実はマイナス？不動産投資の利回りの真実と利回りで物件を選ぶ危険

「不動産投資の利回りの計算方法は？」
「不動産投資の利回りの相場は？」
「より高い利回りの物件を見つける方法は？」

不動産投資に興味がある人で、こう考えている人は多いでしょう。
そして、投資用不動産の物件を見る時、最初に確認するは利回りの数字だと思います。

不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りによって左右されます。
確かに、投資物件を探したり、購入を決める時には、利回りが判断基準の1つになります。

一般的には、利回りの数字が高ければ高いほど、よい投資物件といわれています。
しかし、必ずしもそうとは限らないのです。

そこで、この記事では、利回りをテーマに

高利回り物件の注意点
不動産投資の利回りの種類
不動産投資の利回りの相場
高利回り物件の探し方

などについて説明していきます。

※この記事は2014年8月29日に公開したものを2019年10月5日加筆修正しました。

１、不動産投資における「利回り」とは？
２、不動産投資における利回りの種類
３、不動産投資の表面利回りの計算方法
４、不動産投資の実質利回りの計算方法
- （１）実質利回りの計算式は？
- （２）年間支出の意味と含まれる経費の種類
５、不動産投資の想定利回りの計算方法
６、不動産投資の利回りの相場や平均値は？
- （１）マンション投資（区分投資）
- （２）アパート投資（1棟投資）
７、（特にネットで物件情報が出回っている）不動産投資物件の利回りはなぜ高い？
８、不動産投資を失敗しないためにはキャッシュフロー・シミュレーションをきちんとする
- AIで将来の収支・キャッシュフロー予測も可能
９、“期待利回り”も実質利回りの参考に
１０、利回りのシミュレーションから見たいい投資物件の選び方
１１、不動産投資の利回りを見る時は、ココに注意しよう！
１２、高利回りの物件の探し方
１３、高利回りの物件を見つけた時の注意点
まとめ

１、不動産投資における「利回り」とは？

不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれほどの利益（家賃収入－費用）が得られるかになります。

投資すべき物件かを見極める重要な指標です。

２、不動産投資における利回りの種類

利回りは、大きく以下の3つがあります。

（１）表面利回り
（２）実質利回り
（３）想定利回り

それぞれの利回りについて詳しく説明していきます。

３、不動産投資の表面利回りの計算方法

不動産の、大まかな収益指標です。「グロス利回り」ともいいます。

表面利回りは、以下の計算式で算出できます。

表面利回り＝「年間収入÷購入価格×100」

４、不動産投資の実質利回りの計算方法

「ネット利回り」ともいいます。

実質利回りは、毎年かかる税金の額や、管理費などのコストを差し引いて計算しています。そのため、より正確な収益性を知ることができます。

不動産投資をする際は、この実質利回りを重視するのがよいでしょう。

（１）実質利回りの計算式は？

実質利回りは、以下の計算式で算出できます。

実質利回り＝「（年間収入－年間支出）÷購入価格×100」

（２）年間支出の意味と含まれる経費の種類

計算式にある「年間支出」とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。
具体的には、

建物管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
賃貸管理会社管理費
火災保険料
税理士・弁護士などの報酬…

など、があります。

５、不動産投資の想定利回りの計算方法

実質利回りより正確に算出するのが想定利回りです。

以下の計算式で算出できます。

想定利回り＝「（満室年間家賃収入×入居率－年間支出）÷購入価格×100」

想定利回りは、実際の入居率も加味して算出されます。

つまり、表面利回りや実質利回りが満室（入居率100%）を想定しているのに対して、想定利回りは実際の入居率を踏まえた利回りとなります。つまり、満室なら年間1,000万円の賃料が見込めるアパートでも、入居率が80%なら800万円しか入ってきません。

