• 不動産投資
  • 2015/5/11 (更新日:)

事前に知っておきたい! 区分マンション投資のリスクまとめ

マンション投資には大きく分けて、一棟マンション投区分マンション投資の2つの方法があります。この2つのうち、アパートなどと比較して初期費用が安く抑えられるなどのメリットから、ワンルームマンションなどの「区分マンション」を中心とした「区分マンション投資」が不動産投資の分野で人気となっています。

しかし、区分マンション投資を成功させるには、基本的な知識はもちろん、事前にリスク・デメリットについてきちんと把握しておくことが大切です。

そこで今回は、

  • 区分マンション投資とは
  • 区分マンション投資のリスクは?
  • 区分マンション投資のメリットは?

などについて書いていきますので、区分マンション投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。






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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

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  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
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1、区分マンション投資とは

そもそも区分マンション投資とは、区分マンションを購入して、その部屋を第三者に賃貸をし、家賃収入を得たり、購入時と売却時の差額で利益を得る不動産投資の一種です。

家賃水準は景気に左右されにくく比較的安定していることから、投資対象として注目されています。

2、区分マンション投資の主要なリスクは?

では次はいよいよ区分マンション投資のリスクについて説明していきます。

投資である以上リスクはつきものです。具体的に、区分マンション投資の主要なリスクには大きく以下のようなものがあります。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 金利上昇リスク
  • 流動性リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 入居者信用リスク
  • その他リスク

では、具体的にみていきましょう。

3、空室リスク

マンションを購入したものの、入居者が入らず家賃収入が得られないという空室リスクが考えられます。

そのため、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。以下のような物件が空室になりにくいと言えます。

  • (1)利便性のいい物件
  • (2)賃貸需要がある場所の物件
  • (3)管理・メンテナンスがきちんとされている物件
  • (4)時代の流れに合った設備・仕様がある

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)利便性のいい物件

賃貸物件は、利便性が大切です。利便性について以下のようなポイントでチェックしてみるといいでしょう。

①交通の面

交通の面では、

  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 利用する路線がターミナル駅に出やすい

など。

②周辺環境の面

周辺環境の面では、

  • コンビニが近くにある
  • 飲食店が多い

など、日常生活の利便性のポイントをチェックしましょう。

また、ファミリー向けの物件であれば、公園や病院などの公共施設が近くになることも重要視されています。

③複数の路線が使える

JRや私鉄、地下鉄などの乗り入れ駅からのアクセスが近いこと
鉄道だけでなく、高速道路や主要幹線道路などの近辺エリアにあること

交通ルートの選択肢が多ければ、それだけ通勤・通学先の選択肢も広がります。学生のいるファミリー世帯にとっては重要なポイントです。

(2)賃貸需要がある場所の物件

賃貸需要がある場所としては、地方よりは東京都区部をお勧めします。理由としては以下の通りです。

  • 人口集中している
  • 経済機能が集中している
  • 転入人数が一番多い
  • 外国人の登録が年々増えている
  • 大学のキャンパスが都心回帰
  • 企業数が多く、就労機会が多い

など。

(3)管理・メンテナンスがきちんとされている物件

物件の管理・メンテナンスがきちんとされていることも大切と言えます。

以下のようなポイントで判断してみるとよいでしょう。

  • 管理人は常駐なのかなどの管理状態
  • 共有部分が衛生的に保たれている
  • 修繕計画がきちんとある
  • 定期点検を行っている

など。

(4)時代の流れに合った設備・仕様がある

住居系の物件では、賃貸として選ぶ際に、部屋の間取り、広さや設備なども重視されます。

最近では、セキュリティに対するニーズが高まり、オートロックや防犯カメラが設置されているかどうかもチェックするようにしましょう。

なお、詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。

4、家賃下落リスク

マンションの家賃は、

  • 建物の経年劣化
  • 需要の低下

などの原因によって下落するリスクが考えられます。

家賃下落を止めることはできないですが、下記のような物件であれば、需要が高いことから、賃料は下がりにくいと言われています。

  • 立地条件・利便性がいい
  • 人気のある間取り

など。

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5、金利上昇リスク

不動産を購入した際に、融資を受けて購入される方が多いのではないでしょうか。

現在はかなり低金利時代と言われていますが、今後ローンを返済している間に金利が上昇するリスクは十分に考えられます。

金利上昇の回避策として代表的な方法は、「ローンの借り換え」と「繰り上げ返済」の2つです。

「繰上げ返済」は契約中のローン契約を変更するだけで比較的に簡単に済む手続きなので、金利上昇の局面では手っ取り早い方法です。資金的に余裕があれば検討してもいいでしょう。

また、現在のローンと比べて金利が低いものが他にある、といった場合などでは、「ローンの借り換え」を検討する方がいいかもしれません。変動金利と固定金利の差が大きくなることも考えられますので、社会情勢や金利の動きを常にチェックしておきましょう。

なお、不動産投資ローンの金利や融資の手続きなどについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。

6、流動性リスク

急遽お金が必要となり不動産を売却することも考えられます。

しかし、不動産の売却期間は、一般的には3ヶ月?6ヶ月がかかると言われており、すぐに売却することが難しいという流動性リスクがあります。?

従って、流動性リスクを回避するために、不動産を購入する際に以下のような特徴がある物件を選ぶとよいでしょう。

  • 空室率の低い物件
  • きちんと管理された物件
  • 他の物件と差別化ができる物件

など。

7、家賃滞納リスク

区分マンション投資では、家賃滞納リスクが存在します。日本の法律では借り主を強く保護することになっているため、滞納があるからといって簡単に強制徴収や強制退去などの措置を取ることはできません。

実際の手続きや交渉は困難を伴うのですが、投資家として押さえておくべきリスク回避策は「家賃保証会社」との契約です。あらかじめ借り主の賃料に保証料を組み込んでおけば、負担を負うことなくこうしたリスクを回避できます。

8、入居者信用リスク

家賃滞納リスクと関連するのが、「入居者信用リスク」です。入居者ルールを守らない、迷惑行為を行う、夜中に騒ぐ、住居を目的外に使用するなどがあります。近隣住民とのトラブルも考えられ、優良な入居者が退室してしまい物件価値を下げてしまう恐れがあります。こうしたリスクを回避するためには、入居の際の「入居申込書」での審査をしっかり行うことが重要です。

特に以下の項目はしっかり注視しておくことが大事です。

●転居理由
●入居時期の合理性
●年齢と職業
●職歴(勤務年数など)
●緊急連絡先の電話番号など
●連帯保証人

問題なければ、こういった点には不自然はないはずです。また、身分証明証である「運転免許証」には転居履歴などの情報が記載されているので、申込内容との整合性が取れているかを確認することができます。

9、その他のリスク

上記で書いたリスクの他に、火災、地震、入居者が自殺するなど想定外のリスクも考えられます。

その他の知っておくべきリスクについて詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を参考にしてみてください。

10、マンション投資のメリットは?

上記にてマンション投資のデメリットを書きましたが、続いてマンション投資のメリットをみてみましょう。

マンション投資には以下のようなメリットが挙げられます。

  • 実物資産投資の強み
  • 生命保険の代わりに
  • 私的年金になる
  • 相続・贈与税対策として有効
  • 借入れにより少ない自己資金で始められる
  • 節税効果がある
  • インフレに強い

など。詳しい内容については「マンションオーナーになるために知っておきたい10個のこと」をご参照ください。

まとめ

今回はマンション投資のリスクについて書いていきましたがいかがでしたでしょうか。マンション投資を検討される際のご参考になれば幸いです。

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