必要になった際にはぜひ役立ててください。

※2015年4月14日に公開した記事を2018年9月1日に加筆修正しました

目次

1、不動産の名義変更とは?

まずは不動産の名義変更についての基本知識について説明しましょう。

(1)不動産の名義変更の意味

不動産の名義変更とは、法務局に関係書類を提出して、対象不動産の所有者の名義を変更することをいいます。名義変更をすることで、第三者(売主と買主以外)に所有権を主張することができます。

(2)名義変更は自分でできる?

基本的には自分で手続きすることは可能です。もし、自分で名義変更を行う場合には、主に以下のようなメリット、デメリットがあります。

【メリット:費用を安く抑えられる】

必要な書類の入手のための費用はかかりますが、司法書士などの専門家への報酬を支払う必要がないため、費用を安く抑えることができます。

【デメリット:書類の収集や作成、提出で時間と労力がかかる】

自分で手続きをする場合には、役所に出向いて必要書類を入手する手間がかかります。もし、遠方の役所の書類が必要な場合には直接出向くか郵送で取り寄せる作業も必要になります。

一方で、遺産分割協議書、贈与契約書、財産分与契約書などの法的書類を作成する作業も行わなければいけません。

その上で、作成した書類を法務局に提出する必要があります。もし、提出書類にミスがあれば、追加書類を提出や法務局に出向いて修正を行わなければいけません。

このように自分で行う場合には、時間と労力が必要とされます

(3)名義変更にかかる期間は?

名義変更にはどれくらいの時間がかかるのでしょうか。

不動産の名義変更では、手続きに必要な書類を事前に揃えておく必要があります。その書類の収集には、一般的に12週間程度かかります。さらに、相続での名義変更は、書類が多くなるため、およそ24週間かかるのが一般的です。また、集めた書類を元に、一部の書類を自分で作成することになります。

作成した書類などは、法務局に出向いて提出し、不動産登記の申請をしなければいけません。また、その際に、申請書と必要書類を添付し、登録免許税などの税金を納めます。

そして、申請はその場ですぐには終わりません。審査が行われてから完了します。審査の期間は一般的に12週間ほどかかります。そして、もし提出書類に不備があれば、補正をする必要があります。

こうした手間がかかることから、書類作成、法務局の審査が順調に進んだとしても、一般的には、1か月ほどかかります。

2、不動産名義変更が必要となるケースとは?

一般的には、不動産名義変更をするには大きく以下の4つのケースが挙げられます。

  • (1)遺産相続による不動産の名義変更
  • (2)生前贈与による不動産の名義変更
  • (3)財産分与による不動産の名義変更
  • (4)不動産売買による不動産の名義変更

次の項目からそれぞれのケースについて、順番に説明していきます。

3、遺産相続による不動産の名義変更

遺産相続で不動産を取得した場合、相続人の名義変更手続きを行い、相続登記をします。

(1)相続登記手続きの流れ

遺産相続での名義変更・相続登記の流れは、以下のようになります。

  • ①不動産に関する情報を集める
  • ②所有者を確定するために「登記簿謄本」を取得する
  • ③相続人を確定するために「戸籍」、「住民票」などの書類を取得する
  • ④固定資産税の評価証明書を取得する
  • ⑤相続登記申請書類を作成する
  • ⑥相続登記を管轄する法務局へ申請する
  • ⑦登記の完了を確認する

(2)相続登記に必要な申請書類

相続登記の手続きには、以下の書類が必要となります。

【亡くなった人】

①亡くなった人の出生から死亡までの連続した経緯が分かる戸籍謄本・除籍謄本など

故人が途中で転籍や婚姻をされている場合は、転籍前の役所で取得する必要があります。

②亡くなった人の最後の住所地の分かる住民票の除票、または戸籍の附票

【相続人】

①法定相続人全員の戸籍謄本

②遺産分割協議書

③相続人全員の印鑑証明書

④不動産を取得する相続人の住民票

⑤相続する不動産の固定資産税の評価証明書

⑥相続する不動産の登記事項証明書

申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。ぜひ利用してみてください。

(3)相続登記はいつまでにしなければならない?

