ワンルームマンション投資のメリット・デメリット完全ガイド

ワンルームマンション投資は、今人気の資産運用になります。その理由は、比較的少ない初期投資で始められ、安定した賃貸収入を得られる可能性が高いからです。しかし、どのような投資にもリスクが伴うように、ワンルームマンション投資にもメリットとデメリットがあります。

本記事では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを詳しく解説し、投資判断に役立つ情報を提供します。投資を検討中の方や、既に投資を始めた方にとって、役立つ内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション投資について詳しく知りたい方は、「マンション投資の魅力とリスクを紹介！おすすめの不動産会社は？」も併せてお読みください。

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１、ワンルームマンション投資とは

（１）ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、一人暮らし用のマンションを購入して、毎月安定した家賃収入や、売買の売却益によって利益を得ることです。ワンルームマンション経営の収入となるのは、以下の通りです。

※サブリース契約をしている場合は、礼金、更新料を受け取るのはサブリース業者となります。

ワンルームマンション経営の支出となるのは以下が挙げられます。

収入と支出からわかるように、家賃収入が全て手に入るのではなく、様々な費用を差し引いた後の残額がオーナーの収入となるのです。

（２）ワンルームマンション投資に適している人の特徴

不動産投資といっても、不動産の種類によって、向き不向きがあります。では、ワンルームマンション投資に適した人はどういう人なのでしょうか。以下2つのタイプの人に適しているといえます。 

• 不動産投資初心者の方
• サラリーマンなど副業として不動産投資をされる方

ワンルームマンションは、一棟マンションなどの一棟物件と比較して、初期費用が安く抑えられる、管理しやすいという特徴があります。不動産投資に経験が少ない初心者や、本業が忙しいサラリーマンなど、あまり管理に時間をかけられない方に適しているといえるでしょう。

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２、ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

（１）ワンルームマンション投資のメリット

 まず、一棟マンション・アパートなどの一棟物件と比較したワンルームマンションのメリットをみてみましょう。

大きく以下の3つが挙げられます。

①投資金額が安いことから始めやすい

不動産投資をするにあたってまず気になるのが、初期の投資金額です。ワンルームマンションの場合、エリアや建物の建築年数にもよりますが、1,000万円くらいから投資することが可能です。

一方、一棟マンション・アパートの場合は、一般的には「土地＋建物」の購入となります。土地の持ち分が多くなるため、ワンルームマンションに比べ、高額になります。エリアや土地の広さにもよりますが、都内の木造アパートは8,000万円程度から、鉄筋コンクリートの一棟マンションでは1〜2億円程度が多いです。

これらと比較して、ワンルームマンション投資は投資金額が安いことから、始めやすいといえるでしょう。

②比較的流動性が高い

不動産経営をしている間に、急遽現金が必要になり、物件の売却が必要になることも考えられます。ワンルームマンションの場合、投資家や自宅用など多くの需要があるので、エリアが良ければ比較的短期間で売却することができます。

一方、一棟物件の場合、売買金額が大きく購入者が投資家に限定されるなど、ワンルームマンションと比較して少ないことから、売却に比較的時間がかかるといえます。

③経営管理に手間がかからない

ワンルームマンションは、既にマンションの管理会社が入っていますので、建物全体の管理を任せることができます。賃貸に関しては、賃貸管理会社に任せることができるため、オーナーはほとんど手間がかからないと言えるでしょう。

一方、一棟マンション・アパートを経営する場合、管理会社に管理を任せることも可能ですが、部屋数が多い分入居者の入居審査や、建物の修繕、設備の定期的な点検などコストや手間がかかります。

（２）ワンルームマンション投資のデメリット

続いて、一棟マンション・アパートなどの一棟物件と比較したワンルームマンションのデメリットをみてみましょう。

大きく以下の3つがあります。

では、それぞれについてみてみましょう。

①投資金額が少ないためリターンも少ない

上記にてワンルームマンションは一棟マンション・アパートと比較して、投資金額が少なく投資しやすいというメリットを紹介しました。その反面、リターンも少なくなります。家賃収入が、一つの部屋のみに限られてしまうからです。エリアにもよりますが、都内ワンルームマンションの家賃は月9万円前後に対して、一棟物件の場合月50万円前後になります。

②資産が建物のみになる

ワンルームマンションの場合、土地の割合が極めて小さいため、土地はほとんど資産として残りません。購入から時間が経過して、老朽化してしまうと建物の価値も落ちるというデメリットがあります。

一方、一棟マンション・アパートの場合、建物が建築年数によって老朽化し、建物の価値がなくなっても、土地は資産として残ります。

なお、ワンルームマンション投資のこのようなデメリットを回避するには、出口戦略として、いつ売却しても売りやすい物件を選ぶことが非常に大切です。

③空室になったら収入がゼロになってしまう

ワンルームマンションは一部屋だけなので、万が一空室になった場合、家賃収入がゼロになってしまいます。

一方、一棟マンション・アパートは、複数の部屋がありますので、一部屋が空室になっても、家賃収入がゼロになることはありません。ワンルームマンションと比較して、リスク分散することができると言えるでしょう。

