不動産投資の初期費用はいくらかかるのでしょうか？
今回は、不動産投資を始める際の費用の内訳や目安、費用を安く抑える方法について解説します。
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目次
１、不動産投資に必要な初期費用とは？
まずは、不動産投資の初期費用について、概要をおさえておきましょう。
（１）不動産投資の初期費用とは
不動産投資の初期費用とは、不動産投資を始めるにあたって準備しておく必要がある資金のことです。
購入する物件自体にかかる費用の他にも、諸経費なども含めて不動産投資開始時にはあらゆる費用がかかります。
（２）不動産投資の初期費用の目安
不動産投資を始めるにあたっての初期費用の目安は、購入する物件の10%前後です。
1,000万円の物件を購入するなら約100万円が必要になり、5000万円の物件を購入するなら約500万円ということになります。
内訳は、次章で詳しく説明していきます。
（３）初期費用は属性によっても変わる
諸経費などの初期費用は、属性によっても変わることがあります。
なぜなら、属性によっては諸経費に対しても融資を受けることができるからです。そのため、実際に払う費用そのものが変わるということではありません。
属性が高い人というのは、金融機関の与信が高い人という意味で、一般的に年収1,000万円以上であったり上場企業に勤務している人が当てはまります。
不動産を購入する費用の融資だけでなく、諸経費に対しても融資を受けることができれば、より少ない頭金で不動産投資を始めることができます。しかし、諸経費分のローンは不動産投資ローンとは別のローンとなり、金利が少々高くなるので注意しましょう。
２、不動産投資の初期費用の内訳
それでは、不動産投資の初期費用の内訳について紹介します。
具体的な初期費用としては以下の9つが挙げられます。
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 投資用ローン事務手数料
- 不動産登記費用
- 固定資産税（日割り分）
- 火災保険料
- 印紙税
- （融資を受ける場合）銀行に支払う手数料
- 購入後にかかる費用
詳しく見ていきましょう。
本章では、2,000万円の中古マンションを購入した場合を例として、記載を金額します。課税対象の費用には別途消費税がかかります。
（１）仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払う費用のことです。購入する不動産の価格に応じて支払う金額が変動します。
法律により、物件の売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5% |
| 200万円超 400万円以下 | 4％ + 2万円 |
| 400万円超 | 3％ + 6万円 |
物件価格が2,000万円の場合、「2,000万円 × 3％ + 6万円 = 66万円（税別）」になります。
不動産投資においては、新築なら「ディベロッパー」、中古なら「売主」である不動産投資会社から物件を購入するケースが多く、その場合仲介ではないので仲介手数料はかかりません。
したがって、物件を決める際に取引形態を必ず確認するようにしましょう。
（２）不動産登記費用
不動産登記費用とは、司法書士に報酬として支払う費用です。
不動産を購入すると、この物件は自分の所有であることを証明するため物件の所有者名義を変更する必要があります。
所有権を移転する際に所有権移転登記、ローンを利用して購入した場合に物件を担保として設定する抵当権設定登記を行わなければなりません。
これらは司法書士に払う費用であり、司法書士により異なりますが「10万円」が1つの目安になります。
（３）登録免許税
登録免許税は購入した不動産の所有権を移転登記する際に課税される税金です。
なお、所有権の移転登記だけでなく、抵当権の設定登記も税金を支払う必要があります。
| 登記の内容 | 登録免許税の計算 |
| 売買による所有権移転 | 固定資産税評価額 × 1％ |
| 抵当権の設定 | 債権額 × 0.4％ |
例えば、固定資産税評価額が1,800万円、融資額が2,000万円とした場合、登録免許税は「26万円」になります。
内訳は以下の通りです。
所有権移転登記の登録免許税：「1,800万円 × 1％ = 18万円」
抵当権の登録免許税：「2,000万円 × 0.4％ = 8万円」
（４）固定資産税（日割り分）
固定資産税は物件の所有者に対して課税される税金です。
1月1日時点での所有者に対して課税されるため、年の途中に物件を購入した場合、所有権が移転した日以降の期間にかかる固定資産税の日割り分を支払う必要があります。
支払い先は、前の所有者です。
例えば、決済日が11月1日だったとしましょう。
買主は11月1日〜12月31日の「61日」物件を所有しますので、固定資産税が仮に6万円の場合、買主の負担分は「6万円 × （61/365） = 約1万円」になります。
（５）火災保険料
火災や地震に備えるための保険です。必ず支払わなければならないわけではありませんが、火災はオーナーだけの注意で防げるものではありません。
入居者の不注意でも火災は起こるため、積極的に加入するようにしましょう。
ワンルームマンションの場合、5年分一括で大体2～3万円前後になります。
（６）印紙税
物件を購入する際には不動産売買契約を結ぶ必要があります。物件価格によって印紙税が異なります。
なお、平成26年4月1日〜令和6年3月31日の間に作成されるものは軽減対象となり、1,000万円の物件は「1万円」になります。
（７）銀行に支払う手数料
融資を受ける場合、下記の費用がかかります。
①金銭消費貸借契約書に貼る印紙
②融資事務手数料
③ローン保証料
それぞれについてみてみましょう。
①金銭消費貸借契約書に貼る印紙
