• 不動産投資
  • 2018/7/25

不動産投資の失敗は詰まるところ3つに集約できる

もしかしたらこれをお読みのあなたはいま、

  • 不動産投資を検討しているけど失敗したくない
  • 失敗しないためにどんな失敗事例があるか事前に知っておきたい
  • 失敗事例とともに回避策も知りたい

そのようにお考えではないでしょうか。

不動産投資には様々なリスクが考えられますが、実は失敗は限られています

 そして、その失敗を回避する施策をきちんと採れば、不動産投資のメリットをきちんと享受することができます。

今回は、

  • 不動産投資における失敗の定義は?
  • 不動産投資の失敗は基本的に3つに集約できる
  • 不動産投資で失敗しないために意識すべきたった一つのこと

などについてお伝えしていきます。

月間20万人の投資家が訪れるメディア「不動産投資の教科書」が徹底リサーチした内容なので、きっとご参考になるはずです

この記事が不動産投資の成功のためのお役に立てば幸いです。

※この記事は2014年8月25日に公開したものを2018年7月25日に加筆修正しました。

1、不動産投資における失敗とは?

そもそも不動産投資における失敗とはどのようなものでしょうか?

失敗の定義として、例えば以下のようなものが考えられます。

  1. 事前に想定していたキャッシュフローシミュレーションと異なる結果となった
  2. 空室が埋まらず毎月想定を大きく超える赤字が出続けている
  3. 赤字が大きすぎて給与などの他の収入では補填しきれず自己破産せざるを得なくなる

この中で13と深刻になっていくわけですが、「3.赤字が大きすぎて給与などの他の収入では補填しきれず自己破産せざるを得なくなる」、つまり破綻して自己破産せざるを得なくなるということは、実は不動産投資ではほとんどどありません。

2、そもそも不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資!破綻することは殆どない

以下の通り、様々な資産運用方法がある中で、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。

  • 株式投資
  • 投資信託
  • 不動産投資
  • FX
  • 仮想通貨
  • REIT
  • 外貨預金

 また、先ほどミドルリスク・ミドルリターンとお話しましたが、より細かく見ると物件によってことなります。

物件には様々な種類があり、それぞれのリスク・リターンを整理すると以下のようなイメージです。

(1)ローリスク・ローリターン

中古・新築含め、都心のワンルームマンション投資(区分マンション投資)はローリスク・ローリターンです。

(2)ミドルリスク・ミドルリターン

次に、以下の3つはミドルリスク・ミドルリターンであると言えます。

  • 都心の1棟投資(アパート経営)
  • 都心以外のワンルームマンション投資
  • 都心のファミリータイプの物件投資(戸建て・マンション)

(3)ハイリスク・ハイリターン

そして、地方の1棟投資(アパート経営)はハイリスク・ハイリターンであると言えます。

大枠は以上の通りです。

ただ、この記事をお読みいただいて、きちんと対策をしていただくことで、いずれのリスクも最小化することができます。

失敗を回避することができるのです。

3、不動産投資の失敗は基本的に3つに集約できる

今回の記事の目的としては、先ほど紹介した失敗の定義のうち、

1.事前に想定していたキャッシュフローシミュレーションと異なる結果となった

ということすら回避することにあります。

そのためには、失敗について熟知しておきましょう。

そして「事前に想定していたキャッシュフローシミュレーションと異なる結果を回避する」という目的を達成するために知っておくべき失敗は以下の3つに集約されます。

  • 最大の失敗は「空室」が生まれてしまうこと
  • 物件選びに失敗する(物件を高掴みさせられてしまう、自分に合わない物件を購入してしまう)
  • 思わぬ欠陥があって予想外の修繕費が発生する

