投資不動産を購入して成功する方法と失敗しないためのポイント４つ

不動産投資は儲からない、と聞いたことがあるかも知れません。

投資金額の割にリターンはそこまで大きくなく、株式やFXなど他の投資商品に比べて投資対効果が必ずしも高いとはいえない、というのがその理由です。

しかし、不動産投資にはいわゆるインカムゲインやキャピタルゲインの他にも様々なメリットがあります。仮に実質利回りがあまり出ずとも不動産投資をすべき理由があります。

今回は、 不動産投資物件を購入してほんとうに儲かるのか？不動産投資の教科書で徹底検証していきます。

• 不動産投資物件を購入しても儲からないのか？
• 不動産投資ならではのメリット
• 不動産投資のデメリット
• 投資不動産購入の流れ

などについて書いていきますので、不動産投資を検討している方の参考になれば幸いです。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル

初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル

• 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
• 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
• しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…

• 今は不動産投資の始めどきなのか？
• 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
• 不動産投資の失敗例から学ぼう

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１、投資不動産を購入はほんとうに儲からない？

 初心者の方だと、不動産投資をすると年利10%以上のリターンが普通だと思われる方がいらっしゃいます。

 しかし、現実はそう簡単ではありません。

 以下ではまず、一般的なワンルームマンション投資物件の利回りシミュレーションを見てみましょう。

 上記シミュレーション見て頂ければ分かりますが、表面利回りは⑬「8.75％」に対して、ランニングコストを差し引いた後の実質利回りは⑭「6.05％」でした。つまり表面利回りは高くても、実質の利回りはそこまで高くないのが分かります。

また、960万円の物件を購入したのにも関わらず、ランニングコストを除いて、年間実質の収入は⑫「551,000円」ほどで、投資金額に対する投資効果は意外と高くないと思われる方もいらっしゃるでしょう。

２、投資不動産物件を購入するメリット５つ！

以上のように、不動産投資はそこまで大きな利回りが出るわけではありません。それでもなぜ、不動産投資をする方が多いのでしょうか。

以下では、キャピタルゲインやインカムゲイン以外の部分での不動産投資のメリットを記載していきます。

• （１）「不動産」という実物資産が残る
• （２）相続・贈与税対策として有効である
• （３）少額自己資金から始められる
• （４）生命保険のかわりになる
• （５）私的年金の確保ができる

では、それぞれについて見てみましょう。

（１）投資不動産物件購入メリット１：実物資産が残る

株式などの投資商品は、会社の倒産などによりゼロになってしまうことが考えられます。

それらの投資商品に比べ、不動産投資の場合購入した物件その実物の資産が残るのが一つ大きなメリットと言えるでしょう。また、一棟マンション、一棟アパートなどを購入した場合、たとえ建物が老朽化により価値がなくなっても、土地はなくなりません。

つまり、不動産投資は購入した以上価値がゼロになることはないという他の投資商品にないメリットがあります。

（２）投資不動産物件購入メリット２：相続・贈与税対策として有効である

不動産投資以外の投資商品で利益を得られた場合、現金や有価証券などになるでしょう。相続・贈与税では評価金額は時価とされます。

不動産投資の場合は、不動産が相続や贈与の対象となり、固定資産台帳や路線価などから算出した評価に対して課税するので、納める税金の額を少なくする事ができます。

建物の場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80％位で評価されます。また、賃貸中の場合は、評価額がさらに30％が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税対策としてもとても有効と言えるでしょう。

[例]　以下 2,000万円の投資不動産で相続した場合の評価額

■購入価格が2,000万円の投資マンションを相続した場合

（建物評価：1,200万円、土地評価：800万円）

相続税の評価額：682万円

＜計算方法＞

—建物—

　1,200万×0.5（建物評価）×（1−0.3）（借家権割合）＝420万円

—土地—

　800×0.8（公示価格の80%）×（1—0.6×0.3）（借家権割合）×0.5（事業用小規模住宅）＝262万円

—評価合計—

　420万円＋262万円＝682万円

（３）投資不動産物件購入メリット３：借入により少額自己資金で大きな投資ができる

株式を買うのに、資金がないから金融機関から融資を受けるなどの話を聞いたことはないでしょう。

これに対して、不動産投資の場合、その商品自体を担保にし、金融機関から購入資金を借入する事が可能です。

ローンを活用すれば、お金を溜まるまでに待つ事なく、少額の自己資金で不動産投資を始めて家賃収入という収益を得ることが可能です。

（４）投資不動産物件購入メリット４：保険のかわりになる

不動産購入で融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

残されたご家族には、無借金の不動産を残し、毎月安定した家賃収入もあります。保険のような役割も果たせるのは、数ある投資商品の中で、不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。

