• 不動産投資
  • 2017/9/25

毎月の収入10万円アップを可能にする家賃収入を実現するための6つのステップ

家賃収入のある生活を実現したいとお考えですか?家賃収入なんて資産家だけのものと思っていませんか?

以前であればそうだったかも知れませんが、今は違います。サラリーマン大家という言葉に象徴されるように、資産ゼロから不動産投資を始めて家賃収入だけで生計を立てている人も少なくない時代です。

不動産投資はそれを実現するための手段で、ネットがある現在では一般投資家の方であってもプロとさほど変わらない情報を得ることもできるようになりました。

それなら自分も家賃収入生活ができるように準備したい!という方のために、この記事では必要な以下の情報をまとめました。 

  • 家賃収入生活とは、こんな生活
  • 家賃収入生活をするために必要な基礎知識
  • 家賃収入と税金の知識
  • 不動産投資家になって家賃収入で生活をするまでの流れ
  • より多くの家賃収入を得るためのノウハウ 

現在資産ゼロ、貯金も数十万円しかないという方であっても、諦めることはありません。不動産投資のさまざまな仕組みを利用すると、少額からでも家賃収入生活を手に入れることは十分可能です。

それでは、夢の家賃収入生活のために構成した全5章の始まりです。 



1、憧れの「家賃収入生活」ってどんな生活?

(1)家賃収入は不労所得

多くの投資家が家賃収入に魅力を感じる最大の理由は、家賃収入が不労所得である点です。
全く何もしなくても良いかというとそんなことはないので厳密には労働所得かも知れませんが、それでも毎日会社に行って仕事をするというのとはまるで生活が異なります。

サラリーマンなど別の職業を持っている人にとって、会社の給料以外に副収入ができるのはとても意味のあることです。

アルバイトなど副業をしても同じ効果が得られるかも知れませんが、それだと労働時間が増えて負担が増すだけです。それ以前に、勤務先によっては副業が禁止されている場合も多いので、不労所得でなければならないという事情もあるでしょう。

家賃10万円の区分マンションを所有しているとすると、そこから得られる家賃収入は単純計算で年間120万円です。

ここから管理費やローン返済、税金などの支払いがあるので丸々自分のものになるわけではありませんが、仮にそのうちの100万円が残ったとすると、「ほぼ何もしなくても毎年100万円の収入アップ」が実現するわけです。

他の投資商品や副業ビジネスなどでこんなに魅力的なものを探しても、なかなか見つからないでしょう。だからこそ不動産投資への注目度が高まっているのです。

(2)家賃収入生活は働けなくなっても続く

家賃収入が不労所得であることには、もうひとつ大きな意味があります。「不労」でも入って来る収入だということは、「働かなくなっても」「働けなくなっても」入って来る収入だと言い換えることもできます。

老後のリタイア後や現役世代であっても病気や介護などでフルタイムの仕事ができなくなったとしても、家賃収入がその影響を受けるわけではありません。

特にそういった状況では経済的に不利な立場に立たされやすくなりますが、そんな時に家賃収入が安定的に入って来るメリットは計り知れません。

こうした効果は、不動産投資の保険効果と呼ばれています。

(3)税金を正しく知って家賃収入生活を守る

憧れの家賃収入生活を手に入れるために不動産投資をするのは、言わば「攻め」です。それに対して「守り」となるのが家賃収入に必ず関わってくる税金です。

不動産投資にはさまざまな税金との関わりがあり、税金を甘く見ていると余計な出費につながる恐れもあります。

攻めがあれば守りがあってはじめて、家賃収入生活をいつまでも守ることができます。家賃収入と税金の関わりについては、「4、家賃収入と税金」で解説します。

2、家賃収入で生活するための基本知識

(1)家賃収入は資産家だけのものではない

家賃収入や駐車場収入など、いわゆる不動産収入を得ている人というと、先祖から受け継いできた土地を持っている資産家というイメージが強いと思います。

これは確かに間違いではありませんが、今や不動産投資はそういう人たちだけのものではなくなっています。

平均的な収入のサラリーマンであっても、不動産投資に参入できる仕組みが整っています。それらをうまく活用すると収益物件を所有して、そこから家賃収入を得ることが可能です。しかもその金額が増えていけば、いつか本業の給料をしのぐ金額となり、専業の不動産投資家になることもできます。

