ワンルームマンション投資にご興味がある方必見！失敗しないために知っておくべき１１のこと

不動産投資には、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々な種類があります。

一棟アパートと比較して、初期費用をおさえることができる、管理しやすいなどの理由からワンルームマンションにご興味がある方も多くいらっしゃることでしょう。

しかし、ワンルームマンションと言っても、新築物件か中古物件かによって投資金額、リスクや収益性も異なります。この点も含めてワンルームマンションについて正確に理解していなければワンルームマンション投資を成功させることができません。

そこで今回は、メディア『不動産投資の教科書』が徹底リサーチした上でまとめた以下の内容を紹介していきます。

• 新築ワンルームマンションのメリット、デメリット
• 中古ワンルームマンションのメリット、デメリット
• 一棟アパート経営との違い

 など。今回の内容がワンルームマンション投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

※この記事は2014年9月14日に公開したものを2016年7月17日に加筆修正しました。

１、ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、その名の通り、ワンルームマンション、つまり一人暮らし用のマンションを購入して、毎月安定した家賃収入や売買の売却益によって利益を得ることです。

２、ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

ワンルームマンションは投資金額が少ないため、比較的手軽に始められることが魅力となり人気を集めています。

しかし、不動産投資を検討される際に、ワンルームマンションにするか、一棟物件にするかと迷われている方もいらっしゃいます。

以下にて、一棟アパートなど一棟物件と比較したワンルームマンションのメリットとデメリットについて紹介しておきます。参考にしてみてください。

（１）一棟物件と比較したワンルームマンション投資のメリットとは？

 まず、一棟マンション、一棟アパートなどの一棟物件と比較したワンルームマンションのメリットをみてみましょう。

大きく以下の３つが挙げられます。

• ①    投資金額が安いことから始めやすい
• ②    比較的流動性が高い
• ③    経営管理に手間がかからない

では、それぞれについてみていきます。

①   投資金額が安いことから始めやすい

不動産投資をするにあたってまず気になるのが初期の投資金額でしょう。

ワンルームマンションの場合、エリアや建物の建築年数にもよりますが、1,000万円前後から投資することが可能です。

一方、一棟マンション、アパートの場合は、一般的には「土地＋建物」の購入となります。土地の持ち分が多くなるため、ワンルームマンションに比べ、高額になります。エリアや土地の広さにもよりますが、都内の木造アパートは8,000万円程度から、鉄筋コンクリートの一棟マンションでは１〜２億円程度が多いようです。

これらと比較してワンルームマンション投資は投資金額が安いことから始めやすいといえるでしょう。

②  比較的流動性が高い

急遽現金が必要になり、物件の売却が必要になることも考えられます。

ワンルームマンションの場合、投資家や自宅用など多くの需要があるので、エリアが良ければ、比較的短期間で売却することができます。

一方、一棟物件の場合、売買金額が大きいのと、購入するターゲットも投資家に限定するなどワンルームマンションと比較して少ないことから、売却に比較的時間がかかると言えるでしょう。

③   経営管理に手間がかからない

ワンルームマンションは、既にマンションの管理会社が入っていますので、建物全体の管理を任せることができます。また、賃貸に関しては賃貸管理会社に任せることができ、オーナーはほとんど手間かからないと言えるでしょう。

一方、一棟マンション、一棟アパートを経営する場合、管理会社に管理を任せることも可能ですが、やはり部屋数の多い分入居者の入居審査や、建物の修繕、設備の定期的の点検などコストや手間がかかります。

（２）一棟物件と比較したワンルームマンション投資のデメリットとは？

続いて、一棟マンション、一棟アパートなどの一棟物件と比較したワンルームマンションのデメリットをみてみましょう。

大きく以下の３つがあります。

• ①   投資金額が少ないためリターンも少ない
• ②   資産が建物のみになる
• ③   空室になったら収入がゼロになってしまう

では、それぞれについてみてみましょう。

①   投資金額が少ないためリターンも少ない

上記にてワンルームマンションは一棟マンション、一棟アパートと比較して、投資金額が少なく投資しやすいというメリットを紹介しましたが、その反面、リターンも少なくなります。家賃収入が一つの部屋のみに限られてしまうからです。

エリアにもよりますが、都内ワンルームマンションの家賃は月９万円前後に対して、一棟物件の場合月50万円前後になります。

②   資産が建物のみになる

ワンルームマンションの場合、土地の割合が極めて小さいため、土地はほとんど資産として残りません。購入から時間が経過して老朽化してしまうと建物の価値も落ちるので、結果ほとんど資産がなくなってしまうのです。