（５）投資不動産物件購入メリット５：私的年金の確保ができる

日本の公的年金に対しては、財源不足や受給年齢の引き上げなどにより不安が高まっています。

今のうちから不動産投資を開始すれば、賃料収入により長期的・安定的に資産形成していくことができ、退職後もゆとりのあるセカンドライフを楽しむことが期待できるでしょう。

３、投資不動産物件を購入するデメリット４つ？

上記にて不動産投資ならのメリットを紹介しましたが、続いて、不動産投資のデメリットを見てみましょう。

不動産投資のデメリットは以下大きく４つが挙げられます。

• （１）投資金額が大きい
• （２）金利上昇リスク
• （３）不動産の時価が把握しにくい
• （４）流動性リスク

では、それぞれについて見てみましょう。

（１）投資不動産物件購入デメリット１：投資金額が大きい

不動産投資の場合、物件タイプによって、５００万円前後から億超えるなど幅広く価格設定とされています。

他の投資商品と比べ、一括の投資金額が大きいのは不動産投資ならのリスクと言えるでしょう。

（２）投資不動産物件購入デメリット２：金利上昇リスク

上記不動産投資のメリットでは、金融機関から融資受けられると書きましたが、融資を受けることによって、ローンの返済期間中に金利が上昇してしまうリスクも考えられます。

金利が上昇すると返済金額が高くなりますので、最初から固定金利などの選択肢もありますが、変動金利より高く設定されているため、きちんと返済シミュレーションをし、どのくらいの金利で利益が出なくなるかを事前に把握しておきましょう。

（３）投資不動産物件購入デメリット３：不動産の時価が把握しにくい

株式や商品先物などは、取引所やインターネットなどからリアルタイムに自分が投資した商品の資産価値を明確に把握することができます。

しかし、不動産の場合、公示地価などの参考指標はありますが、あくまでも目安であり、また、特定の物件に対する正確の時価という数値もありません。

従って、自分の所有する不動産の資産価値がどのように推移していくのかについて理解する必要があると言えるでしょう。

（４）投資不動産物件購入デメリット４：流動性リスク

どの投資商品でもそうですが、様々な状況の変化で急遽売却することもあるでしょう。

株式などの投資商品は比較的短期間での売却はできますが、不動産は売却しようと思ってもすぐには売れなかったり、また希望価格で売れなかったりするリスクがあります。一般的に不動産の売却期間は３〜６ヶ月と言われています。

なお、不動産投資においてのリスクについては詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき１４個のリスクまとめ」に書いてありますので、ご確認ください。

４、成功へ導く！投資用不動産購入のフロー！

では、実際に投資用不動産を購入する場合の流れはどうなるでしょう。

大きく以下のような流れになります。

• （１）予算決め
• （２）物件条件を決める
• （３）不動産投資会社を選ぶ
• （４）現地確認
• （５）買付提出
• （６）重要事項の説明を受ける
• （７）売買契約を締結（手付金を支払う）
• （８）（融資を受ける方のみ）不動産投資ローン審査を受ける
• （９）決済を行う
• （１０）賃貸管理会社を選ぶ

では、それぞれについて見てみましょう。

（１）投資不動産購入フロー１：予算決め

どんな投資でもそうですが、まずはどのくらいの予算規模の投資をするのか決めなければなりません。

不動産投資の場合、他の投資商品に比べて投資金額が高くなるため、余裕な資金を持ってスタートすることが大切と言えるでしょう。

もし自己資金のみで足りなければ借入れも視野に検討して予算を決めましょう。

（２）投資不動産購入フロー２：物件条件

不動産投資の物件選びは、自分が住みたい物件を選ぶのではなく、この物件なら借りたいという目線から選ぶ必要があります。

一般的には、以下の条件で投資用の物件を選んでいきます。

• 予算
• 間取り
• エリア
• 最寄り駅までの時間
• 利回り

この他にも様々な条件はあると思いますが、優先順位を決めましょう。

（３）投資不動産購入フロー３：不動産投資会社を選ぶ

条件が決まりましたら、実際に物件を選んでみましょう。

投資用不動産のサイトはたくさんありますので、自分で検索するのもいいですが、実は、いい投資物件はインターネットに掲載する前にもう既に取引が終わってしまったこともよくあります。従って、自分で物件検索するのもいいですが、不動産投資会社にも相談するといいでしょう。

