• 不動産売却, 買取
  • 2018/8/16

不動産を「買取」で高く早く売却するために知っておくべき10ポイント

  • 失業で住宅ローンの返済ができなくなった
  • 急遽転勤することになって今の家を売却したい

など、様々な理由で、急いで不動産を売却する必要が出てくるかもしれません。

その場合の選択肢として、不動産会社に不動産を買い取ってもらう「買取」で短期間での売却を考えている方もいるでしょう。

しかし、不動産を売却した経験がないと、

  • 買取がどういうものなのか
  • どんな手順で行うのか
  • どれくらい費用がかかるのか

など、分からないことが多いと思います。

そこで、この記事では、不動産を買取で売却する時に、知っておくべきポイントについて説明していきます。

なお、より手間なく高く売却したいのであれば不動産売却査定サイトの活用がオススメです。

 

様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、以下の大手6社が参画している「すまいValue」です。

 

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

 

 

公式サイトはこちら

この記事は2014年12月2日に公開したものを2018年8月16日に加筆修正しました。

1、不動産の売却方法は「買取」と「仲介」がある!

実は不動産の売却には2つの方法があります。

それが「買取」と「仲介」です。

この記事で説明する「買取」は、その1つです。そして「買取」と「仲介」は以下のような違いがあります。

(1)買取

不動産会社や買取会社などの業者自体に直接買い取ってもらい売却する方法です。

(2)仲介

不動産仲介会社に仲介してもらい、買主を探すという不動産の売却方法です。

仲介で不動産を売却する時の流れなどについて詳しくは「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」を参考にしてみてください。

2、買取の方法は2種類

買取にはさらに2種類の売却方法があります。具体的に説明していきましょう。

(1)即時買取

「即時買取」とは、言葉の通り、不動産会社に、すぐに買取ってもらう方法です。

この方法は、早急に不動産を売却する必要がある人に向いています。

しかし、売却価格が(2)の買取保証と比べて安くなる傾向があります。この点は認識をしておきましょう。

(2)買取保証

「買取保証」とは、一定の期間を設定して売却活動をし、期間中に買い手が見つからなかった場合、事前に約束した価格で不動産会社が買い取る方法です。

この方法は売却期間に少し余裕がある方に適しています。また、即時買取に比べて高く売れる可能性があります。

3、買取と仲介の違いは?

では、買取と仲介には、具体的にはどんな違いがあるのでしょうか? 

  • (1)買主
  • (2)売却期間
  • (3)売却価格

という3つのポイントで説明します。

(1)買主

買取の場合、買主は不動産会社です。この場合、不動産会社は、利用されていない土地・建物やマンションを購入し、リノベーションなどの付加価値を付けて販売する事業目的で購入します。

一方、仲介の場合は、買主は基本的には個人になります。その購入目的は購入者自身が住むために購入する住居での目的がほとんどです。この点が違います。

(2)売却期間

買取の場合、買主は不動産会社のため、仲介のように購入希望者を探す必要がありません。そのため販売期間が不要となり、短期間で売却手続きが完了することとなるのです。

一方で、仲介の場合、買主は個人のケースが多く、購入希望者を探す必要があります。そうなると、一定の広告・販売期間が求められます。そのため、仲介は、不動産が現金化するまで、ある程度の売却期間が必要なのです。

(3)売却価格

買取の場合、不動産会社は購入した不動産に付加価値を付けて販売します。その費用や売れないリスクを不動産会社が抱えるため、仲介と比較すると一般的には売却価格が低くなる傾向にあります。

一方、仲介の場合には、広告などを利用し、広く購入希望者を探すため、希望の価格や市場の相場価格で売れる可能性が高くなります。

3つのポイントについて、表にまとめると以下になります。

4、仲介と比較した買取のメリット・デメリット

買取と仲介の違いが分かったところで、次は、仲介と比較した買取のメリットとデメリットを紹介していきます。

(1)買取による売却のメリット

まず、買取による売却では、具体的に以下のようなメリットがあります。

【買取のメリット】

  • ①短期間での売却が可能
  • ②他人に知られることなく売却ができる
  • ③資金計画が立てやすい
  • ④瑕疵(かし)担保責任が免責される
  • ⑤内覧が不必要
  • ⑥仲介手数料を節約することができる

順番に説明していきましょう。

①短期間での売却が可能

違いでも述べましたが、買取が仲介と比べた場合で、最も大きなメリットは、短期間で売却できることでしょう。

買取では、早ければ数日から数週間程度で物件を現金化することができます。一方、仲介の場合は、買主の集まり次第もありますが、一般的には売却には最低でも3か月程度はかかるといわれています。