「金銭消費貸借契約書」とは、融資を受ける人と金融機関が締結する契約書です。融資を受ける際に、金銭消費貸借契約書に印紙を貼らなければなりません。
借入れ金額によって印紙税の金額が異なりますので、2,000万円の場合「2万円」になります。
| 借入金額 | 印紙税額 |
| 100万円超え 500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え 1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超え １億円以下 | 60,000円 |
②融資事務手数料
金融機関に融資の手続きをしてもらうには、融資事務手数料を支払う必要があります。
金融機関によって異なりますが、目安は3万円〜5万円程度です。
③ローン保証料
ローン保証料とは、返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に依頼するための費用です。
借入れ金額や借入れ年数、保証会社によって費用が異なります。おおよその目安としては、借入れ金1,000万円あたり約20万円 （35年返済の場合）です。
（８）初期費用内訳のまとめ
不動産投資にかかる初期費用について理解できたら、一体総額でいくらかかるのか気になることでしょう。
初期費用についてまとめると以下のようになります。
※2,000万円の物件を購入する場合
- 仲介手数料66万円
- 不動産登記費用10万円
- 登録免許税26万円
- 固定資産税の日割り分1万円
- 火災保険料3万円
- 印紙税1万円
- 銀行に支払う手数料46万円
2,000万円の物件を購入するにあたって必要な初期費用の目安は、「152万円」となりました。
３、不動産投資の初期費用を安くする方法
前項までで不動産投資の初期費用の内訳と、その具体的な金額を書いてきました。物件を購入するのに価格の10%近くの初期費用がかかると、高く感じる方も多いのではないでしょうか。
この章では、初期費用を少しでも安くする方法を紹介します。
（１）司法書士報酬
司法書士報酬は10万円が一つの目安ですが、実際にかかる費用は司法書士次第です。
あまりに高いと感じたら、他の司法書士よりも極端に高くなっていないかを確認してみると良いかもしれません。
（２）仲介手数料を抑える
初期費用内訳を見てもらうとわかると思いますが、費用の中で一番大きな割合を占めている項目は、仲介手数料です。
仲介手数料は仲介業者から物件を購入する時に発生する費用です。不動産投資においては「売主物件」も多くあるため、売主から物件を購入すれば仲介手数料を0円に節約することができます。
以下にて、売主として投資用物件を扱う不動産投資会社を4社ご紹介します。これから物件を探す方は、資料請求してみてはいかがでしょうか。
①トーシンパートナーズ（新築・中古区分マンション）
トーシンパートナーズは、東京都心、横浜、川崎エリアの駅徒歩10分圏内の自社ブランドマンションを中心に、新築だけでなく、中古物件も取り扱っています。
ZOOM・フェニックスの2ブランドを展開し、特に新築の“ZOOM”シリーズは9年連続グッドデザイン賞を受賞するなど高い評価を受け、中古市場でも人気の物件です。
デザインだけでなく設備や物件管理にもこだわっており、入居率は98.2％と業界最高水準。デザイン性が高く良質で、資産価値の落ちにくいマンションに投資したい人におすすめです。
②J.P.RETURNS（中古区分マンション）
J.P.RETURNS（ジェーピーリターンズ）は、投資家のニーズに合わせ「低価格高利回り物件」「都心築浅ハイスペック物件」「都心ファミリー物件」を取り揃えていることが特徴です。
またスマホで読める電子書籍だけでなく、動画や個別相談など不動産投資について学べるコンテンツが充実しています。まずは資料請求からしてみることをおすすめします。
③日本財託（中古区分マンション）
日本財託は“中古・東京・ワンルーム”をメインに取り扱う不動産投資会社です。
オーナーの年代は30代〜50代と幅広く、日本財託の物件を複数購入している“リピーター投資家”が登壇するオンラインセミナーではリアルな体験談から資産形成の状況までを知ることができます。
④株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)（中古区分マンション）
「堅実に資産形成したい」「ゆくゆくは不動産投資でFIREしたい」という方におすすめの不動産投資会社です。
４、不動産投資を始めた後にかかる諸費用
最後に、不動産取得後に支払が必要になる費用について紹介します。
（１）不動産取得税
不動産の取得をして約6ヶ月前後に「不動産取得税」という税金を支払う必要があります。支払いは1回のみです。今回は初期費用に含めていません。
不動産取得税は「固定資産税評価額 × 4％」の計算式にて算出しますが、特例により令和6年3月31日までに取得した場合「3％」になります。
物件の固定資産税評価額が1,800万円の場合、「1,800万円×3％＝54万円」になります。
（２）管理費・修繕費
不動産取得後の費用として、主にかかってくるのが管理費・修繕費です。
管理費とは、不動産の管理業務を管理会社に委託する費用のことで、依頼する内容にもよりますが、賃料収入の5～10%程度が目安になるでしょう。
修繕費は、不動産の修繕やメンテナンスにかかる費用です。不動産は経年劣化するものなので、毎年修繕を行うわけではなくても大規模修繕をするタイミングは必ずあります。
家賃収入から積立金として積み立てることになりますが、こちらも賃料収入のおよそ5%程度が必要になります。
まとめ
今回は、不動産投資の初期費用について具体的に解説しました。不動産投資の初期費用は他の投資よりも大きくなりがちですが、工夫次第では費用を抑えつつスタートできる可能性もあります。
不動産投資に関するさらなる情報や具体的なアドバイスが必要な場合は、専門家への相談をお勧めします。成功するための一歩を踏み出し、安心して不動産投資を始めましょう。