不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。不動産投資会社を選ぶ基準としては、資本金、会社規模から見て、安定性のある会社を選びましょう。

（４）投資不動産購入フロー４：現地確認

条件に合った物件がありましたら、現地まで足を運びましょう。

投資用不動産の場合、入居者が住んでおり、チェンジ物件が多いため、部屋の中まで見ることができないことが多いですが、物件の外観、共有部分、周辺環境などについて確認するようにしましょう。

（５）投資不動産購入フロー５：買付証明書提出

現地確認をし、問題がなければ、売主に物件購入する意思があることを表すために「買付証明書」（※１）を提出する必要があります。一般的には買付証明書には以下の内容が記載されております。

　[買付証明書に記載される内容]

• 購入者情報
• 物件情報
• 購入希望価格
• 手付金
• 支払い方法（現金・融資）

など。ひな形を貼付しますので、参考にしてみてください。

購入価格については、ご自身の予算もありますが、物件エリアの相場をきちんと確認した上で、１０万でも２０万でも値引き交渉をしましょう。

なお、物件エリアの相場を確認するには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している土地総合情報システムというデータベースがあります。その中に地域ごと、土地、マンションなど種類別に過去の取引情報が入っていますので、調べるにはかなり便利です。是非使ってみてください。

国土交通省　土地総合情報システム

不動産取引価格情報検索

ここで１つ注意して頂きたいのは、買付証明書はあくまでも物件を購入したいという意思表示であり、必ずしもこの物件が買えると保証されるわけではありません。

売主は、買付証明書を出された順番で検討していきますので、基本的に一番目に提出した方が優先的に売主と交渉する権利があります。

※１、買付証明書とは、物件購入予定者が売主宛に発行する書面です。書面には、物件の情報、購入希望金額、支払い方法と時期、その他の希望条件などを記載した上で署名捺印します。

（６）投資不動産購入フロー６：重要事項の説明を受ける

無事売主と合意ができたら、不動産投資会社の宅地建物取引主任者が口頭より購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

業者によって多少ひな形が違いますが、国土交通省が推奨する「重要事項説明書」のひな形を参考にしてみてください。

重要事項説明書については、大きく以下の５つ事項について確認するようにしましょう。

• ①   物件の基本情報
• ②   道路などのインフラ整備関連
• ③   法令上の制限
• ④   契約条件
• ⑤   区分マンションに関する事項

では、それぞれについて見てみましょう。

①   物件の基本情報

購入予定の物件が特定できていることと、抵当権など、所有権に影響がある何らかの権利が設定されているかどうかを確認することです。

以下２項目を確認しましょう。

• 物件の概要
• 登記記録（登記簿）に記載された事項

②   道路などのインフラ整備関連

道路などの各種インフラの利用に制限がないか、また利用にあたって費用負担あるかなどについて確認します。

以下２項目を確認しましょう。

• 私道に関する負担に関する事項
• 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況

③   法令上の制限

簡単に言えば、建物が違法建物であるかどうかを確認します。

以下項目を確認しましょう。

• 都市計画法・建築基準法に基づく制限

④   契約条件

契約後のトラブルを避けるために、以下の項目をきちんと確認しましょう。

• 代金及び交換差金以外に授受される金額
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 手付金等の保全措置の概要
• 支払金または預かり金の保全装置の概要

⑤   区分マンションに関する事項

マンション場合、共有部分と専有部分とありますので、権利関係や建物の利用ルールなどについて確認しましょう。

以下6項目を確認しましょう。

• 敷地に関する権利の種類及び内容
• 共有部分に関する規定の定め
• 専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め
• 専用使用権に関する規約の定め
• 修繕積立金や管理費に関する規約の定めなど
• 管理に委託先に関する事項

「重要事項説明書」のチェックリストが確認できるので是非活用してみてください。

（７）投資不動産購入フロー７：売買契約を締結（手付金を支払う）

重要事項の説明を受け、内容に関し問題なく納得ができたら、正式に売主と売買契約を締結することになります。重要事項の説明と同じ日に行います。

一般財団法人不動産適正取引推進機構による「売買契約書」のひな形を参考にしてみてください。

なお、売買契約書の内容は、以下の項目を確認するようにしましょう。

• ①   売買の目的物の表示
• ②   売買代金、手付金の額および支払日
• ③   手付解除
• ④   契約違反による解除
• ⑤   瑕疵担保責任
• ⑥   公租工課など清算
• ⑦   危険負担
• ⑧   ローン特約
• ⑨   反社会的勢力の排除

