アパートローンの金利は、住宅ローンなど他のローンと比べて高いのでしょうか？
高額の融資を受けることになるので、出来るだけ低い金利でローンを組みたいところです。
アパート経営をはじめるのに一番気になるアパートローンについて解説します。
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１、アパートローン金利の基礎知識
アパートの建築費用は高額なので、ほとんどの場合、金融機関からの借り入れが必要です。
自己居住用ではないアパート経営では住宅ローンを利用できないため、一般的に「アパートローン」と呼ばれるローンを利用します。
（１）アパートローン金利の種類
アパートローンの金利の種類は、住宅ローンと同じくの2種類が利用できます。
変動金利型
- 短期プライムレート基準金利を基に変動。
- 見直しの時期は金融機関による。
- 固定金利より低い利率。
- 金利下落メリット、金利上昇リスクの影響を受ける。
- 返済額が変動するため、計画が立てにくい。
固定金利期間選択型
- 一定の固定金利適用期間を選択できる。
- 固定金利適用期間終了後に固定、変動金利を選択できる。
- 固定金利適用期間は、2.3.5.710.20.30年等で選択できる。
- 固定金利適用期間中は、金利上昇リスクを回避できる。
- 固定期間終了後の金利上昇リスクがある。
- 金融機関によっては、繰り上げ返済不可や繰り上げ返済時に違約金は発生することがある。
固定金利型
- 契約時の金利が満期まで固定される。
- 返済額が一定のため、返済計画が立てやすい。
- 変動金利、固定金利変動型より金利が高い。
- 金利下落メリットを享受できない。
- 金融機関によっては、繰り上げ返済不可や繰り上げ返済時に違約金は発生することがある。
（２）住宅ローンとの違い
アパートローンが住宅ローンと異なる点を簡単にまとめると以下の通りです。
- 金利：アパートローンのほうが金利が高い
- 借入期間：アパートローンの借入期間は建物の耐用年数が上限
- 団体信用生命保険：アパートローンでは加入任意
- 保証人：アパートローンでは保証人が必要になることがある
詳しくみていきましょう。
①金利
自己居住用不動産を購入する資金に充てる住宅ローンは、低金利に設定されています。
そのため、投資用・事業用ローンにあたる「アパートローン」は住宅ローンに比べ高い金利が適用されます。
②借入期間
最長借入期間が概ね「35年以内」という点は住宅ローンと同じです。
住宅ローンの場合、借入する本人の年齢次第で借入期間の上限が決まります。（ローン完済時の年齢が75歳以下、など）
アパートローンは、建物の耐用年数が上限です。
建物の耐用年数は、構造別に定められています。
＜建物の法定耐用年数＞
構造 | 耐用年数 |
|---|---|
木造 | 22年 |
鉄骨造 骨格材の厚み3mm以下 | 19年 |
鉄骨造 骨格材の厚み3mmを超え4mm以下 | 27年 |
鉄骨造 骨格材の厚み4mm以上 | 34年 |
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
③団体信用生命保険
民間金融機関の住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険への加入は必須要件です。
（フラット35を利用する場合は任意加入）
アパートローンでは、団体信用生命保険の加入は任意となっています。
アパートローンは、アパートの賃料収入を毎月の返済に充てるので、ローン借入本人の年齢や健康状態が返済に影響しないと考えられているためです。
④連帯保証人
住宅ローンで連帯保証人を求められることは、ほとんどありません。
ペアローンの場合などは相互に連帯保証することになりますが、保証料を支払うことで保証人不要というのが住宅ローンです。
アパートローンでは、2020年4月の民法改正により、連帯保証意思の確認に公正証書が必要になるなど手続きが厳格化されたため「原則、連帯保証人は不要」となっています。
その分、融資の審査が厳しくなり、借入本人の属性次第では、法定相続人を連帯保証人に立てることが融資の条件になる場合があります。