それぞれについて、次の項目から

  • 詳しい内容
  • 具体的な失敗事例
  • 失敗を回避する方法

についてご説明していきます。

4、最大の失敗は「空室」率が高まってしまうこと

不動産投資における多くの失敗は空室が生まれてしまうこと(もしくは空室率が高まってしまうこと)です。

まずはこの内容について解説していきます。

(1)詳しい内容

そもそも空室が生まれてしまう原因を考えてみましょう。

基本的には

  • 家賃が相場より高すぎる
  • 管理会社の広告活動が不十分
  • 入居者の募集活動が遅い

3つに集約されます。

もちろん、地方では「そもそも入居者がいない」ということも考えられますが、多くの場合そのような立地に物件を建設することはないので、基本的には空室の原因は上記の3つのいずれかです。

(2)具体的な失敗事例

では、具体的な失敗事例をご紹介していきます。

①アパート経営で空室率が高まってしまった事例

最初の失敗事例の購入時の状況は以下の通りです。

  • T.Yさん(仮名)
  • 33歳男性(購入時)
  • 1年前に中古の一棟物件(アパート)を購入
  • 都心近郊の物件(ただし最寄り駅から徒歩13分)
  • 購入時の表面利回り12%
  • 購入時は入居率が80%で約10%の利回りだった

購入後1年間は約10%の利回りを維持していましたが、その後退去が相次ぎ、入居率が30%まで下がってしまいました。

結果として毎月のキャッシュフローが赤字に、毎月の赤字金額は約10万円。

なぜ入居が埋まらないのだろうと思って自分で大手の賃貸ポータルサイトを見てみたら、自分の物件が掲載されていないことが分かりました。

すぐに管理会社に依頼して掲載してもらいました。

その後もなかなか入居者が埋まらず、1年して空室部屋の家賃を下げてようやく入居率80%まで埋まりました。

空室期間は毎月赤字で100万円ほどの補填が発生しました。

さらに家賃を下げたために同じ入居率80%でも利回りは悪化し8%になりました。

②新築物件がなかなか埋まらなかった事例

次の失敗事例は新築ワンルームマンションでの失敗事例です。

購入時の状況は以下の通りです。

  • H.Aさん(仮名)
  • 31歳女性
  • 2年前に新築のワンルームマンションを購入
  • 東京都内の物件
  • 駅から10
  • 購入時の表面利回り4.8%
  • 購入時の家賃は104000

