• 不動産投資
  • 2017/11/20

始める前に知っておきたい!不動産投資の初期費用8項目と、より安くする方法

不動産投資を始めようと決断する時に一番気になるのは、始めるにあたって必要な初期費用ではないでしょうか。

安定的な収益が見込める資産を手にすることができるとはいえ、多額の資金が必要となれば二の足を踏む方も多いでしょう。

今回は、不動産投資初心者のための初期費用の目安を含めて以下の点について説明してきます。お読み頂ければあなたの不動産投資の収益向上のためのお役に立てるはずです。

  • 初期費用に含める費用
  • 初期費用の目安
  • 不動産投資の初期費用内訳
  • 初期費用の具体例
  • 初期費用を安くする方法
  • 初期費用0円でもスタートできるか

メディア「不動産投資の教科書」が徹底リサーチした内容となりますのでお読み頂ければ不動産投資をする際の初期費用の金額を具体的にイメージできるようになるはずです。

これから不動産投資を始めようかと考えていて、 初期費用が気になる方に参考にしていただけたら幸いです。


1、不動産投資の初期費用とは?

ここでの初期費用は、不動産投資を始めるにあたって準備しておく必要がある資金額をいいます。この為、諸経費や頭金なども含めて、不動産投資開始時にかかるあらゆる費用が含まれます。

詳しい内訳等は以下の「3、不動産投資の初期費用の内訳」をご参照下さい。

2、不動産投資の初期費用の総額の目安

物件を購入する際に必要な初期費用の目安は物件価格の9%前後です。1,000万円の物件を購入する場合は約90万円が必要になります。

詳しくは次項で説明していきます。

3、不動産投資の初期費用の内訳

次に不動産投資の初期費用を順を追って説明していきます。

  1. 仲介手数料
  2. 登録免許税
  3. 投資用ローン事務手数料
  4. 不動産登記費用
  5. 固定資産税(日割り分)
  6. 火災保険料
  7. 印紙税
  8. (融資を受ける場合)銀行に支払う手数料
  9. 購入後にかかる費用

    以下、それぞれについて詳しく説明していきます。なお、各項に記載の金額は1,000万円の中古マンションを購入した場合の例です。

    課税対象の費用には別途消費税がかかります。

(1)仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。購入する不動産の価格に応じて支払う金額が変動します。

法律により、物件の売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

物件価格が1,000万円の場合、「1,000万円☓3%+6万円=36万円(税別)」になります。

なお、不動産投資においては、新築なら「ディベロッパー」、中古なら「売主」という取引形態で物件を販売されるケースが多く、その場合仲介ではないので仲介手数料はかかりません

従って、物件を購入する時に取引形態は必ず確認するようにしましょう。

(2)不動産登記費用

不動産を購入すると、この物件は自分の所有であることを証明するため物件の所有者名義を変更する必要があります。

所有権を移転する際に所有権移転登記、ローンを利用して購入した場合に物件を担保として設定する抵当権設定登記を行う必要があります。

不動産登記は、司法書士に依頼して行い、その際に報酬として支払う費用が不動産登記費用です。司法書士により異なりますが、「10万円」が1つの目安になります。

(3)登録免許税

登録免許税は購入した不動産の所有権の移転登記する際に課税される税金です。

なお、所有権の移転登記だけでなく、抵当権の設定登記も税金を支払う必要があります。

登記の内容 登録免許税の計算
売買による所有権移転 固定資産税評価額×1%
抵当権の設定 債権額×0.4%

例えば、固定資産税評価額が800万円、融資額が1,000万円とした場合、登録免許税は「12万円」になります。

  • 所有権移転登記の登録免許税:「800万円☓1%=8万円」
  • 抵当権の登録免許税:「1,000万円☓0.4%=4万円」

(4)固定資産税(日割り分)

固定資産税は物件の所有者に対して課税される税金です。

1月1日時点での所有者に対して課税されるため、年の途中に物件を購入した場合、所有権が移転した日以降の期間にかかる固定資産税の日割り分を支払う必要があります。

支払い先は前の所有者です。

11月1日を決済日を基準とした場合、買主は7月1日〜12月31日の「61」物件を所有しますので、固定資産税が仮に6万円の場合、買主は「6万円☓(61/365)=約1万円」になります。