実際にそうしている人も珍しくなく、昨今の不動産投資ブームはこうした事情が後押ししていると言っても良いでしょう。

(2)サラリーマン大家、週末大家が得られる家賃収入イメージ

サラリーマン大家、週末大家という言葉が登場して久しいですが、これは会社勤めなど別の本業を持っていながら不動産投資をしている人たちのことを指しています。

こうした人たちに共通しているのは、「資産家の出身ではない」という点です。

つまり元から土地や建物を持っていたわけではなく、自分で購入して不動産投資を始めた人たちです。

おそらくこの記事をお読みの方々にも共通する点は多いと思いますので、とても参考になるビジネスモデルを実践している人たちだとも言えます。

サラリーマン大家の家賃収入モデルは、ざっくりと表すと以下のようになります。

家賃収入 - (管理費 + ローン返済 + 諸経費) = 手残り収入

手残り収入とは正味投資家の手元に残るお金のことで、キャッシュフローとも呼ばれています。

不動産投資家の目的は利益を上げることなので、家賃収入を多くするのと同時に、最終的な手残りであるキャッシュフローを多くすることに努力をすることになります。 

(3)不動産投資で「わらしべ長者」を目指す

どんなに大口の不動産投資家であっても、自分で投資を始めた人は1つの物件から始めたはずです。 

その物件から得た家賃収入からキャッシュフローをしっかりと残し、それを元手に次の物件を購入、そしてそこからのキャッシュフローを次の物件購入に充てる・・・といったように「わらしべ長者」のごとく所有資産を増やしていくというのが基本的な成長イメージです。 

全く不動産物件を持っていなかった人がゼロから始めて、今ではアパートやマンションを十数件所有する投資家になっているという事例も多く、まさに不動産投資のメリットを享受できた人たちだと言えるでしょう。 

(4)資産ゼロで貯金が少なくても家賃収入が得られるワケ

元々はたくさんの土地を持っている資産家だけのものだった不動産投資が、今では広くサラリーマンの人たちにも門戸が開かれていることはすでに述べてきました。

ではなぜ、資産家ではなくても不動産投資を始めることができて、家賃収入が得られるのでしょうか。そこでポイントとなるのが、不動産投資ローンを活用した投資のレバレッジ効果です。 

レバレッジとは「てこ」という意味で、ローンという自己資金ではないお金を投資に使うことにより、まるで「てこ」のように高い投資効果が得られる効果のことを指しています。

例えば1,000万円の収益物件を自己資金100円、ローン900万円で購入したとしましょう。この物件で得られる家賃収入が毎月5万円だとすると、年間の家賃収入は5万円×12ヶ月=60万円となります。 

100万円の自己資金で60万円の運用益が得られるというと、単純計算で年利60%です。他の投資商品でこれほど高い利回りが得られることはほとんどありませんが、それを可能にしているのが不動産投資のレバレッジ効果です。

このレバレッジ効果がもたらすメリットにより、

  • 自己資金が少なくても満額の家賃収入を得る
  • 自己資金が少なくても不動産投資に参入
  • 自己資金が少なくても投資のハンディが少ない

といったことが可能になるわけです。 

(5)不動産投資ローンの審査が通りやすくなる条件は?

なお、不動産投資ローンの審査が通りやすくなる条件は以下の通りです。 

  • 貯金がたくさんある(自己資金が多い)
  • 物件の収益性(実質利回り)が高い
  • 年収が高い
  • 勤務先の属性

詳しくは、「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照下さい。 

3、家賃収入生活を手に入れるまでの流れ

(1)不動産投資の戦略を立てる

家賃収入を安定的に得ることが目的なので、それを満たす不動産投資のあり方を最初に戦略立てる必要があります。 

家賃収入は何もせず放置していても永遠に入り続けるものではなく、物件の経年劣化や周辺環境の変化などで下がるリスクと常に隣り合わせです。また、物件が不人気になると空室率が高くなり、家賃収入が少なくなるどころかゼロになる恐れもあります。

こうした事情を踏まえ、最初に立てるべきは価値や人気が下がりにくい収益物件探しの戦略です。賃貸物件の人気を決めるのは、立地築年数外観間取り、設備、セキュリティなどの各要素です。 

こうした要素を兼ね備えた優良物件の探し方については、「優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと」にも詳しく解説がありますので、併せてお読み下さい。 

