実はマイナス？不動産投資の利回りの真実と利回りで物件を選ぶ危険

「不動産投資の利回りの計算方法は？」
「不動産投資の利回りの相場は？」
「より高い利回りの物件を見つける方法は？」

不動産投資に興味がある人で、こう考えている人は多いでしょう。
そして、投資用不動産の物件を見る時、最初に確認するのは利回りの数字だと思います。

不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りによって左右されます。
確かに、投資物件を探したり、購入を決めたりする時には、利回りが判断基準の1つになるでしょう。

一般的には、利回りの数字が高ければ高いほど、よい投資物件といわれています。
しかし、必ずしもそうとは限らないのです。

そこで、この記事では、利回りをテーマに

• 高利回り物件の注意点
• 不動産投資の利回りの種類
• 不動産投資の利回りの相場
• 高利回り物件の探し方

などについて説明していきます。

１、不動産投資における「利回り」とは？

不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれほどの利益（家賃収入－費用）が得られるかになります。

投資すべき物件かを見極める重要な指標です。

２、不動産投資における利回りの種類

利回りは、大きく以下の3つがあります。

• （１）表面利回り
• （２）実質利回り
• （３）自己資本利回り

それぞれの利回りについて詳しく説明していきます。

３、不動産投資の表面利回りの計算方法

不動産の、大まかな収益指標です。「グロス利回り」ともいいます。

表面利回りは、以下の計算式で算出できます。

表面利回り＝「年間収入÷購入価格×100」

４、不動産投資の実質利回りの計算方法

「ネット利回り」ともいいます。

実質利回りは、毎年かかる税金の額や、管理費などのコストを差し引いて計算しています。そのため、より正確な収益性を知ることができます。

不動産投資をする際は、この実質利回りを重視するのがよいでしょう。

（１）実質利回りの計算式は？

実質利回りは、以下の計算式で算出できます。

実質利回り＝「（年間収入－年間支出）÷購入価格×100」

（２）年間支出の意味と含まれる経費の種類

計算式にある「年間支出」とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。
具体的には、

• 建物管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 賃貸管理会社管理費
• 火災保険料
• 税理士・司法書士などの報酬

など、があります。

５、不動産投資の自己資本利回りの計算方法

自己資本利回りとは、融資を受けて不動産投資を行う場合の利回り計算方法です。計算式は以下になります。

以下の計算式で算出できます。

自己資本利回り＝（年間収入－年間支出）÷自己資金×100

※年間支出には借入金返済も含みます。

表面利回りや実質利回りでは分母を物件の購入価格としていましたが、ここでは自己資金を分母にしている点が特徴です。

不動産投資を行うときに必要な費用は物件によって異なりますが、数千万円以上するケースも珍しくありません。そのため、自己資金だけで投資を始める人はごく少数であり、実際にはほとんどの人が金融機関からの融資を受けることになるはずです。

しかし、融資を希望する人の属性（年収や職業など）や物件の条件（立地や築年数など）によって、借りられる金額はそれぞれ異なるでしょう。分母を購入価格にしてしまうと、「どれだけの自己資金を投入していくら利益を得ているか」があいまいになってしまうのです。