老後に不安があったので、女性向けのお金のセミナーに参加したら不動産投資を勧められました。

セミナー主催会社の営業の方から「ちょっと駅から遠いけど、物件の設備は最新だし同じ家賃で10年間は貸せる」と言われて新築のワンルームマンションを購入しました。

実際、新築ということで入居者はすぐ見つかり、購入後すぐ家賃収入がありました。

しかし、最初の入居者は2年で契約更新せずに退去してしまいました。

空室のタイミングは年度末の3月。

しかし退去通知があってもなかなか管理会社さんは客付け活動を行ってくれていませんでした。

退去通知から1ヶ月後の4月からようやく広告開始。

その後2ヶ月も入居が決まらず焦ってしまい、家賃を5000円下げることにしました。

そうするとすぐに入居は決まりましたが、利回りはかなり悪化してしまいました。

(3)解決策

空室の原因は主に以下の3つです。

  • 家賃が相場より高すぎる
  • 管理会社の広告活動が不十分
  • 入居者の募集活動が遅い

先ほどのT.YさんとH.Aさんの購入物件が空室となってしまった原因もこれら3つの一つ、もしくは全てが当てはまるでしょう。

例えばT.Yさんであれば、

  • 家賃が相場より高すぎる
  • 管理会社の広告活動が不十分

だったと言えるでしょう。

H.Aさんについては、新築中古となるタイミングで家賃を下げなければならないケースもありますが、残念ながらその点のシミュレーションが甘かったと言えるでしょう。

結果として、新築物件としては

「家賃が相場より高すぎる」

状態になってしまっていました。

また、賃貸のピークである23月に募集活動が行えていなかったことも失敗の原因です。

つまり、

「入居者の募集活動が遅い」

と言えます。

T.YさんとH.Aさんいずれについても物件が駅から近いとは言えません。

そのこと自体が悪いわけではありません。

ただ、物件が駅から近くない以上、客付けにはこだわらなければなりません。

そしてポイントとしては、周辺の競合物件よりいかに魅力的に魅せるかが重要です。

競合物件にはない設備(無料Wi-Fi完備など)があれば賃貸ポータルサイトで積極的にアピールしましょう。

また、キャッシュフローが悪くなるので安易に家賃を下げてはいけません。

例えば、

「家賃104000円共益費0円」

を、

「家賃99000円共益費0円」

ではなく、

「家賃99000円共益費5000円」

などとして共益費をうまく使うこともオススメです。

このようにすると、賃貸ポータルサイトで10万円以下の検索でヒットするので、入居が決まりやすくなります。

あとは管理会社とのコミュニケーションも重要です。

いずれの事例でも管理会社の仕事が完璧であったとは言えません。

退去があったタイミングでは管理会社とやり取りし(ただしあまりうるさく言ってはいけません)、どのような募集活動を管理会社が行う予定か確認しておきましょう。

5、物件選びに失敗する(物件を高掴みさせられてしまう、自分に合わない物件を購入してしまう)

次の失敗は物件選びに失敗するケースです。

(1)詳しい内容

物件選びの失敗としては主に以下の2つが考えられます。

  • ①物件を高掴みしてしまう(もしくは高掴みさせられてしまう)
  • ②自身の資産運用の目的にそぐわない物件を購入してしまう(もしくはそもそも資産運用の目的が明確になっていない)

それぞれについて詳しく説明していきます。

①物件を高掴みしてしまう

これはその言葉の通り、物件を割高で購入してしまうということです。

多くの不動産投資会社は健全な営業をしていますが、一部の不動産投資会社は「売れれば買主が損してもいい」という姿勢で営業をしています。

そのような不動産投資会社はできるだけ高く物件を売ろうとします。

割高な物件を購入してしまう可能性があるのです。

このようなことを避けるためにはその物件の売値が適正なのか、物件の価値をチェックする必要があります。

具体的には、

  • 自分でDCF法等で不動産の価値を算出する
  • 不動産投資会社が出してくるシミュレーション表をチェックする
  • 自分でもキャッシュフローのシミュレーションをして、不動産投資会社の出しているシミュレーションにきちんと現実的合理性があるかをチェックする
  • 他の不動産投資会社等にセカンドオピニオンを求める

などです。

自分でシミュレーションをするのは大変ですが、例えば以下の本を読んである程度シミュレーションできるようになりましょう。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

出典:https://www.amazon.co.jp

逆を言うと、シミュレーションの合理性を判断できるレベルの勉強すらせずに不動産投資をするべきではありません。

こちらの本は10時間もあれば読めてしまいます。

1週間ほどあれば読破可能でしょう。

是非一度読んでみてください。

②自身の資産運用の目的にそぐわない物件を購入してしまう

これは非常に重要なポイントです。

もしあなたの不動産投資をする目的が「多少リスクがあってもいいから儲けたい、毎月のキャッシュフローを数万円~数十万円の黒字を出したい。」とお考えなのであれば、中古、もしくは新築のワンルームマンション投資はすべきではありません。

逆に、ワンルームマンション投資は「年金の補填として老後の安心を確保」するためには有効です。

つまり簡単には、

  • 目的が「老後の安心」であれば・・・都心の駅近ワンルームマンション
  • 目的が「儲けること」であれば・・・地方の1棟物件(できるだけ割安で買った上で、管理会社の密なコミュニケーションを取って客付けを徹底する)

となります。

そのため「老後の安心」を目的としているのになんとなく1棟物件を買ってしまうということは避けましょう。

(2)具体的な失敗事例

  • K.Iさん(仮名)
  • 34歳男性
  • 2年前に中古のワンルームマンションを購入
  • ターミナル駅から徒歩10
  • 購入時の表面利回り5.2%
  • 購入時の家賃は94000

