「不動産投資の利回りの計算方法は？」
「不動産投資の利回りの相場は？」
「より高い利回りの物件を見つける方法は？」
不動産投資に興味がある人で、こう考えている人は多いでしょう。
そして、投資用不動産の物件を見る時、最初に確認するのは利回りの数字だと思います。
不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りによって左右されます。
確かに、投資物件を探したり、購入を決めたりする時には、利回りが判断基準の1つになるでしょう。
一般的には、利回りの数字が高ければ高いほど、よい投資物件といわれています。
しかし、必ずしもそうとは限らないのです。
そこで、この記事では、利回りをテーマに
- 高利回り物件の注意点
- 不動産投資の利回りの種類と計算方法
- 不動産投資の利回りの相場
- 不動産投資の利回りを見るときの注意点
- 高利回り物件の注意点
- 高利回り物件の探し方
- 低利回りでも購入できる物件とは
などについて説明していきます。
初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)
これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。
もしあなたが、
- 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
- 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい
という状況なら是非お読みください。
投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。
目次
１、不動産投資の利回りとは？利回りの種類と計算方法
不動産投資における利回りとは、「物件価格に対して、1年で得られる利益の割合」のことです。
利回りは、投資すべき物件かそうではないかを見極めるための重要な指標となるため、不動産投資を行う際にはしっかりと理解しておきましょう。
不動産投資の利回りには、大きく以下の4つがあります。
- 表面利回り
- 実質利回り
- 自己資本利回り
- 期待利回り
それぞれの利回りについて詳しく説明していきます。
（１）不動産投資における表面利回りの意味と計算方法
①表面利回りの意味
表面利回りは不動産投資の収益性を見極めるための大まかな指標のことで、「グロス利回り」とも言います。
②表面利回りの計算式
表面利回りの計算式は以下のようになります。
表面利回り ＝ （全室満室時年間収入 ÷ 建築費用） × 100
以下のアパートを例に表面利回りを求めてみます。
・アパートを6000万円で建築
・家賃設定7万円×6戸×12ヶ月
表面利回り ＝ 504万円 ÷ 6000万円 × 100 ＝ 8.4％
年間家賃収入は504万円であることから表面利回りは8.4%となります。
しかし、表面利回りは、1年間満室の場合で計算されているため、最も収入を得られた場合の利回りであることに注意しましょう。そのため、次に紹介する実質利回りという指標が重要になります。
（２）不動産投資における実質利回りの意味と計算方法
①実質利回りの意味
「ネット利回り」ともいいます。
実質利回りは、表面利回りの計算式に毎年かかる税金の額や管理費などのコスト、さらには空室率を考慮して計算します。そのため、不動産投資のより正確な収益性を知ることができます。
不動産投資をする際は、この実質利回りを重視するのがよいでしょう。
実質利回りの計算式には「年間費用」があります。これは不動産を所有する時に発生する諸経費の合計のことを指し、具体的には、
- 建物管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 賃貸管理会社管理費
- 火災保険料
- 税理士・司法書士などの報酬
などがあります。
②実質利回りの計算式
気になる実質利回りの計算式は以下のようになります。
実質利回り ＝ (年間収入 － 年間費用） ÷ 建築費用 × 100
式の通り、実質利回りは年間支出・年間収入を考慮しての値となるため、表面利回りよりもその値は低くなります。
しかし、表面利回りではなく実質利回りを想定した不動産投資を行うことで物件購入後の的確な収支シミュレーションがとれるため、実質利回りは必ず確認しましょう。
（３）不動産投資における自己資本利回りの意味と計算方法
①自己資本利回りの意味
自己資本利回りとは、融資を受けて不動産投資を行う場合の利回り計算方法です。
