• 不動産投資
  • 2019/4/26

不動産投資「新築物件のリスク」は価格だけではない?知っておきたい注意点も

不動産投資,新築

不動産投資の最近の主流は、5年から10年くらい保有した後に売却しインカムゲインとキャピタルゲインのトータルで利益を目指すスタイルになっているようです。

ただ新築物件を選ぶなら、長期で保有することを目的とする投資家が多いのではないでしょうか。

新築物件は鉄骨造で30〜40年、鉄筋コンクリート造で40〜60年程度が平均的な建物寿命といわれており、維持修繕次第ではさらに寿命を延ばすことも可能です。

配管や屋上防水などの設備の更新は15〜20年サイクルで巡って来るのでそれらを考えると、長期スパンでの投資には新築物件が向いているということの理由を見ていきましょう。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)






・なぜ新築物件を選ぶのか?

新築物件ならではの魅力として、愛着がわきやすいという理由があります。

建物が生まれた時から手塩にかけて育てるという醍醐味は中古物件では得られません。また、最新の耐震性能や設備などが備わっていることが多いのがとても魅力となります。

・新築物件の魅力は「仲介手数料」にある 

新築物件購入のメリットとして、仲介手数料がかからない点が一つ上げられます。新築物件はデベロッパーが直接販売しており、仲介業者が入らないために物件価格の3%分が節約できます。

また新築の住宅物件は10年間の完成保証がついており、躯体や屋根などに問題があった場合、無償で修繕してもらえます。

エアコンなどの設備に関しても1〜5年程度のメーカー保証がついており、初期不良などを無償で修理してもらえます。

・新築物件のリスクは「価格」「立地制限」

新築物件のデメリットとして、最も気にしないといけないのが物件価格です。

新築物件はデベロッパーの利やTVCMなどの宣伝広告費が付加されており、同条件の中古物件より割高になります。賃料から逆算して算出する利回り計算においては低めになります。

もう一点考えられるリスクとしては、立地が制限されるという点です。

中古物件の場合は、「〇〇駅が気になるので、そこから徒歩5分以内」などの条件で探してもたいていは見つかりますが、都心部での新築物件の場合、見つからない場合がほとんどです。

なぜなら、都心部の駅近は既存物件が立ち並んでおりそこに新築物件を建築できるケースは少なく、新築物件の多くは駅徒歩10分以上となります。

もう一点あげるとすれば、建物としての歴史が浅いために、予期していなかった建物の瑕疵や、土壌汚染、不同沈下(地下水の喪失などによる地盤沈下)、周辺環境の変化が起こる可能性があることも頭に入れておくと良いでしょう。

・新築物件で不動産投資をするならどんなセミナーが良い?

新築物件で不動産投資をする場合は、住宅メーカーやマンションデベロッパーが主催する不動産投資セミナーを選ぶ方が良いでしょう。

大手のデベロッパーならではの豊富なマンション情報があり、賃貸に向いている立地のマンション情報などを得ることが出来ます。

大きな会場で、蓄積されたノウハウを聞くことが出来るのはとても勉強になります。

・新築物件セミナーの内容で気をつけるべき点は?

新築物件のセミナーでは、物件の寿命が長いことを前提に長期の家賃保証をうたっていることが多いのですが、新築物件は高い賃料で早期に入居者が決まりやすいので家賃保証が不要です。

家賃保証は安心感がウリではあるものの管理会社に支払う管理料が高くなる可能性があるので、新築物件においてはおすすめしません。

そのあたりをじっくりと吟味しながらセミナーを受講することが大切です。

・新築物件を購入するときの心構え

不動産投資で新築物件を購入するという選択肢もあってよいと思います。ただし、利回りが低くなる分を補う魅力を見つけ出し、長期にわたって維持していく心構えが大切です。

よりよい投資ライフになりますように!

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