• 不動産投資
  • 2017/2/21

公務員が不動産投資を成功させて安定した不労所得を得る極意

公務員というと、安定した職業の代表格です。最近の若い人は職業に安定を求める傾向が強く、公務員は常に就職先の人気ランキングで上位の常連となっています。しかし、近年ではその常識が必ずしも通用しなくなっているようです。

その時の政権の思惑で給料が上下したり、財政難の影響もあって以前ほどの昇給が見込めなくなってきているのも事実です。公務員だからと言って一生安泰と言える時代ではなくなっており、現役世代だけでなく老後の備えとしても何らかの収入源を検討する必要性を感じ、将来にわたって収入を安定化させるのに役立つ不動産投資に目を向ける人が多くなっています。

とはいえ、不動産投資を始めてみたいと思っていても、副業禁止など規定の縛りが多いことから、始める前に諦めてしまう方も少なくないのではないでしょうか。

そこで今回は、規定が厳しい公務員でも規則違反をせずに不動産投資を安全に行う方法などについて解説していきます。

公務員でこれから不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。


1、公務員も不動産投資できる?公務員の不動産投資が認められる4つのパターン

近年では、公務員の身分保障にも変化が見られ、その時の政権の方針や世論などの影響を受けやすくなりました。そのため、かつてあったような「親方日の丸」という絶対的な安定感を将来にわたって期待するのは難しくなりつつあります。

そこで安定した他の収入減を確保したいという思惑から、不動産投資に目を向ける人が多くなっています。

しかし、とても魅力の多い不動産投資ですが、どうしても避けて通れないことがあります。それは、公務員の副業を禁止する規定です。

原則として公務員は副業をするべからずとされているので、不動産投資がそれに該当するのではないかという懸念があります。具体的にどのように規定されているのでしょうか。根拠となる法令をみてみましょう。

(1)副業禁止規定との関係

公務員の副業禁止規定について具体的には以下のような条例があります。

国家公務員法第103条 私企業からの隔離

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

国家公務員法第104条 他の事業又は事務の関与制限

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

地方公務員法第38条 営利企業等の従事制限

職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

④不動産投資で公務員が処分を受けたケース

上記の法令を根拠に、「公務員は副業をしてはならない」というのが一般的な認識となっています。

では、不動産投資がこれに該当するのか、また抵触するような行為が発覚したらどうなるのでしょうか。

以下にて具体例をみてみましょう。

佐賀県内の消防署で勤務していた当時現役の消防士が、不動産投資からの収入を理由に懲戒処分になったという報道20161月にありました。この消防士はマンションや駐車場などを多数所有し、そこから年間なんと7,000万円もの収入を得ていたそうです。懲戒処分の内容が3ヶ月の減給10分の1だったので本人にとっては金銭的には何とも思わないような金額かも知れませんが、この報道によって「ただでさえ恵まれた身分の公務員がさらに大儲けしていた」というネガティブなイメージが広まったことは事実です。

しかし、この件で処分がなされた直接の理由は、「不動産投資」ではありません。この事業についての申告をしておらず、許可を得ていなかったことが直接の理由だったそうです。裏を返せば許可さえ得ていれば公務員が不動産投資を行うことは可能というロジックも成り立ちます。

つまり、公務員が不動産投資を行うことはいかなる理由でも不可能というわけではなく、認められる場合があるということです。それでは次に、公務員が不動産投資を行うことができるパターンを解説しましょう。

(2)公務員が不動産投資を認められる4つのパターン

公務員といっても特別な身分の人たちではなく、一般人のうち、国や地方自治体を勤務先としている人たちというだけでそれ以外の違いはありません。そのため以下のような理由で不動産投資を行う可能性があるため、これらの場合は公務員であっても不動産投資が認められます。

①すでに所有している不動産である

先祖代々の土地がある場合など、公務員として就職する前から不動産を所有している場合があります。こうした所有不動産のうち、自己が居住しないものを賃貸物件として運用する可能性は十分考えられます。

②転勤によって居住しない不動産が生じた

特に国家公務員の場合、転居を伴うような転勤をすることがあります。転勤中に自己所有の不動産がある人は空き家になるので、有効活用するために賃貸物件として運用することがあります。こうした場合も職務上の理由で投資不動産が生じるため認められます。

③売却ができず所有している不動産がある

離婚の財産分与などにより不動産を売りに出したのはいいものの、なかなか思う通りに売却が進まず、暫く賃貸に出すことも考えられます。

④一定範囲内の不動産賃貸業である

公務員は副業が禁じられているとは言え、株式やFXなどの投資まで禁じられているわけではありません。不動産投資と言っても一定の範囲内であれば副業ではなく、資産運用の一環であると見なされ、規定違反とはなりません。

その「一定の範囲」については「2、規則に違反せず公務員が安全に不動産投資を行う方法」にて詳しく解説します。

2、規則に違反せず公務員が安全に不動産投資を行う方法

副業が禁止されている公務員が合法的に不動産投資を行うには、一定の基準をクリアする必要があります。

また、一定の基準を超えても、きちんと許可を得ることで続けることができる場合もあります。

以下にて規則に違反せず公務員が不動産投資を行う方法を詳しく解説します。

(1)一定規模以下であれば副業禁止規定に抵触しない

公務員において、一定規模以下の不動産賃貸業であれば副業禁止規定に抵触しないという、明確なルールがあります。その範囲内であれば誰にも気兼ねすることなく、堂々と不動産投資を行うことができます。

一定規模以下の不動産業として問題にならない範囲を定めているのは、昭和31年に定められた人事院規則14-8にある「(営利企業の役員等との兼業)の運用について」にて明記されています。