不動産投資を行うときに必要な費用は物件によって異なりますが、数千万円以上するケースも珍しくありません。そのため、自己資金だけで投資を始める人はごく少数であり、実際にはほとんどの人が金融機関からの融資を受けることになるはずです。
しかし、融資を希望する人の属性（年収や職業など）や物件の条件（立地や築年数など）によって、借りられる金額はそれぞれ異なるでしょう。分母を購入価格にしてしまうと、「どれだけの自己資金を投入していくら利益を得ているか」があいまいになってしまうのです。
自己資本利回りを参考にすることで、「いかに効率的に投資を行えているか」を判断しやすくなるでしょう。
②自己資本利回りの計算式
以下の計算式で算出できます。
自己資本利回り＝（年間収入－年間支出）÷自己資金×１００
※年間支出には借入金返済も含みます。
表面利回りや実質利回りでは分母を物件の購入価格としていましたが、ここでは自己資金を分母にしている点が特徴です。
（４）”期待利回り”は実質利回りの参考になる
「期待利回り」とは、投資家が不動産の特性や地域性などを踏まえて、どれくらいの実質利回りが得られるかの基準にしている指標です。
実際に不動産投資を行うことになったら、どれくらい数値を基準にすればいいのかは気になるところでしょう。その参考になるさまざまな統計が発表されています。
一般財団法人の日本不動産研究所では「不動産投資家調査」で、不動産投資家や金融機関などへのアンケートを行い、都市別・用途別で、この期待利回りを集計して定期的に発表しています。
例えば、「第42回不動産投資家調査」（2020年4月）を見ると、賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の主な政令指定都市の利回りは「4.8~5.7%」です。個別では東京の城南地区は「4.2%」、城東地区は「4.5%」と、それよりも低い傾向にあります。
一方で、札幌、仙台（5.5%）や広島（5.7%）といった地方都市は高い利回りになっていることがわかります。
※出典：日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査」
不動産投資で実質利回りの基準を考える時には、役に立つデータなので、ぜひ参考にしてみてください。
２、不動産投資の種類に対する利回りの相場
不動産は築年数によって利回りが変わってきます。
不動産投資には大きく分けて
- マンション投資（区分投資）
- アパート投資（１棟投資）
の2種類の投資方法があり、それぞれ大きく利回りが異なります。さらにこの2つを
- 新築物件
- 中古物件
でも分けることができ、やはり利回りが異なります。
2020年8月現在、これらの種別の不動産の建築費用は高止まりしています。これを踏まえて利回りの相場をみていきましょう。
（１）マンション投資（区分投資）
マンション投資はアパート経営（１棟投資）と比較すると利回りは低めです。
簡単に表現するならば、アパート経営がミドルリスク・ミドルリターンとなるのに比較して、マンション投資はローリスク・ローリターンと言われています。
①新築区分マンション
新築区分マンションは、いわゆる「新築プレミアム」という付加価値があるので、中古の物件と比較して高値で販売される傾向があります（同じ間取り、同じ立地であれば）。
これに関して、新築物件の方が中古物件よりも取引価格が上がるということはお分かりいただけるでしょう。
購入価格が高くなるので、中古マンションと比較して表面利回りが低めに算出されてしまうことは否めません。しかし、多くの人は新築物件を好む傾向があるため空室がでにくく、確実な収入を得やすいというメリットがあります。
利回りは都心もしくは地方で差が出てしまいますが、新築区分マンションの表面利回りは3.6~3.9%ほどで、実質利回りは2~3%ほどです。
②中古区分マンション
次に中古区分マンションです。
中古物件は先ほどもお伝えしたように、新築物件と比較しても購入金額は安くなるでしょう。（同じ間取り、同じ立地であれば）。そのため新築物件に比較すると利回りが高めとなります。
具体的に、中古区分マンション投資の表面利回りは4~6%ほどで、実質利回りは3~4%ほどです。
（２）一棟アパート投資
アパート経営は区分マンション投資と比較してリターンも高い一方で、その分リスクも高くなります。
アパート経営の方が利回りが大きい傾向があるのは事実ですが、注意が必要です。例え表面利回りが高くても、空室が数件発生しまえば不動産投資事業は赤字になってしまう可能性があります。