(5)火災保険料

火災や地震にそなえるための保険です。購入時に支払うことになります。

ワンルームマンションの場合、10年一括で大体3~4万円前後になります。

(6)印紙税

物件を購入する際には不動産売買契約を結ぶ必要があります。物件価格によって印紙税が異なります。

出典:国税庁

なお、平成26年4月1日〜平成30年3月31日の間に作成されるものは軽減対象となりますので、1,000万円の物件は「1万円」になります。

(7)(融資を受ける場合)銀行に支払う手数料

融資を受ける場合、下記のような種類の費用がかかります。

  • ①金銭消費貸借契約書に貼る印紙
  • ②融資事務手数料
  • ③ローン保証料

それぞれについてみてみましょう。

①金銭消費貸借契約書に貼る印紙

「金銭消費貸借契約書」とは、融資を受ける人と金融機関が締結する契約書です融資を受ける際に、金融機関とを締結する必要があり、その契約書に印紙を貼らなければなりません。

借入れ金額によって印紙税の金額が異なりますので、1,000万円の場合「2万円」になります。

借入金額 印紙税額
100万円超え 500万円以下 2,000円
500万円超え 1,000万円以下 10,000円
1,000万円超え5,000万円以下 20,000円
5,000万円超え  1億円以下 60,000円

②融資事務手数料

金融機関に融資の手続きをしてもらうには、融資事務手数料を支払う必要があります。

金融機関によって異なりますが、大体3万円〜5万円程度です。

③ローン保証料

ローン保証料とは、返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に依頼するための費用です。

借入れ金額、借入れ年数、保証会社によって費用が異なります。おおよその目安としては、借入れ金1,000万円にあたり「約20万円 」(35年返済の場合になるようです。

(8)購入後にかかる費用

不動産の取得して約6ヶ月前後に「不動産取得税」という税金を支払う必要があります。支払いは1回のみです。今回は初期費用に含めていません

不動産取得税は「固定資産税評価額 × 4」の計算式にて算出しますが、特例により平成30331日までに取得した場合「3」になります。

今回は物件の固定資産税評価額は800万円の場合、「800万円☓3%=24万円」になります。

(9)初期費用内訳のまとめ

以上が不動産投資を始めるにあたって必要な費用です。

下記にまとめてみましょう。

  • 仲介手数料     36万円
  • 不動産登記費用   10万円
  • 登録免許税     12万円
  • 固定資産税の日割り分  1万円
  • 火災保険料       3万円
  • 印紙税         1万円
  • 銀行に支払う手数料   25万円

1,000万円の物件を購入するにあたって必要な初期費用は、「88万円」となりました。

目安としては先ほどもお伝えしたように購入する物件の価格の9%前後と覚えておきましょう。

4、初期費用を安くする方法

前項までで不動産投資の初期費用の内訳と、その具体的な金額を書いてきました。

1,000万円の物件を購入するのに100万円近くの初期費用をかかるのは高く感じる方も多いのではないでしょうか。

ここからは初期費用を少しでも安くする方法を紹介します。

初期費用内訳を見てもらうとわかると思いますが、費用の中で一番大きく割合を占めている項目は仲介手数料です。仲介手数料は仲介業者から物件を購入する時に発生する費用なので、不動産投資においては「売主物件」も多くありますので、売主から物件を購入すれば費用をゼロ円に節約することができます。

以下にて弊社オススメ売主業者を3社ご紹介しますので、これから物件を探されている方はぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

(1)プロパティエージェント(新築物件)

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

資料請求とお問い合わせフォームはこちら

会社の詳細ページは「株式会社プロパティエージェント」をご参照下さい。

(2)アイケンジャパン(新築一棟)

アイケンジャパンさんは、福岡に本社をおき、全国エリアに一棟アパート経営を特化した不動産投資会社です。独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99%」というかなり高い入居率を維持しているそうです。アパート経営に興味がある方は、ぜひアイケンジャパンさんの無料DVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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会社の詳細ページは「株式会社アイケンジャパン」をご参照下さい。

(3)GA technologies(Renosy)(中古物件)

Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。

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会社の詳細ページは「株式会社Ga technology(ジーエーテクノロジーズ)」をご参照下さい。

なお、仲介手数料は法律上で仲介手数料の上限のみ定められている為、上限より安ければ問題ありません。事前に仲介業者と費用を交渉することも1つの手段と言えるでしょう。しかし、仲介業者は仲介手数料のみが売上となるため、大幅な値引きは難しいでしょう。

更に詳しく仲介手数料について知りたい方は「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。

5、自己資金0円で始めることはできるか

初期費用に充てるお金はないけど、すぐにでも不動産投資をはじめたい方もいらっしゃるでしょう。

多少難易度はあがりますが、不可能ではありません。

詳しくは「頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと」を参考にしてみてください。

まとめ

今回は、不動産投資の初期費用内訳を具体的に解説し、初期費用を安くする方法などを説明致しましたが、いかがだったでしょうか?

不動産投資の初期費用は他の投資よりも大きくなりがちですが、工夫次第では費用を抑えつつスタートできる可能性もあります。

この記事を参考に不動産投資を始めようとされている初心者の方のご参考になれば幸いです。

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