• 不動産投資
  • 2018/5/25

不動産投資での10個の失敗事例と失敗を回避する方法

不動産投資をしたいけど失敗したくない。失敗事例を知って反面教師にしたい

あなたは今、そうお考えではありませんか? 

不動産投資は、毎月安定した家賃収入が得られて、リスクも低く長期的に資産形成をしていきたい方向きの投資です。 

しかし、不動産投資は何も考えずにただ不動産会社の担当に言われた物件を買って成功するほど簡単なものではありません。様々な原因により失敗した方も少なくないのです。

不動産投資での失敗を回避するには、

  • 失敗事例をきちんと知って
  • その原因を知り
  • 同様の失敗をしないための回避策を講じておくこと

が重要です。

そこで月間20万人の投資家が訪れるメディア「不動産投資の教科書」が、様々な原因により失敗してしまった方々の失敗事例を10例ご紹介します。これらの失敗例から是非多くを学んで頂いて、同じことを繰り返さないよう失敗しない不動産投資をするためにお役立てください。

※この記事は2014825日に公開したものを2018年5月25日に加筆修正しました。



1、不動産投資物件選びによる失敗

どの不動産タイプが投資対象として向いているのでしょう。ワンルームタイプファミリータイプ、それとも一棟アパート。どのタイプが適しているかと迷っている方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。 

不動産は高額な買い物です。投資ならなおさら、投資対象の選びが成功する大きなポイントとなります。 

1つ目は、その投資対象選びを間違えたばかりに失敗してしまった経験談をご紹介します。皆さんの投資対象選びに少しでもお役に立てられたらと思います。

(1)新築マンションにして家賃下落により失敗したケース

不動産投資をする際に、中古マンションにするか新築マンションにするかで迷われている方は多いのではないでしょうか。

以下は新築マンションの場合は、高い賃料で賃貸に出しやすいとの理由で新築マンションにして失敗した方の体験談です。

「新築との事もあり、入居者はすぐ見つかり、購入後すぐ家賃収入がありました。順調に経営ができていると思っていたら、最初の入居者は2年で契約更新せずに退去するので、募集をかけたら、家賃は一気に5,000円も下がりました。なぜなら、わずか2年でももう新築ではなく、中古マンションの扱いになるので、中古マンションの家賃相場に合わせる必要があるからです。

新築マンションは中古マンションに比べ高い購入価格に対して、その差を家賃収入で取るのはなかなか難しいですね。目の前の利益ではなく、もっと長い目で見とかないといけないことに痛感しました。」 

①このケースの失敗原因

このケースでは立地条件について全く触れられていませんが、立地条件があまり良くなかったのではないかと推測されます。不動産の価値を決める最大要因は立地条件なので、いくら新築であっても駅から遠い、近くにスーパーなどがないといった物件は数年で価値が下がってしまうことがあります

最初の入居者が長く入居してくれなかったことも、もしかしたら立地条件が関わっているかも知れません。

また、新築から2年であれば、まだ十分建物の新しさをアピールできる築年数です。リーシング(客付け)を任せる不動産会社の力量不足も考えられるので、他の不動産会社にも同様の依頼をしてみてはどうでしょうか。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

体験談で触れられていないため推測の世界ですが、新築から2年で早くも家賃を下げざるを得ないというのは、やはり立地条件による不利が働いていることが強く疑われます。物件購入時の立地条件だけでなく、その後において人口が増える地域なのか住みたいと思える街なのかといった見通しを立てた上での物件選びが重要です。

それと新築2年で家賃を下げないと入居者がつかないという不動産会社の営業力にも問題があるので、広い視野で複数の不動産会社にリーシングを依頼するのも得策です。 

(2)ファミリータイプにして予想外の出費で失敗したケース

投資不動産を検討したときに、一人暮らし用のワンルームタイプにするか、ファミリータイプにするかかなり迷う方が少なくありません。

以下は、将来的に自分でも住めるという理由でファミリータイプにして失敗した方の体験談です。 

「運用を始めてみると、毎月の修繕積立金がどんどん上がって行きました。当初のシミュレーションでは、毎月収益が出ることになっていましたが、あまりにも修繕積立金が上がりますので、今では赤字です。