法律上では、相続登記の期限について決まりはありません。一方で、登記を行わないと売却はできません。売却を検討されている人は、早めに手続きを行うとよいでしょう。

相続登記については「事前に知っておきたい!相続した土地の売却に関する7つのこと」で詳しく紹介しているので、参考にしてみてください。

(4)遺産相続の名義変更でかかる費用・税金

相続登記にかかる費用・税金は、主に以下です。

【費用】

①戸籍などの必要書類の取得費

戸籍や住民票、評価証明書代、登記事項証明書などです。必要書類を取得には併せて約1万円から2万円程かかります。相続人の数が増えると取得費も増えます。

【税金】

①相続登記申請の際に納付する登録免許税

不動産の評価額の04%の登録免許税を納付します。例えば1000万円の評価額なら4万円を納付します。

4、生前贈与による不動産の名義変更

「生前贈与」とは、財産の所有者が生前に、自分の財産を相続人に譲ることをいいます。この場合には、不動産を受け取る人が贈与で譲ってもらった不動産の名義変更を行います。

(1)生前贈与による不動産の名義変更手続きの流れ

生前贈与での名義変更手続きの流れは、以下のようになります。

  • ①所有者を確定するために「登記簿謄本」を取得する
  • ②受贈者を確定するために「戸籍」、「住民票」などの書類を取得する
  • ③生前贈与による不動産の名義変更の申請書類を作成する
  • ④管轄する法務局へ申請する

(2)生前贈与による不動産の名義変更手続きに必要な書類

生前贈与の手続きには、以下の書類が必要となります。

【贈与する人と受け取る人とで作成】

①不動産贈与契約者

【贈与する人】

①印鑑証明書(取引日の時点で3か月以内に取得したもの)

②不動産を取得した際に発行された登記済権利証、または登記識別情報通知

③固定資産税評価証明書

④登記上の住所から住民票の住所が変わっている場合は住民票、または戸籍の附表

【受け取る人】

①住民票

申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。ぜひ利用してみてください。

(3)贈与による不動産の名義変更はいつまでにしなければならない?

法律上では、名義変更の期限はありません。しかし、変更が終わっていなければ、不動産の売買や担保の設定について、第三者に対して権利を主張することができません。

また、手続きをしないでいると、仮に贈与する人、受け取る人のどちらかが亡くなってしまった場合、相続人を立てることになり、相続人を巻き込んだ手続きなどのトラブルの原因になります。

そのため、遅くとも贈与契約が成立した1か月以内には不動産の名義変更の手続きを終わらせたほうがよいでしょう。

(4)生前贈与の名義変更でかかる費用・税金

生前贈与による名義変更にかかる費用・税金は以下になります。

【費用】

【贈与する人】

①印鑑証明書、登記済権利証、固定資産税評価証明書などの必要書類の取得費

こちらの書類に取得には数千円程度かかります。

【受け取る人】

①住民票の取得費

こちらの書類に取得には千円程度かかります。

【税金】

【贈与する人】

特にありません。

【受け取る人】

①贈与税

年間で110万円(基礎控除)を超える贈与を受けた場合には、贈与税を納める義務があります。

②不動産取得税

固定資産税評価証明書に記載のある不動産の価格に土地は3%(平成33331日以降は上がる可能性があります)、建物は住宅なら3%、住宅以外は4%をかけた金額を不動産取得税として納める義務があります。宅地には平成33331日までは価格を半額にして計算できます。

③贈与登記の際の登録免許税

固定資産税評価証明書に記載のある不動産の価格に2%をかけた金額を登記申請の際に納めます。

5、(離婚による)財産分与による不動産の名義変更

「財産分与」とは、離婚の際に夫と妻のどちらが、どの財産を承継するのかを決めることをいいます。そして、不動産をどちらかに財産分与として渡す場合には、不動産の名義変更が必要になります。

(1)財産分与による不動産の名義変更手続きの流れ

財産分与での名義変更の流れは、以下のようになります。

①夫婦間で不動産の分け方の財産分与の話し合い・合意

夫婦間で不動産をどう分けるかの財産分与についての合意が必要です。離婚と同時に決めることが多いのが一般的です。

もし、離婚時に財産分与を決めていなかったとしても、離婚後に財産分与を請求することはできます。ただし、財産分与を請求する権利は離婚後2年以内という制限があります。

②元の名義人を確定するために「登記簿謄本」を取得する

③新しい名義人を確定するために「戸籍」、「住民票」などの書類を取得する

④不動産の名義変更の申請書類を作成する

⑤管轄する法務局へ申請する

(2)財産分与による不動産の名義変更手続きに必要な書類

財産分与の名義変更手続きでは、協議離婚(話し合いで離婚)と裁判離婚(調停などの裁判所の関与がある場合)で用意する書類が変わります。

<協議離婚>

【贈与する人】

①印鑑証明書(取引日の時点で3か月以内に取得したもの)

②不動産を取得時に発行された登記済権利証、または登記識別情報通知

③固定資産税評価証明書

④住民票、または戸籍の附表(登記上の住所から住民票の住所が変わっている場合)

⑤離婚の記載のある戸籍謄本(離婚した日の確認に必要)

【受け取る人】

①住民票

<裁判離婚>

【贈与する人】

なし

【受け取る人】

①住民票

②固定資産税評価証明書

③調停調書、和解調書…など

申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。ぜひ利用してみてください。

(3)財産分与による不動産の名義変更はいつまでにしなければならない?