本来不動産投資は、入居者の家賃で借金を返済していく事業であるため、赤字になってしまうと毎月別の収入から赤字を補填しなければなりません。そのため、ネット上で10~20％を超える高利回りの物件を見つけたとしても、空室が出ない物件であるか、立地はどうかなどを事前に確かめましょう。
①新築一棟アパート
新築一棟アパートの表面利回りは4~6%ほどで、実質利回りは2~4%ほどです。
②中古一棟アパート
次に中古一棟アパートです。
インターネット上では10~20%を超える物件も少なくありません。ただ、相場としてはそこまで高くないのが現実です。
中古一棟アパート投資の表面利回りは5~8%ほどであるのに対し、実質利回りは3~5%ほどです。これらの相場を超える物件は、購入前に空室率がどのくらいになるのかチェックしましょう。
| 不動産投資の種類 | 表面利回り | 実質利回り |
| 新築区分マンション | 3.6~3.9% | 2~3% |
| 中古区分マンション | 4~6% | 3~4% |
| 新築一棟アパート | 4~6% | 2~4% |
| 中古一棟アパート | 5~8% | 3~5% |
３、不動産投資の利回りを見るときの7つの注意点
ここでは、物件の利回りに関しての注意点を7つ紹介します。
利回りだけで判断し、高利回りだからとつい物件を購入したところ実は不良物件だったということにならないためにも、ぜひ参考にしてください。
（１）利回りは最初が一番高い
基本的に、不動産投資では購入当初の利回りが所有期間中で最も高くなります。購入当初の利回りが永続的に続くわけでありません。
これにはいくつか理由があります。
物件の家賃は建物が建てられてから年数が経過すれば、ゆるやかに下落していくからです。
また、毎月の費用である管理費や修繕積立金などの維持管理コストの金額は変わらず、場合によっては上昇する可能性もあります。そして、物件が経年によって家賃が下がり、維持管理コストが増えれば利回りも下がります。こうした点を理解しておくことが大切です。
（２）新築や入居者不在の物件は想定家賃を確認する
新築や入居者がいない物件の購入を検討する場合、不動産会社が提示している利回りをそのまま信じてはいけません。
この場合の利回りは、年間家賃が実際の家賃ではなく、あくまでも「想定の家賃」から算出した「想定利回り」だからです。
また、想定家賃が周辺相場よりも高く設定されて、結果として高い利回りが表示されることがあります。新築や空室の投資物件の購入を考える場合には、想定利回り計算の根拠になった家賃が周辺相場に合っているかを必ず確認するようにしましょう。
（３）長期入居の物件
今住んでいる人の家賃と周辺相場の家賃に差がある場合は、たとえ入居者がいる投資物件でも、利回りが物件の収益性を正確に表していないことがあります。
例えば、新築時から１５年間、同じ人が住み続けている物件では、利回りが新築当初の高い家賃で計算されている可能性があります。
もし、この入居者が退去した後に住む人が決まった場合、その人は築15年物件の相場で家賃が決まります。そして、新築時と築１５年とでは、大抵の場合で新築の方が家賃は高くなります。そうなれば、利回りは大幅に下がることが見込まれます。
これを避けるために、入居者がいつから住んでいるのか、周辺家賃相場との差がないかを確認して、利回りを見るようにしましょう。
（４）空室リスクの高さ
利回りは１年間を通じて、物件が満室であることを前提に算出されています。
いくら高い利回りであっても、賃貸需要の少ない地域の物件であった場合は、年の途中で空室が発生するなどの可能性もあります。そうなると、提示されている利回りを実現することはできません。
一方で、低い利回りの物件であっても賃貸需要の高いエリアにある物件であれば、空室リスクが少なく、高いパフォーマンス発揮することが期待できます。そのため、利回りにばかり目を向けるのではなく、賃貸需要も確認して物件を選ぶようにしましょう。
（５）ランニングコストが高くはないか
表面利回りが高くても、管理費や修繕費などのランニングコストが高ければ、実質利回りは低くなります。
物件を維持していくためのコストは、物件の種別によって違います。また、同じ物件の種別でも、築年数、物件によってランニングコストが違ってきます。特に修繕積立金は将来値上がりするので、事前に理解しておきましょう。
そのため、購入前にランニングコストをしっかり確認し、実質利回りも計算しましょう。
（６）出口が読みにくい物件ではないか
