• 不動産投資
  • 2017/10/30

不動産投資は管理で決まる!入居率をアップさせる管理術と管理業者選びの7つのポイント

投資物件(賃貸住宅系)を購入して不動産投資をお考えの方にとって不動産の管理は大きな課題です。不動産の管理を適切にやらなければ家賃の回収がうまくいかなかったり、建物が劣化して資産価値が失われてしまったり、クレームの対応を間違えてトラブルが大きくなるのでは…と不安を挙げるとキリがありません。

それだけ不動産投資不動産管理は密接な関係にあるわけですが、多くの投資家は管理を専門の管理業者に委託しています。では、その管理業者とはどんな仕事をしていて、どれくらいの費用が必要なのか、管理業者の選び方は?という新たな疑問が生まれると思います。

そこで、「不動産投資の教科書」は不動産投資においてとても重要な不動産管理の正しいあり方や管理業者の役割、優秀な管理業者の選び方などをレクチャーしたいと思います。

特にこれから投資物件を購入して家賃収入を得ていきたいとお考えの方には非常に重要な情報なので、ぜひ最後までお付き合いください。


1、不動産投資の成功に、不動産管理の成功は欠かせない

(1)不動産管理の成功は、不動産投資の成功

不動産投資、つまり賃貸経営において管理業務はとても重要です。管理業務がうまくいくのといかないのとでは利回りに直接関わるため、「不動産の管理がうまくいかない」というのは経営上の大きなリスクです。

売りに出されている投資物件には利回りが表示されていますが、この利回りは空室率を考慮しておらず(満室想定利回り)、空室率が上昇するとその分だけ利回りが下がってしまいます。

不動産管理とはいかに空室率を低くするかという経営戦略であり、適切な管理で物件の魅力や価値をいつまでも維持することができれば物件の利回りを下げることなく長期的な経営が可能となるため、それが不動産投資の成功につながります。

端的に言えば、不動産管理の成功はそのまま不動産投資の成功を意味しているのです。

(2)賃貸経営のパートナー選びで不動産投資の成否が決まる

不動産の管理を所有者自らが行っていた牧歌的な時代もありましたが、今では管理業務を専門の管理業者に委託するのがほとんどです。管理業者の数はとても多く、業者間の競争もあるので費用やサービスはほぼ横並び…と言いたいところですが、実際のところは規模や地域性、業者の考え方などによってその中身が大きく異なります。

そのため不動産投資を成功させるには、管理業務を安心して任せられる管理業者を見つけ、パートナーとして味方につけることが出来るかが重要なカギを握っています。管理業者の選び方については、「3、優秀な不動産管理業者を選ぶ方法」で方法を解説、さらに「4、「不動産投資の教科書」厳選!不動産管理業者10」では「不動産投資の教科書」が厳選した管理業者を10社ご紹介しています。

2、不動産管理業者の業務と役割

(1)そもそも、不動産の管理とは?

不動産の管理は特に資格を必要としないので、投資家自らが行うこともできます。かつては年配の大家さんが自己所有のアパートに住み、自分で清掃や家賃の集金などの管理を行っている光景がよく見られましたが、近年では管理業務の大半を専門の不動産管理業者に委託するのが普通です。

不動産管理業者の業務は建物系と入居者系に分類され、それぞれ以下のようになります。

【建物系の業務】*建物の物理的な管理。BM(ビルメンテナンス)。

  • 管理物件の定期的な清掃、メンテナンス、修繕
  • 建物に問題が生じた際の対応、修理
  • 退去時の原状回復工事

【入居者系の業務】*運営管理。PM(プロパティマネジメント)。

  • 入居者の募集、内覧の対応
  • 家賃の回収、滞納時の督促
  • トラブルやクレーム発生時の対応
  • 入居者が退去する際の立ち会い、手続き

これは大まかな分類で挙げたもので、それぞれの項目には細かい業務があります。

このように不動管管理会社は、賃貸経営のうち「物件を所有」すること以外のすべてをやっていると言っても過言ではなく、とても重要な存在であることがお分かりいただけると思います。

(2)管理業者の働きが投資利回りを決める

不動産投資で重要なのは、いかに経営コストを抑えて、その一方で稼働率を高くするかです。空室率の上昇は利回りの低下を招くので、稼働率を100%に近づける経営努力が常に必要です。そのために大切なのは物件の魅力づくりであり、その役割を担っているのが管理業者です。

清掃は建物の美観を保ち、適切な管理は入居者のモラル向上にもつながります。こうした手入れの行き届いた物件は長期的な入居と同時に入居希望者の目にも留まりやすく、結果として高い稼働率=高いキャッシュフローを実現します。

さすがに不動産の管理によって稼働率が100%を超えることはないので、購入時に提示されている表面利回りを超えることはありませんが、建物の劣化とともに利回りが低下するのを抑えることができれば、投資の目的を達成しやすくなります。それの鍵を握っているのが、適切な不動産の管理です。

