• 不動産投資
  • 2020/3/27

不動産投資のキャッシュフローの計算方法とより好循環にする3つの方法

不動産投資をお考えの方が必ず一度は目にする、「キャッシュフロー」という言葉が気になりませんか?

不動産投資はキャッシュフローで決まる」というニュアンスの書籍や記事を目にすることも多くなっており、この記事をお読みの方もキャッシュフローがなぜそこまで重視されるのか疑問にお感じかも知れません。

そこで、不動産投資の初心者の方にとって欠かせない情報を網羅するメディア『不動産投資の教科書』では、

  • キャッシュフローとは何なのか?
  • キャッシュフローがここまで重視される理由は?
  • キャッシュフローが少ないと何が危ないのか?
  • キャッシュフローを計算する方法
  • キャッシュフローを計算するために役立つツール

などについて徹底的に解説していきます。不動産投資についてより詳しくなりたい方のご参考になれば幸いです。






初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資とキャッシュフローの関係

(1)不動産投資のキャッシュフローとは?

企業経営にキャッシュフローの重要性が指摘されて久しいですが、不動産投資においてもそれは同じです。キャッシュフローを直訳すると「現金の流れ」となりますが、不動産投資の世界ではおおむね手残り現金のことを意味しています。

手残り現金とは家賃収入からもろもろの経営コストを差し引いたもので、平たく言えば不動産オーナーの取り分です。

(2)なぜキャッシュフローを重視すべきと言われるのか

不動産投資では「利回りはどれくらいなのか」が投資の目安になります。しかし、利回りばかりを気にするのではなく、キャッシュフローを重視すべきです。

利回りは、例えば「表面利回り」なら満室を想定した年間の家賃収入を物件価格で割るだけの簡単な目安としかなりません。また、「実質利回り」は経費などを考慮して計算されていますが、こちらも満室を想定したものです。入居率や融資金額、自己資金などが含まれていないため、立地が悪い物件では入居率が低くなるなど、利回りだけを目安にしてしまうと大きな損失が出てしまう可能性があります。

後述しますがキャッシュフローは入居率や借入金を考慮した計算なので、より正確な数字を求めることができます。よって、利回りもひとつの目安にはなりますが、キャッシュフローを重視すべきと言えるのです。

(3)キャッシュフローの大小はなぜ生じるのか

同じ価格の収益物件を購入して不動産経営を始めたとしても、キャッシュフローが同じであるとは限りません。そこに大小の差が生じるのは、なぜでしょうか。

そこには、主に以下の要素が関係しています。

  • 自己資金の金額
  • ローン期間の長短
  • ローン金利
  • 空室率

手残りのキャッシュを計算するには家賃収入から不動産経営コストを差し引く必要がありますが、それぞれの数値によってキャッシュフローが変動することをイメージしていただければと思います。

(4)結局のところ、キャッシュフローは多い方がいい?

投資におけるキャッシュは、血液のようなものと例えることができます。血液が全身を循環することで身体を健康な状態に保ってくれるように、キャッシュに余裕がある状態で資金を回すことで投資の健全性は高くなります。

出血多量になると生命が危険に晒されるのと同じように、キャッシュフローが少なくなることは投資の危険性を高めることになります。

突発的な出費や経営環境の変化(家賃下落、空室率上昇など)があった場合、キャッシュフローが少ないとたちまち経営が危機的状況になりますが、キャッシュフローを多く確保しておけば直ちに経営が危険に晒される可能性が低くなります。

結論として、キャッシュフローは多く持っておくことに越したことはありません。

2、不動産投資のキャッシュフローを計算してみよう

不動産投資のキャッシュフローを計算する方法を解説します。そこから得られた計算結果が健全であるかどうかを判断する方法も併せて解説します。

ここでは例として、以下条件のアパート物件のキャッシュフローを計算しましょう。

・物件価格:4,000万円
・自己資金:500万円
・借入金:3,500万円、20年返済、金利3%
・部屋数:6部屋
・家賃:6万円
・空室率:20%
・経費率:20%