法律上では期限はありません。しかし、元の名義者のままでは、不動産を売買することや担保の設定ができません。第三者に対して権利を主張するには、早めに名義変更をするとよいでしょう。

(4)住宅ローンが残っている場合でも名義変更できるの?

住宅ローンが残っていても名義変更は特に問題はありません。しかし、通常のローン契約上では、名義変更する際には金融機関の承諾が必要となる場合が多いため、契約書を確認しましょう。

(5)不動産の名義変更にかかる費用・税金

財産分与による名義変更にかかる費用・税金は以下になります。

【費用】

【贈与する人:協議離婚の場合】

①印鑑証明書、登記済権利証、固定資産税評価証明書などの必要書類の取得費

こちらの書類に取得には数千円程度かかります。

【受け取る人:協議離婚、裁判離婚どちらも】

①住民票の取得費

こちらの書類に取得には千円程度かかります。

【税金】

①登録免許税

登記申請時の登録免許税は、必ずかかります。財産分与の場合、不動産の固定資産評価額に2%をかけた金額です。例えば、2000万円の評価額の不動産を財産分与した場合は40万円の登録免許税が必要です。

贈与税は、離婚での財産分与では、かからないのが原則です。ただし、分与された財産の額が本来分与すべき額と比べて多すぎる場合は課税されます。

②不動産取得税

不動産取得税は、夫婦財産の清算を目的として行われた場合は課税されません。ただし、財産分与が慰謝料や離婚後の扶養の目的で行われた場合は課税されます。また、財産分与で受取る側の人が、そのまま住む場合は、中古住宅を取得した場合の不動産取得税の軽減措置を受けられる可能性があります。

6、不動産売買による不動産の名義変更

不動産を購入後、第三者に所有権を主張するためには、名義変更を行う必要があります。

(1)不動産売買による不動産の名義変更手続きの流れ

不動産売買での名義変更の流れは、以下のようになります。

  • ①売買契約の成立
  • ②買主を確定するために「戸籍」、「住民票」などの書類を取得する
  • ③不動産の名義変更の申請書類を作成する
  • ④売主を確定するために「登記簿謄本」を取得する
  • ⑤売主が物件の引き渡し・買主が売買代金の支払い
  • ⑥決済後に管轄する法務局へ申請する

(2)不動産売買による不動産の名義変更手続きに必要な書類

不動産売買の手続きには、以下の書類が必要となります。

【売主】

①印鑑証明書(取引日の時点で3か月以内に取得したもの)

②不動産を取得した際に発行された登記済権利証、または登記識別情報通知

③固定資産税評価証明書

④住民票、または戸籍の附表(登記上の住所から住民票の住所が変わっている場合)

⑤運転免許証などの顔写真付きの本人確認書類

【買主】

①住民票

②印鑑証明書(取引日の時点で3か月以内に取得したもの)

※住宅ローンなどの融資を受ける場合に必要。現金で買う場合は不要です。

③運転免許証などの顔写真付きの本人確認書類

申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。ぜひ利用してみてください。

(3)不動産売買による不動産の名義変更はいつまでにしなければならない?

一般的には、決済と同日に法務局にて手続きを行います。

(4)不動産の名義変更にかかる費用・税金

【費用】

【売主】

①印鑑証明書、登記済権利証、固定資産税評価証明書などの必要書類の取得費

こちらの書類に取得には数千円程度かかります。

【買主】

①住民票、印鑑証明書などの必要書類の取得費

こちらの書類に取得には数千円程度かかります。

【税金】

【売主】

①登録免許税

登記上の住所から変更がある場合の住所変更の登記と、住宅ローンが残っている場合の抵当権の抹消登記の申請がある場合には、不動産の個数×1000円の登録免許税が必要になります。

②譲渡所得税

不動産を売却して、売却益が出た場合は「譲渡所得税」という税金を納めなければなりません。ただし、マイホームを売った場合は3000万円の特別控除があります。詳細は国税庁のホームページを参照してください

【買主】

①登録免許税

売買による所有権移転登記の申請で必ず必要になる税金です。

土地の売買では、土地の評価額の1.5%です。ただし、平成31年(2019年)331日以降は改正の可能性があります。建物の売買では、建物の評価額の2%です。ただし、居住用の不動産で一定の要件を満たすと、0.3%に軽減されます。

住宅ローンを利用する場合は、抵当権の登記申請も必要です。その場合は融資額の0.4%の登録免許税が必要です。ただし、居住用の不動産で一定の要件を満たすと、0.1%に軽減をされます。

②不動産取得税

不動産を取得したことに対して課税される税金です。居住用の不動産を購入した場合は、軽減などで課税されないケースもあります。課税の場合は、不動産の評価額の4%になります。

7、不動産名義変更を司法書士に依頼するには?

