• 不動産投資
  • 2020/9/1

マンション投資とは?メリットやデメリットを元に物件の選び方まで徹底解説

不動産投資の中でも、マンション投資を始める方が増えています。

マンション投資に詳しくない方であれば、「マンションを購入するってこと?一体いくらかかるの?」などと疑問を持つ方もいるでしょう。

他にも、

  • そもそもマンション投資とはなにか
  • どれくらいの利益が出るのか
  • どのようなメリット・リスクがあるのか
  • どのようにマンションを選んで購入すれば良いのか

など様々な疑問をお持ちかと思います。

そこで、今回の記事ではマンション投資を検討しているけどまだ詳しくわからないという方のために、これらの疑問を解決していきたいと思います。

マンション投資を検討している方の参考になれば幸いです。






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1、そもそもマンション投資とは 

まず、マンション投資とは何かについての基本を説明します。

(1)マンション投資とは?収益を得る仕組み

マンション投資とは、マンションを投資用として購入し、そのマンションを第三者に貸し出して利益を得る、もしくは売却することで利益を得る不動産投資の一種です。

家賃水準は景気に左右されにくく比較的安定していることから、投資対象として注目されています。

①インカムゲイン

投資用マンションを購入して、第三者に貸し出して家賃収入を得ることをインカムゲインと呼びます。

毎月安定して家賃収入を得ることができるという魅力があります。

マンション投資と言われれば基本的にインカムゲインが主流となっています。

②キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、価格が低い時にマンションを購入し、様々な要因により価格が高騰した時に売却してその差分の利益を得ることを言います。

しかし、マンションは短期間で売却するものではないので、中長期にわたり運用した後で売却して結果的にキャピタルゲインを得るというのが一般的です。

(2)マンション投資の種類

マンション投資には中古か新築か、区分か一棟かという分け方ができるため、大きく4通りの分け方ができます。

しかし、一棟マンションを購入するには億単位の資金が必要となるため初心者がいきなり購入するには敷居が高いでしょう。

そこで、今回は

  • 中古区分マンション
  • 新築区分マンション

の2種類について説明します。

①中古区分マンション

まず、区分マンション投資とはマンションの一室を購入して運用する投資方法を指します。

中古区分マンションは、新築区分マンションよりも価格が安く利回りが高いというのが特徴です。

注意点としては、中古であるため設備の修繕やなど、突発的な出費が起こる可能性があるということです。

②新築区分マンション

新築区分マンションは、新築であるためにやはり人気が高いです。家賃や部屋の広さなど、条件が同じであれば基本的には築年数の浅い方が好まれるでしょう。

ただし、購入金額は中古マンションよりも割高です。

(3)マンションの購入価格は?

マンション投資を始めたいと思っている方にとって、マンションは一体いくらで購入できるのか気になるところだと思います。

ワンルームのマンションであれば、比較的都心でも購入金額は安いと言えるでしょう。

もちろん物件の条件にもよりますが、中古区分マンションであれば1000万円〜でも購入できる物件は十分あります。

対して新築区分マンションでは都心では2000万円〜のケースが多いでしょう。

2、マンション投資のメリットは?

では、マンション投資のメリットを見てみましょう。

マンション投資のメリットは以下大きく5つ挙げられます。

  • (1)実物資産投資の強み
  • (2)生命保険の代わりに
  • (3)私的年金になる
  • (4)相続・贈与税対策として有効
  • (5)借入により少ない自己資金で始められる

では、それぞれについて詳しく見てみましょう。

(1)実物資産投資の強み

株、債券や投資信託などの金融商品は、発行会社の破綻によって全ての投資が無価値になってしまうという大きなリスクがあります。マンション投資は投資したマンションが値下がりのリスクがあったとしても、実物資産が残るという金融商品と根本的に違う強みがあります。