不動産投資の出口とは、主に不動産を手放す時、売却するときのことを指します。満室稼働で高い利回りが出ていても、空室リスクが高いことで実質利回りは低下しますし、売却時になかなか売れないとなると（流動性リスク）、高い利回りも一時的だといえます。
このリスクは地方の物件によく見受けられます。
高い表面利回りだけに目を捕らわれるのはなく、将来の不動産相場なども見込んだ出口を見据えて投資をするようにしましょう。
（７）家賃が適正であるか
投資を考えている物件の家賃が適正であるかをチェックしましょう。
相場より高い家賃が設定されていることを前提とした利回りなら、実際はその利回りを獲得できない可能性が高くなります。
家賃の相場は、株式会社LIFULLが提供している以下の家賃相場のサイトなどで確認することができます。
４、高利回りに潜む不動産投資物件のリスク
不動産投資では「10%」や「15%」という高利回りの物件を目にすることも珍しくありません。このような高利回りというのは不動産投資以外の投資ではあまり見られない数字です。
なぜ不動産投資の利回りがこれほど高くなるのでしょうか？
それは、不動産の投資では計画的な管理が必要でリスクもあり、不動産特有の特徴があるためです。
リスク＝リターンの原則によって高くなっているのです。具体的に不動産投資のリスクについて説明していきます。
（１）利回りとリスクは連動する
どのような投資においても言えますが、高い利回りが期待できる案件にはそれなりのリスクがつきものです。ローリスクハイリターンなどという投資は、基本的にはないと考えておいたほうが無難でしょう。一般消費者が不動産を購入する場合は、リスクに見合ったリターンを得られる物件しか選択する余地はないと考えていたほうがよいといえます。
たとえば、高利回りの物件によくありがちなのが、「減価償却費を計上できない」というパターンです。減価償却とは、「建物の価値は年々減少していく」という考えに基づいた資産の経費計上方法のひとつです。減価償却費は実際のローンの支払いとは関係なく経費の計上が可能であるため、節税に大きく貢献します。しかし、減価償却費は物件の構造によって耐用年数が決められており、大きな修繕などがなければ一定の年数で切れてしまいます。
すると、表面利回りや実質利回りがよくても不動産所得も高くなってしまい、納める税金が多くなって結局手元にはあまりお金が残らないという事態になりかねません。特に中古住宅の利回りは新築に比べて高くなりがちですが、「上手い話には裏がある」ということわざどおりに気を付けたほうがよいでしょう。
（２）空室リスク
利回りの計算方法は「表面利回り」「実質利回り」「自己資本利回り」の3つがありますが、賃貸不動産の場合、そこで計算していた年間収入が毎年得られるとは限りません。入居者が退去した場合には、すぐに次の入居者を見つけられなければ年間収入は大きく減少してしまうリスクがあります。特に空室リスクは一棟アパートよりも区分所有マンションにとっては大きな問題です。一棟アパートであれば複数戸を所有しているため、すべての入居者が同時に退去するというリスクを低減させられます。しかし、区分所有マンション1戸から不動産投資を始めた場合、空室が発生してしまうと収入はゼロ円になってしまうのです。
また、不動産を売却する側も当然のことながら、高く売れる時期を見計らっている点も注意しなければいけません。たとえば、しばらく入居希望者が見つからなかった物件でも、たまたま満室になったときに売却希望を出せば高い利回りが期待できる物件として売れやすくなるでしょう。しかし、その時点で住んでいる人が退去したあとは、次の入居希望者がなかなか見つからないことが考えられます。すると、高い利回りであることを期待した物件の購入者が収益で苦労するかもしれません。
長期間賃貸経営をするつもりなら購入時の利回りにつられることなく、「入居者が決まりやすい物件であるか」を重視することも大切だといえます。
（３）家賃下落リスク
空室リスクと同様に、賃貸不動産に家賃下落リスクはつきものです。入居者が賃貸住宅を探すときの基準はさまざまですが、多くの人が「同じ家賃であるなら新しくて設備の整った物件に住みたい」と思うことでしょう。不動産オーナーはそうしたニーズに応えようとして、原状回復のときにアクセントクロスを貼ったり、浴室乾燥機を導入したり工夫するはずです。しかし、どれだけリフォームをしてよい物件に見せようとしても限界があります。リフォームをしたときの費用対効果を考えると、いつまでも新築物件と同じ程度の家賃収入を得ていくことは難しいでしょう。
