不動産投資が気になるけど、割に合わないと聞いたことがある……
不動産投資をやってみたいけど本当に上手くいくのか不安な方もしくは不動産投資を実際やってみたけど割に合わないと感じた方がいらっしゃると思います。
この記事では、不動産投資が割に合わないと言われる理由や、不動産投資のメリットを最大限活かすためのポイントを解説します。
不動産投資のリスクと対策について解説した記事も併せてご覧ください。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
良質な不動産投資会社や先輩大家さんに相談し、購入した後に後悔しないように自分自身が投資する不動産について完全に理解した上で投資を行う様にしましょう。
１、不動産投資は割に合わないのか？
不動産投資は、将来的には不労所得を得ることができる比較的安定した資産運用です。
しかし、それでも「不動産投資は割に合わない」と言われるケースが存在することも事実でしょう。
ではなぜ「不動産投資は割に合わない」と言われてしまうのかというと、不動産投資ならではのリスクがあるからです。
次章で紹介する不動産投資のリスクをしっかりと回避することができないと「割に合わない」という事態に陥りかねません。
すなわち、不動産投資のリスクを事前に把握してしっかりと対策をとることで、「割に合わない」と言われる原因を少しでも排除することにつながります。
不動産投資は、物件選びや運用のしかた次第でリスク回避が可能になります。全ての不動産投資が「割に合わない」というわけではないということです。
２、割に合わないとされる4つのケース
具体的には不動産投資にはどのようなリスクがあるのか、大きく4つのケースにまとめてみました。
（１）区分マンション投資はキャッシュフローが出ない？
（２）満室状態のアパートを購入したのに購入後すぐに退去者が出てキャッシュフローが赤字になってしまった
（３）利回りがいいからと中古アパートを購入したのに、突然大規模修繕費用がかかってしまって大きな赤字が発生した
（４）金利が高くてキャッシュフローが出ない
この４つのケースを詳しく紹介していきます。
（１）区分マンション投資はキャッシュフローが出ない？
区分マンション投資は、ローンを組んで投資したとしても毎月の手残りは数千円程度、もしくは赤字になることもあります。区分マンション投資がキャッシュフローが出ない理由としては、まず利回りが全体として低めの傾向にあることです。中古ワンルームマンションだとしても、アパート一棟投資などと比べると利回りは低めの傾向にあります。
しかし、区分マンション投資にもメリットはあり、借金を返済し終われば老後のための安定収入になります。いわゆる私的年金として期待できるのです。
確定申告により節税もできるケースがあるため、区分マンション投資が自分自身の投資目的に合っているのか、しっかりと検討した上で取り組むようにしましょう。
（２）すぐに退去者が出て赤字になった
満室状態のアパートを購入したのに購入後すぐに退去者が出ていってしまうケースもあります。このようなケースでは偶然退去者が出ていったケースももちろんあるのですが、そのような物件はそもそも賃貸ニーズが弱いことが多いです。つまり、駅から遠かったり、周囲の環境が不便で住みたい人が多くない物件の可能性があります。
そのような場合、新築時は満室でも、初回の入居者の更新のタイミング（約2年後）では空室が出てしまいキャッシュフローが赤字になってしまう可能性があります。
物件の賃貸ニーズがあるかは、以下の2つがポイントです。
・立地（駅が人気か、駅から近いかなど）
・物件の設備（バストイレ別か、など）
この観点で物件を選ぶことで、購入して間も無くキャッシュフローが赤字になってしまったということを回避できる可能性が高くなります。
また、前のオーナーによって満室が保たれていたケースもあります。具体的には、前のオーナーが中国人オーナーで住人も中国人、住人はオーナーに安心して住んでいたが、オーナーが変わってしまったので、不安になり退去してしまった、というケースです。
不動産投資で満室の物件と聞いても、具体的にどのような理由で満室になっているか購入前にしっかりと下調べを行うようにしましょう。
（３）突然の大規模修繕で大きな赤字が発生した
利回りがいいアパートを購入したのにもかかわらず、大規模修繕が発生し、赤字を抱えてしまったケースです。中古のアパートは特に要注意で、外壁や屋根はもちろんのこと、なかなか外からでは分かりづらい給湯器、給水ポンプなどが経年劣化により修繕を行う必要があるケースがあります。
具体的な修繕費の種類、修繕の期間、費用について下の表でまとめてみたので参考にしてみてください。
| 種類 | 期間・費用の目安（アパート経営の場合） |
| 外壁 | 10~15年 1平方ｍあたり１～３万円 |
| 給排水管 | 15~30年 1戸あたり15万円、配管そのものを取り替える場合40万ほど |
| 給水ポンプ | 10~15年 70~150万円 |
| エアコン・給湯器 | 10~15年 10万円程度×戸数 |
| 屋根やベランダの防水 | 10~15年 1平方ｍあたり数千～1万円 |
| 防錆（共用部分の手すりなど） | 5年 1平方mあたり4000円 |
| クロスやクッションフロア | 退去後の修復 1戸あたり5万円 |