もっとも、不動産投資には地震その他のリスクがあるので注意が必要です。詳しくは「3、マンション投資のデメリットは?」をご参照下さい。

なお、賃貸による家賃収入が得られるだけではなく、将来生活スタイル変更によりセカンドハウスとして使用する事も可能です。

(2)生命保険の代わりに

融資によりマンションを購入する際に、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

万が一ご本人が返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。

残されたご家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。残される家族には生命保険のような役割も果たせるのは、マンション投資の大きな特徴と言えるでしょう。

(3)私的年金になる

日本の年金は、少子高齢化により財源不足だけではなく、厚生年金も負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向になります。

マンション投資の場合、ローンの返済は家賃収入が補ってくれますので、今のうちから収益不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。

定年までに完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となり、安定した老後生活がおくれるでしょう。

(4)相続・贈与税対策として有効

相続や贈与の税金は、現金や有価証券の場合は、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。

しかし、マンションの場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80%位で評価されます。また、投資用不動産で第三者に賃貸することで、評価額がさらに30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税対策としてもとても有効と言えるでしょう。

下記2,000万円をマンション投資で相続した場合の評価額を見てみましょう。

[例]購入価格が2,000万円の投資マンションを相続した場合

(建物評価:1,200万円、土地評価:800万円)

相続税の評価額:なんと 682万円

<計算方法>

—建物—

 1,200万×0.5(建物評価)×(1−0.3)(借家権割合)=420万円

—土地—

 800×0.8(公示価格の80%)×(1—0.6×0.3)(借家権割合)×0.5(事業用小規模住宅)=262万円

—評価合計—

 420万円+262万円=682万円

(5)借入により少ない自己資金で始められる

マンション投資は、ご購入予定の物件を担保に金融機関から購入資金を借入する事が可能です。

ローンを活用すれば、少額の自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入の収益を得ることが可能です。

2015年10月に実施予定の消費税10%への引き上げを見据え、景気回復をするために金融緩和により融資条件がさらに柔軟になる見通しです。融資により物件の購入がしやすくなり、買い易い環境とも言えるでしょう。

3、マンション投資のリスクは?

投資である以上、リスクも伴うものです。続いて、マンション投資のリスクについて見てみましょう。

マンション投資は、大きく以下4つ挙げられます。

  • (1)空室リスク
  • (2)金利上昇リスク
  • (3)流動性リスク
  • (4)その他リスク

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)空室リスク

マンションを購入したのはいいですが、入居者が居らず家賃収入が得られないという空室リスクが考えられます。

そのため、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。以下のような物件が空室になりにくいと言えます。 

  • 利便性のいい物件
  • 賃貸需要がある場所の物件
  • 競合物件と差別化できる物件
  • きちんと管理されている物件

例えばですが、東京23区の物件が以上のような条件を満たします。

(2)金利上昇リスク

毎月の家賃収入からローンの返済をしていくやり方が一般的だと思いますが、変動金利型を選択した場合、返済期間中に金利が上がると支払いが増えていきます。

ローンの返済期間中に金利の上昇リスクを避けるには固定金利などの選択肢もありますが、変動金利より高く設定されていますので、きちんと返済シミュレーションをする必要があります。シミュレーションにより、どのくらい金利が上がったら利益が出なくなるかを事前に把握しておきましょう。

(3)流動性リスク

ずっと持ち続けるのであればよいですが、様々な状況の変化で売却したくなることもあるでしょう。

マンションの場合、売却しようと思った時に、市場ですぐに売れなかったり、また希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。

購入する際に以下売却しやすいような特徴がある物件を選ぶとよいでしょう。

  • ① 空室率の低い物件
  • ② きちんと管理された物件
  • ③ メンテナンスが良い物件
  • ④ 入居者ニーズにあった間取りや内装の物件

  ①を満たす例としては、東京23区の物件が挙げられます。

(4)その他リスク

上記リスク以外にも、火災、地震、入居者が自殺するなど想定外のリスクも考えられます。

不動産投資において知っておくべきリスクは詳しく「不動産投資「14のリスクと「払わなくても良い費用」とは?」にてご参考にしてみてください。

4、マンション投資の利回りの相場

次は、投資をするにあたって気になる利回りについて説明します。

(1)マンション投資の利回りとは?

