• 不動産投資
  • 2019/5/3

中古物件の不動産投資リスクは「想像以上の修繕費」だった

中古,不動産投資

不動産投資は中古物件を選ぶことにより、最大限のパフォーマンスが得られる場合があります。

新築物件とはどのようなところが違うのか、中古物件の魅力を見ていきましょう。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)






・中古物件にはどのようなメリットがあるのか

不動産価格は一般的に購入時が最も高く、時間の経過とともになだらかに下がっていきます。

新築後、最初の20~30年は土地付き一戸建てのほうが価格下落スピードが速く、区分所有マンションのほうがゆっくりと下落していきます。

なお価格の下がりかたは物件によって差がありますので、中古物件を買う場合は相場より安いものをみつけやすくなります。

また、中古物件は現物を見て選ぶことができるのが最大のメリットでしょう。

新築物件は、購入検討時には工事中であることが多く、完成をイメージするしかありません。

その点中古物件であれば、建物の状態や管理状態などを目で見て確認することができます。

もう一点のメリットは価格です。

経年による価格低下のみではなく、売主の事情による売り急ぎなどさまざまな理由から価格交渉を有利に進められる可能性があるのが中古物件です。

・中古物件のリスクは「想像以上の修繕費」

中古物件にもデメリットがあります。

 中古物件の場合、賃借人がいる状態のままオーナーチェンジというケースがあります。その場合は部屋の中の状況を見ずに購入することになるでしょう。

賃借人の使い方次第では室内の状況が想像以上に劣化していることがあり、賃借人が入れ替わった時にかなりの室内の修繕費用がかかることになります。

もう一点あげますと、築年が古い中古物件は融資を受けた時の返済期間が短くなってしまい融資額が伸びないことがあげられます。

金融機関にもよりますが、原則建物の耐用年数までになってしまうことが多く、中古の木造アパートなどは耐用年数が22年ですので、融資をうけられない可能性があります。

なお中古物件は新築物件とは違い仲介手数料がかかりますが価格を比べたときの差額を考えれば、そこはあまり気にする必要はないでしょう。

・価格帯も広い「中古物件セミナー」

中古物件の不動産投資セミナーは価格帯も幅広く、物件価格が1000万円を下回るものから5000万円程度のものまで揃っており、セミナーでも物件を紹介してもらえるケースがあります。

不動産仲介会社主催、不動産管理会社主催、不動産コンサルタントや多数の物件を保有している大家さんまで多くの方がセミナーを開催されていますので、いろいろと参加してみると良いでしょう。

なおセミナーで物件を紹介された時に「特選物件なので、いましか買えません!今日を逃すとほかのお客さんに流れてしまいます。」などのあおりトークが出てきた場合は、即決は避けた方が無難です。

・中古物件は好きな立地で不動産を購入しやすい

不動産は気に入った立地で良い物件をじっくりと待つことも大事です。

中古物件なら少し相場が高い立地でも、タイミングが合えば購入できる可能性もあります。よい出会いを見つけるために、常にアンテナを広く持っておくと良いでしょう。

よりよい投資ライフになりますように。

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