(2)不動産投資会社(パートナー)を選ぶ

不動産投資では、そのパートナーとなる不動産業者の存在が大きな意味を持ちます。物件選びにおいてもパートナーの提案やアドバイスが決め手になることが多く、やはり不動産のことは不動産のプロに任せるのが最も確実です。

いかにして自分に合ったパートナーを味方につけるか、これは家賃収入生活を成功させる上でも非常に重要です。 

このパートナー選びにおいて、「不動産投資の教科書」もその重要性を強く認識しており、以下のポイントを見極めるべきだと考えています。 

  • 都合の悪い部分も含めた十分な説明
  • 現在だけでなく未来の見通し
  • 営業マンの対応
  • 賃貸経営のノウハウ
  • 個々の物件が持つ特徴、セールスポイントの把握

こうしたポイントについては、「賃貸マンションオーナーになる方法、資金を用意する方法、収支のリアルシミュレーション」の「(3)パートナーとなる不動産会社を選ぶ6つのポイント」でも詳しく解説しています。

賃貸マンション寄りの話ではありますが、「不動産投資の教科書」がオススメする不動産会社の情報もあります。 

(3)収益物件の購入

パートナーとなる不動産投資会社が決まるのと同時に購入物件も決まります。なぜなら、最終的に収益物件の購入を世話してくれるのはパートナーだからです。購入物件が決まったら、その物件を購入する意思表示をします。 

全額を自己資金で用意できるのであればこの時点で購入代金の決済となりますが、多くの場合はローンを利用することになると思いますので、その場合は投資ローンの申し込みに進みます。

(4)投資ローンの申し込み、審査

物件の購入にローンを利用する場合は、金融機関にローンの申し込みをします。これまで取引のある銀行や信用金庫などがあればそこに申し込むのが最善ですが、初めて不動産投資をするという方の多くは特に当てがないと思います。 

その場合、パートナーの不動産業者に紹介をしてもらうか、地銀など地元の金融機関、もしくはネット銀行などにローンの申し込みをします。

なぜこうした金融機関を挙げているのかといいますと、こうした金融機関が最も不動産投資ローンに力を入れており、審査にも通りやすいからです。

オススメの金融機関6つの情報を含む不動産投資ローンの詳細は「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」で詳しく解説しています。

(5)管理会社の選定

所有している物件は、管理が必要です。日々の清掃や修繕、メンテナンスなどはもちろん、入居者からの要望やトラブルへの対応といった業務も含めて任せるので、不動産投資会社と同じように管理会社も重要なパートナーです。 

良い管管理会社の定義としては、「物件管理のすべてを任せることができて、継続的な家賃収入を守ってくれる会社」となります。

全国展開している大手だから良いというだけではなく、地域密着型の管理会社にも良いところがあるのが不動産業界です。

管理会社の選び方は家賃収入生活の成否を分けると言っても過言ではないので、「大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方」も参考にしっかりと見極めたいところです。

こちらの記事では「不動産投資の教科書」がオススメする管理会社10もご紹介しています。

(6)入居者募集

物件を管理してくれる管理会社が決まったら、いよいよ入居者の募集です。入居者がいる状態の収益物件を購入した場合は初回に募集をする必要はありませんが、その入居者も永遠に入居しているわけではないので、いつかは必要になるプロセスです。

ここで再び、パートナーの出番です。不動産業者同士が共有しているデータベースに入居者募集中の情報を登録し、その他にもネット広告などさまざまな方法で宣伝をします。

ここがまさに不動産投資会社にとって腕の見せ所でもあるので、家賃の相場を見ながらパートナーと打ち合わせをしながら家賃設定をして魅力ある賃貸物件にする「企業努力」をしましょう。 

4、家賃収入と税金

(1)家賃収入には所得税がかかる

家賃収入はオーナーにとっての所得なので、その金額に応じて所得税が課税されます。サラリーマン大家として不動産経営をしている人には本業である給与所得もあるので、それと合算したものがその人の所得という計算になります。

所得税率は所得額に応じてスライドする仕組みになっているので、トータルの所得がいくらになるのかによって所得税率が決まります。

家賃収入がある人の中で納税義務がある人は、確定申告にて家賃収入の申告をして納税をすることになります。

(2)納税義務があるのは家賃収入がいくらから?

