• 不動産売却
  • 2020/11/17

不動産の名義変更をスムーズに行うために知りたい7つのこと

不動産名義変更は、どのように行えばよいのだろう……。

不動産売却の他にも、相続や贈与などのタイミングで不動産の名義変更が必要になる方は多いのではないでしょうか。

しかし、名義変更にあたって準備しなければいけない書類や手続き方法がわからないという方は少なくないでしょう。

今回は、初めて不動産名義変更を行う方に向けて、

  • 不動産の名義変更の基本事項
  • そもそも不動産の名義変更は自分でできるのか
  • 不動産名義変更が必要な4つのケースごとの手続きの流れや準備書類

などについて、「不動産投資の教科書」が解説します。

準備書類の他にも、発生する費用などについても説明しますので、イメージがわきやすいかと思います。

この記事が、不動産の名義変更手続きで不安を抱えている方に役立てば幸いです。

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目次

1、不動産の名義変更とは?

まずは、不動産の名義変更について確認しましょう。

(1)不動産の名義変更の意味

不動産の名義変更とは、対象不動産の所有者の名義を変更することです。正しくは「所有権移転登記」といいます。

名義変更をすることで、第三者(売主と買主以外)に所有権を主張することができます。

(2)名義変更は自分でできる?

不動産の名義変更は、司法書士に依頼するのが一般的です。

しかし、司法書士へ依頼しなくとも、自分で手続きを行うことも可能です。

自分で手続きを行う場合には、次のようなメリットとデメリットがあります。

【メリット】費用を安く抑えられる

名義変更手続きの費用は、司法書士事務所によって費用は異なります。一般的に、5万円前後の費用が必要となることが多いです。

一方、自分で名義変更を行えば司法書士報酬が不要となるため、手続きにかかる費用を安く抑えられるでしょう

【デメリット】時間と労力がかかる

①書類を揃えるのに時間がかかる

名義変更には登記申請書のほか、住民票戸籍謄本などの書類提出が求められます。

提出書類を揃えるためには、役所に出向くか郵送で取り寄せるなどして、申請までに揃えておかなくてはなりません。

また、相続による名義変更の場合、通常の提出書類に加えて、遺産分割協議書財産分与契約書などの法的書類が必要となります。

これらの法的書類を作成する手間もかかるでしょう。

②対象不動産を管轄する法務局でしか手続きできない

名義変更手続きは、対象不動産を管轄する法務局で行わなくてはなりません。

自宅と対象不動産が同じ地域にあれば手続きする法務局は同じですが、自宅と対象不動産が異なる地域にある場合には注意が必要です。

なお、申請方法は「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の3種類です。

窓口申請では法務局へ出向く時間と交通費がかかること、郵送申請では書類のやりとりに日数がかかることに注意しましょう。

オンライン申請では、電子署名や電子証明書の取得、専用ソフトのインストールなどの事前準備が必要です。

以上のように、名義変更の手続きには時間と労力がかかります

自分で手続きを行う際には、以上のような手間がかかることを理解したうえで行いましょう。

(3)名義変更にかかる期間は?

自分で名義変更を行う場合、申請準備から完了まで1ヶ月ほどかかります。状況によっては、さらに日数がかかることもあります。

大まかな流れは、以下のとおりです。

①申請書類の準備・作成:1~4週間

相続による名義変更は準備する書類が多く、作成や取り寄せに日数がかかることがあります。

②登記申請

「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」のいずれかの方法で、登記申請しましょう。

③登記所での審査:1~2週間

申請に不備があった場合は補正の必要があるため、さらに日数がかかります。

④登記識別情報および登記完了証の受領

登記完了から3ヶ月以内に、登記識別情報および登記完了証を受け取ります。

2、不動産名義変更が必要となるケースとは?