②他人に知られることなく売却することができる

不動産を売却する理由は様々です。中には他人に知られることなく売却したい人もいます。

その場合、買取ならば、不動産会社に直接に売るため、広告などを一切行うことなく売却することができます。そのため、他人に知られることなく売ることができるのです。

③資金計画が立てやすい

もし新しい物件の購入や事業資金を作りたいと考えている場合、買取であれば、買い取ってくれる会社さえ決まれば、短期間での売却が可能になるため、資金計画が立てやすくなります。

④瑕疵(かし)担保責任が免責される

買取では買主が不動産会社になることで、設備の不具合などを踏まえた上で購入します。そのため、売却したら、売主の義務となる設備修復責任や瑕疵(かし)担保責任が免責になります。同時に後の面倒なトラブル発生のリスクを回避することも可能になるのです。

一方、仲介では、売却してから1年以内に物件に何らかの欠陥が見つかった場合、売主に瑕疵担保責任による修復の義務が発生します。そうなると、せっかく高い金額で売却したにもかかわらず、修復に多額の費用がかかり、逆に損をしてしまうこともあります。

⑤内覧が不必要

買取では、不動産会社が一度、物件の確認を行えば、その後は内覧が不要になります。しかし、仲介の場合は、購入希望者の内覧希望はできるだけ受け付けて、都度、行わなければいけません。買取であれば、仲介に比べて時間や労力が軽減できます。

⑥仲介手数料がかからない

買取は直接業者に不動産を売却するので、仲介手数料が発生しません。

仲介手数料の費用を節約することができるのです。

一方、仲介の場合は、仲介をしてくれた不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払うことがほとんどです。

(2)買取による売却のデメリット

一方、買取による売却のデメリットは以下になります 

【買取のデメリット】

  • ①仲介よりも買取価格が安くなる可能性がある
  • ②物件によって不利な条件・買取できない場合がある

①仲介よりも買取価格が安くなる可能性がある

仲介との違いでも述べたように、不動産会社は、購入した物件に付加価値を付けて販売することを前提に買取をします。

そして、「リフォーム費用」「売主からもらえない仲介手数料(人件費)」などの費用を差し引き、設備修復責任や瑕疵(かし)担保責任などのリスクを加味した上で、利益が確保できるように買取価格を算出しています。

そのため、一般的には仲介よりも買取価格が低くなってしまうのです。

②物件によって不利な条件・買取できない場合がある

買取では「物件を安く購入してリフォーム(=付加価値を付ける)して再販すること」が不動産会社の利益の出し方です。

この考えの場合、新築や築年数が浅い物件はリフォームする部分が少ない、つまり付加価値が小さくなるため、買取では不利になることがあります。

そして、こうした物件は仲介の方が高く売れる可能性が高くなるのです。

また、再建築が不可能な物件や壁などが過度に老朽化している物件など、リフォームができない、できても販売が難しい不動産は買取を断られることがあります。

敷地の分割ができない土地も法規制や近隣との取り決めなど条件が厳しいため、敬遠される場合があります。

5、なぜ買取の売却価格は仲介よりも低いのか?

買取と仲介の違いでも説明した通り、不動産会社は、利用されていない土地・建物やマンションを購入し、不動産の開発・建設やリノベーションなどの付加価値を付けて、販売する事業目的で買取を行います。

そして、リフォーム費用などのコストや設備修復責任などのリスクを考え、利益を得るためには、市場の相場価格よりも安く買う必要があるのです。

6、買取価格の相場は?

一般的に、買取価格の相場は市場で売却できる価格の「60%前後」といわれています。

例えば、市場の売却価格が1800万円の物件であれば、買取価格は「1080万円」前後になります。

もし、自分が保有する物件が人気高いエリアのものであれば不動産会社も買取に積極的になるので、より高く買ってもらう交渉ができるでしょう。

このように物件の条件によっては一般的な買取価格の相場よりも高値で買ってもらえる可能性があります。一方で、その逆も、またありえます。

7、買取の市場価格を知るには?

買取は、一般的に仲介に比べて売却価格が低くなってしまうことがほとんどです。もし、少しでも高く売りたい場合は「市場価格を正確に知る」ことが、大きなポイントになります。

市場価格は、不動産情報サイトから同じような条件で販売されている物件の売却価格を調べることで把握できます。

おすすめは、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」です。実際の取引価格を調べることができます。参考にしてみてください。

8、買取にかかる諸経費

買取で不動産を売却した場合、どのような諸経費がかかるのでしょうか?