管理業者がどんな働きをするかによって投資利回りが決まるということになると、投資家の方々も管理業者選びには自ずとシビアになると思います。

(3)管理業者に何を委託するか

不動産所有者は管理業者に対して契約によって管理業務を任せるのですが、その際に何を委託するのかという点もポイントになります。

契約形態は2つあり、1つは「管理代行」、もう1つは「サブリース」です。

管理代行とは文字通り物件の管理全般を任せることで、「2、(1)そもそも、不動産の管理とは?」で挙げたような項目の管理業務を行います。もう1つのサブリースとは家賃保証とも呼ばれる物件の借り上げ契約です。所有している物件を一括して管理業者に貸し、それを借りた管理業者が入居者から家賃を得るという仕組みになっています。一括借り上げなのでサブリースは家賃が低くなるデメリットはありますが、家賃保証とも呼ばれているように一括借り上げなので空室リスクと無縁になるメリットがあります。

(4)管理業者にどこまで委託するか

管理代行とサブリースの違いについて前項で解説しましたが、前者の管理代行には「どこまで委託するか」という意味においてさらに細かい分類があります。

最も委託内容が少ないのは、「物的管理」と呼ばれる建物の維持管理です。ここには集客や家賃の回収は含まれないので、この記事で分類している建物系のみの管理委託です。当然ながら管理料は安くなりますが、多くの投資家が最も煩わしいと感じているのは入居者系の管理業務なので、ほとんどの管理契約ではすべての管理業務を包括的に依頼するのが普通です。

(5)不動産管理の費用感

不動産管理業者に委託をする場合、管理手数料の相場も気になるところです。これについては、「大手は10%前後、中小だと5%前後」という相場観を持っておくと良いでしょう。

大手とは「大東建託」「積水ハウス」「レオパレス21」「大和リビング」など管理戸数で全国ランキングのトップ集団に躍り出てくるような業者のことです。こうした大手業者と、それ以外の地域に密着している中小の管理業者と大きく分けることができます。

大手の管理手数料が高い印象を持たれると思いますが、大手には集客力や信用力などの付加価値があるので、その分高くなると考えることができます。では中小の管理業者がその力を持っていないかというと、そんなことはありません。中小には中小のメリットがあるのも不動産業界の面白いところなので、これについては管理業者の選び方で詳しく解説します。

 3、優秀な不動産管理業者を選ぶ7つのポイント

(1)管理業者に何を任せたいのかを決める

管理業者を選ぶ際にどうしても費用が気になるので、出来るだけ安くしたいあまりに管理項目を少なくしたいと考える投資家は多いと思います。しかし、特にこれから不動産投資に参入しようとお考えの方にとって、不動産管理は未知の世界です。専門的なノウハウが成否を分けることが不動産業界において、この部分をケチるのは好ましくありません。

「不動産投資の教科書」としては、建物系と入居者系の両方を包括的に任せる契約形態を強くオススメします。特に集客力が弱ければ経営以前の問題なので、集客が業務内容に含まれていることが重要です。

(2)何と言っても重要なのは「集客力」

前項で集客力の重要性を述べました。すでに入居者のある物件を購入したとしても、その入居者が永久に入居しているわけではなく、いつかは必ず集客をしなければならない時が来ます。

そこで集客力の高い不動産管理業者を選びたいところですが、集客力とは管理業者の成績表のようなものです。管理が行き届いている物件の集客力は高いわけで、その管理業者がしっかりとした物件の管理を行っていてそれをしっかりとアピール出来るのであれば、自然に集客力は高くなるはずです。

その視点を持って、以降のポイントを読み進めてください。

(3)大手か中小か?それぞれのメリットとデメリット

大手の管理業者にするか、地域密着の管理業者にするか。不動産以外の商材であれば迷わず大手という方が多いかも知れませんが、中小業者にも強みがあって捨てがたいのが不動産業界です。

それぞれのメリットとデメリットを表にまとめてみました。

メリット デメリット

大手管理業者

・高い知名度、ブランド
・知名度ゆえの集客力
・管理品質が安定
・手数料が高い
・サービスが事務的
・人事異動で担当者と信頼関係を作りにくい

地域密着の中小管理業者

・地域に精通、豊富な人脈
・地域密着のため信頼を裏切らない
・長い付き合いから信頼関係を作りやすい
・知名度、ブランド力で劣る
・人手不足によってサービスが低下することも
・担当者の当たり外れが大きい

これらの点を総合するとどちらに一長一短があるとお感じだと思います。「不動産投資の教科書」の結論は、「地域に信頼できる管理業者があるのであればそちらを優先、見つからなければ大手も視野に入れるのが良い」となります。

(4)業者だけでなく担当者の対応、人間性にも注目を

前項で大手管理会社だと担当者の人事異動で長期的な信頼関係を築きにくいと述べました。それに対して地域密着の管理業者は長い付き合いをしやすいというメリットがあることも述べました。

大手管理会社には人事異動があると言っても、毎年のように責任的立場の人が異動になるわけではありません。少なくとも数年単位で赴任しているので、そこまで大きなデメリットであると考えることはないと思います。