一般的には、名義変更は自分自身で行うことができます。

しかし、自分で行う場合には用意する書類を集めたり、書類を作成するのに不慣れであったりで手間がかかります。気になる人は、専門家の司法書士に依頼することを検討されてもよいでしょう。

(1)司法書士に依頼する費用

司法書士の報酬は5万円からが相場になっているようです。そのほか、実費がかかります。また、名義変更する不動産の種類によって、費用が異なってきます。

(2)司法書士事務所を探すには?

インターネットにて「司法書士事務所」などのキーワードで検索して探すことができます。おすすめの司法書士事務所について、3つのサイトを紹介しますので、参考にしてみてください。

①ベリーベスト法律事務所

HP:https://www.vbest.jp/

②新橋法務司法書士事務所

HP:http://www.shinbashi-js.com/

③司法書士ジャパンネット法務事務所

HP:http://www.saimu-saimu.com/

まとめ

今回の記事では、不動産の名義変更について4つのケースで説明しました。

名義変更は間違った手続きなどを行うと、思っていなかった税金がかかるなどのトラブルにもつながりかねません。

そうならないために、ぜひ記事を参考にしてもらえればと思います。

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皆様からのコメント

「不動産の名義変更について知っておきたい7つのこと」に対する4件のコメント

  1. 意見感想ではなく質問になってしまうことをお許しください。
    母名義の財産を兄弟3人の内、母と次男が勝手に相談して次男の名義に変更されていました。
    母が亡くなった後、既に名義変更をした事を打ち明けられました。
    相続の手続き上、長男、三男には権利がなくなるのでしょうか?

    質問を受け付けるところでない事を理解し送信しておりますので、ご迷惑になりますのでスルーされても構いません。失礼いたしました。

    1. 不動産投資の教科書を運営しており、八木でございます。
      弊社記事ご覧頂き、誠にありがとうございます。

      >相続の手続き上、長男、三男には権利がなくなるのでしょうか?

      ⇛長男、三男は本来は法定相続人に当たりますので、この場合遺留分を請求できるかもしれません。
       遺留分は本来相続分の1/2になりますので、つまり、1/3☓1/2=1/6になります。

      ご参考に頂ければ思います。
      よろしくお願い申し上げます。

  2. 大変参考になりました。
    ありがとうございます。

    生前贈与の名義変更にかかる費用はわかりましたが、贈与後にかかってくる、税金?など、どのようにして調べるのでしょうか?
    変更したはいいけど、所得税?などが発生するとなるとたちまち困ったことになるので。
    よろしければ教えて頂けませんでしょうか?

    1. 弊社サイトに問合せ頂きありがとうございます。
      不動産投資の教科書 八木です。
      頂いた内容に回答させて頂きます。

      >生前贈与の名義変更にかかる費用はわかりましたが、贈与後にかかってくる、税金?など、どのようにして調べるのでしょうか?
      ⇛贈与後にかかってくる税金というのは固定資産税とのことでよろしいでしょうか?こちらは、毎年税務局から書類が届きますので、そこに金額が記載されています。
       贈与される前の所有者は前年度の金額は把握していると思いますので、概算の把握はできるかと思います。
       贈与税については、非課税枠110万円があり、さらに相続時精算課税制度2,500万円の非課税枠があります。
       不動産の課税評価額については、一度物件所在法務局に問い合わせしてみるといいでしょう。

      >変更したはいいけど、所得税?などが発生するとなるとたちまち困ったことになるので。
      よろしければ教えて頂けませんでしょうか?
      ⇛所得税が発生するのは、投資物件でしょうか?家賃収入による不動産所得ということであれば、
       毎年確定申告する必要があります。ご自身で手続きするのが難しいのであれば、税理士にお願いするといいでしょう。
       不動産所得による確定申告の手続きなどを書いた記事を貼付しますので、ご参考に頂ければと思います。
       http://fudousan-kyokasho.com/real-estate-income-necessary-expenses-581

      よろしくお願い致します。

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