不動産を購入したのは、ポストに入っていた一枚のチラシがきっかけでした。

物件はターミナル駅から徒歩10分の好立地で、築10年の築浅マンションでした。

「物件価格を値下げしました」という書き出しに惹かれ、早速問い合わせをし、お得感に背中を押されてほとんど迷いなく購入しました。

本当は購入前に、自分で物件価値を調べておけばよかったのです・・・

事情があって物件購入わずか2年で、売却することになりました。

業者から提示された売却価格は、なんと購入時より30%も下がっていました。

わずか2年でこんなに下がるのかと思っていたら、私が購入した金額が高かったようです。

その時、「値下げ」という言葉につられて物件を高掴みしてしまったことに気づきました。

高い勉強量でした。

(3)解決策

解決策としては、先ほどお伝えしたこととも重なりますが大きくは以下の点です。

①自分で勉強・調査して割高でないかチェックする、もしくは信頼できる第三者にセカンドオピニオンを求める

不動産は売る時も買う時も相場を知ることから始めるのが基本です。

そうでなければ、理不尽な交渉に丸め込まれてしまう恐れがあります。

具体的には以下のことを事前に行いましょう。

  • 自分でDCF法等で不動産の価値を算出する
  • 不動産投資会社が出してくるシミュレーション表をチェックする
  • 自分でもキャッシュフローのシミュレーションをして不動産投資会社の出しているシミュレーションにきちんと現実的合理性があるかチェックする
  • 自分で国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や、「不動産ジャパン」などを利用して相場観を掴む
  • 他の不動産投資会社等にセカンドオピニオンを求める

②もし割高だと思ったら?

もし割高だと思ったら、勇気を持って購入を見送る、もしくは毅然とした態度で不動産業者に対してディスカウント交渉をしましょう。

不動産は高い買い物です。

割高という印象を持ったまま買ってはいけません。

 満足いく価格であることをきちんと確認して購入しましょう。

6、思わぬ欠陥があって予想外の修繕費が発生する

これもまた、よくあるトラブルの一つです。

中古物件でよくある失敗ですが、新築物件の場合にも注意して欲しいポイントです。

(1)詳しい内容

  • 物件に不備があって、急遽多額の修繕費を支払わなければならなくなったり。
  • 事前キャッシュフローシミュレーションが甘かったために修繕積立金により収支が悪化してしまう。

などの失敗です。

これは、具体的事例をみていただいた方がイメージしやすいと思うので、次の項目も参考にしてください。

(2)具体的な失敗事例

①ファミリータイプ物件で修繕積立金が想定外にかかってしまった事例

  • A.Sさん(仮名)
  • 32歳男性
  • 3年前に中古のファミリータイプマンションを購入
  • 購入時の表面利回り7.2%
  • 購入時の家賃は114000

購入後、毎月の修繕積立金がどんどん上がって行きました。

そこで気づいたのが(時すでに遅しですが・・・)、購入前は表面利回りばかり気にして修繕積立金を意識できていなかったことです。

事前のシミュレーションが十分でなかったのです。

あまりにも修繕積立金がかかるので、入居者がいるのに赤字です。

修繕積立金が増えていくのは知っていましたが、規模が大きい分、こんな短期間で増えていく場合があるんですね。

事前にきちんと、シミュレーションしておかないといけないですね。

②前の所有者が管理費・修繕積立金を滞納していたことを知らずに失敗したケース

珍しいケースですがこんな失敗もあります。

もしあなたが中古物件を購入する場合、念のため確認しておきましょう。

  • Y.Tさん(仮名)
  • 29歳男性
  • 3ヶ月前に中古のワンルームマンションを購入
  • 購入時の表面利回り5.6%
  • 購入時の家賃は84000

物件の購入にあたり、管理費・修繕積立金は通常すでに支払われていると思いますよね?