(1)キャッシュフローの計算方法

不動産投資のキャッシュフローを計算する考え方は、とても簡単です。入居率を考慮した家賃収入から必要経費とローン返済額を差し引けば良いので、計算式は以下の通りです。

キャッシュフロー=家賃収入×入居率-経費-ローン返済額-税金

ここでいう経費というのは、管理会社への委託手数料や修繕費、修繕積立金などです。

満室時の家賃収入は、

36万円 × 12ヶ月 = 432万円

となります。

必要経費についてはとても計算が細かくなってしまうので、不動産投資のセオリーとして「20%」と概算します。すると必要経費は、

432万円 × 0.2 =86万4,000円

となりました。

(2)より現実に即したキャッシュフローを計算してみよう

前項の計算式は、少々机上の計算の世界でした。なぜならアパートにある6戸すべてが満室状態で1年間を過ごしたことを前提としているため、言わばアパート経営における最良パターンです。

実際のアパート経営では空室率を考慮する必要があるので(ずっと満室はありえないため)、ここでは空室率20%を織り込んでみましょう。また、ローン返済も考慮する必要があります。

先ほどの計算式から年間の家賃収入が空室率20%とローン返済額が減るため、それらを含めた計算が必要です。空室であっても必要経費と返済額は変わらないので、計算式は以下のようになります。

432万円 × 0.8-86万4,000円(経費)-234万円(ローン返済額)= 25万2,000円

6戸の部屋がある一棟アパート物件で得られる現実的なキャッシュフローは約25万円という結果になりました。

(3)キャッシュフローの健全性を判断する方法

前項までに求められたキャッシュフローを使って、その収益物件が果たして健全な経営を可能にするのかどうかを判断する方法も知っておく必要があります。なぜなら、せっかく利回りが高い物件を購入したとしても資金ショートを起こしてしまっては意味がないからです。

キャッシュフローの健全性を判定する指標の一つとして、「債務返済倍率(DCR)」があります。この債務返済倍率とは、家賃収入からローン返済額以外の経費・税金を引いた金額(営業純利益)をローン返済額で割った数値です。この数式から分かるように、「ローン返済額に対してどれだけ稼げているか」を計る数値です。

年間の営業純利益÷年間のローン返済額=債務返済倍率(DCR)

それでは、先ほどの例で計算してみましょう。

年間営業純利益は259万2,000円でした。ローン返済額は234万円です。

259万2,000円÷234万円≒1.1

という結果になりました。

不動産投資の世界ではこの債務返済倍率が1.3以上であることが望ましいとされているため、この事例ではそれをわずかに下回っており、他に何か特段の魅力を感じることがないのであれば、見送りという判断が妥当でしょう。

(4)キャッシュフロー評価に活用したいCCR(自己資金回収率)

さらにキャッシュフローの計算について、深く掘り下げていきましょう。しかし実際には、自己資金をある程度用意して投資に臨むケースも多いでしょう。その時に用意する自己資金も現金なので、オーナー自身のキャッシュフローを不動産に投下したことになります。

この自己資金を不動産経営によって回収する必要があるので、その回収に何年を要するのかを計算するのがCCRです。CCRとはCash on Cash Returnの略で、自己資金という現金(=キャッシュ)の回収効率を知ることができます。

それでは、先ほどまでの例で計算してみましょう。4,000万円の収益物件購入のために500万円の自己資金を投じたとします。

計算式は以下の通りです。

年間キャッシュフロー ÷ 自己資金 = CCR

年間のキャッシュフローは空室率も考慮して25万2,000円と試算しましたので、それを自己資金である500万円で割ればOKです。

25万2,000円÷500万円=0.0504

この0.0505に100を掛けるとパーセンテージ表示にすることができるので、100を掛けると約5%となりました。自己資金回収率は5%なので、このアパート物件は購入を見送ったほうが良いという判断もできます。

3、不動産投資のキャッシュフロー多くする3つの方法

不動産投資においてキャッシュフローを多くすることは経営の健全化に直接関わりがあるので、多いに越したことはありません。では、どうすればキャッシュフローが多くなるのでしょうか。その主な方法は、3つです。

(1)ローンの返済期間を長くする

キャッシュフローを求めるには家賃収入から必要コストを差し引く必要がありますが、その必要コストの中に含まれているローン返済をいかに少なくするかがキャッシュフロー増大につながります。

同じローン借入額で毎回の返済額を減らすとなると、ローンの返済期間を長くする必要があります。完済までの時間は長くなりますが毎月の手残りは多くなるので、次の物件への投資や現金を多めにプールしておきたいという方には有効な選択肢です。

期間だけではなく、金融機関に金利を下げてもらうよう交渉する方法もあります。例えば3,500万円を20年ローンで融資を受けたなら、金利1%下げただけでも年間の返済額を十数万下げることが可能です。

