不動産投資の利回りの相場とより高い利回りの物件を探す2つの方法

「不動産投資の利回りの計算方法は？」
「不動産投資の利回りの相場は？」
「より高い利回りの物件を見つける方法は？」

あなたは今そうお考えではないでしょうか？

投資用不動産の販売図面を見るとき、一番最初に見るのは利回りの数字でしょう。

ご存知の通り、不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りに左右されます。確かに、投資物件検索及び購入を決める時にも、利回りが判断基準の一つになります。

しかし、この利回りの数字が高ければ高い程、いい投資物件だとよく言われておりますが、必ずしもそうとは限りません。

今回は、

高利回り物件の注意点
不動産投資の利回りの種類
不動産投資の利回りの相場
高利回り物件の探し方

などについて書いていきます。

不動産投資を成功させたい方のご参考になれば幸いです。

１、不動産投資における利回りとは
２、不動産投資における利回りの種類
３、表面利回りの計算方法
４、想定利回りの計算方法
５、実質利回りの計算方法
- （１）実質利回りの計算式は？
- （２）年間支出に含まれる経費にはどのようなものがある？
６、不動産投資の利回りの相場や平均値は？
- （１）築年数が古いマンションの場合
- （２）築浅マンションの場合
７、利回りのシミュレーションから見たいい投資物件の選び方
８、高利回りの物件の探し方
９、高利回りの物件を見つけた時に注意すべきこと
まとめ

１、不動産投資における利回りとは

利回りとは、簡単に言うと投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことを言います。

不動産投資における利回りは、物件価格に対して１年でどれほどの利益（家賃収入−費用）が得られるかを見極める指標です。

２、不動産投資における利回りの種類

利回りの種類は、大きく以下３つがあります。

（１）表面利回り
（２）想定利回り
（３）実質利回り

では、それぞれの利回りについて見てみましょう。

３、表面利回りの計算方法

よく販売図面に記載されており、大まかな収益指標です。グロス利回りとも言います。

下記計算式にて計算されます。

「表面利回り＝年間収入÷購入価格×100」

４、想定利回りの計算方法

現状は空室もしくは売主が入居中の物件が、賃貸に出した場合の参考収益指標です。

下記式にて計算されます。

「想定利回り＝年間収入（想定）÷購入価格×100」

相場賃料を元に算出した想定利回りとなりますので、同じ家賃で入居者が決まればいいのですが、なかなか思うように入居者が入らないこともあるので、実際の数字は想定利回りより低くなる事が多いようです。

５、実質利回りの計算方法

毎年実際かかった税額や、管理費などのランニングコストを差し引いて計算していますので、より正確の収益性を知ることができます。

ネット利回りとも言います。不動産投資をする際にはこの実質利回りを重視すべきです。

（１）実質利回りの計算式は？

下記計算式にて計算されます。

「実質利回り＝（年間収入−年間支出）÷購入価格×100」

（２）年間支出に含まれる経費にはどのようなものがある？

この年間支出とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。具体的には、

建物管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
賃貸管理会社管理費
火災保険料
税理士・弁護士などの報酬

など。

６、不動産投資の利回りの相場や平均値は？

不動産は、築年数によって、利回りが変わってきます。

以下、それぞれについて書いていきます。

（１）築年数が古いマンションの場合

一般的には、少し築年数が古いマンション（建設してから１０年以上のマンション）の本体価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。

しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは「5〜6%」が多いようです。

（２）築浅マンションの場合

一方、築浅マンション（建設してから１０年未満のマンション）は、本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、表面利回りは「6〜7%」の物件が多いです。

しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「4〜5%」の物件が多いようです。

７、利回りのシミュレーションから見たいい投資物件の選び方

下記条件の物件の利回りシュミレーションを見てみましょう。

不動産情報
物件価格	①	9,600,000
家賃（月額）	②	70,000
管理費・修繕積立金（月額）	③	15,145
PM管理会社管理費（月額）	④	3,780
不動産諸経費（年間）
固定資産税	⑤	25,400
管理・修繕費	⑥	181,740
PM会社費用	⑦	45,360
損害保険料（火災・地震保険など）	⑧	6,700
合計（⑤～⑧合計）	⑨	259,200
利回り計算
年間収入	⑩	840,000
年間支出	⑪	259,200
年間実質収入	⑫	551,000
表面利回り（%）（⑪÷①）	⑬	8.75
実質利回り（%）（⑬÷①）	⑭	6.05

上記シミュレーション見て頂ければ分かりますが、表面利回りは「8.75％」に対して、ランニングコストを差し引いた後の実質利回りは「6.05％」でした。つまり実質利回りはランニングコストによって大きく左右されます。

ランニングコストの中でも、⑥管理費・修繕積立金は大きい割合を占めています。高い実質利回りを得るには、⑥管理費・修繕積立金が安い物件を選ぶのは一つのポイントと言えるでしょう。

８、高利回りの物件の探し方

次は高利回りの物件の探し方をみていきましょう。

（１）割安で売られるケースはどのような場合？

利回りが高い物件は、やはり「物件が割安である」ことが大切な要因と言えるでしょう。しかし、なかなか入居者が決まらない物件はいくら安く売られても利回りができません。つまり、いい物件が割安く売られている物件は高利回り物件であります。そんな都合のいい物件が売られている３つのパターンを紹介します。

では、それぞれについて見てみましょう。

①売主が売却を急いでいるパターン

売主が物件を売却する理由は様々です。中には早急に資金が必要な売主も少なくありません。一般的に融資を利用する場合は、融資審査で時間がかかりますので、現金でお支払いができるならすぐに契約ができ、また購入価格の交渉にも有利になります。

従って、興味がある物件がありましたら、売主の売却理由も聞くようにしましょう。

②空室になりやすくなる阻害要因があるパターン

阻害要因、つまり一見汚く、空室が目立つような物件については、旧オーナーはできるだけ早めに手放したがる傾向があります。そのため、ちょっとしたリフォームをするだけで満室にできる物件が格安で売られることは珍しくありません。

このような物件は、こういう容易に改善できる阻害要因を放置したままで、格安で売却に出されることが多いので、価格交渉をする際にも買い手が有利になることが多いです。

③値付け間違いパターン

時には売却に慣れていないオーナーさんと収益不動産にあまり知識のない不動産業者より売却に出された「安い値段」値付け間違いの物件があります。

（２）高利回りの物件の探し方

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

（３）高利回りの区分マンションを見つけられるサイト

①プロパティエージェント（新築物件）

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

②GA technologies(Renosy)（中古物件）

Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%」という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。

③株式会社デュアルタップ（新築・中古物件）

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

（４）高利回りの一棟物件を探せるサイト

アイケンジャパン（新築一棟）

アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン
独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。