不動産買取業者の選び方と査定で見られるポイント

不動産を売却したいとき、古さや立地の悪さが気になり「売れないのでは」と考えることがあるのではないでしょうか。

誰も住んでいないのに処分できず、維持するコストばかりがかかってしまうとお悩みかもしれません。

しかし、需要がなさそうに感じる不動産でも、売却を諦める必要はなく、「買取」という方法があります。

不動産の買取とはどのような売却方法なのか、また仲介業者とは異なる買取業者について詳しく説明します。

不動産買取業者ランキング2023　買取再販戸数トップ5社

1位は株式会社カチタス、2位は株式会社リブライスです。両社はグループ会社であり、戸建をメインに取り扱っています。

3位以下は株式会社レジデンシャル不動産、株式会社大京穴吹不動産、株式会社インテリックスと続き、3社ともマンションをメインに取り扱っています。

１、不動産買取の概要とメリット・デメリット

「買取」とは、どのような売却方法なのでしょうか。ここでは、一般的売却方法である「仲介」との違いを説明したうえで、買取のメリットとデメリットを紹介しましょう。

（１）「買取」と「仲介」の違い

「買取」と「仲介」の大きな違いは、買主が誰になるのかということです。

「仲介」での買主は、基本的に一般の個人であることがほとんどです。売買において、売主と買主が不動産会社の仲介によって契約するため「仲介」と言われています。不動産会社が販売活動を行い、購入希望者を探すのが特徴です。

「買取」は、不動産会社が直接マンションを買い取る方法となります。不動産会社は、買取したマンション物件を、修繕やリフォームをして転売するのが一般的です。

そのため、売主にはさまざまなメリットがあります。

（２）買取のメリット

買取には、どのような特徴や強みがあるのでしょうか。ここでは、買取の特徴などに触れながらメリットを紹介します。

①手間がかからず、短期間で売却ができる

買取は、一般の個人から購入希望者を見つける必要がありません。人気エリアならすぐに売れますが、一般的に仲介で販売すると「3〜6カ月」はかかるでしょう。

一方、買取は、売却する不動産会社を決めてしまえば「1週間〜1カ月」で、売買契約から料金の支払い、引き渡しまで完了させることが可能です。転勤ですぐに手放す必要がある人や、早急に現金化する必要がある人などにとっては買取の方が良いかもしれません。

②売主の契約不適合責任がない

仲介で売却した場合、売買契約書の内容にもよりますが、引き渡した日から一定の期間は「契約不適合責任」があります。

契約不適合責任とは、期間中に売却した物件に欠陥があった場合、売主が買主に対し補償するという民法で定められたものです。

買取業者など、個人が不動産会社へ不動産を売却した場合、売主の契約不適合責任は免責されるので、古いなど条件があまり良くないマンションを売却する場合は、メリットと言えるのではないでしょうか。

③近所の人に知られることなく売却ができる

仲介は販売活動を行いますので、インターネットや折込広告、情報誌などのさまざまな媒体に自宅マンションの広告が出ます。

同じマンションや近所の人は、広告を見ただけで「〇〇マンションだ」と気づいてしまうでしょう。人によっては、マンションを売却すること自体を、他人に知られたくないというケースも少なくありません。

マンション売却するには、経済的なことであったり離婚が原因であったりと、さまざまな理由があります。また、近所の人以外でも、会社の人にプライベートを詮索されているようで、できるだけ知られたくないという方もいるのではないでしょうか。

買取は、不動産会社と直接取引するため第三者に知られず、マンションを売却することができます。

④修繕費用がかからない

買取は、部屋の壁紙やフローリング、設備のエアコンや給湯器などに不具合があっても、現状のまま売却し引き渡すことが可能です。

仲介では、個人に売却することがほとんどのため、きれいな状態でもある程度の修繕が必要になることもあります。

現状のまま売却することもできますが、売れなかったり値引きのきっかけとなったりするため、修繕費をかけて直すことも少なくありません。

買取は修繕する必要がないので、費用のほかにも時間や手間などが省けるのもメリットです。

⑤仲介手数料がかからない

一般的に、マンションを売ると不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。
しかし、買取は直接不動産会社へ販売するため、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、「宅地建物取引業法」で上限金額が決められていて、この上限金額で請求されるのが一般的です。