前項で「納税義務のある人」という表現を使いましたが、これは副業なのか本業なのかによって前提条件が異なります。 

①副業で家賃収入を得ている人(サラリーマン大家)

本業以外の所得として家賃収入がある人は、その年額が20万円を超えた時点で納税義務が生じます。20万円ジャストまでは義務がありませんが、201からは確定申告が必要です。

ただし、この「201円以上」というのは、家賃収入を稼ぎ出すために要した必要経費を差し引いた金額です。仮に家賃収入が100万円あったとしても物件の修理や管理費で80万円以上使った場合は20万円ジャストとなるため課税対象にはなりません。 

②本業で家賃収入を得ている人

不動産投資が本業(=家賃収入以外の収入がない)人の場合は、個人の基礎控除38万円なので、家賃収入が38万円を超えた場合は確定申告が必要です。ただし、こちらもサラリーマン大家の場合と同様で家賃収入を稼ぎ出すために要した必要経費を差し引いた分が38万円を超えているかどうかで判断されます。 

(2)家賃収入の税額を計算する方法

これから不動産投資を始めるという方も含めて、多くの場合は家賃収入が副業というサラリーマン大家に該当すると思いますので、ここでは本業の給与所得家賃収入があるという想定で税額の計算方法を解説します。

すべてのケースに当てはまる所得額計算の公式は、こちらです。 

給与所得 + 家賃収入 - 各種控除の合計 = 課税対象所得

年収が400万円、家賃収入が100万円、そして基礎控除や扶養控除などが80万円という人を想定してみると、課税対象額は以下の通りになります。 

400万円 + 100万円 - 80万円 = 420万円

要するに、「所得の総額からその人に適用される控除を引いたものが所得」というわけです。

次に、ここで求められた課税対象額から所得税率を調べてみましょう。こちらは課税対象の所得別税率一覧です。


出典:https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm 

先ほどの例だと420万円なので、「330万円超~695万円以下」に該当して税率は20%となります。 

所得総額に対する税額は、

420万円 × 20% = 84万円

そのうち、家賃収入に対する税額は、

100万円 × 20% 20万円

という計算結果になりました。

このように本業収入家賃収入を足したものから各種の控除を差し引き、そこで残った課税対象額から税率を割り出すことで、その税率を掛けると家賃収入の所得税額を計算することができます。 

(3)家賃収入で発生した税金の納める具体的な方法

サラリーマンとして勤めている方のほとんどは会社が天引きで所得税を納めているため、確定申告のことを考える必要がありません。サラリーマンの方が確定申告をする時というと、高額医療費など還付に関わる時がほとんどだと思います。

しかし、不動産収入は副業とはいえ事業なので、課税対象となったら確定申告が必要です。毎年2にやって来る確定申告の時期に必要書類を揃えて税務署に提出することになります。

必要書類や確定申告書の書き方など、具体的な情報は「不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」をご参照ください。確定申告書の入手方法や税理士に依頼する場合の探し方なども解説していますので、とても実践的な内容です。

(4)申告、納税しないとどうなる?

確定申告は「申告」というように自己申告によって納税をするものなので、申告をしなければ家賃収入の存在を税務署は知り得ません。 

大切な収入から税金を払うのが嫌なので申告しないでおこうという考えが出てくることもあるかと思いますが、これには多大なリスクがあります。

無申告や申告漏れについてはペナルティが設けられており、期限内に申告をしなかったことによる「無申告加算税」や、意図的な隠ぺいに対する「重加算税」は、それぞれ本来納めるべき税金にペナルティ分の加算があるので、結果として損になってしまいます。 

無申告加算税は15%20%、重加算税についてはなんと35%40%と高率です。

もちろんこれらは発覚した場合のことなので発覚しなければ関係がないともいえますが、税金の不正は意外なところからも発覚しやすく、納税をすることで得られる社会的信用というメリットも含めると正しく申告、納税をしている方が損得勘定としてはプラスが大きいと思います。 

まとめ

憧れの家賃収入生活とはいったいどんなものかという具体的なイメージから、家賃収入生活を手に入れるための方法、手に入れた後に必要となる税金の知識までを解説してきました。 

どうでしょうか、思い描いていた家賃収入生活のイメージ通りだったでしょうか?

家賃収入という不労所得があるだけで生活は大きく変わり、金額によっては人生の豊かさにも大きく寄与します。そんな生活を憧れや夢で終わらせることなく、より現実的な一歩を踏み出すためにこの記事の情報をお役立てください。

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

期間限定!不動産投資のプロの生の声が大公開!

インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
  • 不動産投資ローンの動き
  • 自分に合った投資タイプを選ぶ際に基準にするポイント

などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。