２、アパートローン金利の相場
（１）アパートローン金利の比較
アパートローンについて、2023年4月現在の店頭金利を比較してみましょう。
金融機関 | 変動金利型 | 固定金利型 |
都市銀行 | 1〜2.5% | 3%台 |
2.575%〜 | 3.3%〜 | |
3.675%〜 | 3.3%〜 | |
ー | 2％台 |
金利の相場は、変動金利型で2.5％程度、固定金利型で2〜3%台です。
実際に適用される金利は、借入する本人の属性やアパート物件の評価によって異なります。
（２）金利以外で金融機関ごとに異なるポイント
金融機関によって異なるのは店頭金利だけではありません。
主なポイントは以下の通りです。
- 借入年数の上限
- 団体信用生命保険の加入は必要か
詳しくみていきましょう。
①借入年数の上限
前述の通り、アパートローンの最長借入期間を「建物の耐用年数」としている金融機関が多いです。
しかし地方銀行などでは「会社員向けのアパートローン」として、住宅ローンと同様に「35年」としていることもあります。
②団体信用生命保険の加入は必要か
前述の通り、アパートローンでは住宅ローンと異なり、団体信用生命保険（団信）の加入は「任意」としている金融機関が多くなっています。
しかし一部では、団信に加入しない場合、代わりに連帯保証人を求められることがあります。
そこで団信に加入するとなると、借入時の年齢次第では借入期間が短くなることもあるので注意してください。
「団信に加入する場合は、最終返済時の年齢が満75歳未満」と定められているなど、金融機関ごとに異なるので、詳しく確認する必要があります。
https://fudousan-kyokasho.com/housing-finance-agency-loan-22249
３、アパートローンを低金利で借りるには？
アパートローン金利の相場は、変動金利型で2.5％程度、固定金利型で2〜3%台です。
実際に適用される金利は、借入する本人の属性やアパート物件の担保評価などから総合的に決められます。
より低金利で借りるためには、「借入する人」と「担保にとられる物件（アパート）」についての信用度を金融機関にアピールする必要があります。
（１）アパートローンの審査基準を理解する
アパートローンの審査において、金融機関はどのような項目で判断しているのか理解しておきましょう。
①勤務先・年収
ローンの審査では、年収だけではなく勤務先の規模や勤続年数も審査項目にされ、継続的な収入が見込めるかが判断されています。
②資産や借入の状況
すでに所有している不動産などの資産状況も判断材料になります。資産家であれば会社員ではなくてもアパートローンを低金利で利用することは可能です。
ここでも、ローン返済できる継続的な収入が見込めることが判断のポイントになります。
また、住宅ローンなどをすでに借入している場合、すべての借入を含めて融資の限度額が決められます。
アパートローンの融資限度額が「年収の10倍まで」の場合
- 年収1,000万円×10倍＝1億円
- 住宅ローン4,000万円
- 融資限度額＝1億円-4,000万円＝6,000万円
③自己資金の有無
かぼちゃの馬車や旧TATERUなど、一棟もの不動産投資ローン審査に関わる不正事件の影響で、アパートローンの審査は厳格化されています。
そのためフルローンやオーバーローンを組むことは難しく、物件価格の1〜2割の自己資金を準備することが必要です。
④不動産投資の実績
すでに不動産投資をしていて、不動産投資ローンやアパートローンの返済実績があれば、低金利で借りるためのプラス材料になります。
⑤担保物件（アパート）の価値
アパートローンでは、土地の評価額や建物の価値など資産性だけではなく、家賃収入などの収益性まで審査されます。
年収や資産状況など「人」についての項目をすぐに変えることはなかなか難しいですが、「物件」は選ぶことが可能です。
資産性・収益性の高い物件を選ぶことが低金利で借りることに繋がるのです。
（２）実績豊富な不動産会社を選ぶ
アパートローンをより低金利で利用するためには、資産性・収益性の高い物件を選ぶことが重要なポイントです。