一方、一棟マンション、一棟アパートの場合、建物が建築年数によって老朽化し、たとえ建物の価値がなくなっても、土地はきちんと資産として残ります。

なお、ワンルームマンション投資のこのようなデメリットを回避するには、出口戦略としていつ売却しても売りやすい物件を選ぶことが非常に大切と言えます。

③   空室になったら収入がゼロになってしまう

ワンルームマンションは一部屋だけなので、万が一空室になった場合、家賃収入がゼロになってしまいます。

一方、一棟マンション、一棟アパートは、複数の部屋がありますので、たとえ一部屋が空室になっても、家賃収入はゼロになることはありません。ワンルームマンションと比較して、リスク分散することができると言えるでしょう。

なお、アパート経営について詳しくは「アパート経営とは？アパート経営を成功させるため絶対に知っておきたい12のこと」を参考にしてみてください。

３、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンション！どっちに投資すべき？

同じくワンルームマンションでも、新築と中古によって投資金額も違うし、もちろんリスク、収益性なども変わってきます。どっちのタイプに投資すべきかと迷っている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

以下にて、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのそれぞれのメリットとデメリットについて紹介していきます。参考にしてみてください。

４、新築ワンルームマンションのメリットとデメリット

まず、中古ワンルームマンションと比較した新築ワンルームマンションのメリットとデメリットについてみてみましょう。

（１）新築ワンルームマンションに投資するメリットは？

新築ワンルームマンションに投資するメリットには大きく以下の３つがあります。

• ①   高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい
• ②   担保力が高い
• ③  初期費用として仲介手数料がかからないケースが多い

では、それぞれについてみてみましょう。

①   高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい

「新築」ということも一つのブランドです。

マンションを借りる人もできれば新しい部屋に住みたい人が多いことから、同エリアの中古物件に比べて少し高い家賃でも入居者が決まりやすいと言えます。

②   担保力が高い

新築ワンルームマンションは、中古ワンルームマンションと比較して金融機関にとって担保力が高いとされています。融資額は頭金ゼロ円に近い、いわゆるフルローンでの融資をしてもらえる場合が多いようです。

そのため自己資金があまりない方でも購入することが可能です。

③   初期費用として仲介手数料がかからないケースが多い

新築ワンルームマンションを購入する場合、不動産仲介業者ではなく、デベロッパーつまり不動産開発業者から直接購入することになりますので、物件価格の3％を上限とする仲介手数料がかかりません。つまり、仲介手数料を節約することができます。

例えば、売買価格が2,000万円の新築ワンルームマンションを購入する場合、仲介手数料は最高648,000円（税込み）を節約することができます。

（２）新築ワンルームマンションに投資するデメリットは？

上記にて新築ワンルームマンションのメリットについて書きましたが、続いてはデメリットをみてみましょう。

新築ワンルームマンションは、下記デメリットが挙げられます。

• ①   物件価格そのものが高い
• ②   利回りが低くなる傾向がある
• ③   賃料の下落幅が大きい

では、それぞれについてみてみましょう。

①   物件価格そのものが高い

新築ワンルームマンションの販売価格には、

• 土地代
•  建築費
•  人件費
•  デベロッパーの利益

など様々の費用が含まれています。中古のワンルームマンションに比べ購入価格が高くなっています。初期投資費用が高くなる傾向があるのです。

現在の首都圏の新築ワンルームマンションは大体2,500万円〜3,000万円が売買相場になっています。

②   利回りが低くなる傾向がある

物件価格が高ければ、利回りが低くなります。中古に比べ新築ワンルームマンションの家賃は少し高めに取れますが、物件価格が高くなった分、家賃で回収できるわけではないので、表面利回りはなかなか高くならないのが実情です。

今の都内の新築ワンルームマンションをフルローンで購入する場合、毎月少し赤字が出る物件が多いようです

③   賃料の下落幅が大きい

新築というプレミアム価値は、一番最初に入居した人だけが享受できることです。2人目以降の入居者については、中古の家賃相場に合わせて入居者を確保しなければなりません。

また、家賃の下落幅も段階によって変わりますが、第一段階と言われている築3〜10年の物件は、近隣エリアの新築物件との競合が強いため、家賃下落の幅が最も大きいと言われています。