上限金額は以下の式に当てはめることで求められます。

売却価格　×　3％　＋　6万円（消費税別）
（売却価格400万円以上の計算式。それ以下の計算方法は別なので注意）

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合は「30,000,000×0.03＋60,000＝960,000」となり、96万円の仲介手数料がかかり、これに消費税10%が課税されるので、合計で105万6千円を支払います。

買取では、こも仲介手数料の費用はかかりません。

⑥内覧対応も不動産業者が見にくるだけで済む

仲介では、購入希望者に自宅を案内する「内覧」があります。マンションを売るからといって、部屋の内部を見られることに抵抗がある方や、内覧対応をするのが億劫な人もいるでしょう。

買取では、不動産会社に直接販売するため、訪問査定時の1度だけの内覧で済ませることができます。不動産会社は、部屋の汚れや散らかり方などを査定するわけではないので、特段準備する必要もありません。

購入希望者が訪問する内覧では、掃除や片付けはもちろん、相手の都合に合わせたスケジュール調整が、内覧の回数だけ必要となります。

（３）買取のデメリット

デメリットは、仲介で売却する相場よりも価格が安くなることです。一般的に、相場価格の「60〜80％くらい」の価格になる傾向があります。

前述した仲介手数料の上限金額を支払う仲介での売却でも、買取の方が安くなってしまうことが多いでしょう。

仮に、仲介の相場価格が3,000万円で、その金額売れた場合の仲介手数料は105万6千円です。よって、仲介で売却した場合、約2,894万円が手元に残ることになります（諸費用は別）。

買取は、80％の金額で計算すると2,400万円となり、仲介よりも500万円くらい安くなってしまうのです。

しかし、これは単純に数字だけでの例になります。建物の条件などによって、買取でないと厳しいケースもあるので、はやく売りたいなら買取の選択を検討しましょう。

２、買取に向いている物件

不動産の売却は、仲介が一般的とされていますが、さまざまな条件で買取を選択する必要があります。ここでは、買取に向いているのはどのよう物件なのかについて紹介しましょう。

（１）築年数が古いマンション

一般的に、築30年以上のマンションは、買取での売却を検討すべきとされています。

1981年5月よりも前の旧耐震基準マンションは、仲介では買主が見つかりづらい傾向があるので、買取が向いているマンションと言えるでしょう。

旧耐震基準の築古マンションは、住宅ローンの金利が高く設定され、さらに審査もきびしくなるので、買い手にとっても手を出しにくい物件とも言えるのです。

また、古いマンションでは、目に見えにくい給排水設備などに売却後に欠陥が出る恐れもあり、契約不適合責任のリスクも考えられます。

買取は、契約不適合責任は免責されますので、築年数が古いマンションは買取に向いていると言えるのです。

（２）事故物件

事件や事故があったとされる、いわゆる「事故物件」は仲介で買主を見つけることは難しいでしょう。

相場よりも安く売り出しても、「事故物件」とわかったうえで購入する人が出てくることは期待できないでしょう。仲介で売るのではなく、始めから買取で不動産会社へ売ることを検討すべきかもしれません。