自己資本利回りを参考にすることで、「いかに効率的に投資を行えているか」を判断しやすくなるでしょう。

そして入居率次第では、その物件は利回りがマイナスということもあるのです！

６、不動産投資の利回りの相場や平均値は？

不動産は、築年数によって、利回りが変わってきます。それぞれのケースについて書解説しましょう。

まず、そもそもとして、

• マンション投資（区分投資）
• アパート投資（1棟投資）

で大きく利回りが異なります。さらに、

• 新築物件
• 中古物件

でも利回りが異なります。以下、相場を紹介していきます。

※あくまで2019年12月時点での大まかな目安です。時期や物件によって大きく異なることがあります。

（１）マンション投資（区分投資）

そもそもマンション投資はアパート経営（1棟投資）と比較すると利回りは低めです。

簡単に表現するならば、アパート経営がミドルリスク・ミドルリターンとなるのに比較して、マンション投資はローリスク・ローリターンです。

①新築物件

新築物件は、いわゆる「新築プレミアム」という付加価値があるので、中古に比較して高値で販売される傾向があります（同じ間取り、同じ立地であれば）。

先ほどお伝えしたように、例えば表面利回りは以下の通り算出されます。

表面利回り＝「年間収入÷購入価格×100」

つまり購入価格が高くなるので、中古に比較して表面利回りが低めに出る傾向があります。

新築物件の表面利回りは3〜5%ほどです。

これに対して、実質利回りは2〜4%ほどです。

②中古物件

次に中古物件です。

中古物件は先ほどもお伝えしたように新築物件に比較して安くなります（同じ間取り、同じ立地であれば）。そのため、新築に比較すると利回りが高めとなります。

具体的に、中古物件の区分投資の表面利回りは5〜８%ほどです。

一方、実質利回りは3〜5%ほどです。

（２）アパート投資（1棟投資）

先ほどもお伝えしたように、アパート経営は区分マンション投資に比較してリターンも高い一方リスクも高くなります。

アパート経営の方が利回りが大きい傾向があるのです。ただ、注意が必要です。例え表面利回り・実質利回りが大きくても、空室が発生しまえば赤字になってしまう可能性があります。

赤字になってしまうと大変です。毎月別の収入から赤字を補填しなければならないのです。ですので、ネットで10%や20%を超える高利回りの物件を見つけたとしても注意しましょう。

きちんと空室が埋まるか、事前に確かめる必要があるのです。

①新築物件

新築物件の表面利回りは5〜7%ほどです。

これに対して、実質利回りは2〜5%ほどです。

②中古物件

次に中古物件です。

インターネット上では10〜20%を超える物件も少なくありません。ただ、相場としては以下の通りそこまで高くありません。

中古物件のアパート投資の表面利回りは5〜８%ほどです。

一方、実質利回りは3〜5%ほどです。

これらの相場を超える物件は、購入前に空室率がどのくらいになるのかきちんとチェックしましょう。

７、“期待利回り”も実質利回りの参考に

実際に不動産投資を行うことになったら、どれくらい数値を基準にすればいいのかは気になるところでしょう。その参考になるさまざまな統計が発表されています。

その1つとして表面利回りの参考になるデータ「期待利回り」を紹介しましょう。「期待利回り」とは、投資家が不動産の特性や地域性などを踏まえて、どれくらいの実質利回りが得られるかの基準にしている指標です。

一般財団法人の日本不動産研究所では「不動産投資家調査」で、不動産投資家や金融機関などへのアンケートを行い、都市別・用途別で、この期待利回りを集計して定期的に発表しています。

例えば、「第38回 不動産投資家調査」（2018年4月）を見ると、1棟マンション（ワンルームタイプ）の主な政令指定都市の利回りは「5～6％」です。個別では東京の城南地区は「4.5％」、城東地区は「4.6％」と、それよりも低い傾向にあります。一方で、札幌（5.7％）や広島（6％）といった地方都市は高い利回りになっています。

※出典：日本不動産研究所　第38回「不動産投資家調査」（2018年4月現在）

不動産投資で実質利回りの基準を考える時には、役に立つデータなので、ぜひ参考にしてみてください。

８、利回りの高い不動産投資物件は「買い」なのか？

不動産投資では「10％」や「15％」という利回りの物件を目にすることも珍しくありません。「10％」や「15％」という利回りは、不動産投資以外の投資ではあまり見られない数字です。なぜ、不動産投資の利回りは、これほど高くなるのでしょうか？

それは、不動産の投資では計画的な管理が必要で、リスクも大きいためです。

つまり、リスク＝リターンの原則によって高くなっているのです。これには、不動産特有の特徴が大きく関係しています。具体的に説明していきましょう。

（１）利回りとリスクは連動する

どのような投資においても言えますが、高い利回りが期待できる案件にはそれなりのリスクがつきものです。ローリスクハイリターンなどという投資は、基本的にはないと考えておいたほうが無難でしょう。一般消費者が不動産を購入する場合は、リスクに見合ったリターンを得られる物件しか選択する余地はないと考えていたほうがよいといえます。

たとえば、高利回りの物件によくありがちなのが、「減価償却の期間が切れている」というパターンです。減価償却とは、「建物の価値は年々減少していく」という考えに基づいた資産の経費計上方法のひとつです。減価償却費は実際のローンの支払いとは関係なく経費の計上が可能であるため、節税に大きく貢献します。しかし、減価償却費は物件の構造によって耐用年数が決められており、大きな修繕などがなければ一定の年数で切れてしまいます。

すると、表面利回りや実質利回りがよくても不動産所得も高くなってしまい、納める税金が多くなって結局手元にはあまりお金が残らないという事態になりかねません。特に中古住宅の利回りは新築に比べて高くなりがちですが、「上手い話には裏がある」ということわざどおりに気を付けたほうがよいでしょう。