５、中古ワンルームマンションのメリットとデメリット

続いて、中古ワンルームマンションに投資した場合のメリットとデメリットについてみてみましょう。

（１）中古ワンルームマンションに投資するメリットは？

中古ワンルームマンションに投資する場合、大きく以下の３つのメリットがあります。

• ①   初期費用が安くおさえられる
• ②   高い利回りを実現しやすい
• ③   （立地さえ気をつければ）空室率を低くおさえられる

では、それぞれについてみてみましょう。

①   初期費用が安くおさえられる

中古ワンルームマンションの物件価格は、需要と供給の原理で販売価格を決めています。そのため割安で購入できる可能性があります。

築年数が浅い物件であっても、新築物件として分譲した時の7〜8割前後の価格で購入することが出来ます。

例えば、新築で分譲した時の販売価格が2,000万円のワンルームマンションの場合、中古の場合1,400万円前後で購入することが可能です。

初期費用としてかなり安くおさえることができると言えます。

②   高い利回りを実現しやすい

新築ワンルームマンションに比べ、中古ワンルームマンションは本体価格が安く、家賃もほとんど変化なく、安定しています。従って、新築マンションより利回りが高くなるケースが多いです。

現在、都内の中古ワンルームマンションの表面利回りは5〜6％が一つの目安になるでしょう。

③   （立地さえ気をつければ）空室率を低くおさえられる

ワンルームマンションの需要ニーズとして、学生、サラリーマン、外国人などターゲットがかなり広いと言えます。また、新築に比べ、中古の家賃が安くなりますので、人気も高いです。

しかし、中古マンションであればどこでもいいというわけではありません。以下の理由より、マンションの立地は地方より東京都内をオススメします。

• 人口集中している
• 経済機能が集中している
• 全国の中で転入人数が一番多い
• 外国人の登録が年々増えている
• 大学のキャンパスが都心回帰している

などです。

（２）中古ワンルームマンションに投資するデメリットは？

一方、中古ワンルームマンションを投資するには、以下のようなデメリットが挙げられます。

• ①     担保力が低い
• ②     （築年数が古い場合）耐震性や耐久性が脆いことがある
• ③      間取りが古く感じられる可能性がある
• ④     建築面積がかなり狭い物件がある

では、それぞれについてみてみましょう。

①   担保力が低い

中古ワンルームマンションは新築に比べ、金融機関にとって担保力が低いとされ、融資額は大体物件評価価格の70%前後になることが多いようです。

なお、金融機関にもよりますが、最近では、都心の立地のいいエリアにある中古マンションであれば、フルローンで利用できる物件も増えています。

重要なことは、きちんと資産価値の高い物件を選ぶことと言えるでしょう。

②   （築年数が古い場合）耐震性や耐久性が脆いことがある

築年数の古い建物は、耐震性などが脆いというイメージがあります。

もっとも、日本では１９８１年に「新耐震基準」が実施され、つまり１９８１年6月以後に建築された建物であれば、この新しい耐震基準を満たしていると言えます。

従って、耐久性が低いというリスクを回避するためには、１９８１年6月以後の物件を選ぶようにしましょう。

③   　間取りが古く感じられる可能性がある

少し築年数が古いワンルームマンションでは、「洗面所・トイレ・お風呂」が一つの部屋にまとめられ「ユニット３点式」が主流でしたが、最近のマンションでは、「トイレ・お風呂別」の間取りが多くなりました。

このように、時代の変化に応じて間取りが古く感じられる可能性があります。結果として、空室率が高まってしまうことになります。

④   　建築面積がかなり狭い物件がある

近年、東京２３区において、ワンルームマンションを建築する際の規制が条例によって行われていますが、その規制が実施される前に建てられた建物は、中に部屋の広さは20平米を満たさない物件も多くありました。

いま現在、都心部の利便性を重視してワンルームマンションを探されている方は、その狭さの物件に住みたいと思わないでしょう。そのような規制をパスして、ある程度の広さがある物件の需要はあると言えるでしょう。

下記にて東京２３区のワンルームマンション建築規制を貼付しますので、参考にしてみてください。

■　東京２３区のワンルームマンション建築規制とその認識

出典：ランドネット

 

６、東京２３区か、地方にすべきか？投資ならどっち？

上記を読んで頂ければ、新築と中古ワンルームマンションのメリット・デメリットについてお分かり頂けたかと思います。次に気になることには物件の立地ではないでしょうか。物件のエリアとして、比較的物件価格が高い東京２３区にするか、それとも地方にすべきかと悩まれている方も多いでしょう。