ここでいう「一定規模」とは、以下の通りです。一定規模以下であれば行っても副業にあたらないと言えるでしょう。

①不動産賃貸の場合

  • 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が「5棟以上
  • 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が「10室以上
  • 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が「10件以下
  • 娯楽や遊戯のための設備がある不動産
  • 旅館やホテルなど特定の業務に使用される不動産

②駐車場賃貸の場合

  • 建築物である駐車場、機械設備がある駐車場(コインパーキングなど)
  • 月極などの駐車場の場合、駐車台数が「10台以上

(2)不動産の管理を自ら行わないこと

公務員の副業が禁止されている理由は、副業のせいで本業が疎かになる恐れがあるからです。ただでさえ社会的にシビアな目が向けられやすい立場なので、批判や誤解を招くような経済活動には敏感にならざるを得ないのです。

つまり、一定規模以下であれば不動産投資が認められているというのは、その規模以下であれば本業に影響が及ばないと見なされているからです。

その意味で、不動産の管理をご自身で行うと本業に影響をきたす可能性があるとのことで、所有する不動産の管理は全て管理会社に委託するようにしましょう。

(3)年間の家賃収入は「500万円未満」が基準

公務員の不動産経営には、年間の家賃収入上限は「500万円」という基準もあります。これを超える場合は許可が必要になると認識しといてください。

例えば、単純計算で、1部屋の家賃が6万円で6部屋があるアパートを経営して、月間の家賃収入が「6万円☓6部屋=36万円」の場合、年間家賃「36万円☓12ヶ月=432万円」になるので、これ以上の経営は難しくなります。

3、一定規模を超えた場合?許可を得て不動産投資を行う方法

上記にて紹介した一定規模を超えて、不動産投資を行う場合許可が必要です。

(1)申請方法について

具体的には所属している部署の所属長に報告し、雇用されている省庁、役所からの許可を仰ぐという形になります。

人事院が「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」という書式を公開しているので、必要事項を記入して提出して下さい。

なお、申請書以外に以下の書類も必要になりますので、準備するようにしましょう。

  • 不動産管理の委託契約書
  • 物件概要書
  • 貸借条件一覧表(レントロール) 

など。

(2)許可が得られやすいケース

人事院が定めている一定規模を超える不動産経営を行うケースとして、許可を得られやすいのは「相続」による不動産の取得です。

親の代まで引き継がれてきた地所が一定規模を超えているが、それを相続してそのまま賃貸経営されるとなった場合は、一定規模を超えたという理由で公務員を退職したり、相続予定の不動産を一定規模以下になるまで売却させるというわけにはいかないので、不動産経営が認められやすいと言えるでしょう。

(3)許可が得られにくいケース

一方、公務員になってから初めて賃貸収入を目的に、不動産投資を始めた場合は、規模が大きすぎると認められにくくなるのも事実です。

(4)許可を申請するタイミング

許可を申請する時に、申請書に具体的な不動産の情報を記入する必要があると共に、物件に関連する書類を提出する必要もあります。つまり、物件を購入する前に許可を申請するのではなく、不動産を購入した後になります。

従って、投資不動産を購入した後に、経営の許可がおりないような事態にならないよう、事前に関連部署に確認することが大切です。

4、公務員だからこそ不動産投資をすべき?

兼業が禁止されていることもあって、公務員が事業として不動産投資に乗り出すのはタブー視されている部分がありますが、上記の通り、一定の条件を満たせば公務員が不動産投資を行うことは認められています。むしろ公務員こそ不動産投資に向いていると言えます。ここではその理由について説明していきます。

(1)公務員の高い与信をフル活用し、不動産投資ローンの審査に通りやすい

公務員が不動産投資を行う際に、融資の審査面でのメリットが最も大きいと言えます。

なぜならば、公務員という職業の安定性は、民間企業に勤めている人より与信(※)が高いからです。

 つまり、公務員であることから不動産投資の資金調達がとても有利になり、安い金利で審査も通りやすくなります。公務員であればこれをいかさないのはもったいないという意見すらあります。

※与信とは、一般的にお金を貸し付けることを指します。クレジットカードに設定される限度枠は与信枠とも呼ばれ、その人に経済的な信用に応じて枠が変動します。信用度が高い人ほど評価が高く、与信枠は大きくなります。

(2)与信は公務員の職種に関係ない

公務員と言っても国家公務員から地方公務員という大きな分類があり、その中にも一般的な事務職から現業職、さらに自衛官や海上保安官といった特殊な任務に就く公務員などもあります。

では、公務員の種類によって与信が異なるのでしょうか。

実は不動産投資の資金調達という意味では、公務員であればどの職種であっても与信に関しては大きな差はありません。審査側にとっては安定した職業であることが重要なので、公務員と名のつく職業であれば高い与信が認められる傾向があります。

(3)本業が忙しくてもできる不動産投資

基本的に、不動産投資から得られる収入は不労所得です。兼業禁止規定への抵触を防ぐという理由からも管理会社に委託するのが一般的な形なので、不動産経営の細かい業務は全て管理会社が行います。

消防士や海上保安官など本業が忙しい方でも所有している不動産が稼いでくれるのです。

なお、不動産投資のメリットについて詳しくは「不動産投資を迷っているあなたが知っておくべき7つのメリット」を参考にしてみて下さい。

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まとめ

今回は公務員の方でも安心して不動産投資するために知っておくべき規定について書きましたが、いかがでしたでしょうか。

公務員は副業禁止など規定が多いイメージから、調べもせずに不動産投資を断念された方も多いと思いますが、実は規定を正しく知ることによって問題なく不動産投資ができるのです。

この記事を参考に、公務員という立場を最大限に活用して不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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