実際に家賃が下落していくかどうかは物件の設備面だけでなく、立地条件にも大きな影響を受けるので一概にはいえません。ただし、一般的には「築年数が1年経過するごとに家賃は1％下落する」といわれています。物件を購入するときはローン返済のシミュレーションを作成するでしょうが、そのときは家賃下落リスクも想定しておくことをおすすめします。
（４）流動性リスク
不動産投資は数ある投資のなかでも「資金の流動性が低い投資」です。たとえば、株式や投資信託の場合、資金繰りが苦しくなったときに売却すれば基本的には数日程度で口座に売却資金が振り込まれます。しかし、不動産の場合、売却希望を出しても買い手が見つからなければいつまでたっても現金化することができません。売却を急いでいることが買い手に見透かされると、安く買いたたかれる恐れもあります。そのような状態になってしまうと、売却損でそれまでに得た家賃収入よりも大きな損失が発生してしまう可能性もあるでしょう。
さらに、不動産の売却においては、重要事項説明書の作成および説明や買い手による物件の確認作業などの手間がかかります。そのため、買い手が見つかってもすぐに資金が振り込まれるケースはほとんどありません。不動産の売却は一般的には「1カ月～半年程度はかかる」といわれているので、途中で資金繰りに困ることがないように長期的なスパンでしっかり考えてから不動産投資を始めましょう。
※不動産投資のリスクについてさらに詳しく知りたい方は「不動産投資「14のリスク」と「払わなくても良い費用」とは？」も合わせてご覧ください。
５、割安物件の利回りと見つけ方
割安で売られている物件は、比較的高利回り物件である可能性が高いといえます。逆の捉え方をするならば、利回りが高い物件は「物件が割安」だと言えるでしょう。
（１）なぜ割安で物件が売られているのか
それでは、そのような物件が安く利回りが高い物件が売られる2つのパターンを紹介します。
①売主が売却を急いでいる
売主が物件を売却する理由は様々です。その中には、早急に資金が必要な人も少なくありません。しかし、そうした売主が金融機関に融資を申し込んでも、一般的に融資審査に時間がかかります。
そのため、買い手が、現金で支払いができるのであれば、すぐに契約がまとまりやすいうえ、また購入価格の交渉も有利になる可能性が高いといえます。
②空室になりやすい阻害要因がある
汚く、空室が目立つような阻害要因のある物件は、オーナーができるだけ早めに手放したがる傾向があり、物件が格安で売られるケースもあります。
このような物件はリフォームをすれば満室にできることもあるので、積極的にチェックするとよいでしょう。また、物件の収益性を低下させる阻害要因は、買い手にとって価格交渉を優位にすすめる材料のひとつになることも多いです。たとえば、「リフォームをしなければ借り手が見つかりにくいことが想定されるので、リフォーム資金の一部を負担する意味でも値引きしてもらう」という方法が挙げられます。
ただし、リフォームをしても空室が避けられないと判断できる物件は避けるべきです。交通利便性なのか、生活利便性なのか、リフォームしても空室を避けられないであろう想定は多くあります。
このような物件を見つけた場合は冷静に考察しましょう。
（２）販売会社のサイトで割安高利回り物件を見つける
この記事を読んでいる人の中には投資不動産を探される時に、物件のポータルサイトを利用される方も多いでしょう。
しかし、実は、投資不動産のポータルサイトにある物件情報は更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしたとしてもすでに売れてしまっているケースも多いのです。
一方で、売主として投資物件を販売している会社が運営するWebサイトであれば、随時物件情報を更新しているので、最新の情報を得ることができます。
実際にどんな会社があるのか、以下に物件種類別に不動産投資会社のサイトを紹介しますので、ぜひ利用してみてください。
①GA technologies(Renosy) (中古区分マンション物件)
GA technologiesさんの管理物件入居率は「98.9%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。
②プロパティエージェント（新築区分マンション物件）
東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
③デュアルタップ（新築・中古区分マンション物件）
デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。