（３）物件内部の状態が悪い

部屋のフローリングや壁の状態がひどく、リフォーム費用がかかってしまうなら買取にした方がよいケースもあります。

仲介にすると内覧もあるため、費用がかかってしまい、手元に残る金額が少なくなってしまうかもしれません。

（４）短期間で売りたい

買取では「1週間〜1カ月」で、売却することができます。
転勤などの仕事の都合や、家計などの経済的な事情で短期間で売りたいなら、買取が向いていると言えるでしょう。

３、買取を依頼する不動産業者の選び方

不動産の買取は金額の大きな取引です。後になって「こんなはずではなかった」ということにならないよう、買取を依頼する不動産会社選びにもこだわりたいところです。

（１）仲介の場合の価格相場を把握する

不動産買取の場合、価格の相場は「市場で仲介取引する場合の60~70％」といわれています。

買取業者から提示された金額が適切か判断するために、仲介市場での価格を把握しておきましょう。

一括査定サイトを利用することで簡易的な査定価格を知ることができます。

（２）複数社に相見積もりを取る

特定の不動産会社と懇意にしているのであれば話は別ですが、買取業者選びに特段のこだわりがない場合は、必ず複数の不動産会社で相見積もりを取りましょう。

この際、最も価格が低い査定は除外で良いと思いますが、逆に最も高い査定も要注意です。

高い査定を提示して自社への交渉に引き込もうとしているだけで、実際の買取額は他社と対して変わらない、もしくは他社より安くなってしまうといった事例も実在しています。

中間の価格帯で似たり寄ったりになると思いますので、その中から絞りこむのが得策です。

（３）買取額の見積もりの根拠が明確かどうかチェック

各社それぞれ異なる根拠や視点で買取額の査定をしていると思いますので、その根拠が何なのか明確になっているかを注視してください。

現地調査をした上で買取額の見積もりをしてもらうと、最初の仮見積もりとは違う金額が提示されます。その価格が最初の仮見積もりより低くなるのはよくあることですが（仮見積もりで高めに提示して顧客を獲得しようとするため）、重要なのはその査定結果になった根拠です。

物件の状態や築年数だけでなく周辺環境や将来の見通しなど、あらゆる角度から見積もりをした結果であることが重要です。分からないことは些細なことでも質問をして、その価格に納得できるかどうかを見極めてください。

（４）ネットの口コミを必ず一度目を通しておく

特定の不動産会社に買取依頼をしようと思う段階になったら、必ず一度はネット上で口コミの検索をしてみてください。

不動産会社の名前に「評判」「口コミ」といったキーワードをつけて検索すると、必ず何か情報が出てくると思います。

もっとも、ネット上の口コミは誰でも簡単に書き込めるため、中には嫌がらせ目的で書き込まれている悪口もあると思います。ネット上の口コミチェックでは、悪口のオンパレード、悪口しか出てこないといった場合に参考にするという程度で十分です。

（５）腑に落ちないことがあったら別の不動産会社に乗り換える

見積もりや価格交渉という一連の過程で、何か腑に落ちないこと、どうも納得がいかないと思うことがあったら、その段階から買取業者を変えても問題ありません。

売却してからでは遅いので、後戻りができるうちに決断しましょう。

４、不動産買取業者の一覧

不動産買取業者は、買い取った物件をリフォームやリノベーションし、売主として市場で売却します。これを「買取再販」といいます。

買取再販の年間販売戸数をランキングしているリフォーム産業新聞のリサーチによれば、2023年の上位5社は以下の通りです。

５、不動産買取業者は物件のどこを見るか

不動産売却の手続きで、その第一歩ともいえる重要なステップが「買取査定」です。どんなところを査定ポイントとして評価されるのか、戸建とマンション、それぞれのポイントを押さえておきましょう。

（１）戸建の場合

①間取り・生活動線

戸建ての場合、間取りはそれぞれ異なります。そのため、部屋数や部屋の配置、そして生活動線などがどうなっているかという点は、戸建の査定評価に大きく影響します。生活動線に関しては、介護が必要となる人にとって、住みやすいかどうかという点を重視することも増えてきているようです。

②水回り設備

生活の要の部分であり、なおかつ経年劣化が起こりやすい「水回り」は、かなり重要視されるポイントです。生活動線と合わせて、使い勝手の良さや使用できるかどうか、を評価される傾向にあるといえます。

③日当たり

都心の一部を除けば、日当たりの悪い戸建は少ないといえます。ただ、日の当たる方角と部屋の間取りのバランスがとれているかはそれぞれの不動産によって異なるので、建物全体において日の光の入るポイントはどこかをチェックされることになります。

④雨漏りやシロアリの被害

戸建のほとんどは木造建築です。なかでも年数の経った木造建築にとって最大の脅威となるのが「雨漏り」と「シロアリ」被害です。この２つは家を崩壊させるレベルでの欠陥につながるので、放置しておいた場合は査定額にかなり大きく影響してしまいます。