（２）空室リスク

利回りの計算方法は「表面利回り」「実質利回り」「自己資本利回り」の3つがありますが、賃貸不動産の場合、そこで計算していた年間収入が毎年得られるとは限りません。入居者が退去した場合には、すぐに次の入居者を見つけられなければ年間収入は大きく減少してしまうリスクがあります。特に空室リスクは一棟アパートよりも区分所有マンションにとっては大きな問題です。一棟アパートであれば複数戸を所有しているため、すべての入居者が同時に退去するというリスクを低減させられます。しかし、区分所有マンション1戸から不動産投資を始めた場合、空室が発生してしまうと収入はゼロ円になってしまうのです。

また、不動産を売却する側も当然のことながら、高く売れる時期を見計らっている点も注意しなければいけません。たとえば、しばらく入居希望者が見つからなかった物件でも、たまたま満室になったときに売却希望を出せば高い利回りが期待できる物件として売れやすくなるでしょう。しかし、その時点で住んでいる人が退去したあとは、次の入居希望者がなかなか見つからないことが考えられます。すると、高い利回りであることを期待した物件の購入者が収益で苦労するかもしれません。

長期間賃貸経営をするつもりなら購入時の利回りにつられることなく、「入居者が決まりやすい物件であるか」を重視することも大切だといえます。

（３）家賃下落リスク

空室リスクと同様に、賃貸不動産に家賃下落リスクはつきものです。入居者が賃貸住宅を探すときの基準はさまざまですが、多くの人が「同じ家賃であるなら新しくて設備の整った物件に住みたい」と思うことでしょう。不動産オーナーはそうしたニーズに応えようとして、原状回復のときにアクセントクロスを貼ったり、浴室乾燥機を導入したり工夫するはずです。しかし、どれだけリフォームをしてよい物件に見せようとしても限界があります。リフォームをしたときの費用対効果を考えると、いつまでも新築物件と同じ程度の家賃収入を得ていくことは難しいでしょう。

実際に家賃が下落していくかどうかは物件の設備面だけでなく、立地条件にも大きな影響を受けるので一概にはいえません。ただし、一般的には「築年数が1年経過するごとに家賃は1％下落する」といわれています。物件を購入するときはローン返済のシミュレーションを作成するでしょうが、そのときは家賃下落リスクも想定しておくことをおすすめします。

（４）流動性リスク

不動産投資は数ある投資のなかでも「資金の流動性が低い投資」です。たとえば、株式や投資信託の場合、資金繰りが苦しくなったときに売却すれば基本的には数日程度で口座に売却資金が振り込まれます。しかし、不動産の場合、売却希望を出しても買い手が見つからなければいつまでたっても現金化することができません。売却を急いでいることが買い手に見透かされると、安く買いたたかれる恐れもあります。そのような状態になってしまうと、売却損でそれまでに得た家賃収入よりも大きな損失が発生してしまう可能性もあるでしょう。

さらに、不動産の売却においては、重要事項説明書の作成および説明や買い手による物件の確認作業などの手間がかかります。そのため、買い手が見つかってもすぐに資金が振り込まれるケースはほとんどありません。不動産の売却は一般的には「数カ月～1年程度はかかる」といわれているので、途中で資金繰りに困ることがないように長期的なスパンでしっかり考えてから不動産投資を始めましょう。

９、不動産投資を失敗しないためにはキャッシュフロー・シミュレーションをきちんとする

不動産投資を失敗しないためには、きちんとキャッシュフロー・シミュレーションをしましょう。

空室率などもきちんと予測し、毎月どのくらいの家賃収入を得られるか確認した上で、毎月どのくらいのお金が残るか、もしくは赤字になってしまうかをシミュレーションするようにしましょう。

具体的な方法としては、以下の本をお読みになることをオススメします。

出典：amazon 「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」

著　者　玉川陽介
出版社　技術評論社

AIで将来の収支・キャッシュフロー予測も可能

さらに、以下のツールを利用することで将来の収支・キャッシュフロー予測も可能となります。

Gate.は、開発した株式会社リーウェイズ社が独自に収集した5,000万件のデータをベースにAIが将来収支を予測するツールです。

https://gate.estate/

不動産投資物件を購入する前には、是非その物件のシミュレーションをしてみて下さい。

１０、利回りの具体的シミュレーション

では、具体的な物件を例に利回りのシミュレーションをしてみましょう。物件価格960万円、自己資本300万円、借入金660万円、30年返済、金利2.0％、家賃（月額）７万円とします。