このまま運用するのも利益が出ないので、自分で住もうと思ったら、仕事の転勤で結局住むこともできませんでした。

修繕積立金が上がるのは知っていましたが、規模が大きい分、こんな短期間で増えていく場合があるんですね。どこまで上がるのかがとても不安です。

さんざん迷ったあげくにファミリータイプを購入したのに、投資対象として選ぶことが大事だと痛感しました。」 

①このケースの失敗原因

当初のシミュレーション」に修繕費がどれだけ考慮されていたのかが気になります。

新築物件、中古物件のどちらであっても修繕費用は必ず発生します。このケースでの失敗要因は、修繕費に対する見通しの甘さと言えます。しかし、最悪の場合自分で住もうと思ったものの、それもままならなかったというのは予測しづらいことなので、これについては不可抗力だと思います。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

建物は時間の経過とともに必ず劣化し、設備には故障なども発生します。これは付き物であると考え、余裕を持ったシミュレーションをしておけば、ある程度想定外の出費が発生したとしても許容できたと思います。

ファミリータイプの物件は部屋数が多く設備面でもワンルームより充実しているため、その分だけ修繕費がかさむという前提でのシミュレーションが必要になります。

2、融資、資金計画による失敗

不動産の購入時に多くの方は、金融機関から融資を前提にされていると思います。

金融機関から融資を受けることによって、自己資金だけでは手が届かない不動産が購入できるようになります。融資を活用するとレバレッジ効果も見込めるため大変魅力的なことではありますが、正しい知識がなく、また無理な返済計画により失敗してしまう方もいらっしゃいます。

ここでは、不動産投資に欠かせない融資による失敗談について紹介したいと思います。 

(1)自己資金「0」円の投資ローンによる失敗したケース

自己資金「0」円から始められる不動産投資を売り文句にした不動産販売チラシを目にする方多くいらっしゃるではないでしょうか。

以下は、その自己資金「0」円から始められる不動産投資のチラシによる失敗した方の体験談です。

「チラシをもらってすぐに業者に話を聞きに行き、元々物件が気に入ったこともあり、話がどんどん進み、金融機関にローンの事前申請までしました。2日後に担当者から事前申請が通ったとの連絡があり、その週末に契約をしてしまいました。契約後仲介手数料などの諸経費はローンの対象外になることそのとき初めて知りました。貯金が無かったので、結局親からお金を借りて払いました。

金融機関から融資を受けるにしても、物件価格以外の費用はローンに組めず、結果的に全くの自己資金0円ではないこと勉強になりました。」

①このケースの失敗原因

不動産取引には実にさまざまな費用が発生します。仲介手数料だけでなく登記や税金など、こうした費用はローンに含まれないため完全なる「自己資金ゼロ」はあり得ないという事実を認識するべきです。

資金計画に対する見通しの甘さが露呈してしまった事例だと言えるでしょう。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

不動産取引に必要な諸費用はローンの対象外であるため、「自己資金ゼロ」というのは厳密には不可能です。しかも、2017年以降は金融機関の融資に対する考え方が大きく変化しており、自己資金がない人のローン審査は極めて通りにくくなっています。

このことは多くの不動産投資家が認識しており、これから不動産投資を始める方は必須の知識と言えるでしょう。「他の不動産投資家の動向を調査する5つの方法と具体的に投資に活かす方法とは」という記事では具体的な調査結果をご覧いただくこともできます。

(2)短返済期間の無理な返済計画による失敗したケース

不動産購入時融資を利用して購入される方には、できれば短期間で返済したいと思っておられる方も多いと思います。

以下は、返済期間を短くすることにこだわりすぎたことによって失敗した方の体験談です。

「私は90%融資可能の魅力に負けて、自己資金も少しありましたので、一棟アパートを購入しました。

当初の家賃収入で返済シミュレーションをしたら、これなら15年で返済可能でしょうとのことで、15年返済の融資を組みました。1年目は滞りなく順調に返済しましたが、2年目になり購入後満室から空室が出るようになり、当初予定していた収入が確保できなくなりました。また、アパートの修繕も予定より多くなり、所得税、住民税なども高くなり、出費が増える一方でした。アパートからのキャッシュはほとんど残らない状態が続き、さらに資金繰りが苦しくなりました。購入してわずか3年で泣き泣き手放すことになりました。

もっと長い期間で無理の無い返済計画を立ててればよかったと深く反省しました。」 

①このケースの失敗原因

最大の失敗原因は、ローン返済期間の短さです。本来であれば20年程度の返済期間で契約ができたはずなので、できるだけ毎月の返済額を減らして手残りを多くすることを意識するべきです。

また、返済期間とは別の話ですが、2年目から空室が出るようになったというのは、アパートの集客力にも問題があったのではないかと推測されます。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

ローンはできるだけ多く利用して、返済期間も長くするというのは不動産投資で毎月のキャッシュフローを確保するための基本です。返済の見込みが立っていても、無理に返済期間を短くする必要はありません。お金が余るのであれば、繰り上げ返済をすれば良いのですから。

