• 不動産投資
  • 2018/5/3

不動産投資に潜む詐欺に騙されないために知っておくべき手口5例と回避策

仮想通貨に関してはcoincheck(コインチェック)のハッキングによる500億円を超える被害が発生したことを考えると、改めて安定した家賃収入を得ることができる不動産投資の安全性と確実性を感じることができるでしょう。

しかし、不動産投資の人気に乗じた詐欺もあり、健全な投資をするためには詐欺の手口を事前に知っておくことが重要です。

また、詐欺とまでは言えないまでも、不動産会社の言いなりになってしまうと思わぬ損をすることがあり、損をしないためにはおさえておくべき注意点があります。 

そこで今回は、

  • 不動産投資における詐欺の手口
  • 不動産投資詐欺を回避する方法
  • 不動産を購入する際の注意点

について解説していくので、ご参考になれば幸いす。

目次

1、不動産投資詐欺って何なの?

不動産投資詐欺とは、不動産投資を行う際に、

  • 「必ず成功する」
  • 「誰でも儲かる」

など根拠のない言葉を巧みに操り、不動産投資の初心者に価格と価値が釣り合っていない物件を購入させることなどです。 

また、詐欺とまでは言えないのですが、不動産会社も何とか売るために適切な情報を提供しないケースもあります。そのような際に不動産会社の担当者から言われるがまま物件を購入してしまうと損をする可能性があります。 

以下では購入時の注意点も解説していきます。

2、不動産投資詐欺の手口5例とその対策

不動産投資詐欺に合わないようにするためには、まずは不動産投資詐欺の手口を事前に把握し、その回避策をしっかりと覚えておくことが重要です。

ここでは、具体的な不動産投資詐欺の手口とその回避策を見ていきましょう。

(1)不動産投資詐欺の手口と回避策 〜ケース1〜

①詐欺の手口

「優良な物件で他の方も興味を示されているので手付金だけでも払っておいた方がいいですよ」といって何かと手付金を払わせようとしてくる場合があります。

不動産投資の初心者からすれば「え!そんなに優良な物件だったら手付金だけでも支払って物件をキープしておいて後でキャンセルすればいいや」と安易な気持ちで手付金を支払ってしまう可能性がありますが、これは大きな間違いです。

手付金は、契約を行うことを前提に支払うものであるため、購入者の都合によって購入をキャンセルする場合には、契約不履行によってその手付金を没収されてしまう可能性がありますので、きちんと契約内容について理解しておくことが重要です。

②回避策

このような事態を避けるためには、簡単に手付金を支払わないようにすることが重要です。

  • 物件現地の確認
  • 関係当事者の本人確認
  • 契約内容の確認

このようなこともしっかり行いましょう。

(2)不動産投資詐欺の手口と回避策 ~ケース2~ 

① 詐欺の手口

「満室の今がチャンスですよ」と声をかけてくるケースがありますが、「満室なら安心して運用できるな」と思ったら大間違いです。

物件の売却価格は利回りを基準に算定されることが多く、少しでも物件を高く売却するために詐欺グループのメンバーが一時的に入居して満室を装っている場合があります。このような物件を購入してしまうと購入した直後に退居者が続出し、最初から運用が困難になってしまう可能性があります。

② 回避策

このような事態を避けるためには、過去の入居者状況を記載した資料を見せてもらうなど、直近になって不自然な入居者が増えていないか確認することが重要です。

(3)不動産投資詐欺の手口と回避策 ~ケース3

① 詐欺の手口

不動産投資詐欺でなかなか見抜くことができないのが二重譲渡による詐欺です。

二重譲渡とは、購入希望者以外の第三者にも同一不動産の売却を行うことです。

二重譲渡が行われたとき、善意の第三者が登記を先に備えてしまっていた場合には購入希望者が不動産を手に入れることができなくなります。

不動産投資詐欺が行われる場合、購入希望者に売却を行う裏で詐欺グループのメンバーに売却を行い、登記を備えさせるため、通常であれば二重譲渡が行われていることに気づきません。

②回避策

このような事態を避けるためには、まずは決済前にきちんと登記を確認することです。日付も含めて登記を確認し、きちんと売主と名乗る方に所有権があるのか確認しましょう。

また、不動産を取得した後すぐに登記を行うことで「この不動産は自分のもの」と法的に示すことも重要となります。

(4)不動産投資詐欺の手口と回避策 ~ケース4

①    詐欺の手口

不動産会社の担当者が飲み会などを企画して、そこにサクラを入れて、不動産投資の良さをアピールし、女性にカッコつけたいという男の心理から、その場で物件を買わせるケースがあります。

② 回避策

このような事態を避けるためには、いくら相手にカッコつけたくても、その場のノリではなく、後日にきちんと物件情報を確認し、本当に自分が購入すべき物件なのかどうかを判断ができたタイミングで初めて購入ことが大切と言えます。

(5)不動産投資詐欺の手口と回避策 ~ケース5 

① 詐欺の手口

最近、「この物件は東京オリンピックの影響で値段が上がるから今がチャンスだよ」「この物件は東京オリンピックの関係地で国が高く買い取ってくれるから今がチャンスだよ」とその時の旬の話題に合わせた詐欺が横行しています。

