• 不動産投資
  • 2018/10/20

区分マンション?1棟アパート?中古?新築?資産運用の目的によってあなたに適した不動産投資物件は変わる!

こんにちは。不動産投資の教科書の山本です。

私ども不動産投資の教科書は以下のような第三者無料診断サービスを実施しています。

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こちらのサービスでは不動産投資を含めて資産運用に関する様々な相談が寄せられます。

そして寄せられる相談には、

  • 不動産投資をしたいけど区分マンションと1棟アパート、どちらがいいの?
  • 不動産投資会社から新築区分マンションを薦められているんだけど、そもそも新築と中古はどちらがいいの?

というものが非常に多いです。

そんな時、私どもの回答としては以下の通りです。

「あなたにとって適切な物件は、あなたが資産運用する目的とあなたの資産状況によります!」

今回は、

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築1棟アパート
  • 中古1棟アパート

という主な不動産投資物件の種類それぞれについて、

  • メリット
  • デメリット
  • その物件が適した方
  • 購入時の注意点

などについてご説明していきます。

もちろんシェアハウス投資や戸建て投資など不動産投資の物件には他にも様々な種類がありますが、今回は主要な4タイプをご紹介していきます。

ご参考になれば幸いです!



1、どの物件が絶対的にいいというわけではない!

まず最初にお伝えしておきます。

(1)どの物件が絶対的にいいというわけではない!

先ほどお伝えしたように不動産投資物件の種類の主なものには大まかに以下の4つがあります。

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築1棟アパート
  • 中古1棟アパート

結論から言うと、これらのどれかが特段他の種類に比較して優れているということはありません。

どの物件の種類が最適なのかは、

  • 投資家が不動産投資をする目的
  • 投資家の状況(年収、希望資産)

などによって異なります。

(2)不動産投資会社によってはポジショントークをすることがある

多くの不動産投資会社は、

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築1棟アパート
  • 中古1棟アパート

のいずれかに特化して販売しています。
(もちろん複数種別扱っている不動産投資会社もあります)

ですので、自社が扱っている物件を販売したいがために、他の種類の物件を批判することがあります。

結果として、私どものところには、

  • 「新築区分マンションって買っちゃダメなんですよね?」
  • 「中古の1棟はリスクだらけなんですよね?」

などという相談が寄せられます。

結論としては、各物件の種類ごとにメリット・デメリットがあります。

どの物件が絶対的にいいということはないのです。
つまり、中古のワンルームマンションが他の種類の物件より圧倒的に優れているということもなければ、劣っているということもありません。

2、あなたにとって適切な物件は、あなたの資産運用の目的と状況によって変わる!

ただ、

  • 投資家が不動産投資をする目的
  • 投資家の状況(年収、希望資産)

などによって、個々の投資家、個々の状況で最適な物件の種類が変わるだけです。

3、物件種別ごとのリスク・リターン一覧表

もちろん、物件所在地などの個別具体的な事情によって変わりますが、不動産投資における物件の種別ごとのリスク・リターン表は以下の通りです。

ローリスク・ローリターン 新築区分マンション投資
ミドルリスク・ミドルリターン 中古区分マンション投資

新築1棟アパート投資

ハイリスク・ハイリターン 中古1棟アパート投資

ちなみに、中古区分マンション投資と新築1棟アパート投資を同じミドルリスク・ミドルリターンに配置しながら間を空けているのは、同じミドルリスク・ミドルリターンでも新築1棟アパート投資の方がリスクが高いからです(物件価格が高額だったりするため)。

一方で、新築1棟アパート投資の方が中古区分マンション投資に比較して高利回りな事があるのでハイリターンでもあります。

4、地域におけるリスク・リターン一覧表

さらにお伝えすると、不動産投資におけるリスク・リターンは、物件の所在地によっても異なります。
大まかに分けると以下の通りです。

ローリスク・ローリターン 東京23区
ミドルリスク・ミドルリターン 23区以外の東京都
埼玉県大宮、神奈川横浜、川崎、千葉県ターミナル駅
名古屋、大阪市近郊、京都市近郊、福岡市近郊、沖縄
ハイリスク・ハイリターン その他の地域

あくまで大まかに分けているので、「その他の地域」の物件でも、例えば近くに大学があると入居率は高くなりリスクは下がりますし、そもそもきちんとメンテナンスをすることでリスクを下げることは可能です。

5、物件の種類に関わらず認められる不動産投資のメリット

物件の種類に関わらず認められる不動産投資のメリットは以下の通りです。

  • 所得税・住民税の節税効果がある
  • 相続税の節税効果がある
  • 私的年金となる
  • 生命保険代わりとなる

 