また、2年目から早くも空室が出てくるということに、立地条件などの不利な条件を感じます。一棟アパート投資は立地条件がとても重要なので、アパート経営を始めてからも安定して賃貸需要が見込める場所なのかどうかを、事前にしっかりと精査する必要があります。

3、意外に多い、確認不足による失敗

不動産を購入する時に、専門知識もそうですが、確認しなければいけない事項がたくさんあります。

資料いっぱい渡されたけれど、どんな事項を確認しなければいけないのかが分からない。説明を受けたけど、あまり理解していなかった。という方たくさんおられるのではないでしょうか。不動産は生涯で最大の買い物と言われるほどの高額商品であるにも関わらず、確認不足が潜んでいるというのはとても恐ろしいことです。

今回はそのような失敗をした方たちの失敗談を紹介しますので、是非読んで頂き、同じような失敗を繰り返さないようご参考になれたら幸いです。 

(1)管理費・修繕積立金の滞納による失敗したケース

物件の購入にあたり、管理費・修繕積立金は通常すでに支払っている費用だと思われる方は多いではないでしょうか。

以下は事前確認不足により、その管理費・修繕積立金を滞納した物件を購入し失敗した方の体験談です。

「物件購入3ヶ月後に、マンション管理会社から管理費・修繕積立金滞納金約60万を支払ってくださいとの通知が届きました。なんと、この物件の前のオーナーは転勤でずっと海外にいたので、その期間中全く支払いをしていなかったのです。

管理会社に交渉をしましたが、管理会社は事前に「重要事項に関わる調査報告書」を提供して、その中にマンション全体、そしてこの物件に関する管理費・修繕積立金の滞納金額も明記してあるので、知らなかったのは自分の責任だと言われました。

再度書類を見直し、確かに明確な記載がありました。仕方なく滞納金を支払うことにしました。

業者からいろんな書類を渡されたけど、そのままにしてしまい、あまり中身についてもきちんと確認しなかった失敗でしたね。」 

①このケースの失敗原因

不動産取引は、否応なく多額のお金が動きます。それだけにちょっとした確認漏れがあっただけでも数百万円単位のお金を損してしまうことも少なくなく、他の契約ごとよりもなおさら契約の内容を確認するようにしましょう。

不動産投資にはパートナーとなる不動産会社があるので、その会社にチェックしてもらう、その会社の顧問弁護士にチェックしてもらうなどプロに任せることも有効です。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

管理費用の未納だけでなく、建物の瑕疵など不動産取引には確認しておくべきことが実にたくさんあります。中には問題を隠して売却しようとする売主もいるので、プロを介在させて漏れをなくすといったことも方法として有効だと思います。

(2)長期間賃貸の利回りを信じて失敗してしまったケース

長期賃貸中の物件は、空室になるリスクが低い、いい物件だと思われる方は多いではないでしょうか。しかしそこで重要なのは根拠と、未来における正確な見通しです。

以下は、長期間賃貸中の物件を購入した方の失敗した体験談です。

「ある築18年で表面利回りがなんと8%超えの物件に出会い、立地、最寄り駅からの距離などの条件も良く、すぐに物件を購入することにしました。

物件購入1年経った頃に、当時の入居者から退去の連絡があり、すぐに新しい入居者募集をかけました。管理会社から提示された募集賃料はなんと今までの賃料より1万円も下がっていました。理由を聞いたところ、前の方は長く住んでいたので、賃料は当時の相場金額でした。今は周辺に築浅マンションの競合が多く、賃料設定で差をつけないと入居者が決まらないとのことです。結局1万円安い賃料でもなかなか入居者が決まらず、当初の家賃より15,000円も安くした所でやっと決まりました。

物件購入時、高利回りだけに目が行ってしまい、長期間の賃貸だったこと全く確認をしていませんでした。もう少し冷静になり、賃貸期間もきちんと確認をすれば、このような失敗にはならなかったことに反省しました。」

①このケースの失敗原因

不動産物件は時間とともに劣化していくので、築年数が増えるごとに家賃相場は下がっていきます。長期にわたって入居している人がいる場合、家賃が下がる前の契約が生きていたことが十分考えられるので、現在の家賃相場と利回りをシミュレーションした上で購入判断をするべきでした。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

賃貸住宅は時間が経つごとに価値が下がり、家賃相場も下がっていくものであるという認識を持つ必要があります。それを踏まえた上でシミュレーションをすれば購入時に値引きを求める根拠にもなります。