不動産の名義変更が必要なケースは、主に次の4つです。

  • 遺産相続による不動産の名義変更
  • 生前贈与による不動産の名義変更
  • 財産分与による不動産の名義変更
  • 不動産売買による不動産の名義変更

次の段落から、それぞれのケースについて詳しく説明します。

3、遺産相続による不動産の名義変更を自分でする方法

遺産相続で不動産を取得した場合、相続人の名義変更手続きを行い、相続登記をします。

(1)相続登記手続きの流れ

遺産相続での名義変更・相続登記の流れは、以下のとおりです。

  • ①不動産に関する情報を集める
  • ②所有者を確定するために「登記簿謄本」を取得する
  • ③相続人を確定するために「戸籍謄本」、「住民票」などの書類を取得する
  • ④固定資産税の評価証明書を取得する
  • ⑤相続登記申請書類を作成する
  • ⑥相続登記を管轄する法務局へ申請する
  • ⑦登記の完了を確認する

(2)相続登記に必要な申請書類

相続登記の手続きには、以下の書類が必要となります。

遺言書の有無や遺産分割協議が行われたかなど、状況によっても異なりますが、相続登記の手続きには主に次のような書類が必要です。

【被相続人(亡くなった人)に関する書類】

  • 住民票の除票または戸籍の附票:被相続人の最後の住所地がわかるもの
  • 戸籍謄本、除籍謄本:出生から死亡時までがわかる連続したもの

戸籍の附票、戸籍謄本と除籍謄本は、被相続人の本籍地がわからなければ取り寄せることができません。

本籍地は、住民票の除票に記載されています。被相続人の本籍地がわからない場合には、被相続人の住民票の除票を取り寄せましょう。

【相続人に関する書類】

  • 固定資産評価証明書:名義変更を行う年度のもの
  • 戸籍謄本:法定相続人全員のもの
  • 住民票:相続する不動産の名義人となる人が記載されたもの
  • 印鑑証明書:相続人全員のもの(法定相続以外で名義変更を行う場合)
  • 遺産分割協議書:相続人全員で相続の話し合いが行われた場合

他にも、提出を求められたら随時書類を用意する必要があります。

また、申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。ぜひ利用してみてください。

(3)相続登記はいつまでにしなければならない?

法律上では、相続登記の期限についての決まりはありません。

しかしながら、名義変更をしない限り不動産の所有者とは認められず、担保にしたり売却したりすることは不可能です。

売却を検討している場合は、早めに相続登記手続きを行うようにしましょう

(4)相続登記にかかる費用・税金

相続登記にかかる主な費用・税金は以下のとおりです。

【費用】必要書類の取得費

戸籍謄本や住民票、登記事項証明書などの取得には、それぞれ1通につき数百円の証明書発行手数料がかかります。

相続人の数が増えるごとに取得費が増えるため、1~2万円ほどかかると考えておきましょう。

【税金】登録免許税

相続登記の際に納付する登録免許税の額は、固定資産税評価額の0.4%です。

例えば、評価額が1,000万円の場合は、4万円を納付します。

なお、以下のケースでは、2021(令和3)年3月31日までに相続登記を行うと、登録免許税を非課税とする免税措置が設けられています。

  • 相続で土地を取得した個人が名義変更をしないまま死亡した場合
  • 相続した土地の固定資産税評価額が10万円以下の場合

対象となる不動産を相続している場合には、非課税のうちに早めに手続きしましょう。

※参考:相続による土地の所有権の移転登記に対する登録免許税の免税措置について|国税庁

4、生前贈与による不動産の名義変更を自分でする方法

生前贈与」とは、財産の所有者が生前に、自分の財産を相続人に譲ることをいいます。

この場合には、不動産を受け取る人が贈与で譲ってもらった不動産の名義変更を行います。

(1)生前贈与による不動産の名義変更手続きの流れ

生前贈与での名義変更手続きの流れは、以下のとおりです。

  • ①所有者を確定するために「登記簿謄本」を取得する
  • ②受贈者を確定するために「戸籍謄本」、「住民票」などの書類を取得する
  • ③生前贈与による不動産の名義変更の申請書類を作成する
  • ④管轄する法務局へ申請する

(2)生前贈与による不動産の名義変更手続きに必要な書類

生前贈与の手続きには、以下の書類が必要となります。

【贈与者(贈与する人)に関する書類】

  • 印鑑証明書:取引日の時点で3カ月以内に取得したもの
  • 登記済権利証または登記識別情報通知
  • 固定資産評価証明書
  • 住民票または戸籍の附表:登記上の住所と住民票の住所が異なる場合

【受贈者(受け取る人)に関する書類】

  • 住民票:受贈者の住所がわかるもの

【贈与者・受贈者に関する書類】

  • 不動産贈与契約書:贈与の事実を証明するために作成

申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。ぜひ利用してみてください。

(3)贈与による不動産の名義変更はいつまでにしなければならない?