マンションだけでなく不動産投資の利回りとは、物件の価格に対しての年間利益割合のことを指します。

重要な利回りにとして、基本的には

  • 表面利回り
  • 実質利回り

の2種類があります。

表面利回りとは、単純に物件の年間収入を購入金額で割った値です。

実質利回りとは、年間収入から年間の支出を引いた値を購入金額で割った値です。

利回りについてより詳しく知りたい方は「不動産投資は利回りの高さで決めて良いのか?利回りの真実と考え方」も合わせてご覧ください。

(2)利回りの相場

利回りについて簡単に説明したところで、実際にマンション投資の利回りはどれほどなのか紹介します。

①中古区分マンション投資の利回り

中古区分マンションは、先ほど説明した通りで新築よりも購入価格がやすいでしょう。

利回りにおいて購入金額は分母なので、購入金額が安いということは必然的に利回りは高くなります。

具体的な利回りは、表面利回りが4~6%、実質利回りは3~4%ほどです。

②新築区分マンション投資の利回り

新築区分マンションは購入金額が高いですが、同じ条件であれば中古よりも新築の方が好む人が多いため空室リスクとしては低いというメリットがあります。

具体的な利回りとしては、表面利回りが3.6~3.9%ほどで、実質利回りは2~3%ほどです。

5、投資用マンションを購入する際の選び方のポイント

マンション投資について理解できたからといって闇雲に物件を購入していいわけではありません。

本章では、投資用マンションを購入する際の選び方のポイントを3つ紹介します。

(1)空室になりにくい物件を選ぶ

空室になりにくい物件は、マンション投資をする上で欠かせない条件でしょう。特に区分マンション投資の場合、購入したマンションに入居者がいないと家賃収入は0円です。

賃貸として需要があり、入居者が住み続けたいと思えるような物件を選びましょう。

具体的な要素としては、

  • 駅近や都市への交通の利便性
  • 病院や学校、商業施設などの周辺環境
  • 管理・メンテナンスが行き届いているか

などがあります。

住みたいと思われるだけでなく、住み続けたいと思われる物件を選ぶことも大切です。

(2)資産価値の高い物件を選ぶ

資産としての価値が高い物件であることも、マンションを購入するにあたって重要な要素です。

資産価値が高い物件ということは、その分需要が高いということでもあり、売却時に一層高額で売却することができます。

資産価値の高い物件とは

  • 物件の立地は地価が高いエリアにあるかどうか
  • 物件の管理・メンテナンスはしっかり施されているか
  • 多くの人が住みたくなるような希少性があるか

などの要素が挙げられます。

(3)利回りの良い物件を選ぶ

一概に利回りだけで選ぶことはあまりよくありませんが、マンションを購入する一つの判断基準にもなります。

マンション投資は事業でもあるため、収益性はやはり大切な要素でしょう。

6、物件が割安か否かを判断する方法

割安物件であるか否かを判断するには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している土地総合情報システムというデータベースがあります。その中に地域ごと、土地、マンションなど種類別に過去の取引情報が入っていますので、調べるにはかなり便利です。是非使ってみてください。

国土交通省 土地総合情報システム

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7、マンション投資をするならおすすめの不動産投資会社3選

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないのではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みのケースがほとんどです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を確認することができます。

以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)プロパティエージェント(新築物件)

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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(2)RENOSY(中古物件)

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(3)デュアルタップ(新築物件)

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。


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まとめ

今回はマンション投資について書いていきましたがいかがでしたでしょうか?

マンション投資は、主に区分マンションを購入して賃貸として第三者に貸し出し、家賃収入を得る不動産投資です。

一般的にローリスクローリターンと言われており、堅実性の高い投資ではありますが、メリットだけでなくリスクについてもしっかりと把握しておくことが大切です。

マンションの購入の際には、そのマンションを購入する理由、決め手をはっきりさせましょう。

ご参考戴き、是非安定収益を得てもらえれば嬉しいです。

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