また、すでに入居者がある物件を購入する場合は、その入居者がいつから入居しているのか、その当時の条件と今の条件に差はないか?という点を精査してから購入判断をしましょう。 

(3)修繕積立金の値上げにより失敗したケース

マンションの築年数が古くなるにつれ、修繕積立金が値上げするとのことは皆さんよくご存知の事だと思いますが、しかし、その金額が一気に上げられると困る方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

以下は修繕積立金が値上げして失敗した方の体験談です。 

「予算の関係上で、私は築年数少し古い30年もののマンションを購入しました。

築年数の割に立地が良かったこと、賃料も取れており、利回りの高い投資物件を購入できたことに喜んでいました。

購入して半年後に、管理会社から修繕積立金が来月から値上げしますとの通知が届きました。その金額は今までのより7,000円も高くなっていて、そうするとコストが高くなり、利回りもどんと下がってしまいます。

そんなの聞いてないよと当時の仲介業者に電話をしたら、物件購入時に渡した「重要事項に関わる調査報告書」に書いてありますよと言われ、確認をしたら、確かに書いてありました。

そのときに渡された書類をすぐきちんと確認すれば、今回の失敗は防げたのかもしれないと後悔しました。」

①このケースの失敗原因

管理費についてなど重要なことは、文字通り重要事項に関わる調査報告書に記載されています。小さな文字でたくさんのことが書かれているのでついつい斜め読みしたくなるところですが、ここに書かれていることを踏まえて購入したのであれば、了承していると見なされます。

管理費の値上げは大きいと思います。キャッシュフロー低下だけでなく、場合によっては赤字転落もあり得ると思いますので、やはり契約前の確認は入念に進める必要があります。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

不動産取引は高額商品の売買を伴うだけに、確認事項の漏れがないかどうかをチェックする作業がとても大切です。そういったことに疎いという自覚をお持ちの方は、弁護士などプロにチェックを依頼することも有効です。

不動産取引の際に世話になる不動産会社にも専門家がいるので、こうした人にチェックを依頼するのもひとつの手です。 

(4)相場より高価格の購入による失敗したケース

売買価格が値下げするとの情報を見た時に、購入したいと少し衝動的になりませんでしょうか。

以下は値下げした物件を購入し失敗した方の体験談です。 

「不動産を購入したのは、ポストに入っていた一枚のチラシがきっかけでした。

物件はターミナル駅から徒歩10の好立地で、10年の築浅マンションでした。「価格を下げいたしました」という書き出しに惹かれ、早速問い合わせをし、値下げしたというお得感もあり、ほとんど迷いなく購入しました。

事情があって物件購入わずか2年で、売却することになりました。業者から提示された売却価格は、なんと購入時より20%も下がっていました。わずか2年でこんなに下がるのかと思っていたら、私が購入した金額が高かったようです。

実はそのとき物件がとても気に入ったこともあり、さらに「値下げした」という言葉に大変魅力に感じ、相場など全く知らずに購入を決めたのです。得した気持ちでいい物件が買えたと喜んでいたが、実は大損をしていました。高い勉強料でした。」

①このケースの失敗原因

不動産には厳然とした相場があります。その相場より本当に安ければ、プロの不動産会社を含めて誰かが飛びついているはずです。そうではなく売りに出たままで「値下げしました」と宣伝されている物件は、出回り物件といってプロにそっぽを向かれてしまった物件です。

値下げしましたという文言も本当かどうか分からないので、事前に相場を調べてその相場との兼ね合いを確認した上で購入判断をするべきでした。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

不動産は売る時も買う時も相場を知ることから始めるのが基本です。そうでなければ価格設定の根拠が得られませんし、理不尽な交渉に丸め込まれてしまう恐れもあります。

不動産の相場を知る方法は取引実績などから調べるのが確実なので、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や、「不動産ジャパン」などを利用して相場観を掴んでから動きましょう。 

4、コストを削減しすぎたことによる失敗

できるだけコストを抑えて利益を多く出したいと思うのは、ごく自然な投資家心理です。しかし、そのコスト削減が不適切な場合は逆に失敗してしまうケースもあります。

今回はそのコスト削減によって、失敗してしまった経験談を紹介したいと思います。 

(1)自己管理での家賃滞納で失敗したケース

不動産を購入後、自分で管理するか賃貸管理会社に管理を任せるかで迷われる方は多いのではないでしょうか。管理会社に任せると確実性は高いですが、やはり気になるのが管理コストです。それを自分でやったら丸々浮いているのでは、と考える投資家も当然多くいます。