東京オリンピックに限らず「再開発の計画地だから」といった将来必ず値上がりすることをうかがわせるような詐欺の手口は結婚詐欺と同様、昔からよく使われている手法ですが、結果的に購入時より良くなることはありません。

② 回避策

このような事態を避けるためには、冷静に「儲け話ならなぜ自分が実践しないのか」と考えて、うまい話には裏があると疑いのまなざしで対応することが重要になってくると言えるでしょう。

3、損しないために知っておきたい!不動産投資物件購入時の注意点

詐欺とまで言えなくても、不動産会社の言いなりになってしまうと思わぬ損をすることがあります。損をしないためにはおさえておくべき注意点があります。

それが「利回り」です。

不動産業者から物件の紹介を受ける際、「利回り」の意味合いには注意が必要です。

不動産の利回りには、以下のような種類があります。 

  • 表面利回り= 年間の賃料収入(満室想定)÷ 物件価格×100
  • 実質利回り=(年間の賃料収入(満室想定)-所有時の年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100

※単位はいずれも%

重要なのは「実質利回り」です。

不動産投資会社の営業マンには表面利回りの高さを強調して営業してくる方も少なくありません。

そして営業マンに言われるがまま物件を購入してしまうと、なかなか空室が埋まらず損をしてしまうことになりかねません。 

このような事態を避けるためには、提示している利回りがどの利回りになるのか、またどの程度のランニングコストが発生しているのかを把握し、実際の利益がどの程度か確認しておくことが重要です。 

なお、利回りについて詳しくは「アパート経営の利回りの種類と相場と収益性が高い物件の探し方の4つのポイント」の記事をご参照下さい。

4、不動産会社の担当者のこんな甘い言葉に気をつけろ! 

次に、不動産会社の担当者がよく使う「危険な甘い文句」をご紹介します。

以下のようなことを言われたら、注意しましょう。

(1)「クーリングオフができますよ」

不動産業者によっては、「クーリングオフができるから、もし不安な場合にはその期間中に契約を解除すればいいよ」と契約を勧めてくることがありますが、簡単に信じるべきではありません。

クーリングオフ制度は、相手が宅建業者で事務所以外での契約について適用されるものであり、宅建業者でない場合や事務所などで契約を行った場合にはクーリングオフ制度が適用されない可能性があるからです。

不動産業者から契約を誘われても、安易に契約書に署名押印しない姿勢が重要です。

(2)「この物件は高利回りだよ」

このような誘い文句で物件購入を勧誘されたときにも注意が必要です。

実際に高利回りである物件が出回ることもありますが、高利回りの物件はほとんどの場合で、築年数がかなり経過している物件で修繕費が多いなど、何かと問題のあることが多くなっているからです。 

(3)「家賃保証がある」

家賃保証を利用するときにはサブリース契約を締結することが多いです。しかし、サブリース契約は不動産会社にとって有利な契約になっており、家賃の減額や途中解約によって想定していた家賃収入を見込めない可能性があるので、注意が必要です。安易に利用すべきではありません。 

(4)「この物件は将来確実に値上がりするよ」

昔から使われているセリフですが、将来確実に値上がりすることが保証されている物件など存在しません。

不動産は保有するだけで固定資産税や管理費用が発生するため、値上がりすることを期待して保有し続けても出費が多くなってしまいます。

(5)「不動産投資は節税になる」

確かに、不動産投資が節税(所得税・住民税、相続税など)につながる可能性がありますが、節税目的の不動産投資は損してしまう可能性があります。

なぜなら、例えば所得税・住民税が節税になるということは不動産投資の事業自体は赤字になっているということだからです。

節税になることはよいのですが、きちんとキャッシュフローのシミュレーションをして不動産投資をすることで得するのか(具体的には手元に残るキャッシュが増えるのか)チェックしましょう。 

詳しくは「節税目的で不動産投資をすると損をする?事前に知っておくべき9つのこと」をご参照下さい。

(6)「不動産投資は年金代わりになる」

不動産は、築年数の経過とともに修繕費などの出費が増えるので、家賃収入を上回ってしまった場合には、年金代わりどころか損失になってしまいます。

節税と同様、年金代わりというだけのために不動産投資を行うことは、リスクが高いと言えます。 

(7)「他にも購入希望者がいる」

他にも購入希望者がいるという理由で、購入や手付金の支払いを急かせるパターンです。

このような誘い文句を受けた場合、手続きを行った後に連絡が取れなくなるケースがありますし、何かしら問題のある物件であるケースもあり、トラブルに巻き込まれる可能性が高くなるので注意しなければなりません。

これをイコール詐欺的というのはいかがなものでしょうか?他に検討者がいるというのは通常当たりまえです。

5、損しないために知っておきたい!良い不動産投資会社の見分け方 

詐欺被害に遭わないためには、悪質な不動産会社を見抜く力が必要です。悪質な業者には、共通点が多く存在するので、押さえておきましょう。 

(1)メリットばかりでデメリットを言わない

優良な不動産会社は、不動産投資を行う投資家との間でのトラブルを回避するために、メリットだけでなくデメリットもきちんと説明するものです。

これに対し、悪質な不動産会社は、デメリットを説明することで投資家の購入意欲が下がってしまうことを避けたいため、メリットばかり説明して後々トラブルに発展するケースが多くなっています。

