• 不動産投資
  • 2019/9/16

公務員が「副業」で不動産投資を行うときに気をつけるべきことは?

安定した職業で以前は人気があった公務員ですが、政権の思惑で給料が上下したり財政難の影響もあり、公務員だからと言って一生安泰と言える時代ではありません。

そのような中で将来にわたって収入を安定化させるのに役立つ不動産投資に目を向ける人が多くなっているのではないでしょうか。

今回は規定が厳しい公務員が不動産投資を安全に行う方法などについて解説していきます。






・公務員が規則に違反せず安全に不動産投資を行う方法

副業が禁止されている公務員が合法的に不動産投資を行うには、一定の基準をクリアする必要があります。

また、一定の基準を超えても、きちんと許可を得ることで続けることができる場合もあります。

(1)一定規模以下であれば副業禁止規定に抵触しない

公務員において、一定規模以下の不動産賃貸業であれば副業禁止規定に抵触しないという、明確なルールがあります。その範囲内であれば誰にも気兼ねすることなく、堂々と不動産投資を行うことができます。

一定規模以下の不動産業として問題にならない範囲を定めているのは、昭和31年に定められた人事院規則14-8にある「(営利企業の役員等との兼業)の運用について」にて明記されています。

(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
  イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
  ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
  ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。
  ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
  ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
 

(2)駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
  イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
  ロ 駐車台数が10台以上であること。

(2)不動産の管理を自ら行わないこと

公務員の副業が禁止されている理由は、副業のせいで本業が疎かになる恐れがある事もあり、不動産の管理をご自身で行うと本業に影響をきたす可能性があると判断されるようです。

そのため、所有する不動産の管理は全て管理会社に委託するようにしましょう。

(3)年間の家賃収入は「500万円未満」が基準

公務員の不動産経営には、年間の家賃収入上限は「500万円」という基準もあります。さきほどの人事院規則14-8「(営利企業の役員等との兼業)の運用について」によると、

(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

例えば1部屋の家賃が6万円で6部屋があるアパートを経営して、月間の家賃収入が「6万円☓6部屋=36万円」の場合、年間家賃「36万円☓12ヶ月=432万円」になるので、これ以上の経営は難しくなります。

・許可を得て不動産投資を行う方法

上記にて紹介した一定規模を超えて、不動産投資を行う場合許可が必要です。

(1)申請方法について

具体的には所属している部署の所属長に報告し、雇用されている省庁、役所からの許可を仰ぐという形になります。

人事院が「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」という書式を公開しているので、必要事項を記入して提出して下さい。

なお、申請書以外に以下の書類も必要になりますので、準備するようにしましょう。

  • 不動産管理の委託契約書
  • 物件概要書
  • 貸借条件一覧表(レントロール)

など。

(2)許可が得られやすいケース

人事院が定めている一定規模を超える不動産経営を行うケースとして、許可を得られやすいのは「相続」による不動産の取得です。

親の代まで引き継がれてきた地所が一定規模を超えているが、それを相続してそのまま賃貸経営されるとなった場合は、一定規模を超えたという理由で公務員を退職したり、相続予定の不動産を一定規模以下になるまで売却させるというわけにはいかないので、不動産経営が認められやすいと言えるでしょう。

・公務員だからこそ不動産投資をすべき?

兼業が禁止されていることもあって、公務員が事業として不動産投資に乗り出すのはタブー視されている部分がありますが、上記の通り、一定の条件を満たせば公務員が不動産投資を行うことは認められています。

むしろ公務員こそ不動産投資に向いていると言えるでしょう。

(1)高い与信をフル活用し、不動産投資ローンの審査に通りやすい

公務員が不動産投資を行う際に、融資の審査面でのメリットが最も大きいと言えます。

なぜならば、公務員という職業の安定性は、民間企業に勤めている人より与信が高いからです。

 つまり、公務員であることから不動産投資の資金調達がとても有利になり、安い金利で審査も通りやすくなります。

(2)与信は公務員の職種に関係ない

公務員と言っても国家公務員から地方公務員という大きな分類があり、その中にも一般的な事務職から現業職、さらに自衛官や海上保安官といった特殊な任務に就く公務員などもあります。

では、公務員の種類によって与信が異なるのでしょうか。

実は不動産投資の資金調達という意味では、公務員であればどの職種であっても与信に関しては大きな差はありません。

審査側にとっては安定した職業であることが重要なので、公務員と名のつく職業であれば高い与信が認められる傾向があります。

(3)本業が忙しくてもできる不動産投資

基本的に、不動産投資から得られる収入は不労所得です。

兼業禁止規定への抵触を防ぐという理由からも管理会社に委託するのが一般的な形なので、不動産経営の細かい業務は全て管理会社が行います。

消防士や海上保安官など本業が忙しい方でも所有している不動産が稼いでくれるのです。

最後に、「不動産投資の教科書」がオススメする不動産投資会社を紹介しましょう。

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・公務員も安心して不動産投資をしてみよう

今回は公務員の方でも安心して不動産投資するために知っておくべき規定について書きましたが、いかがでしたでしょうか。

公務員は副業禁止など規定が多いイメージから、調べもせずに不動産投資を断念された方も多いと思いますが、実は規定を正しく知ることによって問題なく不動産投資ができるのです。

公務員という立場を最大限に活用して不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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