東証ジャスダックに上場しているため、依頼できる不動産投資会社といえます。新築マンション投資に興味がある人は、まず資料請求してみてもよいでしょう。
④アメニティジョイハウス（新築一棟アパート物件）
アメニティジョイハウスさんは、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト＆ローリスクのアパート経営を提案しており、東京、千葉、埼玉を中心に新築・木造・３階建てアパートを展開。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。
また、東京圏（１都３県）どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。
不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の１つであり、今なら1都3県の方限定でメンバーズ登録するとAmazon不動産投資本部門１位となった書籍無料プレゼントキャンペーンが実施中ですので、是非とも応募されてみてはいかがでしょうか？！
（３）割安物件かを判断する方法
相場価格より安い物件であるかを判断するには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「土地総合情報システム」というデータベースを利用してみてもよいでしょう。
このデータベースには、地域ごと、土地、マンションなど種類別に過去の取引情報が入っているので、調べるのに便利です。
■ 国土交通省 土地総合情報システム
出典：土地総合情報システム｜国土交通省
６、利回りが高くなくても検討できる物件
不動産投資では、高利回りの物件ほど収益が得られることは事実です。
それでは、低利回りの物件は購入するべきではないのでしょうか？
結論を述べるとそのようなことは言えないでしょう。どのような条件であれば低利回りでも「買い」を検討できる物件なのか紹介します。
（１）立地条件が良い
主要駅や沿線の駅、オフィス街や大学などは人気エリアです。またファミリー層向けに、 大型スーパーやショッピングモール、学校や公園などがある地区も人気があります。
こうした地域の物件は、利回りが低くても確実に居住者を確保できることや、人気があることから必要以上に家賃を下げる必要もありません。
そのため、利回りは低くてもその分は堅実にに収益を得られるメリットがあります。
（２）築年数が浅い
たとえ中古の物件の中にも、築年数が比較的新しい物件があります。このような物件は入居率や設備の充実などにも期待できますが、節税にも期待できます。 確定申告のときに減価償却費を計上することで、ほかの給与収入などから所得税や住民税などを節することが可能です。
（３）管理・メンテナンスがしっかりしている
管理人は常駐なのか、修繕は計画通りに進められているか、共用部分の状態の確認、設備の点検は行われているか、なども入居率に関わることです。
（４）設備が充実している
とくに新しい物件は最新の設備がそろっているので人気です。都市部で築年数が浅い物件はかなり高い入居率を期待できます。
利回りが高くても入居率が低ければ本末転倒です。そのようなリスクを負うのではなく、設備面からも入居者が期待できるのであれば低利回りでも良質な物件です。購入を検討してみても良いでしょう。
７、不動産投資の利回りはシミュレーションで調べよう
不動産投資を失敗しないためには、前もってキャッシュフロー・シミュレーションを行うことが大切です。
空室率なども予測し、毎月どのくらいの家賃収入を得られるか確認した上で、毎月どの程度のキャッシュフローがあるのかをシミュレーションするようにしましょう。
本章ではそのための具体的な方法を3つ紹介します。
（１）書籍をもとに利回りのシミュレーションを行う
利回りのシミュレーションを行う1つ目の方法は、書籍を用いることです。
「Excelでできる不動産投資「収益計算」の全て」では、不動産投資の収益に合わせた経営の仕方についても解説してあります。
またなんと言っても、「玉川式不動産収益試算Excelシート」を活用することで、利回りだけでなく、頭金をいくら払うと赤字から抜け出せるのかなど、不動産投資収益に間するかなり細かなことまでわかります。
 | 新品価格 |
著 者 玉川陽介
出版社 技術評論社
（２）AIで将来の収支・キャッシュフロー予測を行う
さらに、以下のツールを利用することで将来の収支・キャッシュフロー予測も可能となります。