⑤立地や周辺環境

これはマンションにも共有ですが、立地、周辺環境の評価ポイントは「駅からのアクセス」「大型施設や商業スーパーからのアクセス」「周辺環境の良さ」などです。病院、介護施設などからのアクセスの良さも高く評価される傾向にあります。

（２）マンションの場合

①立地や周辺環境

戸建とほぼ同様、「駅からのアクセス」「商業施設からのアクセス」「周辺環境の良さ」を軸に評価していきます。マンションでは多くの人が、通勤する最寄駅がターミナル駅であること、急行や特急の停車駅になっていること、なども高評価となる査定ポイントです。商業施設に関しては、大型スーパーなどが近くにあった方が高評価となる傾向です。

②管理・修繕状態

管理状況や修繕状況は大きな査定ポイントです。管理状態だけでなく、管理費や修繕積立費が高い場合も評価が下がる傾向にあります。また、マンションの管理人が常駐しているかも評価ポイントです。常勤の管理人がいる方が高評価となってきます。

③階数と部屋の向き

マンションなど、集合住宅ならではの査定ポイントです。物件の所在階は高い階数ほど、評価が高いとみていいでしょう。ただし、1階部分は専用庭付きの場合だと、低層階の中では1階が最も評価が高くなる、ということもあります。

部屋の向きに関しては、開口部、つまりバルコニーの向きが査定ポイントとなります。評価の高い方向順でいくと、南、東、西、北、の順です。高層マンションやビルが集まるエリアの物件では、日照状態や眺望も大きな査定ポイントとなってきます。

④専有部分

マンションの部屋内部については、全体的な維持管理状況と柱、梁、天井などの基幹部分の状態、そしてバリアフリーの対応状況などが査定ポイントです。住み心地を左右する居住空間のゆとり、テラスやバルコニーの有無や設備環境なども評価されます。

また、マンションに住んでみると気になるのは騒音や振動です。隣接する部屋だけでなく、遠くの部屋からの騒音などが気になることもありますので、生活するうえで支障をきたすレベルだと物件のスペックを落としてしまいます。

⑤共用部分

共用部分に関しては、施工会社がどこかがかなり大きな評価ポイントです。大手ゼネコンなど施工の質の高いとされる会社の施工物件は全体的に高評価となってきます。また、マンション全体としての物件スペックも重要です。

たとえば、耐震性やセキュリティー、省エネルギー性能、耐火性や防音性、さらにはインターネット環境の良さ、なども査定ポイントとなってきます。駐車場のスペックも非常に大事で、機械式の駐車場よりも、自分で自由に車の出し入れができる自走式駐車場が併設されている方が、高評価となってきます。

まとめ　買取業者選び３つの注意点

「売れないのでは？」と悩みの種になっている不動産であっても、「買取」という方法で売却することは可能です。

しかし、買取で不動産を売るからといって不動産会社にすべて任せてしまってもよいのでしょうか？最後に、不動産を買取で売却する際の注意点3つを紹介していきます。

（１）周辺の取引事例や価格相場を調べておく

自宅や周辺の価格相場を調べておきましょう。自分自身で、ある程度の価格相場を調べておかないと、買いたたかれる恐れがあります。

インターネットや情報誌などで、同じような間取りや築年数、階数などで調べておきましょう。マンションであれば、棟内の別住戸が掲載されているケースもあります。

買取の場合、仲介よりも安い金額になることがほとんどですが、はやく売れたり修繕する必要がなかったりと、さまざまなメリットがあります。

（２）複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は必ず複数社へ依頼しましょう。
1社だけに査定依頼してしまうと、その査定価格で売るしかなくなってしまいますし、契約条件なども不動産会社によって違います。

また、物件やエリアの特性などから得意不得意もありますので、数百〜数千万円単位で査定額が違うことも珍しくはありません。

（３）引き渡し時の条件を確認しておく

引き渡し条件を確認しておかないと、あとで費用がかさむ恐れがあります。
例えば、引越しで出た粗大ゴミを置きっぱなしにたり、エアコンや照明を設置したままにしたりし引き渡してしまうと、後日処分費用が請求されるケースもあるので、しっかりと確認しましょう。

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