法律上では、名義変更の期限は定められていません。

しかし、名義変更が終わっていなければ、不動産の売却や担保の設定について第三者に権利を主張することができません

手続きをしないまま贈与者・受贈者のどちらかが亡くなってしまった場合、相続が発生し、相続人を巻き込んだトラブルの原因になります。

そのため、遅くとも贈与契約が成立した1ヶ月以内には、不動産の名義変更の手続きを終わらせることをおすすめします

(4)生前贈与の名義変更でかかる費用・税金

生前贈与による名義変更にかかる費用・税金は以下のとおりです。

【費用】必要書類の取得費

戸籍謄本や住民票、登記事項証明書などの取得には、それぞれ1通につき数百円の証明書発行手数料がかかります。

贈与者・受贈者それぞれに必要な書類の発行手数料を負担します。

【税金】登録免許税

贈与による名義変更の際に納付する登録免許税の額は、固定資産税評価額の2%です。

例えば、評価額が1,000万円の場合は20万円を納付します。

5、(離婚による)財産分与による不動産の名義変更を自分でする方法

離婚による「財産分与」とは、離婚の際に夫婦で所有していた財産について、夫と妻がそれぞれどの財産を持っていくかを決めることをいいます。

不動産を分与する場合には、名義変更が必要です。

(1)財産分与による不動産の名義変更手続きの流れ

財産分与での名義変更の流れは、以下のようになります。

  • ①夫婦間で不動産分与の協議・合意
  • ②元の名義人を確定するために「登記簿謄本」を取得する
  • ③新しい名義人を確定するために「戸籍謄本」「住民票」などの書類を取得する
  • ④不動産の名義変更の申請書類を作成する
  • ⑤管轄する法務局へ申請する

離婚時の財産分与は、夫婦間での合意が必要です。離婚と同時に決めるのが一般的ですが、離婚後に財産分与を請求することもできます。

ただし、財産分与の請求権は離婚後2年以内という制限があるので注意しましょう。

(2)財産分与による不動産の名義変更手続きに必要な書類

協議離婚による名義変更には以下の書類が必要です。

ちなみに、裁判離婚の場合には、和解調書以外の書類が不要で手続きが可能ですです。

【贈与者(贈与する人)に関する書類】

  • 印鑑証明書:名義変更手続きの3カ月以内に取得したもの
  • 登記済権利証または登記識別情報通知
  • 固定資産評価証明書
  • 住民票または戸籍の附表:登記上の住所と住民票の住所が異なる場合
  • 離婚の記載のある戸籍謄本:離婚した日の確認に必要

【受贈者(受け取る人)に関する書類】

  • 住民票:受贈者の住所を証明するもの
  • 固定資産評価証明書:裁判離婚の場合
  • 調停調書または和解調書:裁判離婚の場合

(3)財産分与による不動産の名義変更はいつまでにすればよい?

法律上では、財産分与による不動産名義変更の期限はありません。

しかし、登記簿上の記載が元の名義人のままでは不動産を売却することや担保の設定ができないため、注意が必要です。

不動産を財産分与した場合、不動産の名義変更をしていないと所有権をめぐるトラブルが発生する可能性もあります

第三者に対して権利を主張するためにも、できるだけ早めに名義変更をしましょう。

(4)住宅ローンが残っている場合でも名義変更できるの?