そうではない場合もあるので、注意が必要です。

物件購入3ヶ月後に、マンション管理会社から管理費・修繕積立金滞納金約60万を支払ってくださいとの通知が届きました。

なんと前のオーナーは転勤でずっと海外にいたので、その期間中全く支払いをしていなかったのです。

管理会社に交渉をしましたが、管理会社は事前に「重要事項に関わる調査報告書」を提供して、その中にマンション全体、そしてこの物件に関する管理費・修繕積立金の滞納金額も明記してあるので、知らなかったのは自分の責任だと言われました。

再度書類を見直し、確かに明確な記載がありました。

仕方なく滞納金を支払うことにしました。

業者からいろんな書類を渡されたけど、そのままにしてしまい、あまり中身についてもきちんと確認しなかった失敗でしたね。

③修繕積立金の値上がりで失敗したケース

  • K.Tさん(仮名)
  • 33歳女性
  • 中古のワンルームマンションを購入
  • 築年数30
  • 購入時の表面利回り6.8%
  • 購入時の家賃は63000

築年数の割に立地が良く、入居も途切れていないということもあり、私は築年数が少し古い30年もののマンションを購入しました。

都内のワンルームマンションでは利回りも高く喜んでいました。

キャッシュフローもプラスです。

しかし購入して半年後に、管理会社から修繕積立金が来月から値上げする旨の通知が届きました。

その金額は今までのより7,000円も高くなっていて、利回りがどんと下がってしまいます。

驚いて当時の仲介業者に電話をしたら、物件購入時に渡した「重要事項に関わる調査報告書」に書いてありますよと言われ、確認をしたら、確かに書いてありました。

そのときに渡された書類をすぐきちんと確認すれば、今回の失敗は防げたのかもしれないと後悔しました。

(3)解決策

この問題の解決策は以下の3つに集約されます。

  • 修繕積立金の値上がりも含めて事前にシミュレーションをしてきちんと損しないかチェックする
  • 中古物件であれば、事前に予測される修繕ポイントを全てチェックしておく
  • 「重要事項に関わる調査報告書」にきちんと目を通しておくこと

管理費についてなど重要なことは、文字通り重要事項に関わる調査報告書に記載されています。

小さな文字でたくさんのことが書かれているので、ついつい斜め読みしたくなるところですが、ここに書かれていることを踏まえて購入したのであれば、了承していると見なされます。

管理費の値上がりは、キャッシュフローの最適化の観点からは注意しなければなりません。

場合によっては赤字転落になります。

不動産は言うまでもなく高額です。

ちょっとした確認漏れがあっただけでも数百万円単位のお金を損してしまうことも少なくなく、他の契約ごとよりもなおさら契約の内容を確認するようにしましょう。

弁護士などのプロにチェックしてもらうことも有効です。

7、その他の失敗事例と回避策

先ほどもお伝えしたように、基本的に不動産投資の失敗は

  • 最大の失敗は「空室」が生まれてしまうこと
  • 物件選びに失敗する(物件を高掴みさせられてしまう、自分に合わない物件を購入してしまう)
  • 思わぬ欠陥があって予想外の修繕費が発生する