３、新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

（１）新築ワンルームマンションに投資するメリット

新築ワンルームマンションに投資するメリットには大きく以下の3つがあります。

①高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい

「新築」ということも、1つのブランドです。

マンションを借りる人もできれば新しい部屋に住みたい人が多いことから、同エリアの中古物件に比べて少し高い家賃でも、入居者が決まりやすいと言えます。

②担保力が高い

新築ワンルームマンションは、中古ワンルームマンションと比較して金融機関にとって担保力が高いとされています。融資額は頭金ゼロ円に近い、いわゆるフルローンでの融資をしてもらえる場合が多いようです。
そのため、自己資金があまりない方でも購入することが可能です。

③初期費用として仲介手数料がかからないケースが多い

新築ワンルームマンションを購入する場合、不動産仲介業者ではなく、デベロッパーつまり不動産開発業者から直接購入することになり、物件価格の3％を上限とする仲介手数料がかかりません。

つまり、仲介手数料を節約することができます。例えば、売買価格が2,000万円の新築ワンルームマンションを購入する場合、仲介手数料は最高660,000円（税込み）を節約することができます。

（２）新築ワンルームマンションに投資するデメリット

新築ワンルームマンションは、下記デメリットが挙げられます。

①物件価格そのものが高い

新築ワンルームマンションの販売価格には、

• 土地代
• 建築費
• 人件費
• デベロッパーの利益

など様々な費用が含まれるため、中古のワンルームマンションに比べ購入価格が高くなります。よって、初期投資費用が高くなる傾向があるのです。

現在の首都圏の新築ワンルームマンションは2,500万円〜3,000万円が売買相場になっています。

②利回りが低くなる傾向がある

物件価格が高ければ、利回りが低くなります。新築ワンルームマンションの家賃は少し高めに設定できますが、物件価格が高くなった分を家賃で回収できるわけではないので、表面利回りはなかなか高くならないのが実情です。

今の都内の新築ワンルームマンションをフルローンで購入する場合、毎月少し赤字が出る物件が多いようです。

③賃料の下落幅が大きい

新築というプレミアム価値は、一番最初に入居した人だけが享受できることです。2人目以降の入居者については、中古の家賃相場に合わせて入居者を確保しなければなりません。

また、家賃の下落幅は段階によって変わりますが、第一段階と言われている築3〜10年の物件は、近隣エリアの新築物件との競合が強いため、家賃下落の幅が最も大きいといわれています。

４、中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

（１）中古ワンルームマンションに投資するメリット

中古ワンルームマンションに投資する場合、大きく以下3つのメリットがあります。

①初期費用が安くおさえられる

中古ワンルームマンションの物件価格は、需要と供給の原理で販売価格を決めています。そのため、割安で購入できる可能性があります。築年数が浅い物件であっても、新築物件として分譲した時の7〜8割前後の価格で購入することが可能です。

例えば、新築で分譲した時の販売価格が2,000万円のワンルームマンションの場合、中古の場合1,400万円前後で購入できます。初期費用をかなり安くおさえることができるといえます。

②高い利回りを実現しやすい

新築ワンルームマンションに比べ、中古ワンルームマンションは本体価格が安く、家賃もほとんど変化なく、安定しています。従って、新築マンションより利回りが高くなるケースが多いです。

現在、都内の中古ワンルームマンションの表面利回りは5〜6％が一つの目安になるでしょう。

③(立地さえ気をつければ)空室率を低くおさえられる

ワンルームマンションの需要ニーズは、学生、サラリーマン、外国人などターゲットがかなり広いといえます。また、新築に比べ、中古の家賃が安くなりますので、人気も高いです。

しかし、中古マンションであればどこでもいいというわけではありません。以下の理由より、マンションの立地は地方より東京都内をオススメします。

（２）中古ワンルームマンションに投資するデメリット

一方、中古ワンルームマンションを投資するには、以下のようなデメリットが挙げられます。

①担保力が低い

中古ワンルームマンションは新築に比べ、金融機関にとって担保力が低いとされ、融資額は物件評価価格の70%前後になることが多いようです。

なお、金融機関にもよりますが、最近では、都心の立地のいいエリアにある中古マンションであれば、フルローンで利用できる物件も増えています。重要なことは、きちんと資産価値の高い物件を選ぶことといえるでしょう。

②(築年数が古い場合)耐震性や耐久性が脆いことがある

築年数の古い建物は、耐震性などが脆いというイメージがあります。
日本では1981年に「新耐震基準」が実施されたため、1981年6月以後に建築された建物であれば、新しい耐震基準を満たしていると言えます。