そして入居率も収支を考えた場合重要です。

より現実的な収支を算出するために、入居率を「想定」して利回りを算出するのが想定利回りです。

そして入居率次第では、その物件は利回りがマイナスということもあるのです！

６、不動産投資の利回りの相場や平均値は？

不動産は、築年数によって、利回りが変わってきます。それぞれのケースについて書解説しましょう。

まず、そもそもとして、

マンション投資（区分投資）
アパート投資（1棟投資）

で大きく利回りが異なります。

さらに、

新築物件
中古物件

でも利回りが異なります。

以下、相場を紹介していきます。

※あくまで2018年9月時点での大まかな目安です。時期や物件によって大きく異なることがあります。

（１）マンション投資（区分投資）

そもそもマンション投資はアパート経営（1棟投資）と比較すると利回りは低めです。

簡単に表現するならば、アパート経営がミドルリスク・ミドルリターンとなるのに比較して、マンション投資はローリスク・ローリターンです。

①新築物件

新築物件は、いわゆる「新築プレミアム」という付加価値があるので、中古に比較して高値で販売される傾向があります（同じ間取り、同じ立地であれば）。

先ほどお伝えしたように、例えば表面利回りは以下の通り算出されます。

表面利回り＝「年間収入÷購入価格×100」

つまり購入価格が高くなるので、中古に比較して表面利回りが低めに出る傾向があります。

新築物件の表面利回りは3〜5%ほどです。

これに対して、実質利回りは2〜4%ほどです。

②中古物件

次に中古物件です。

中古物件は先ほどもお伝えしたように新築物件に比較して安くなります（同じ間取り、同じ立地であれば）。

そのため、新築に比較すると利回りが高めとなります。

具体的に、中古物件の区分投資の表面利回りは5〜7%ほどです。

一方、実質利回りは3〜5%ほどです。

（２）アパート投資（1棟投資）

先ほどもお伝えしたように、アパート経営は区分マンション投資に比較してリターンも高い一方リスクも高くなります。

アパート経営の方が利回りが大きい傾向があるのです。

ただ、注意が必要です。

例え表面利回り・想定利回り・実質利回りが大きくても、空室が発生しまえば赤字になってしまう可能性があります。

赤字になってしまうと大変です。

毎月別の収入から赤字を補填しなければならないのです。

ですので、ネットで10%や20%を超える高利回りの物件を見つけたとしても注意しましょう。

きちんと空室が埋まるか、事前に確かめる必要があるのです。

①新築物件

新築物件の表面利回りは5〜7%ほどです。

これに対して、実質利回りは2〜5%ほどです。

②中古物件

次に中古物件です。

インターネット上では10〜20%を超える物件も少なくありません。

ただ、相場としては以下の通りそこまで高くありません。

中古物件の区分投資の表面利回りは5〜7%ほどです。

一方、実質利回りは3〜5%ほどです。

これらの相場を超える物件は、購入前に空室率がどのくらいになるのかきちんとチェックしましょう。

７、（特にネットで物件情報が出回っている）不動産投資物件の利回りはなぜ高い？

不動産投資では「10％」や「15％」という利回りの物件を目にすることも珍しくありません。なぜ、不動産投資の利回りは、これほど高くなるのでしょうか？

それは、不動産の投資では計画的な管理が必要で、リスクも多いためです。

つまり、リスク＝リターンの原則によって高くなっているのです。これには、不動産特有の特徴が大きく関係しています。具体的に説明していきましょう。

（１）地理的位置の固定性

不動産はその名の通り「不動」で固定的な資産です。そのため、現金のように自由に持ち運んでいつでもどこでも使うことができません。

（２）個別性

不動産は基本的には同じものがありません。たとえ同じ地域の土地でも形や大きさで価値が違ってくることがあります。

一方、手元にある現金は1万円であれば個別性はなく、他人が持っている1万円と価値は変わりません。

（３）換金性

不動産は換金性が高くありません。もちろん、売却すればお金に換えられますが、欲しいと思う人がいなければ換金できません。

また、売れるまでの期間が長くなる場合もあり現金化するのに時間がかかることもあります。

（４）管理の必要性

不動産は換金性が高くありません。もちろん、売却すればお金に換えられますが、欲しいと思う人がいなければ換金できません。

また、売れるまでの期間が長くなる場合もあり現金化するのに時間がかかることもあります。

（５）資産としての安定性

不動産の投資では、投資元本が目減りする可能性もあります。

2000万円で購入した不動産を売却しても、2000万円で売れる保証がないのです。

含み益が出る場合もありますが、含み損が出て購入価格の半分でも売れないということもあります。

こうした特徴を踏まえると、

「不動産投資は、手間がかかりリスクもある分、利回りが高くなければ不動産投資市場に入ってくる投資家は少なくなる」

ということになります。そのため、利回りが銀行の預貯金よりも高くなるのです。

８、不動産投資を失敗しないためにはキャッシュフロー・シミュレーションをきちんとする

不動産投資を失敗しないためには、きちんとキャッシュフロー・シミュレーションをしましょう。

空室率などもきちんと予測し、毎月どのくらいの家賃収入を得られるか確認した上で、毎月どのくらいのお金が残るか、もしくは赤字になってしまうかをシミュレーションするようにしましょう。