不動産情報
物件価格	①	9,600,000
自己資本	②	3,000,000
家賃（月額）	③	70,000
借入金	④	6,600,000
年間支出
借入金返済	⑤	292,740
固定資産税	⑥	25,400
管理・修繕積立金	⑦	181,740
管理会社費用	⑧	45,360
損害保険料 （火災・地震保険など）	⑨	6,700
諸経費合計（⑥～⑧合計）	⑩	259,200
利回り計算
年間収入	⑪	840,000
年間支出（⑤～⑨合計）	⑫	551,940
年間収入（諸経費抜き）（⑪-⑩）	⑬	551,000
年間手取り（⑪-⑫）	⑭	288,060
表面利回り（%）（⑪÷①）	⑮	8.75
実質利回り（%）（⑬÷①）	⑯	6.05
自己資本利回り（%）（⑭÷②）	⑰	9.602

表明利回りが8.75％、実質利回りが6.05％、自己資本利回りが9.602％となりました。

１１、不動産投資の利回りを見る時は、ココに注意しよう！

ここでは、物件の利回りで、注意すべきポイントを挙げていきます。高利回りのよい物件を購入したと思ったら、実は不良物件だったということにならないためにも、ぜひ参考にしてください。

（１）利回りは最初が一番高い

不動産投資では購入当初の利回りが所有期間中で最も高くなります。購入当初の利回りが永続的に続くわけでありません。

これには理由があります、物件の家賃は建物が建てられてから年数が経過すれば、ゆるやかに下落していくからです。

また、毎月の費用である管理費や修繕積立金などの維持管理コストの金額は変わらず、場合によっては上昇する可能性もあります。そして、物件が経年によって家賃が下がり、維持管理コストが増えれば利回りも下がります。こうした点を理解しておくことが大切です。

（２）新築や入居者不在の物件は想定家賃を確認する

新築や入居者がいない物件の購入を検討する場合、不動産会社が提示している利回りをうのみにしないようにしましょう。この場合の利回りは、年間家賃が実際の家賃ではなく、あくまでも「想定の家賃」から算出した「想定利回り」だからです。

また、想定家賃が周辺相場よりも高く設定されて、結果として高い利回りが表示されることがあります。新築や空室の投資物件の購入を考える場合には、想定利回り計算の根拠になった家賃が周辺相場に合っているかを必ず確認すべきでしょう。

（３）長期入居の物件

今住んでいる人の家賃と周辺相場の家賃に差がある場合は、たとえ入居者がいる投資物件でも、利回りが物件の収益性を正確に表していないことがあります。

例えば、新築時から15年間、同じ人が住み続けている物件では、利回りが新築当初の高い家賃で計算されている可能性があります。

もし、この入居者が退去した後に住む人が決まった場合、その人は築15年物件の相場で家賃が決まります。そして、新築時と築15年とでは、大抵の場合で新築の方が家賃は高くなります。そうなれば、利回りは大幅に下がることが見込まれます。

これを避けるために、入居者がいつから住んでいるのか、周辺家賃相場との差がないかを確認して、利回りを見るようにしましょう。

（４）空室リスクの高さ

利回りは1年間を通じて、物件が満室であることを前提に算出されています。

いくら高い利回りであっても、賃貸需要の少ない地域の物件であった場合は、年の途中で空室が発生するなどの可能性もあります。そうなると、提示されている利回りを実現することはできません。

一方で、低い利回りの物件であっても賃貸需要の高いエリアにある物件であれば、空室リスクが少なく、高いパフォーマンス発揮することが期待できます。そのため、利回りにばかり目を向けるのではなく、賃貸需要も確認して物件を選ぶようにしましょう。

１２、高利回りの物件の探し方

ここでは、高利回りの物件の探し方を説明していきます。

（１）割安で売られている物件

つまり、割安で売られている物件は、高利回りでよい物件の可能性が高いといえます。そのため、利回りが高い物件は、「物件が割安である」ことが重要な要件になるでしょう

そして、そのような“おいしい”物件が売られる3つのパターンを、以下に紹介します。

①売主が売却を急いでいる

売主が物件を売却する理由は様々です。その中には、早急に資金が必要な人も少なくありません。しかし、そうした売主が金融機関に融資を申し込んでも、一般的に融資審査に時間がかかります。