住宅ローンが残っていても、名義変更が可能です。

しかし、通常のローン契約上では「名義変更する際には金融機関の承諾が必要」とされていることが多いため、ローン契約書をよく確認しましょう。

(5)財産分与による不動産の名義変更にかかる費用・税金

【費用】必要書類の取得費

財産分与による不動産の名義変更では、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などの証明書発行手数料がかかります。

贈与者・受贈者それぞれに必要な書類の発行手数料が発生します。

【税金】登録免許税

財産分与の場合、不動産の固定資産評価額に2%をかけた金額です。

例えば、評価額2,000万円の不動産を分与した場合は40万円の登録免許税が必要です。

6、不動産売買による不動産の名義変更を自分でする方法

不動産を購入後、第三者に所有権を主張するためには、名義変更を行う必要があります。

(1)不動産売買による不動産の名義変更手続きの流れ

不動産売買での名義変更の流れは、以下のようになります。

  • ①売買契約の成立
  • ②買主を確定するために「戸籍謄本」、「住民票」などの書類を取得する
  • ③不動産の名義変更の申請書類を作成する
  • ④売主を確定するために「登記簿謄本」を取得する
  • ⑤売主が物件の引き渡し・買主が売買代金の支払い
  • ⑥決済後に管轄する法務局へ申請する

(2)不動産売買による不動産の名義変更手続きに必要な書類

不動産売買による不動産名義変更手続きには、以下のような書類を準備しましょう。

【売主に関する書類】

  • 印鑑証明書:取引日の時点で3ヶ月以内に取得したもの
  • 登記済権利証または登記識別情報通知
  • 固定資産評価証明書
  • 住民票または戸籍の附表:登記上の住所と住民票の住所が異なる場合)
  • 本人確認書類:運転免許証などの顔写真付きのもの

【買主に関する書類】

  • 住民票
  • 印鑑証明書:取引日の時点で3ヶ月以内に取得したもの
  • 本人確認書類:運転免許証などの顔写真付きのもの

印鑑証明については、住宅ローンなどの融資を受ける場合に必要となりますが、現金で買う場合は不要です。

他にも、名義変更の申請書などの書類は、法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」から確認することができます。

ぜひ利用してみてください。

(3)不動産売買による不動産の名義変更はいつまでにすればよい?

法律上、不動産売買による不動産の名義変更の期限は決められていませんが、決済と同日に手続きを行うことが多いでしょう。

(4)不動産売買による不動産の名義変更にかかる費用・税金

不動産売買による名義変更には、次の費用・税金がかかります。

【費用】必要書類の取得費

戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などの書類を取り寄せるのに発生するのが、証明書発行手数料です。

売主・買主それぞれに必要な書類に発行手数料が発生します。

【税金】登録免許税

不動産売買の不動産名義変更には、登録免許税が発生します。

次の登記が必要な場合、登録免許税は売主が負担します。

  • 住所変更登記:登記上の住所と住民票の住所が異なる場合
  • 抵当権抹消登記:住宅ローンで不動産を購入した場合に抵当権が設定されている場合

税額は、いずれも不動産1つにつき1,000円です。

土地・建物それぞれに課税されることに注意してください。

買主が負担する登録免許税は、次のとおりです。

  • 土地の所有権移転登記:固定資産税評価額×2.0%
  • 建物の所有権移転登記:固定資産税評価額×2.0%
  • 抵当権設定登記:融資額×0.4%

ちなみに、土地の売買に関しては、2021(令和3)年3月31日まで以下のとおり軽減税率が適用されます。

  • 土地の所有権移転登記:固定資産税評価額×1.5%

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7、不動産名義変更を司法書士に依頼するには?

不動産の名義変更は、提出書類を収集したり不慣れな申請書類を作成したり、かなり手間のかかるものです。

提出書類に誤りや不備があれば、補正する必要があります。

不動産の名義変更をスムーズに完了させるためには、専門家である司法書士に依頼することを検討しましょう。

(1)司法書士に依頼する費用

不動産名義の変更にかかる費用として、司法書士報酬の相場5万円前後と、その他交通費や実費などがかかります。

事務所によって設定報酬が異なり、名義変更する不動産の種類によっても報酬額が異なります。

司法書士に依頼する場合は、複数の司法書士事務所に見積りを出してもらいましょう。

(2)司法書士事務所を探すには?