従って、耐久性が低いというリスクを回避するためには、1981年6月以後に建築された物件を選ぶようにしましょう。

③間取りが古く感じられる可能性がある

少し築年数が古いワンルームマンションは、「洗面所・トイレ・お風呂」が1つの部屋にまとまった「ユニット３点式」が主流です。
しかし、最近のマンションでは、「トイレ・お風呂別」の間取りが多くなりました。

このように、時代の変化に応じて間取りが古く感じられる可能性があります。結果として、空室率が高まってしまうことになります。

④建築面積がかなり狭い物件がある

近年、東京23区において、ワンルームマンションを建築する際の規制が条例によって行われています。規制が実施される前に建てられた建物は、部屋の広さが20平米を満たさない物件も多くありました。

いま現在、都心部の利便性を重視してワンルームマンションを探している方は、規制前の狭さの物件に住みたいと思わないでしょう。規制をパスした、ある程度の広さがある物件の需要が高いと言えます。

豊島区HP「２３区における集合住宅条例等の比較（ワンルームマンション関連）一覧」を見ると、規制の詳細を見ることができます。

５、ワンルームマンション投資するなら東京23区？地方？

新築と中古ワンルームマンションのメリット・デメリットについて、お分かりいただけたかと思います。次に気になることは、物件の立地ではないでしょうか。

投資物件のエリアとして、東京23区にするか、それとも地方にすべきかと悩まれている方も多いでしょう。
東京23区の物件と地方エリアにある物件を比較してみました。

（１）空室リスク

空室になるかどうかに大きく影響をもたらすのは、入居者がいるかどうかです。

地方に比べ、東京23区は学生、サラリーマン、外国人など単身者が多く集まっていることから、ワンルームマンションに対する需要性が高いです。空室率は地方に比べ低いと言えるでしょう。

（２）資産価値

一概には言えないですが、基本的には東京23区の地価は地方より高くなっていることから、不動産の資産価値も高いと言えるでしょう。そのため、ワンルームマンションの価格も、東京23区の物件が高くなっています。

また、都心の賃貸価格について最新の情報が知りたいときは、「賃貸管理ナビ」こちらが参考になります。

（３）収益性（利回り）

物件価格が高くなれば利回りが下がります。

そのため、東京23区のワンルームマンションに比べて、地方のワンルームマンションの方が、比較的利回りが高くなっています

（４）流動性リスク

万が一、急遽物件を売却することも考えられます。地方の物件に比べ、東京23区の物件は需要が高いため、短期間にて売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

もちろん、売却しやすい物件を選ぶことが前提条件となります。

上記の比較を見て頂ければ分かりますが、様々な観点から見ても、投資するのであれば、地方エリアの物件より東京23区の物件を選ぶべきでしょう。

６、ワンルームマンション投資用物件の探し方

（１）自分に合った収益物件の探し方

①ポータルサイト

身近な情報源として、ポータルサイトは最も気軽に見ることができます。

不動産投資の初心者である場合は特に、できるだけ多くの物件を目にすることが重要です。たくさんの情報に触れることで、自分の投資条件が定まってくるでしょう。

しかし、ポータルサイトは物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みのケースがあるので、注意が必要です。

②不動産投資会社のサイト

不動産投資会社でもサイトを運営しているケースが多くなりました。

売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しているので、ポータルサイトに比べ最新の情報を確認することができます。

③不動産会社を直接訪問する

購入したい物件エリアが定まったり、サイトで気になる物件を見つけたら、不動産会社を訪問し、紹介してもらうことも可能です。

その時に希望通りの物件がなかったとしても、希望の条件や投資計画を伝えておき、のちに希望に合う条件の物件が出たときに、連絡をもらえるようにしておきましょう。

④知り合いに紹介してもらう

セミナーやSNSで知り合った投資家などの知り合いから、物件を紹介してもらえることがあるかもしれません。

物件の中には、売主の意向などにより、情報をオープンにしていないケースもあります。

注意したいのは、不動産投資会社が間に入らず直接売主と契約する際にトラブルが起きた場合、解決が難しくなることがある点です。

特に不動産投資初心者が直接契約する場合は、慎重に行うようにしましょう。

（２）おすすめの不動産投資会社

「不動産投資の教科書」がおすすめする不動産投資会社のサイトをご紹介します。

プロパティエージェント

東証上場しているプロパティエージェントは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで手がけています。安心して物件の管理を任せることができる会社です。

まとめ

今回は、ワンルームマンション投資をお考えの方に向けて、ワンルームマンション投資の基本について書きました。ワンルームマンションには種類があることや、それぞれの特徴、メリットデメリットがおわかりいただけたでしょうか。

この記事が、ワンルームマンション投資を始めたい方のお役に立てれば幸いです。

参考：ワンルームマンション投資の失敗例10選！FPが失敗を抑えるコツを解説 – 株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