では、それぞれについて見てみましょう。

①   売買の目的物の表示

登記簿に記載されている物件の情報を基づいて表示され、その表示に誤りがないかを確認します。

②   売買代金、手付金の額および支払日

売買代金、手付金などの金額に誤りがないかを確認します。また、支払日もきちんと確認しましょう。

③   手付解除

何らかの理由で解約することも考えられますので、手付解除の金額（いくら支払えば契約を解除できる、という金額）を確認しましょう。

一般的には、手付けの金額は物件の売買代金の20％までの設定されることが多く、買主なら手付放棄で解約ができます。一方売主から解約の場合、手付金額の倍払いとなります。

④   契約違反による解除

買主もしくは売主のどちらか契約違反となった場合、相手方は契約を解除する事が可能です。

一般的には、違約金は物件の売買金額の20％までと設定されることが多いようです。万が一のことを備えて、事前に確認するようにしましょう。

⑤   瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買物件に隠れた欠陥などが発覚した時に、売主が物件の補修や損害賠償の義務を負うとのことです。

賃貸により既に入居者がいる場合は、トラブルの報告がなければある程度安心できますが、空室の場合は、住んでみないとなかなか発見できない事も多いです。

そういう時には、売主から付属書類として「物件状況確認書」をもらうようにしましょう。購入予定の物件の最新の状況を記入して頂きますので、現時点の物件の状況について確認することができます。

なお、「物件状況確認書」の項目は以下の通りです。

• 　雨漏り
• 　シロアリ被害
• 　建物の瑕疵（傾き・腐食・不具合など）
• 　石綿使用調査結果の記録
• 　給排水施設の故障・漏水
• 　新築時の建築確認通知書・設計図書
• 　住宅性能評価
• 　耐震診断
• 　増改築・修繕・リフォームの履歴

⑥   公租工課など清算

不動産の固定資産税・都市計画税は、毎年１月１日の所有者が支払うことになっているため、不動産売買する時には、決済日を基準に売却したあとの期間分を清算し、買主売主に返金することになります。

なお、マンションの場合管理費も清算されることがあります。

⑦   危険負担

売買契約を締結したあとに、売買物件が地震などの天災により物件が毀損・滅失した場合の取り決めを決めます。

一般的には売主が物件を修復した上での引き渡しになりますが、毀損がひどく買主が契約目的を達成出来ない場合は、無条件で契約解除をすることができます。

⑧   ローン特約

買主にて万が一ローンの審査が通らなかった場合、無条件で契約解除ができる特約です。

しかし、買主が審査に必要な手続きを怠ったなど買主に落ち度があった場合は、特約は適用されないこと注意しましょう。

⑨   反社会的勢力の排除

平成23年6月以後不動産の取引から「反社会的勢力の排除」のための条項です。

買主が違反した場合は、売主は契約を解除することができます。

「売買契約書」のチェックリストをダウンロードできるので、是非活用してみてください。

一般的には、契約を締結すると同時に物件売買価格の10%程度の手付金を売主に支払うことになります。

「重要事項説明書」、「売買契約書」とも、契約を締結する前にもらうことができます。上記チェックリストを基に書類の内容を確認するようにしましょう。不明な点がありましたらすぐに不動産投資会社の担当に確認をしましょう。契約締結の当日には何の問題点もない状態になっているのが理想です。

（８）投資不動産購入フロー８：不動産投資ローンの審査を受ける（融資希望の場合のみ）

売買契約が締結できたら、融資を受ける方のみですが、不動産投資ローンの審査を受けます。一般的には２〜４週間が審査期間となります。無事審査が通りましたら、不動産投資ローンの正式な契約を結びます。

（９）投資不動産購入フロー９：決済を行う

残りの代金を売主に支払うことにより、物件の引き渡しを受けます。

決済手続きが完了後、不動産の所在地の法務局にて登記手続きを行います。申請してから大体３週間前後で謄本が受け取れます。

（１０）投資不動産購入フロー１０：賃貸管理会社を選ぶ

不動産投資会社が仲介してくれた場合、そのまま物件の管理をしてくれることが多いです。

もし、そうでない場合、ご自身で賃貸管理会社を探す必要があります。賃貸管理会社を選ぶ際の基準などは、詳しくは「不動産投資の10のリスクとは？失敗しないための対策を徹底解説」にてご確認ください。

まとめ

今回は不動産を購入する際に事前に知っておくべきことについて書いていきました。ご参考になれば幸いです。