司法書士事務所を探すのにもっとも手っ取り早い方法は、「司法書士事務所」などのキーワードでインターネットで検索することです。

しかしながら、数多くの司法書士事務所が検索結果に表示されるため、「どこを選べば良いのかわからない」と悩んでしまうのではないでしょうか。

ここでは、おすすめの司法書士がいる事務所を3つ紹介しますので、参考にしてみてください。

①ベリーベスト法律事務所

HP:https://www.vbest.jp/

②新橋法務司法書士事務所

HP:http://www.shinbashi-js.com/

③司法書士ジャパンネット法務事務所

HP:http://www.saimu-saimu.com/

まとめ

今回は、不動産の名義変更について解説しました。

相続や贈与、売買などで不動産を入手した場合には、名義変更(所有権移転登記)が必要です。

不動産の名義変更手続きは自分でも行えますが、かなりの労力がかかります。

自分で不動産名義変更手続きを行ったものの、提出書類が間違っていたり提出書類が足りなかったりすれば、補正が必要です。

知識がないまま名義変更を行おうとすると、思わぬトラブルにつながるおそれもあります。

不動産の名義変更をスムーズかつ安全に完了させるために、本記事が参考にしてください。

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皆様からのコメント

「不動産の名義変更をスムーズに行うために知りたい7つのこと」に対する4件のコメント

  1. 意見感想ではなく質問になってしまうことをお許しください。
    母名義の財産を兄弟3人の内、母と次男が勝手に相談して次男の名義に変更されていました。
    母が亡くなった後、既に名義変更をした事を打ち明けられました。
    相続の手続き上、長男、三男には権利がなくなるのでしょうか?

    質問を受け付けるところでない事を理解し送信しておりますので、ご迷惑になりますのでスルーされても構いません。失礼いたしました。

    1. 不動産投資の教科書を運営しており、八木でございます。
      弊社記事ご覧頂き、誠にありがとうございます。

      >相続の手続き上、長男、三男には権利がなくなるのでしょうか?

      ⇛長男、三男は本来は法定相続人に当たりますので、この場合遺留分を請求できるかもしれません。
       遺留分は本来相続分の1/2になりますので、つまり、1/3☓1/2=1/6になります。

      ご参考に頂ければ思います。
      よろしくお願い申し上げます。

  2. 大変参考になりました。
    ありがとうございます。

    生前贈与の名義変更にかかる費用はわかりましたが、贈与後にかかってくる、税金?など、どのようにして調べるのでしょうか?
    変更したはいいけど、所得税?などが発生するとなるとたちまち困ったことになるので。
    よろしければ教えて頂けませんでしょうか?

    1. 弊社サイトに問合せ頂きありがとうございます。
      不動産投資の教科書 八木です。
      頂いた内容に回答させて頂きます。

      >生前贈与の名義変更にかかる費用はわかりましたが、贈与後にかかってくる、税金?など、どのようにして調べるのでしょうか?
      ⇛贈与後にかかってくる税金というのは固定資産税とのことでよろしいでしょうか?こちらは、毎年税務局から書類が届きますので、そこに金額が記載されています。
       贈与される前の所有者は前年度の金額は把握していると思いますので、概算の把握はできるかと思います。
       贈与税については、非課税枠110万円があり、さらに相続時精算課税制度2,500万円の非課税枠があります。
       不動産の課税評価額については、一度物件所在法務局に問い合わせしてみるといいでしょう。

      >変更したはいいけど、所得税?などが発生するとなるとたちまち困ったことになるので。
      よろしければ教えて頂けませんでしょうか?
      ⇛所得税が発生するのは、投資物件でしょうか?家賃収入による不動産所得ということであれば、
       毎年確定申告する必要があります。ご自身で手続きするのが難しいのであれば、税理士にお願いするといいでしょう。
       不動産所得による確定申告の手続きなどを書いた記事を貼付しますので、ご参考に頂ければと思います。
       http://fudousan-kyokasho.com/real-estate-income-necessary-expenses-581

      よろしくお願い致します。

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