そのため、買い手が、現金で支払いができるのであれば、すぐに契約がまとまりやすいうえ、また購入価格の交渉も有利になる可能性が高いといえます。

②空室になりやすい阻害要因がある

汚く、空室が目立つような阻害要因のある物件は、オーナーができるだけ早めに手放したがる傾向があり、物件が格安で売られるケースもあります。

このような物件はリフォームをすれば満室にできることもあるので、積極的にチェックするとよいでしょう。また、物件の収益性を低下させる阻害要因は、買い手にとって価格交渉を優位にすすめる材料のひとつになることも多いです。たとえば、「リフォームをしなければ借り手が見つかりにくいことが想定されるので、リフォーム資金の一部を負担する意味でも値引きしてもらう」という方法が挙げられます。

ただし、リフォームをしても空室が避けられないと判断できる物件は、避けたほうが良いでしょう。

③値付け間違い

売却に慣れていないオーナーと収益不動産に、あまり知識のない不動産業者から売りに出された値付け間違いの“安い値段”がついた物件が出ることがあります。

（２）販売会社のサイトをチェックする

この記事を読んでいる人の中には投資不動産を探される時に、物件のポータルサイトを利用される方も多いでしょう。

しかし、実は、投資不動産のポータルサイトにある物件情報は更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしたとしてもすでに売れてしまっているケースも多いのです。
一方で、売主として投資物件を販売している会社が運営するWebサイトであれば、随時物件情報を更新しているので、最新の情報を得ることができます。

実際にどんな会社があるのか、以下に物件種類別に不動産投資会社のサイトを紹介しますので、ぜひ利用してみてください。

（３）高利回りの「区分マンション」をサイトで見つける

①GA technologies(Renosy) (中古物件)

GA technologiesさんの管理物件入居率は「98.9%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

②プロパティエージェント（新築物件）

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

③デュアルタップ（新築・中古物件）

デュアルタップは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。

東証ジャスダックに上場しているため、依頼できる不動産投資会社といえます。新築マンション投資に興味がある人は、まず資料請求してみてもよいでしょう。

（４）高利回りの「一棟物件」をサイトで調べる

アメニティジョイハウス（新築一棟）

アメニティジョイハウスさんは、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト＆ローリスクのアパート経営を提案しており、東京、千葉、埼玉を中心に新築・木造・3階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。

また、東京圏（1都3県）どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の1つであり、今ならメンバーズ登録するだけでAmazon不動産投資本部門1位となった書籍の無料プレゼントキャンペーンが実施中ですので、是非とも応募されてみてはいかがでしょうか？！

（５）割安物件かを判断する方法

相場価格より安い物件であるかを判断するには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「土地総合情報システム」というデータベースを利用してみてもよいでしょう。

このデータベースには、地域ごと、土地、マンションなど種類別に過去の取引情報が入っているので、調べるのに便利です。

■　国土交通省　土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

１３、高利回りの物件を見つけた時の注意点

不動産投資は、利回りの高さだけに飛びつくのは危険がいっぱいです。下記３点を注意するようにしましょう。

【注意点１】ランニングコストが高い物件ではないか？

表面利回りが高くても、管理費や修繕費などのランニングコストが高ければ、実質利回りは低くなります。

物件を維持していくためのコストは、物件の種別によって違います。また、同じ物件の種別でも、築年数、物件によってランニングコストが違ってきます。特に修繕積立金は将来値上がりするので、事前に理解しておきましょう。

そのため、購入前にランニングコストをしっかり確認し、実質利回りも計算しましょう。

【注意点２】空室リスクが高く、出口が読みにくい物件ではないか？

こうした物件は売却時に満室稼働で高い利回りが出ていても、空室リスクや売却時なかなか売れない（流動リスクが高い）ため、高い利回りも一時的といえます。このリスクがよくあるのは地方の物件です。

これを避けるためには高い表面利回りだけに目を捕らわれるのはなく、空室リスクやランニングコスト、将来の不動産相場なども折り込んだ「実質利回り」を詳しく確認することが大切です。

【注意点３】家賃が適正かをチェック

投資を考えている物件の家賃が適正であるかをチェックしましょう。

相場より高い家賃が設定されていることを前提とした利回りなら、実際はその利回りを獲得できない可能性が高くなります。家賃の相場は、株式会社LIFULLが提供している以下の家賃相場のサイトなどで確認することができます。

 http://www.homes.co.jp/chintai/price/

まとめ

今回は不動産投資の利回りについて解説してきました。不動産の投資ではついつい高い利回りの物件に目がいきがちになります。しかし、高利回りの不動産は一方でリスクを含んでいることもあります。

投資で失敗しないためにも利回りの知識を十分に持つことが大切です。そして、不動産投資で安定した収益を獲得ください。