そのために、実績が豊富な不動産会社を選ぶと良いでしょう。
実績豊富な不動産会社は複数の金融機関と提携しています。提携している金融機関との間では、物件の資産性・収益性が一定の基準であることの合意ができています。
過去の実績が豊富な提携不動産会社の物件であれば、金融機関は家賃収入にある程度の見込みを立てることができるため、物件の審査の点で有利になります。
（３）複数の金融機関を比較して決める
実績豊富な不動産会社であれば複数の金融機関と提携しており、金利を始めとする融資の条件を比較することが可能です。
営業担当者に複数のローンを比較したいことを伝え、提携金融機関の詳しい情報をもらいましょう。
不動産会社から「1つの金融機関しか利用できない」という説明があった場合は、必ず他の金融機関を利用することができないか確認してください。
提携先が1つしかない場合は、他の金融機関に直接問い合わせしてみるのも良いでしょう。
具体的には、物件所在地に近い銀行の支店にアパートローンについて問い合わせ、店頭金利だけでも比較してください。
４、アパートローンの注意点
アパートローンを利用する際の主な注意点をみていきましょう。
（１）相続税対策をするなら
相続税対策としてのアパート経営でローンを利用するのであれば、相続時にローンが残っているほうが有利になります。
ローンはマイナス資産であるため、相続財産から控除されます。
もしアパートローンで団体信用生命保険（団信）に加入している場合、相続時（死亡時）はローンが完済されます。
相続税対策としてのアパート経営であれば団信に加入しなくてもよいでしょう。
（２）確定申告での経費計上
アパート経営など不動産投資では、不動産所得を確定申告する必要があります。
その際、経費として計上できるのはローンのうち「金利部分」のみです。
金利部分については、ローン返済予定表などで確認することができます。
（３）サブリース契約の内容は必ず確認！
アパート経営にあたり、不動産会社とサブリース契約を交わすことがあります。
アパートを不動産会社が一括で借り上げ、オーナーは月々決まった金額の収入があり、そこからアパートローンを返済することになります。
サブリース契約は「契約期間」「契約内容を見直しできる時期」についての定めがあるか、必ず確認しましょう。
例えばサブリース契約期間が「10年」とされている場合、11年目以降は契約終了や賃料減額になることもあります。
そのような場合でもアパートローンを返済し続けることが可能であるか、資金計画やシミュレーションを十分に精査してください。
アパートローンの金利に関するQ＆A
・アパートローン金利の相場は？
店頭金利は、変動型で2.5％程度、固定型で2〜3%台です。金融機関により異なります。
・アパートローンの金利は今後上昇する？
2008年のリーマンショック以降、日本の金利は下落傾向です。
低金利政策は続いていますが、世界経済情勢次第では利上げの可能性も考えられます。
・アパートローンをより低金利で借りるには？
実績が豊富な不動産会社に問い合わせし、複数の金融機関を比較することがポイントです。
実績ある不動産会社の物件であれば、ローン審査時に有利です。
金融機関ごとで、金利の他にも連帯保証人などの条件が異なります。必ず詳しく確認しましょう。
まとめ
アパート経営でのローン借入金額は大きいため、慎重になる必要があります。
しかし、金利相場をはじめとする基本的なポイントをおさえ、ローンに強い不動産会社をパートナーにすることができれば、資産形成を大きく進めることができます。
この記事が、アパート経営の成功に役立ちましたら幸いです。
実績豊富な不動産会社 アメニティジョイハウス
2000年6月に設立された、新築アパートの企画設計から建築、販売、賃貸管理を一気通貫で行う不動産と建築の総合企業です。
都心まで1時間以内の好立地に、新築・木造・3階建てアパートを展開。
土地活用や資産全般についての提案、賃貸管理までもワンストップで行なっている専門性の高い企業で、地元金融機関との提携関係も強いです。
無料相談では、個別の事業計画やライフプラン設計の特典もあります。アパート経営を検討する際には、ぜひ一度相談してみてください。