上表を見ていただくとわかるように、アパートの大規模修繕は10~15年程度で必要になり、費用としては200～300万程度かかってきます。
中古のアパートを購入して一見利回りが良さそうに思えても、購入前に、以下ポイントを必ず確認した上で物件を購入しましょう。
・現在の物件の状態
・次に大規模修繕が必要なタイミング
・大規模修繕に必要と予測される金額
・大規模修繕に備えて修繕積立金がどのくらい溜まっているか
（４）金利が高くてキャッシュフローが出ない
4つ目のケースは、金利が高くてなかなかキャッシュフローが出ないケースです。不動産投資は借入期間が長期にわたる場合が多く、借入時の金利が現在の金利の相場より高くなってしまっているケースがあります。
そうすると仮に経営しているアパートが満室でもキャッシュフローが出づらくなってしまいます。金利が高くてなかなかキャッシュフローが出ない場合は、ローンの借り換えを検討しましょう。
ローンの金利が0.5%ほど違えば、最終的な収支に数百万円ほど差が出るケースがあります。
借り換えを成功させるためのポイントについてこちらで詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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３、不動産投資のメリットを生かす方法
不動産投資が割に合わないケースを紹介してきましたが、不動産投資のメリットを享受するためにやるべきことをまとめてみました。
（１）不動産投資を勉強する
購入前の方は不動産投資を事前にしっかりと勉強し、理解してから投資をするようにしましょう。
不動産投資の場合、事前に費用や物件の利回りなどを計算することは容易ですが、購入してからの費用の削減や、利回りの改善は難しいという特徴があります。そのため購入した後に後悔しないよう、自分自身が投資する不動産について十分理解した上で投資を始めるようにしましょう。
不動産投資の勉強について抑えておくべきポイントについて以下の記事で詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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（２）人生計画と照らし合わせて、不動産投資をするべきなのか考える
不動産投資の教科書ではそもそも不動産投資を行うべきか自分の人生計画を見据えて、一度じっくりと立ち止まって考えてみることをおすすめしています。
不動産投資は数々のリスクがあり、甘い気持ちで取り組むとかえって自分の資産を減らすという状況にもなりかねません。
本当に自分自身が不動産投資に多額のお金、時間を投資するべきなのかしっかりと考えてみましょう。
（３）良質な不動産投資会社を見極める
次に、不動産投資会社を選びます。
一言で不動産投資会社と言っても世の中には数多く存在しています。そして本当に良質な不動産投資会社を見つけることは、初心者にとって非常に難しいと言えるでしょう。
しかし、不動産投資会社を見極めるポイントはいくつかあります。以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください！
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（４）自分に合った投資物件を見極める
次に自分自身に合った投資物件を見極めます。
まずは投資物件を選ぶ際に、大きく一棟か区分か、新築か中古か、を決めるとよいでしょう。それぞれに特徴があり、投資目的や資産状況、属性によって合う物件の種類は異なってくるからです。
一棟・区分、新築・中古、どの物件に投資するかが決まったら、その中から立地や利回り、管理会社といった自分自身が希望する要素を洗い出し、合致するような物件を探していきます。
具体的な不動産の選び方については以下の記事で詳しくご紹介しているので、参考にしてみてください。
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（５）それでも迷ったら不動産投資の教科書のセカンドオピニオンを活用する
・投資したい物件は見つかったけど、本当にこの物件に投資していいのか不安
・営業の人に勧められたけど、だまされてないか不安
・自分自身の立てた計画に見落としがないか不安
上記のような悩みを抱えながらも周りに信頼できる相談相手がおらず、そのまま購入に踏み切り、損失を被った方は多くいらっしゃいます。そして中には借金を返済しきれず、自己破産に陥ってしまう方もいるのが事実です。
不動産投資の教科書では、編集部に在籍する現役の不動産投資家に相談できる、セカンド・オピニオンサービスを提供しています。
セカンド・オピニオンサービスをより多くの投資家に知ってもらいたい、という思いから、現在は無料で相談できます。ぜひこの機会にご利用ください。
まとめ
不動産投資が割に合わないと言われるケースや、メリットを活かすための具体的な行動についてまとめてみました。
割に合った不動産投資をするためには、リスクへの対策をすることが大きなポイントになります。物件を購入する前に、しっかり知識を身に着けてから不動産投資を始めましょう。