具体的な方法としては、以下の本をお読みになることをオススメします。

出典：amazon 「Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて」

著　者　玉川陽介
出版社　技術評論社

AIで将来の収支・キャッシュフロー予測も可能

さらに、以下のツールを利用することで将来の収支・キャッシュフロー予測も可能となります。

Gate.は、開発した株式会社リーウェイズ社が独自に収集した5,000万件のデータをベースにAIが将来収支を予測するツールです。

https://gate.estate/

不動産投資物件を購入する前には、是非その物件のシミュレーションをしてみて下さい。

９、“期待利回り”も実質利回りの参考に

実際に不動産投資を行うことになったら、どれくらい数値を基準にすればいいのかは気になるところでしょう。その参考になるさまざまな統計が発表されています。

その1つとして表面利回りの参考になるデータ「期待利回り」を紹介しましょう。「期待利回り」とは、投資家が不動産の特性や地域性などを踏まえて、どれくらいの実質利回りが得られるかの基準にしている指標です。

一般財団法人の日本不動産研究所では「不動産投資家調査」で、不動産投資家や金融機関などへのアンケートを行い、都市別・用途別で、この期待利回りを集計して定期的に発表しています。

例えば、「第38回不動産投資家調査」（2018年4月）を見ると、1棟マンション（ワンルームタイプ）の主な政令指定都市の利回りは「5～6％」です。個別では東京の城南地区は「4.5％」、城東地区は「4.6％」と、それよりも低い傾向にあります。一方で、札幌（5.7％）や広島（6％）といった地方都市は高い利回りになっています。

※出典：日本不動産研究所　第38回「不動産投資家調査」（2018年4月現在）

不動産投資で実質利回りの基準を考える時には、役に立つデータなので、ぜひ参考にしてみてください。

１０、利回りのシミュレーションから見たいい投資物件の選び方

では、具体的な物件を例に利回りのシミュレーションをしてみましょう。

不動産情報
物件価格	①	9,600,000
家賃（月額）	②	70,000
管理費・修繕積立金（月額）	③	15,145
PM管理会社管理費（月額）	④	3,780
不動産諸経費（年間）
固定資産税	⑤	25,400
管理・修繕費	⑥	181,740
PM会社費用	⑦	45,360
損害保険料（火災・地震保険など）	⑧	6,700
合計（⑤～⑧合計）	⑨	259,200
利回り計算
年間収入	⑩	840,000
年間支出	⑪	259,200
年間実質収入	⑫	551,000
表面利回り（%）（⑪÷①）	⑬	8.75
実質利回り（%）（⑬÷①）	⑭	6.05

このシミュレーションでは、表面利回りが「8.75％」に対し、ランニングコストを差し引いた後の実質利回りは「6.05％」でした。つまり、実質利回りはランニングコストによって大きく左右されることが分かります。

そして、ランニングコストの中では、「⑥管理費・修繕積立金」は大きい割合を占めています。

そこで、高い実質利回りを得るためには、「⑥管理費・修繕積立金」が安い物件を選ぶことが1つのポイントになります。

１１、不動産投資の利回りを見る時は、ココに注意しよう！

ここでは、物件の利回りで、注意すべきポイントを挙げていきます。高利回りのよい物件を購入したと思ったら、実は不良物件だったということにならないためにも、ぜひ参考にしてください。

（１）利回りは最初が一番高い

不動産投資では購入当初の利回りが所有期間中で最も高くなります。購入当初の利回りが永続的に続くわけでありません。

これには理由があります、投資用物件の利回りは、建物が建てられてから年数が経過すれば、ゆるやかに下落していくからです。

また、毎月の費用である管理費や修繕積立金などの維持管理コストの金額は変わらず、場合によっては上昇する可能性もあります。そして、物件が経年によって家賃が下がり、維持管理コストが増えれば利回りも下がります。こうした点を理解しておくことが大切です。