次の項目からは物件の種類ごとにメリット・デメリットをご紹介していきます。

6、新築区分マンションのメリット・デメリット

まずは新築区分マンションについて、

  • (1)メリット
  • (2)デメリット
  • (3)適した方
  • (4)購入時の注意点

などについてご紹介していきます。

(1)メリット

  • 都心であれば入居率が高い
  • 新築であるが故に相場より高い家賃でも入居が決まる

(2)デメリット

  • いわゆる「新築プレミアム(新築故に高額で売られる)」のために高額となりがち
  • 利回りが低い

(3)適した方

  • とにかくリスクが低い不動産投資をしたい方
  • 老後の年金の補填をしたい方
  • 徹底的に空室リスクを避けたい方
  • 生命保険等に入るより不動産投資を生命保険代わりにしたいと思っている方
  • 月々のキャッシュフローがマイナスでも許容できる方

(4)購入時の注意点

  • キャッシュフローがどのくらいマイナスになるか
  • 物件価格が高すぎないか
  • 都心の駅から10分以内(できれば7分以内)で、中長期的にも賃貸ニーズがありそうか
  • 物件の間取りは自分が住みたいと思えるものになっているか
  • 窓から見える景色はいいか
  • 収納は十分か

7、中古区分マンションのメリット・デメリット

次は中古区分マンションについて、

  • (1)メリット
  • (2)デメリット
  • (3)適した方
  • (4)購入時の注意点

などについてご紹介していきます。

(1)メリット

  • キャッシュフローがプラスになりやすい
  • 新築区分マンションと比較すると割安
  • 新築ほどではないが、都心であれば空室になりにくい
  • 新築区分マンションより高利回り

(2)デメリット

  • 突発的な修繕費がかかる可能性がある

(3)適した方

  • リスクが低い不動産投資をしたい方
  • 老後の年金の補填をしたい方
  • 空室リスクを避けたい方
  • 生命保険等に入るより不動産投資を生命保険代わりにしたいと思っている方
  • 月々のキャッシュフローがマイナスでも許容できる方

(4)購入時の注意点

  • 修繕積立金がどのくらいあるか
  • 修繕の必要なタイミングが近いか
  • 都心の駅から10分以内(できれば7分以内)で、中長期的にも賃貸ニーズがありそうか
  • 物件の間取りは自分が住みたいと思えるものになっているか
  • 窓から見える景色はいいか
  • 収納は十分か

8、新築1棟アパートのメリット・デメリット

次は新築1棟アパートについて、

  • (1)メリット
  • (2)デメリット
  • (3)適した方
  • (4)購入時の注意点

などについてご紹介していきます。

(1)メリット

  • 区分マンションと比較すると利回りは高めになる
  • 区分マンションと比較するとキャッシュフローが大きくなる
  • 中古の1棟アパートと比較すると入居率は高めになる(空室率は低めになる)
  • しばらくは修繕費用が発生しない(不動産会社が不備がある物件を建設しない限り)

(2)デメリット

  • いわゆる「新築プレミアム」により相場より割高となる可能性がある
  • 区分マンションと比較すると借り入れする金額が大きくなるので空室率が高くなりキャッシュフローが赤字になった場合のリスクが大きい

(3)適した方

  • 不動産投資で高い利回りを出したい
  • 毎月そこそこのキャッシュフローを得たい
  • 空室リスクを避けたい
  • 修繕リスクを回避したい

(4)購入時の注意点

  • 物件価格が高すぎないか
  • 銀行から借り入れする不動産投資ローンの金利は高すぎないか(2%前後か)
  • 都心の駅から10分以内(できれば7分以内)で、中長期的にも賃貸ニーズがありそうか
  • 物件の間取りは自分が住みたいと思えるものになっているか

9、中古1棟アパートのメリット・デメリット

(1)メリット

  • 新築1棟アパートや区分マンションと比較すると利回りは高めになる
  • 新築1棟アパートや区分マンションと比較するとキャッシュフローが大きくなる

(2)デメリット

  • 修繕費が発生する(予想外のタイミングに予想外の金額で発生する可能性がある)
  • 区分マンションと比較すると借り入れする金額が大きくなるので空室率が高くなりキャッシュフローが赤字になった場合のリスクが大きい

(3)適した方

  • 毎月十分なキャッシュフローを得たい
  • 不動産投資で高い利回りを出したい

(4)購入時の注意点

  • 大規模修繕のタイミングはいつか
  • 修繕積立金はどのくらいあるか
  • 銀行から借り入れする不動産投資ローンの金利は高すぎないか(2%前後か)
  • 都心の駅から10分以内(できれば7分以内)で、中長期的にも賃貸ニーズがありそうか
  • 物件の間取りは自分が住みたいと思えるものになっているか

まとめ

今回は、

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築1棟アパート
  • 中古1棟アパート

という主な不動産投資物件の種類それぞれについて、その特徴をご紹介していきました。

今回の内容を不動産投資成功のために役立てていただければ幸いです。

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