また、ローンの借り換えも検討しましょう。金利や借入期間など条件によって変動しますが、月々の返済額を数万円減らせるケースもあります。

いずれにしても、現在借入をしている金融機関側から提案されることはありませんので、専門知識のある不動産会社などに相談してみましょう。

(2)家賃収入を増やす

家賃収入から必要コストを差し引いたものがキャッシュフローなので、差し引く前の家賃収入を増やす(または減らさない)ことも有効です。「それができれば苦労はない」と思われるかも知れませんが、不動産投資の売り上げにあたる家賃収入を多くするための戦略を入念に立てる必要性は言うまでもありません。

そのためのポイントは、たくさんあります。

安定した家賃収入を得るために必要な物件選びの秘訣は・・・

優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと

アパート経営の成功に向けての秘訣は・・・

アパート経営とは?アパート経営を成功させるため絶対に知っておきたい12のこと

マンション経営を成功させるための秘訣は・・・

サラリーマンがマンション経営を成功させるために知っておくべき8つのこと

賃貸経営全般における成功の秘訣は・・・

賃貸経営を成功させて月30万円の不労所得生活を手にいれるための知識まとめ

『不動産投資の教科書』では、それぞれの重要なポイントをこれらの記事で解説しています。ご興味のあるものから順に併せてお読みいただければと思います。

(3)自己資金を多く用意する

毎月のローン返済額を減らすことでキャッシュフローを多くすることができるのであれば、ローン借入額そのものを減らすために自己資金を多く用意するという選択肢もあります。

株やFXよりも不動産投資は安定性の高い資産に対する投資なので、手持ちの現金を多めに投入したとしても現物資産が手元に残ります。物件選びを間違えなければ、自己資金として多めに投資に回すことのリスクはそれほど高くはなりません。

物件価格の1」というのが自己資金の最低ラインとして目安となりますが、それより多くする分には何の問題もありません。むしろ融資の審査に通りやすくなるので、キャッシュフローの増大という目的以外にも自己資金を多めに用意できる方はぜひ検討していただきたい選択肢です。

4、不動産投資のキャッシュフローを計算するお役立ちツール

不動産投資におけるキャッシュフロー(つまり手残り現金)がどれだけになるのかをシミュレーションしておくことは、物件選びの段階から非常に重要です。この記事ではそのシミュレーションに欠かせない計算方法を解説していますが、必要な数値を入力するだけで瞬時にキャッシュフローを計算できるお役立ちツールがありますので、『不動産投資の教科書』がその中から3つを厳選、それをご紹介します。

コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社の開発による、Excel用の不動産投資「キャッシュフロー分析ツール」です。必要事項を入力するだけで、かなり詳細な分析が可能です。かなり専門的な部分も網羅しているので、中上級者向けかも知れません。

(2)賃貸用不動産の投資利回り(アットホーム)

大手不動産ポータルサイト「アットホーム」が提供している「投資利回り計算ツール」です。厳密にはキャッシュフローを計算するものではありませんが、利回りを算出することで投資の有望性が判断できることに加えて、利回りからキャッシュフローを逆算することもできます。

(3)三井のリハウス 収益シミュレーター

検討段階で容易に取得できる数字だけで「収益のシミュレーション」が可能です。資金計画が考慮されているため、自己資金とローン借入を自由に組み合わせてキャッシュフローを算出することができます。物件選びの初期段階で利用すると、おおよその投資イメージが掴めると思います。

5、ローンの返済期間を長くするための金融機関との交渉方法

不動産投資ローンにおいては、ご自身で交渉することを検討される方もいらっしゃいますが、実はより有利な条件で返済期間を長く交渉するには、不動産投資会社の提携ローンを活用するといいでしょう。

何故ならば、不動産投資会社の提携ローンは、その会社と金融機関との付き合い関係がありますので、個人で交渉するより有利な条件で融資ができるようになっています。

従って、ローンの返済期間を長くするには、不動産投資会社の担当と相談して、うまく交渉してもらうのは最も効率的な方法と言えるでしょう。

まとめ

最後までお読みいただき、ありがとうございます。ここまでお読みいただいた上で「不動産投資でキャッシュフローは大事なんだ」というイメージを掴んでいただければ、それは不動産投資成功に大きな一歩を踏み出したと言って良いでしょう。

キャッシュフローに対して正しい認識を持つことで、自己資金とローンとの関係、コスト管理など賃貸経営に必要なあらゆる経営感覚が身につくはずです。

これらの知識を、「夢の不労所得生活」に向けて大いに役立ててください!

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