• 不動産投資
  • 2020/5/26

不動産投資のマンション投資とは?その魅力とリスクの回避方法を解説します

新型コロナウイルスの影響や今後の経済などを考えて、マンション投資を「今はやらない方がいいのでは?」と、マンション投資をするのをやめようと考えている人も多いのではないでしょうか。

しかし、マンション投資はしっかりと知識を身につけて、準備をすることで、突如起こるリスクを回避できる可能性を広げられるのです。

この記事では、マンション投資の種類や魅力、リスクなどに触れたうえで、失敗しないためのリスク回避方法や準備すべきことを解説します。マンション投資を検討しているなら、ぜひ参考にしてください。

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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、マンション投資の仕組みと種類

ここでは、マンション投資で収入を得る仕組みと種類について紹介します。

(1)マンション投資の仕組み

マンション投資は、購入したマンション物件を「貸す」「売る」という方法で利益を得ます。そして、その仕組みにはインカムゲインキャピタルゲインという方法があります。

インカムゲインの仕組みは主に長期的に「貸す」

マンション物件を購入し貸し出すことで家賃収入を得る方法です。投資マンション購入時には初期費用がかかりますが、長期間に安定した収入が期待できます。ただし、短期間に大きな利益を得ることはあまり期待できないでしょう。

キャピタルゲインの仕組みは主に短期間で「売る」

マンション物件を購入し転売することで、その売却益で利益を得る方法です。短期間で大きな利益を得られる可能性はありますが、価格が上昇するとは限らないので大きなリクスある投資といえます。豊富な資金や知識、経験や情報が必要なので、初心者にはオススメできない方法です。

(2)マンション投資の種類

マンション投資といっても、数種類の投資方法があります。ここでは、それぞれの魅力を紹介しましょう。

①一棟マンション・区分マンション

一棟マンション投資は、その名の通りマンションを一棟ごと購入し貸し出す方法です。一方で、区分マンション投資はマンション内の部屋単位で購入し貸し出す方法です。これらの投資は非常に安定しているといえます。

首都圏での2020年1〜3月期の利回りを見ると、一棟マンションで「8.37%」、区分マンションで「7.54%」となり、1年前の2019年1〜3月期と比べると上昇しています。また、2018年から2020年の利回りのグラフの動きを見ても大きな変動がないことを見ると、安定した経営が見込めることがわかります。
参照元:「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや ) 」

一棟マンションは空室リスクを避けられ、区分マンションに比べて利回りが高いので収入が安定するメリットはありますが、購入時の金額が高く修繕や管理も大変なのが特徴です。

一方、区分マンションのメリットは初期の投資金額が少なく管理も手間がかかりません。しかし、部屋単位なので空室になると収入がゼロになるリスクもあります。

②新築マンションと中古マンション

新築と中古マンションには、それぞれメリットもデメリットもあります。新築マンションのメリットを中心にどのようなメリット・デメリットがあるのかを見ていきましょう。

入居率について

同価格帯の家賃であれば、新築マンションの方が入居率が高くなります。最新の設備やセキュリティ面など考慮すると、同じ程度の家賃なら新築が選ばれるのは当然ではないでしょうか。

節税対策について

経費として減価償却を計上できる期間は、新築マンションの方が長くなります。中古物件でも計上できますが、期間は新築よりも当然短くなるのです。

売却について

現在の建設基準を満たしていない昭和56年6月以前のマンションは売りにくい考えておきましょう。新築マンションなら、将来的に売却を考えても売れやすいメリットがあります。

初期費用について

新築マンションの購入価格は高いですが、金融機関から融資を受けることで自己資金が少なくても購入可能です。中古物件では、融資金額が少なくなることや融資自体受けられないこともあります。それは、審査は融資を受ける人だけではなく、物件の状態なども対象になるためです。よって、一般的に新築の方が融資を受けやすいといえるのです。

修繕費などについて

中古マンションでは、修繕や空室リスクを防ぐため多額のコストが発生するケースが多くあります。新築では、ほとんど発生しない費用です。

中古マンションのメリット

新築ばかりにメリットがあるように見えますが、中古マンションには既に住民がいるので入居率などを計算しやすく、さらに入居者を探すコストや空室期間を抑えることができます。

また、中古物件ではどのような管理がされているのかを確認できますが、新築では管理環境を一から考える必要があるのです。

2、マンション投資の魅力とは?

マンション投資の魅力は、初期費用が少なくても大きなレバレッジ効果を生み出せることです。前述したように、マンション投資は融資を受けて始めるのが一般的で、利益を得ながら返済していく投資になります。

また、マンション投資はやり方によってリスク分散も可能です。例えば、ワンルームの区分マンション投資なら少額から始められて、管理も委託できます。人気エリアなどを中心に複数のワンルームを所有することでリスクも分散できるのです。

3、マンション投資のリスクとその対策方法

投資を始めるには、どのようなリスクがあるのかを把握し備えておくことが重要です。ここでは、マンション投資のリスクとその対策方法を解説します。

(1)空室リスクとその対策

広告などの利回りだけで判断し物件を選ぶと、空室によるリスクを伴います。融資を受けて購入した場合は、家賃収入から返済するのが一般的です。

入居率が悪くなったり、空室が長期間続けば、「返済が滞る」「手放したいのに売れない」などのリスクがあります。

空室リスク対策としては、利便性が良い物件や他の物件と差別化できる強みのある物件を選ぶのが基本です。
また、不動産管理会社選びも重要と言えます。管理がしっかりできていることや、入居者の集客能力が高い管理会社を選ぶべきです。