です。

ただ、その他にもいくつか失敗があります。

ここではその他の失敗事例とその回避策を紹介していきましょう。

(1)無理な返済計画で失敗したケース

①失敗談

一棟アパートを購入しました。

当初の家賃収入で返済シミュレーションをしたら、15年で返済可能でしょうとのことで、15年返済の融資を組みました。

1年目は満室で順調に返済できましたが、2年目から空室が出てしまい、赤字となりました。

また、アパートの修繕も予定より多くなり、出費が増える一方という状況になりました。

さらに資金繰りが苦しくなり、購入してわずか3年で泣き泣き手放すことになりました。

②失敗の原因

最大の失敗原因は、キャッシュフローシミュレーションの現実的可能性が甘かったことです。

きちんとキャッシュフロー計画を立てていれば、ローン返済期間をもう少し長くするという判断をできたでしょう。

また、空室が出たということは客付けにも問題があった可能性があります。

③失敗の回避策

まずは、きちんとしたキャッシュフロー計画を立てることです。

  • 空室の発生
  • 家賃の下落の可能性

まで想定して計画を立てましょう。

その上で、無理な返済計画は立てず、余裕を持った返済計画を立てましょう。

ローンはできるだけ多く利用して、返済期間も長くするというのは不動産投資の基本です。

無理に返済期間を短くする必要はありません。

お金が余るのであれば、繰り上げ返済をすれば良いのです。

(2)家賃滞納で失敗したケース

①失敗談

ワンルームを購入しました。

前の入居者が出ていって、すぐに決まった新規の入居者。

管理会社がきちんと審査したはずなのに、いきなり家賃を滞納しました。

サブリース契約ではなかったので、すぐに赤字に転落してしまいました。

その後も支払いがなく、半年後に弁護士に依頼して建物明け渡し訴訟をして退去させました。

かかった持ち出し金額は、弁護士費用含めて200万円となり、貯金はなくなってしまいました。

②失敗の原因

失敗の原因の一つには管理会社の審査が甘かったことがあると思われます。

③失敗の回避策

入居者交代のタイミングでは管理会社と連携して、

「新入居者はきちんと家賃を支払ってくれる人か」

を審査してもらうよう伝えましょう。

(3)事故物件となってしまったケース

①失敗談

入居者が自殺してしまいました。

仕事上の悩みが原因だったようです。

でも、そのせいでなかなかその後入居者が付かず、かなり家賃を下げてようやく入居がある、という状況になってしまいました。

②失敗の原因

これは避けることが難しい失敗です。

入居の審査の際に見極めることができればよいのですが、ちょっと難しいでしょう。

8、失敗の根本的原因は3つに集約できる

ここまで様々な失敗を紹介してきましたが、その根本的原因は以下の3つに集約できます。

  • 不動産投資する目的があいまい(営業マンから言われるがままに、不動産投資を初めてしまっている)
  • 不勉強
  • シミュレーションが不十分

9、成功確率を高めるためにやるべきこと

では、不動産投資を成功させるにはどうしたらよいでしょうか?

ここまでお伝えしたこととも重なりますが、以下の3つです。

  • なぜ不動産投資をするのか、目的を明確にする
  • きちんと勉強する(少なくとも本は3冊読む)
  • 収支計画、キャッシュフロー計画のシミュレーションを事前にする

(1)なぜ不動産投資するのか、目的を明確にする(何となく不動産投資をしない)

まず、不動産投資する目的を明確にしましょう。

不動産投資をする目的には、

  • インフレに備えたい
  • 老後の年金の補填
  • 毎月数十万円儲けたい

など様々なものがあります。

そして、目的に応じて選ぶべき物件が異なります。

不動産投資を成功させるには、事前に不動産投資をする目的を明確にしておくことが重要なのです。

(2)きちんと勉強する(少なくとも本は2冊読む)

不動産投資会社と会う前に、以下の2冊の本は読んでおきましょう。

①世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

出典:https://www.amazon.co.jp

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

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(3)収支計画、キャッシュフロー計画のシミュレーションを事前にする

この記事でも何度もお伝えしていますが、収支計画、キャッシュフロー計画のシミュレーションを事前にしましょう。

不動産投資会社が事前に提示してくれるケースもありますが、それを鵜呑みにせず、不動産投資会社が出してくれた計画が現実的可能性があるものなのか、きちんとチェックしましょう。

具体的には、先ほども紹介した以下の本を読んで計画を立ててみてください。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

出典:https://www.amazon.co.jp

まとめ

不動産投資における失敗について解説してきましたがいかがでしたか?

これらの失敗例は決してフィクションではなく、あちこちで頻発しているものばかりです。

安定的な家賃収入を得るために始めた不動産投資で、かえってお金を失ってしまうことがないよう、今回の内容を参考に不動産投資に取り組んで下さい。

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