Gate.は、開発した株式会社リーウェイズ社が独自に収集した1億件超のデータをベースにAIが将来収支を予測するツールです。
不動産投資物件を購入する前には、是非その物件のシミュレーションをしてみて下さい。
（３）シミュレーションソフトを用いて具体的な利回りを求める
「収支シミュレーション｜不動産投資連合体」では、具体的な物件を例に利回りのシミュレーションを行うことができます。試しに、物件価格９６０万円、自己資本３００万円、借入金６６０万円、３０年返済、金利２.０％、家賃（月額）７万円の物件で利回りなどの収支シミュレーションをしてみましょう。
結果は以下の通りです。
不動産情報 | |||
| 物件価格 | ① | 9,600,000 | |
| 自己資本 | ② | 3,000,000 | |
| 家賃（月額） | ③ | 70,000 | |
| 借入金 | ④ | 6,600,000 | |
年間支出 | |||
| 借入金返済 | ⑤ | 292,740 | |
| 固定資産税 | ⑥ | 25,400 | |
| 管理・修繕積立金 | ⑦ | 181,740 | |
| 管理会社費用 | ⑧ | 45,360 | |
| 損害保険料 （火災・地震保険など） | ⑨ | 6,700 | |
| 諸経費合計（⑥～⑧合計） | ⑩ | 259,200 | |
利回り計算 | |||
| 年間収入 | ⑪ | 840,000 | |
| 年間支出（⑤～⑨合計） | ⑫ | 551,940 | |
| 年間収入（諸経費抜き）（⑪-⑩） | ⑬ | 551,000 | |
| 年間手取り（⑪-⑫） | ⑭ | 288,060 | |
| 表面利回り（%）（⑪÷①） | ⑮ | 8.75 | |
| 実質利回り（%）（⑬÷①） | ⑯ | 6.05 | |
| 自己資本利回り（%）（⑭÷②） | ⑰ | 9.602 | |
表明利回りが８.７５％、実質利回りが６.０５％、自己資本利回りが９.６０２％となりました。このように、ソフトを用いても簡単に利回りを計算することができます。
８、不動産投資は専門家に相談しよう
これまで不動産投資の利回りに関するさまざまなことを紹介しましたが、初心者の方ではどうしても気づかないところや難しい選択が出てきてしまいます。
不動産投資はかなり高額なお買い物であるため、できるだけリスクは潰して投資に励むべきです。
そのためには不動産投資の専門家に相談してみてもよいでしょう。具体的にどのような人に相談すれば良いのか紹介します。
（１）身近にいる経験者に相談する
友人や知人に不動産投資をしている人がいれば、生の経験談を聞くことが可能です。不動産投資会社では教えてくれないリアルな声を聞くことができるため、かなり有益な情報が得られるでしょう。
セミナーなどへ参加し知り合ったりネットで知り合ったりもできます。
（２）不動産投資会社に相談する
不動産投資を長く続けるなら、不動産会社は大切なパートナーとなります。 パートナー選びを間違ってしまったり、不動産投資会社を良い関係を築けないと、ただ営業されてしまったり、投資を失敗してしまう恐れがあります。 不動産投資のアドバイスをもらうには、中立的に客観的な意見をくれる人へ相談すべきです。
関連記事：「入居率が高い不動産投資会社５選！不動産投資に関する基礎知識も解説します」
関連記事：「不動産投資会社の選び方を解説！良い会社を選ぶための6つのポイントとは」
関連記事：「上場している不動産投資会社５選！投資会社を選ぶポイントも解説します」
（３）セカンドオピニオンで客観的にアドバイスをもらう
不動産投資を成功させる近道は、プロに相談することです。 「セカンドオピニオンサービス」は、中立な立場から不動産物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。不動産会社の選び方、優良物件の選び方、気になる不動産物件についてなど、さまざまなことが相談可能です。
物件を売りたい不動産会社だけの話を聞いてしまうと、判断に迷ってしまったり、誤ってしまう可能性があります。これから不動産投資を始めるなら、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。
まとめ
今回は不動産投資の利回りについて解説してきました。不動産の投資ではついつい高い利回りの物件に目がいきがちになります。しかし、高利回りの不動産は一方でリスクを含んでいることもあります。
投資で失敗しないためにも利回りの知識を十分に持つことが大切です。そして、不動産投資で安定した収益を獲得ください。