(2)早く購入するように急かす

悪質な不動産会社は、他の購入希望者がいるなどの理由を付けて、早く購入することや手付金を支払うことを急かしてきます。

このような場合、購入後や手付金を支払った後に業者と連絡が取れなくなるケースも多いため、気を付けなければなりません。

(3)きちんとしたシミュレーションを作らない(作れない)

優良な不動産会社は、対象物件の様々な場合を想定した運用シミュレーションを作成して購入後の資産運用における不安を取り除こうとするものです。

これに対し、悪質な不動産会社は、運用シミュレーションの種類が購入者にとって有利な条件でしか作成しないなど、故意にシミュレーション結果を操作したり、きちんとシミュレーションができなかったりして、質の悪いことが多いものです。

6、損しないために重要なことは自分でシミュレーションできるだけの知識を身につける

不動産投資詐欺に引っかからないためには、自分でも不動産投資についての知識を身に付けておくことが重要です。

具体的には、物件情報を見たときに、ある程度の収支シミュレーションが行える知識が必要です。そうすれば、悪質不動産業者が曖昧なシミュレーションを行ったとしても見抜くことができて、不利益を受ける可能性が小さくなるからです。

不動産投資を行うときには、本やセミナーなどで勉強を重ね、最低限、自分一人でキャッシュフローのシミュレーションができるようにしておきましょう。

シミュレーション方法について詳しくは以下の書籍がおすすめです。 

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

7、不動産投資で不安な場合は専門などの不動産投資に詳しい第三者に相談 

不動産投資をする際、「詐欺に遭ったのでは?」「これは詐欺ではないか?」と感じたら、すぐに専門家に相談をしましょう。

相談先の専門家には、以下のようなものがあります。

(1)不動産投資コンサルタント

不動産投資コンサルタントは、不動産投資の知識や経験が豊富な専門家です。物件の選び方から運用方法まで的確なアドバイスを行ってくれます。

特に不動産コンサルタント技能登録証(公認不動産コンサルティングマスターのことでしょうか?)を保有している専門家は、宅地建物取引士や不動産鑑定士、1級建築士として5年以上活動している人であり、実務経験が豊富で信頼性の高い相談相手といえます。

また、こうした資格の保有者でなくても、資産運用経験豊富でセミナーなどを頻繁に行っている不動産投資コンサルタントに相談を持ち掛けることも有効です。

不動産投資コンサルタントには、以下のような内容の相談ができます。 

  • 物件の選び方
  • 信頼できる不動産投資会社の選び方
  • 融資

ただ、不動産投資経験の浅い投資家が不動産投資コンサルタントと名乗って、高額な依頼料を請求するケースもあるので、注意が必要です。

知り合いのコンサルタントがいない場合には、インターネットで「不動産投資 コンサルタント」などのキーワードを使って調べることも可能です。

不動産投資の教科書でも個別のご相談を受け付けております。相談を希望される方は「お問合わせフォーム」よりご連絡下さい。

(2)ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは資産運用やライフプランの作成、保険の相談など様々な専門知識を有している専門家です。

不動産投資はもちろんのこと、それ以外のお金の悩みや資金計画、ライフスタイルに合わせたプランなどについてもアドバイスを行ってくれます。

ファイナンシャルプランナーには13級まで階級がありますが、3級はファイナンシャルプランナーの入門試験なので、最低でも2級以上もしくはAFP(日本FP協会が認定しているファイナンシャルプランナー)に相談しましょう。

さらに、AFPの上級資格として、CFPといって世界24ヶ国で認められた世界水準のファイナンシャルプランナーの方もいるので、探してみるのも良いでしょう。

(3)金融機関の資産運用相談

金融機関の資産運用相談窓口には資産運用の専門家が常駐しています。

金融機関であれば、安心して相談を行うことができますし、友好的な関係を築いておくことで資産運用の際の融資を受けやすいというメリットもあります。 

資産運用計画や返済計画など、より具体的な資産運用のイメージが行えるため、安心して不動産投資を進めることができるでしょう。

まとめ

不動産投資は株式投資やFXなどと比較すると専門的な知識を必要としないため(そう言ってしまってよいのでしょうか?)、初心者でも気軽に始めることができますが、逆にその初心者を狙った詐欺が多発しています。

不動産投資詐欺の手口はどれも人の心の隙にうまく入り込んでくるようなものなので、まずは「儲け話はそう簡単にはない」と冷静に対応できる心の余裕を持つことが大切です。「他の人も検討しているから急いで」と急かされてもすぐに契約を行わないことも自分の身を守ることにつながります。

「不動産投資で成功したい」と思っているのであれば、まずは書籍を読んだりセミナーに参加したりして不動産投資の知識を身に着けるところから始め、しっかりと土台固めを行ってから取り組みましょう。

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