以下は、自分で管理した際の家賃滞納により失敗した方の体験談です。 

「物件購入時もう既に3年ほど入居していた方がおり、特にトラブルもない状況でした。

投資会社の担当から、入居者との管理など家賃代行システム是非ご利用してほしいとのお話がありましたが、今までトラブルもなく順調でしたので、毎月家賃の5%の手数料(家賃:80,000円、管理委託費:4,320)を節約したいという目の前の利益に負けてしまい、賃貸管理は自分ですることにしました。

物件購入6ヶ月後に入居者からの家賃振込が遅れるようになり、それが3ヶ月程続いたあとに、ついに振込がなくなってしまいました。電話をしても出てくれず、マンションに訪問してもずっと留守という状況でした。仕方なく賃貸管理会社に相談をし、管理契約を結んでこの問題に対応してもらうことにしました。

それで分かった原因は、入居者の仕事がうまくいっておらず鬱病になってしまったようです。結果としては連帯保証人が滞納した家賃を払ってくれて、入居者にも退去してもらう形での解決となりました。

初めから賃貸管理をお願いしていれば、こんな面倒なことにならなかったと反省しました。今はきちんと賃貸管理会社に賃貸の管理を委託しています。」

①このケースの失敗原因

管理会社に管理を任せると、おおむね5%程度の委託手数料が発生します。ただでさえ出ていく費用が多いのが不動産投資なので、管理くらいは自分でやれば節約できるのではないかという気持ちになり「カットしてはいけないコスト」までカットしてしまった結果が裏目に出てしまいました。

今やさまざまなトラブル対応なども含めて管理会社に委託するのがセオリーなので、最初から頼んでおけば余計なことで振り回されることもありませんでした。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

賃貸経営で管理会社を使うことは常識になっており、5%程度の管理コストはキャッシュフローを計算するのにあたって最初から考慮されるコストとなっています。つまり、カットしてはいけないコストなので、最初から管理会社に委託をすることを前提に賃貸経営を始めましょう。 

(2)サブリース解除による失敗したケース

空室リスクを避けるために、サブリースにするかどうか迷っている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。確かに一括借り上げというのはリスクが少ないので魅力的ですが、それを解約するとこれまで関係がなかったリスクが自分に直撃します。 

以下は、サブリースを解約して失敗した方の体験談です。

「私は駅から徒歩915の中古マンションを購入しました。購入時にはサブリース契約がついていて、賃料は相場賃料の90%でした。

物件購入の時に担当者から、この物件なら賃貸には困らないでしょうから、サブリースではなく普通の賃貸管理に切換えてみませんか?という話が来ました。管理費も安くなるし家賃も相場通りの金額になるので、収入が増えますよという話に乗ってしまい、サブリースから一般の賃貸管理契約に切り換えました。

契約を切り換えて半年後、入居者から退去の連絡があり、すぐに入居募集開始したのですが賃貸の閑散期だったこともあり、かなり苦戦をしました。結局、次の入居者が見つかったのは退去して4ヶ月後でした。

結局、空き部屋だった4ヶ月間は家賃収入が無い上に管理費もかかってしまい、かなりの損失でした。」 

①このケースの失敗原因

担当者の話を鵜呑みにしてサブリースを解約したことが拙速でした。不動産業者はサブリースによって空室リスクを取る代わりに安く部屋を一括借り上げするわけですが、物件の集客力が落ちてくるとサブリースを組んでいる不動産会社にとって不利になってきます。そこで担当者はサブリースの解約を持ち掛けたのだと思いますが、このように投資家のことを考えない不動産会社の姿勢にも問題があると思います。

②この失敗を回避するために知っておきたいこと

建物の築年数が浅い時は不動産会社にとってサブリースが有利になるのですが(入居者を集めやすいため)、徐々にその集客力が低下するごとにサブリースのリスクが高くなっていきます。そこで投資家にサブリースの解約を持ち掛けるわけですが、「そもそも築年数が古くなってきているのに集客力が高いと言ってくること自体が怪しい」という視点を持つべきでしょう。

また、このように投資家に損をさせてでも自社の利益だけを考える不動産会社はパートナーとして失格なので、不動産投資を始める際には不動産会社選びも重要であることが改めて浮き彫りになっています。

パートナーはいつでも変えられるので、このような提案をしてくる不動産会社とは付き合わない方が良いでしょう。 

まとめ

不動産投資における失敗を10例にまとめて、失敗事実から原因、失敗を回避する方法まで順に解説してきましたが、いかがでしたか?

これらの失敗例は決してフィクションではなく、あちこちで頻発しているものばかりです。安定的な家賃収入を得るために始めた不動産投資で、かえってお金を失ってしまうことがないよう、これらの事例を参考にしてください。

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