それを踏まえて、やはり重視したいのは管理業者に対する会社としてのイメージだけでなく、直接関わることになる担当者の対応や人間性です。最終的には人間同士の付き合いなので、「ウマが合うか」「信頼できそうか」という感覚的な評価も考慮すべきでしょう。

なぜなら、管理品質に不満を感じた時に人間的な嫌悪感や不信感があると、そればかりが大きくなってしまい決定的な不信感になってしまうからです。

(5)物件のある地域で最寄り駅をチェックしてみる

不動産は動かない資産なので、その物件がある街と末永い付き合いになります。そこで不動産投資の鍵を握るのが地元の最寄り駅です。最寄り駅は不動産投資に必要な情報の宝庫で、そこに出されている広告や駅前に店舗や事務所を構えている管理業者に注目してみてください。

目立つ広告を出していたり、駅前の好立地に拠点を構えている管理業者はその地域に強い、もしくはその地域に力を入れていることが分かります。駅前に管理物件が多くあるようであれば、地域の有力な地主から信頼されていることも窺い知ることができます。

(6)管理物件をチェックしてみる

百聞は一見に如かず、最終的にはその管理業者が管理している物件をいくつか見てみましょう。管理が行き届いているか、入居者のトラブルがないか、防犯上の配慮がなされているか、といったことは実物を見ると肌で感じることができます。

共用部分が汚い、投げ込みチラシが散乱している、ごみ置き場が汚い、植栽が伸び放題になっているなどは、やはりマイナス要因です。また共用部分に家財道具や自転車などを置いているのが常態化しているような物件は、入居者のモラルが低いと読み取ることが出来ます。

(7)未来を見据えたヴィジョンを描いているか精査する

多くの不動産投資は短期的なものではなく、数年、もしくは数十年に及ぶことが多く、それだけの年数が経つと投資環境が大きく変わっているのは当然です。

所有している、もしくは購入予定の物件について5年後はどんな状態になっているのか、10年後はどうなのかという未来を見据えたヴィジョンが必要です。建物は時間の経過とともに劣化しますし、街全体の集客力が変化することも考えられます。

見積もりをした管理業者からの提案に、「未来」という要素が含まれているかどうかも重要なチェックポイントです。

4、「不動産投資の教科書」厳選!不動産管理業者10

①MDI(東京)

https://www.mdi.co.jp/
アパートの企画開発から関与している管理業者で、建築実績の多さと入居率の高さが強みです。

②アパートナー(東京)

http://www.apartner.co.jp/
アパート経営を代行するという考え方でオーナーの要望に寄り添う管理業者です。

③株式会社ハウステーションプロパティマネジメント(東京)

http://www.chintaisenmon.jp/kanri/
家賃滞納保証がついており新築物件経営に強いのが特徴です。東京にこだわり地域密着の事業展開をしています。

④株式会社ケイ・エヌコミュニティー(大阪)

http://kncommu.com/
入居率が低い場合の原因究明や改善提案に強みを持ち、高い集客力と入居率を武器に成長している管理業者です。

⑤株式会社ユニホー(名古屋)

https://www.uniho.co.jp/
分譲住宅や新築マンションも手掛ける不動産ディベロッパーとして、賃貸経営や建物の管理に総合力を発揮しています。

⑥ユナイテッド不動産株式会社(千葉)

http://www.unitedestate.co.jp/
コールセンターを設置し、24時間いつでも対応する管理サービスが特徴。そこから生まれる高い集客力も強みです。

⑦横濱コーポレーション株式会社(神奈川)

http://yokohamacorp.jp/
高い入居率と集客力に強みを持ち、思うように入居者が集まらない場合の差額保証や空室時の管理料無料システムは自信の表れです。

⑧武蔵コーポレーション株式会社(埼玉)

https://form.musashi-corporation.com/
一棟もの売買や仲介に特化した不動産会社で、賃貸管理にも強み。社員全員がアパート経営を経験した上で業務に当たっており、オーナー目線が特徴。

⑨三和エステート株式会社(福岡)

https://www.sanwa-estate.com/
BRAINZという管理業務のパッケージ商品を展開、オーナーにとって必要な業務がすべてワンストップです。

⑩有限会社エム・アール・シー(北海道)

http://mrc.sc/
リフォームや増改築などを本業とする施工会社です。物件の魅力アップに豊富なノウハウを持ち、高い入居率をサポートしています。

まとめ

不動産投資は物件を買ったら終わり、ではありません。そこから始まる長い賃貸経営を成功させるためには、しっかりとした集客と物件、入居者の管理が欠かせません。この記事ではその重要性から不動産管理の基本、管理業者の選び方などを解説してきました。

これから不動産投資を始める方にとっては、投資の成否に関わる極めて重要な情報です。「不動産投資の教科書」が厳選した管理業者もご紹介しましたので、長く付き合える管理業者を見つけて、不動産投資で豊かな人生設計を実現してください!

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

期間限定!不動産投資のプロの生の声が大公開!

インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
  • 不動産投資ローンの動き
  • 自分に合った投資タイプを選ぶ際に基準にするポイント

などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。