具体的には以下のような費用が挙げられます。

  1. 売買契約書に貼付する印紙代
  2. (融資を受けた場合)抵当権抹消登記
  3. (売却利益が出た場合)譲渡所得税…など。

例えば、3000万円で購入したマンションで、買取価格が2000万円の場合、以下の諸経費がかかります。

  • 印紙代      :1万円
  • 抵当権抹消登記費用:15万円
  • 譲渡所得税    :0

————————————–

合計       :16万円

もし、購入金額より売却金額の方が低い場合、一定の要件を満たせば、不動産を売却した年度の給与など他の収入と損益通算して税金が安くなるケースがあります。

詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

9、買取で売却するための6ステップ

では、実際に買取による不動産を売却する時の流れはどのようになっているのでしょうか? ここでは、買取に必要な6つのステップを説明します。

  • (1)査定の依頼をする
  • (2)買取価格を提示してもらう
  • (3)買取業者を決める
  • (4)売却スケジュールなどの打合せをする
  • (5)売買契約を締結する
  • (6)残金決済・物件引渡し

では、それぞれの手順について解説します。

(1)査定の依頼をする

買取では、売却をする前に、資産価値を把握しておくことが重要です。

そのために便利なのが不動産売却査定サイトです。ただし、不動産会社によって査定方法が異なるので、複数の売却査定サイトから査定依頼するようにしましょう。

「不動産投資の教科書」おすすめの不動産売却査定サイトは以下の3つです。参考にしてみてください。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

6社合計で、全国エリアで店舗数は「819」店舗、年間の成約実績はなんと「10万件」以上となっています。

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第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも 

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。査定する際に記入した個人情報が第三者に漏れる心配はほとんどないと言えるでしょう。

また、査定結果を受ける時の連絡方法を 

  • 電話
  • メール

からご自身の都合に合わせて選ぶことができます。営業電話が心配な方は「メール」を選ぶようにしましょう。

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(2)買取価格を提示してもらう

査定依頼をした不動産会社に買取査定金額を提示してもらいます。

この時、注意すべきは「査定額と売買価格は前後する可能性がある」という点です。

査定額が実際に取引される価格ではない可能性があることを認識しておきましょう。

(3)買取業者を決める

査定を依頼した不動産会社の中から、売却する会社を決めます。

買取の不動産会社選びは、最も重要な作業です。悪質な業者を選ばないように、最善の注意を払いましょう。

その際には、 

  • 対応の丁寧さ・スピード
  • デメリットの説明をしてくれる
  • 実績などが豊富にある

などをポイントにするのがよいでしょう。また、インターネット上の口コミや評判も確認して参考にしましょう。

(4)売却スケジュールなどの打合せをする

買取してもらう不動産会社が決まったら、売却スケジュールなど細かい内容の打合せをします。

打ち合わせの時には、物件引渡時の条件確認も忘れずに行いましょう。具体的には以下の項目になります。 

  • 家財道具の処分費
  • 空調設備の放置による請求
  • 売却代金の決済時期…など。

こうした項目は常にトラブルになりやすい点です。きちんと文書化しておくことが必要です。しっかり打ち合わせしておけばリスクは少なくなるでしょう。

(5)売買契約を締結する

打合せを行った上で、買取金額に納得したら売買契約を締結します。同時に以下の項目を必ずチェックするようにしてください。

  • 売買契約書の読み合わせ
  • 引き渡し条件の確認
  • 売却代金の決済時期
  • 手付金の受領…など。

売買契約書に一度サインをしてしまうと、基本的には取り消すことは難しくなります。以上の項目は、必ず確認するようにしてください。問題なければ契約を締結しましょう。

(6)残金決済・物件引渡し

売買契約の締結後、残代金を受け取り、物件の引渡しを行います。

以上が基本的な買取の手順になります。

10、仲介で早く高く売る方法は?

不動産を、できるだけ高く売りたいと考えていて、売れるまでに時間に余裕がある人は、買取ではなく、仲介を選択してもよいでしょう。

その際には以下のポイントを押さえることで、短期間で買取よりも高額で売却できる可能性が高くなります。参考にしてみてください。

  • 信頼できる担当者を見つけて売却を依頼する
  • 物件の情報を正しく担当者に伝える
  • 定期的に物件のメンテナンスを行う
  • 内覧時はできるだけ部屋をきれいにする…など

より詳しい内容を知りたい人は「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」を参考にしてみてください。

まとめ

買取は、短期間で不動産を売って現金化したい人には有効な手段です。

人に知られることなく売却もできるなどのメリットもあります。一方で、仲介よりも売却価格が安くなるというデメリットもあります。

買取を考えている人は、その長所・短所をしっかりと把握して、納得のいく取引を行いましょう。

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