以下の観点から東京23区の物件と地方エリアにある物件と比較してみました。参考にしてみてください。

• （１）空室リスク
• （２）資産価値
• （３）収益性（利回り）
• （４）流動性リスク

では、それぞれについて詳しくみてみましょう。

（１）空室リスク

空室になるかどうか大きく影響をもたらすのはやはり入居者がいるかどうかです。

地方に比べ、東京２３区は学生、サラリーマン、外国人など単身者が多く集まっていることから、ワンルームマンションに対する需要性が高いです。従って、空室率は地方に比べ低いと言えるでしょう。

（２）資産価値

一概には言えないですが、基本的には東京２３区の地価は地方より高くなっていることから、不動産の資産価値も高いと言えるでしょう。

そのため、ワンルームマンションの価格も東京２３区の物件が高くなっています。

（３）収益性（利回り）

物件価格が高くなれば利回りが下がります。

そのため、東京２３区のワンルームマンションに比べて地方のワンルームマンション価格が安いため、比較的利回りが高くなっています

（４）流動性リスク

万が一な場合、急遽物件を売却することも考えられます。地方の物件に比べ、東京２３区の物件は需要が高いため、短期間にて売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

もちろん、売却しやすい物件を選ぶことが前提条件となります。

上記の比較を見て頂ければ分かりますが、様々な観点から投資するのであれば、地方エリアの物件より東京23区の物件を選ぶべきでしょう。

７、ワンルームマンション投資に適した人は？

不動産投資と言っても、不動産のタイプによって、向きと不向きがあります。では、ワンルームマンション投資に適した人はどういう人でしょうか。

大きく以下２つのタイプの人に適していると挙げられます。 

• 不動産投資が初心者の方
• サラリーマンなど副業として不動産投資をされる方

ワンルームマンションは、一棟マンションなどの一棟物件を投資タイプに比べ、初期費用が安くおさえられるのと管理しやすいことから、不動産投資に経験が少ない初心者や、本業が忙しいサラリーマンなどあまり管理などに時間をかけられない方には適していると言えるでしょう。

８、不動産投資セミナーにて情報収集をする

不動産投資を成功するには情報収集はとても大切と言えます。従って、不動産投資を始められる前にセミナーに参加して、最新の市場のマーケットを知っておくといいでしょう。

（１）サラリーマンのための分かり易い”効率的”マンション経営セミナー

• 運営会社：SBIマネープラザ株式会社
• 費用：無料
• 開催日時：土・日・平日(セミナーによって)
• 講師：プロ講師(FPを含む)　及び　自社社員
• 取り扱い物件：マンション・アパート・分譲(提携会社によって)
• その他：不動産投資術と住宅ローンのどちらも総合的に相談にのってもらえる

（２）「頭金０円〜　失敗しない不動産投資セミナー」

• 主催会社：（株）シノケンハーモニー
• 費用：無料
• 開催日時：土・日・平日
• 講師：住宅コンサルタント・ファイナンシャルプランナー
• 取り扱い物件：1都3県の物件を中心に幅広く、デザイナーズマンションが豊富
• その他：マンション経営のノウハウ資料がもらえる

（３）「投資区分マンション選びの落とし穴」セミナー

• 主催会社：日本不動産イニシアティブ（株）
• 費用：無料
• 開催日：水・金・土
• 講師：税理士・自社講師（特別講師のセミナーも有り）
• 取り扱い物件：都心中古マンション・新築マンション
• その他：税理士グループとなっているため、税金や法人設立などの相談ができる

不動産投資セミナーの選び方などについて詳しくは「あなたの不動産投資に役に立つ不動産投資セミナー１１選」にて書いておりますので、参考にしてみてください。

９、いい投資用ワンルームマンションを探すには

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みのケースがほとんどです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を確認することができます。

以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

（１）プロパティエージェント（新築物件）

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

（２）GA technologies(Renosy) (中古物件)

Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%」という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。 

（３）株式会社デュアルタップ（新築・中古物件）

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

１０、高騰した不動産価格！ワンルームマンション始めるタイミングは？

下記国土交通省が2016年7月5日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」を見て頂ければ分かりますが、2013年からマンション価格が右肩上がりに上昇していることが分かります。

価格が高騰した今はワンルームマンションを始めるタイミングなのかと悩まれているかたも多いでしょう。

下記事情より前向きに検討してもいいのではないでしょうか。

• マンション家賃が上昇している
• 金融緩和により不動産投資ローンが利用しやすくなった

詳しい内容については「サラリーマンがマンション経営を成功させるために知っておくべき8つのこと」を参考にしてみてください。

まとめ

今回はワンルームマンション投資を失敗しないためのポイントについて書きましたがいかがでしたでしょうか？この記事を参考に、ご自身の条件に合ったワンルームマンションを選び、不動産投資を成功して頂けたら嬉しく思います。