不動産管理会社選びのポイントは、「不動産投資を成功に導く優秀な不動産管理会社の3つの探し方と見極め方」で詳しく説明しています。

(2)滞納リスクとその対策

家賃の滞納によるリスクもあります。滞納が続くと賃料を回収できないだけでなく、新しい入居者を探すこともできません。それでもローンの返済、管理費や修繕などのコストはかかるので、家賃滞納はマンション運営の存続にも影響します。滞納リスクは、不動産投資をするならば確実にしておくべき対策と言えます。

対策としては、入居者の勤務先や年収を確認し連帯保証人をつけるなど、入居審査を厳しくします。また、立て替え払い対応をしている不動産会社に管理を依頼する方法もあるので、しっかりと対策しましょう。

(3)災害リスクとその対策

火災や地震などの災害で、マンションが大打撃を受けてしまうリスクもあります。基本的な対策は、火災保険や地震保険に加入し金銭的な被害を最小限に抑えることです。

また、災害に強い物件を選ぶことや防災対策がしっかりしている管理会社へ委託するなど、災害自体の被害を最小限に抑えることも考えて運営しましょう。

(4)家賃下落リスクとその対策

家賃低下のおもな原因は「建物の経年劣化」「需要の低下」「立地によるもの」などが挙げられます。購入時には入居率が良くても、さまざまな問題により家賃を下げざるを得ないケースがあるのです。

例えば、もともと駅が遠かったり買い物が不便だったりと利便性が悪い物件では、空室になると新しい入居者を見つけるのは簡単ではありません。また、近隣の工場や大学などによって入居率が高かった地域では、それらが移転してしまうと突如として空室が増えてしまいます。空室が増えると入居率を上げるため、家賃を下げないといけません。

対策としては、できるだけ人気エリアを選択して、生活しやすい環境にある物件、その地域にマッチした間取りの物件(ファミリー層なのか、単身層なのかなど)を選ぶなどがポイントになります。

4、マンション投資にかかる費用一覧

マンション投資にかかる費用は、物件購入資金だけではありません。ここでは、マンション投資にかかる費用の一覧を紹介します。

(1)購入時にかかる費用

マンション購入費用

マンションの購入費用がかかります。融資を受けるケースがほとんどです。

不動産仲介手数料

不動産会社を通してマンションを購入した場合に発生します。この金額は宅地建物取引業法により上限が設けられており、マンション物件の価格 ✕ 3% + 6万円 + 消費税(400万円を超える物件)で、上限金額を請求されるのが一般的です。

印紙税

売買契約書に印紙を貼ることで納税します。

登記免許税

抵当権設定、土地と建物の所有権移転登記に必要な費用です。

司法書士手数料

不動産の登記を依頼する司法書士への報酬です。

不動産取得税

マンションなど、不動産を取得するとかかる費用です。

(2)購入後にかかる費用

固定資産税、都市計画税

その年の1月1日時点でのマンション所有者が納める税金です。評価額により金額が決まります。

管理、修繕費用

管理会社への委託料や設備の保守などのコストです。

保険料

火災や地震などの災害に備えるための保険料です。

繰り上げ返済の手数料

月々のローンを早めに返済するときに発生する手数料です。融資を受けた金融機関へ支払います。

5、マンション投資で失敗しないためのポイント

マンション投資を成功させるには、事前に準備すべきことがあります。ここでは、マンション投資で失敗しないためのポイントを紹介しましょう。

(1)マンション投資を始める前にしておきたいこと

マンション投資を始める前には、本を読んだりやセミナーに参加したりするなど、自分自身で積極的に学ぶことが大事です。

マンション投資の経験者が書いた成功事例や失敗談などの本やブログを参考にすることで、どのようなマンション投資をしたいのかイメージできるのではないでしょうか。

また、セミナーに参加することで、マンション投資のパートナーとなる不動産会社に出会える可能性もあります。

投資を長く続けるには情報や知識が大切なので、信頼できるパートナーと出会えることは成功へ近道です。

マンション投資におすすめの本は、「究極の不動産投資おすすめ本11選!【無料プレゼント有】」、セミナーについては、「初心者向け不動産投資セミナーの「3つの選び方」と「2つの注意点」」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてください。

(2)物件を選ぶ際に大切なこと

マンション物件を選ぶポイントは利便性や需要を知ることが大事です。長期的に考えると、目先の利回りばかり見るのはオススメできません。

しかし、マンション投資は安い金額といえないため、初めての投資では自分の判断に不安を感じてしまう人もいます。

成功するための物件選びに大切なのは、客観的にアドバイスをくれるパートナー探しも重要と言えるのです。

6、今の時代だからこそより慎重な投資が大切

新型コロナウイルスの影響で家賃が支払えない入居者が出てきています。それは、不動産オーナーの収入や返済にも影響することです。連帯保証人をつけてもらうのが一般的ですが、入居者によってはつけられないケースもあります。

対策としては、家賃保証会社と契約し滞納家賃を保証してもらうことです。保険料はかかりますが、何が起こるか予想できない今の時代だからこそ慎重に準備すべきといえます。

また、前述したようにマンション投資の成功は、客観的にアドバイスをくれる、不動産投資のプロに相談するのが成功の近道です。

「セカンドオピニオンサービス」では、中立な立場からマンション物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。不動産会社や優良物件の選び方、気になるマンション物件についてなど、さまざまなことが相談可能です。

これからマンション投資を始めるなら、色々な面から対策を考えて、しっかり準備しましょう。

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