• 不動産投資
  • 2020/6/23 (更新日:)

不動産投資は割に合わない?その理由と対処法をご紹介!

不動産投資をやってみたいけど本当に上手くいくのか不安な方もしくは不動産投資を実際やってみたけど割に合わないと感じた方がいらっしゃると思います。

ですので今回は

・不動産投資は割に合わないのか?
・不動産投資のリスクは?割に合わない4つのケース理由
・不動産投資のメリットをきちんと享受するためにやるべきこと

についてご紹介いたしますので、ぜひ最後までご覧になってみてください。

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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資は割に合わないのか?

不動産投資は、将来的には不労所得を得ることができる比較的安定した資産運用です。
しかし、それでも「不動産投資は割に合わない」と言われるケースが存在することも事実でしょう。

ではなぜ「不動産投資は割に合わない」と言われてしまうのかというと、その裏には不動産投資ならではのリスクがあるからです。

次章で紹介する不動産投資のリスクをしっかりと回避することができないと「割に合わない」という事態に陥りかねません。

すなわち、不動産投資のリスクを事前に把握してしっかりと対策をとることで、「割に合わない」と言われる原因を少しでも排除することにつながります。

一つ言えることは、どんな状況においても「不動産投資は割に合わない」というわけではないということです。

2、不動産投資のリスクは?割に合わない4つのケース

具体的には不動産投資にはどのようなリスクがあるのか、大きく4つのケースにまとめてみました。

(1)区分マンション投資はキャッシュフローが出ない?
(2)満室状態のアパートを購入したのに購入後すぐに退去者が出てキャッシュフローが赤字になってしまった
(3)利回りがいいからと中古アパートを購入したのに突然大規模修繕費用がかかってしまって大きな赤字が発生した
(4)金利が高くてキャッシュフローが出ない

詳しく紹介していきます。

(1)区分マンション投資はキャッシュフローが出ない?

区分マンション投資は数千万の借金を負い投資したとしても毎月の手残りは数千円程度、もしくは赤字になることもあります。

区分マンション投資がキャッシュフローが出ない理由としては、まず利回りが全体として低めの傾向にあることです。

区分マンション投資は中古ワンルームマンションだとしても利回りは良くて5~6%ほどでアパート一棟投資などと比べると利回りは低めの傾向にあります。

ただ、もちろんですが区分マンション投資にもメリットはあり、借金を返済し終われば老後のための安定収入になります。いわゆる私的年金になります。

そして税金を減らすこともできるので、自分自身は区分マンション投資は行うべきなのかしっかりと検討した上で取り組むようにしましょう。

(2)満室状態のアパートを購入したのに購入後すぐに退去者が出てキャッシュフローが赤字になってしまった

満室状態のアパートを購入したのに購入後すぐに退去者が出ていってしまうケースもあります。

このようなケースでは偶然退去者が出ていったケースももちろんあるのですが、そのような物件はそもそも賃貸ニーズが弱いことが多いです。つまり、駅から遠かったり、周囲の環境が不便で住みたい人が多くない物件の可能性があります。

そのような場合、新築時は満室でも、初回の入居者の更新のタイミング(約2年後)では空室が出てしまいキャッシュフローが赤字になってしまう可能性があります。

物件の賃貸ニーズがあるかは、

・立地(駅が人気か、駅から近いかなど)
・物件の設備(バストイレ別か、など)

などがポイントとなります。
この観点で物件を選ぶことで、購入して間も無くキャッシュフローが赤字になってしまったということを回避することができます。

また、前のオーナーによって満室が保たれていたケースもあります。

具体的に言うと前のオーナーが中国人オーナーで住人も中国人、住人はオーナーに安心して住んでいたが、オーナーが変わってしまったので、不安になり退去したケースなどです。

不動産投資で満室の物件と聞いても、具体的にどのような理由で満室になっているか購入前にしっかりと下調べを行うようにしましょう。

(3)利回りがいいからと中古アパートを購入したのに突然大規模修繕費用がかかってしまって大きな赤字が発生した

利回りがいいアパートを購入したのにもかかわらず、大規模修繕が発生し、大きな赤字を抱えてしまったケースです。

中古のアパートは特に要注意で、外壁や屋根はもちろんのこと、なかなか外からでは分かりづらい給湯器、給水ポンプなどが経年劣化により修繕を行う必要があるケースがあります。

具体的な修繕費の種類、修繕の期間、費用について下の表でまとめてみたので参考にしてみてください。

種類期間・費用の目安(アパート経営の場合)
外壁10~15年 1平方mあたり1~3万円
給排水管15~30年 1戸あたり15万円、配管そのものを取り替える場合40万ほど
給水ポンプ10~15年 70~150万円
エアコン・給湯器10~15年 10万円程度×戸数
屋根やベランダの防水10~15年 1平方mあたり数千~1万円 
防錆(共用部分の手すりなど)5年 1平方mあたり4000円
クロスやクッションフロア退去後の修復 1戸あたり5万円

 

こちらの表を見ていただくとわかるようにアパートの大規模修繕は10~15年程度で必要になり、費用としては200~300万程度かかってきます。

中古のアパートを購入して一見利回りが良さそうに思えても、購入前に、

・今の物件の状態は?
・次に大規模修繕が必要なタイミングは?
・大規模修繕に必要と予測される金額は?
・大規模修繕に備えて修繕積立金がどのくらい溜まっているか

を確認した上で物件を購入されることをオススメします。

(4)金利が高くてキャッシュフローが出ない

 