（２）新築や入居者不在の物件は想定家賃を確認する

新築や入居者がいない物件の購入を検討する場合、不動産会社が提示している利回りをうのみにしないようにしましょう。この場合の利回りは、年間家賃が実際の家賃ではなく、あくまでも「想定の家賃」から算出した「想定利回り」だからです。

また、想定家賃が周辺相場よりも高く設定されて、結果として高い利回りが表示されることがあります。新築や空室の投資物件の購入を考える場合には、想定利回り計算の根拠になった家賃が周辺相場に合っているかを必ず確認すべきでしょう。

（３）長期入居の物件

今住んでいる人の家賃と周辺相場の家賃に差がある場合は、たとえ入居者がいる投資物件でも、利回りが物件の収益性を正確に表していないことがあります。

例えば、新築時から15年間、同じ人が住み続けている物件では、利回りが新築当初の高い家賃で計算されている可能性があります。

もし、この入居者が退去した後に住む人が決まった場合、その人は築15年物件の相場で家賃が決まります。そして、新築時と築15年とでは、新築の方が家賃が高くなります。そうなれば、利回りは大幅に下がることが見込まれます。

これを避けるために、入居者がいつから住んでいるのか、周辺家賃相場との差がないかを確認して、利回りを見るようにしましょう。

（４）空室リスクの高さ

利回りは1年間を通じて、物件が満室であることを前提に算出されています。

いくら高い利回りであっても、賃貸需要の少ない地域の物件であった場合は、年の途中で空室が発生するなどの可能性もあります。そうなると、提示されている利回りを実現することはできません。

一方で、低い利回りの物件であっても賃貸需要の高いエリアにある物件であれば、空室リスクが少なく、高いパフォーマンス発揮することが期待できます。そのため、利回りにばかり目を向けるのではなく、賃貸需要も確認して物件を選ぶようにしましょう。

１２、高利回りの物件の探し方

ここでは、高利回りの物件の探し方を説明していきます。

（１）割安で売られている物件

つまり、割安で売られている物件は、高利回りでよい物件の可能性が高いといえます。そのため、利回りが高い物件は、「物件が割安である」ことが重要な要件になるでしょう

そして、そのような“おいしい”物件が売られる3つのパターンを、以下に紹介します。

①売主が売却を急いでいる

売主が物件を売却する理由は様々です。その中には、早急に資金が必要な人も少なくありません。しかし、そうした売主が金融機関に融資を申し込んでも、一般的に融資審査に時間がかかります。

そのため、買い手が、現金で支払いができるのであれば、すぐに契約ができて、また購入価格の交渉も有利になる可能性が高いといえます。

②空室になりやすい阻害要因がある

汚く、空室が目立つような物件は、このことが阻害要因になり、オーナーができるだけ早めに手放したがる傾向があります。そのため、物件が格安で売られることが珍しくありません。

このような物件は、リフォームをするだけで満室にできることも少なくありません。そして、改善が容易な阻害要因を放置したままで、格安で売却に出されることが多いので、価格交渉でも買い手が有利になることが少なくありません。

③値付け間違い

売却に慣れていないオーナーと収益不動産に、あまり知識のない不動産業者から売りに出された値付け間違いの“安い値段”がついた物件が出ることがあります。

（２）販売会社のサイトをチェックする

この記事を読んでいる人の中には投資不動産を探される時に、物件のポータルサイトを利用される方も多いでしょう。

しかし、実は、投資不動産のポータルサイトにある物件情報は更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしたとしてもすでに売れてしまっているケースも多いのです。
一方で、売主として投資物件を販売している会社が運営するWebサイトであれば、随時物件情報を更新しているので、最新の情報を得ることができます。

実際にどんな会社があるのか、以下に物件種類別に不動産投資会社のサイトを紹介しますので、ぜひ利用してみてください。

（３）高利回りの「区分マンション」をサイトで見つける

①GA technologies(Renosy) (中古物件)

GA technologiesさんの管理物件入居率は「98.9%」という驚異的な高さです。物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料送付しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

②プロパティエージェント（新築物件）

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。