4つ目のケースは金利が高くてなかなかキャッシュフローが出ないケースがあります。

不動産投資は借入期間が長期にわたる場合が多く、借入時の金利が現在の金利の相場より高くなってしまっているケースがあります。

そうすると仮に経営しているアパートが満室でもキャッシュフローが出づらくなってしまいます。

そのような場合、ローンの借り換えがオススメです

ローンの金利が0.5%ほど違えば最終的な収支に数百万円ほど差が出るケースがあります。

借り換えを成功させるためのポイントについてこちらで詳しく紹介しているのでぜひ参考にしてみてください。

【関連記事】
不動産投資ローンの借り換えを成功させるために知っておくべき10のこと

3、不動産投資のメリットをきちんと享受するためにやるべきこと

不動産投資が割に合わないケースを紹介してきましたが、不動産投資のメリットを享受するためにやるべきことをまとめてみました。

(1)不動産投資を勉強する
(2)自分の人生計画を考えて不動産投資すべきなのかを考える
(3)良質な不動産投資会社を見極める
(4)自分にあった不動産物件を見極める
(5)それでも迷ったら不動産投資の教科書のセカンドオピニオンを活用する

詳しく紹介していきます。

(1)不動産投資を勉強する

購入前の方は不動産投資を事前にしっかりと勉強し、理解してから投資をするようにしましょう。不動産投資の場合は事前に費用や物件の利回りなどを計算することは容易ですが、購入してからの費用の削減や、利回りの改善は難しいという特徴があります。

ですので購入した後に後悔しないように自分自身が投資する不動産について完全に理解した上で投資を行う様にしましょう。

不動産投資の勉強について抑えておくべきポイントについてこちらで詳しく紹介しているのでぜひ参考にしてみてください。

【関連記事】
不動産投資を勉強するにあたりおさえておきたい6つのポイント

(2)自分の人生計画をきちんと考えて不動産投資すべきなのか考える

不動産投資の教科書ではそもそも不動産投資を行うべきか自分の人生計画を見据えて、一度じっくりと立ち止まって考えてみることをおすすめしています。

不動産投資は数々のリスクがあり、甘い気持ちで取り組むとかえって自分の資産を減らすという状況にもなりかねません。

本当に自分自身が不動産投資に多額のお金、時間を投資するべきなのかしっかりと考えてみましょう。

(3)良質な不動産投資会社を見極める

次に不動産投資会社について選んでいきます。

一言で不動産投資会社と言っても世の中には数多く存在しています。そして本当に良質な不動産投資会社を見つけることは一般的な方にはとても困難です。

なぜなら数多くの不動産会社と接している不動産投資の教科書の編集部でさえ見分けるのが難しいからです。

しかし、不動産投資の教科書の編集部として完全ではないですが、良質な不動産会社を見極める基準はあります。

こちらの記事で詳しくご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください!

【関連記事】
「不動産投資の教科書」が重視する「良い不動産投資会社の見分け方」とは?

【最新版】あなたを成功に導く!おすすめ不動産投資会社50選

(4)自分に合った投資物件を見極める

次に自分自身に合った投資物件を見極めます。
大まかな見極め方としてはまず投資物件を選ぶ際、一棟か区分、新築か中古という点を決めます。その中から収益価格がいい、時代の流れにあっているかなど自分自身が希望する要素を洗い出し、そこに合致するような物件を探していきます。

具体的な不動産の選び方についてはこちらの記事で詳しくご紹介しているので参考にしてみてください。

【関連記事】

区分マンション?一棟アパート?中古?新築?資産運用の目的によってあなたに適した不動産投資物件は変わる!

不動産投資物件の選び方のコツとは?不動産投資を成功に導くポイントを解説

(5)それでも迷ったら不動産投資の教科書のセカンドオピニオンを活用する

・投資したい物件は見つかったけど、本当にこの物件に投資していいのか不安
・営業の人に勧められたけど、だまされてないか不安
・自分自身の立てた計画に見落としがないか不安

こういった悩みを抱えながらも、周りに信頼できる相談相手がおらず、そのまま購入に踏み切り、多額の損失を被った方は数多くいらっしゃいます。
そして中には借金を返済しきれず、自己破産に陥ってしまう方もいらっしゃいます。

このように不動産投資で悩む方を少しでも減らしたいという思いで、不動産投資の教科書ではセカンドオピニオンサービスを提供しています。

不動産投資の教科書のセカンドオピニオンサービスは不動産投資会社ではない第3者のwebメディアという立ち位置から、中立にお客様にアドバイスさせていただきます。
時には不動産を購入しようとしている方に対して止めた方がいいとアドバイスさせて頂くこともあります。

こちらのページで詳しく紹介しているので、気になる方はぜひチェックしてみてください。

>>不動産投資の教科書セカンドオピニオンサービスはこちら!

4、不動産投資より高利回りの資産運用もある。

不動産投資の教科書では様々な資産運用についても調査しておりますが、不動産投資よりも高利回りの資産運用も発見いたしました。

それがこちらのエクシア合同会社の資産運用です。
この資産運用は過去4年間毎年返礼率30%以上という脅威のリターンを誇っています。
それ以外にも第二種金融商品取引業の免許を持っており、金融庁の傘下に入っていたり、既に資産が170億円も集まっていることからかなり注目されている資産運用です。
詳しくはこちらの記事でご紹介しております。

【関連記事】
エクシア合同会社とは?山本もやっている「返戻率30%以上(過去4年間毎年)」の資産運用

5、まとめ

いかがだったでしょうか?

不動産投資が割に合わないと言われるケースやメリットを享受するための具体的な行動についてまとめてみました。

不動産投資は物件購入前にどれだけ知識を身に着けるかが成功の大きな鍵となってきます。

不動産投資の教科書では不動産投資会社ではない第3者の立場だからこそ発信できる内容をまとめているので初心者の方はぜひ他の記事も参考にしてみてください!

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