• 不動産投資
  • 2017/8/16

不動産投資で失敗して破産する7つの原因と失敗を回避する方法

不動産投資で失敗、そして破産するとどうなるのか気になりませんか?「サラリーマンが資産〇億円」というようなキャッチコピーが躍る不動産投資の世界ではどうしても成功例にばかり注目が集まりがちですが、投資を始めたものの失敗してしまい破産をしたという人も実在しています。

しかも、破産者の中には医師など高額所得者が多いとなると一層気になりませんか?

不動産投資をより正しく理解していただくために、この記事では不動産投資の「失敗」「破産」にスポットを当ててみたいと思います。 

  • 不動産投資における失敗、破産事情
  • 高属性、高所得の人に破産者が多い理由
  • 不動産投資で失敗、破産する7大理由
  • 実際に破産するまでの流れ
  • 不動産投資で破産する場合に知っておきたい大切なこと

これらの情報を順に解説していきますので、不動産投資の失敗から破産に至るリアルな部分を感じていただけると思います。

「不動産投資の教科書」読者の皆さん全員に知っておいていただきたい大切なことなので、ぜひ最後までお読みください。


目次

1、バラ色ばかりではない不動産投資の世界

(1)不動産投資で失敗をすると破産する?

誰も大儲けできるバラ色の投資話というものは存在しません。もちろん不動産投資も同様で、投資家の中には失敗をしてしまい、破産してしまったという事例もあります。

ここでいう破産とは、法的な債務整理の手段である「自己破産」だけでなく、不動産投資が行き詰ってしまい破綻してしまったということも含んでいると考えられます。

不動産投資は投資対象が高額であるがゆえに、失敗した時のダメージが大きくなります。別の本業を持っていてそちらの収入は安定しているのに、副業として始めた不動産投資に失敗してしまったがゆえに破産の憂き目に遭ったという事例も少なからずあります。

不動産投資では失敗も大いにあり得ることで、時には失敗が破産につながるということを念頭に置いておいてください。

(2)不動産投資で破産をする人が増えている

2016125日、全国賃貸住宅新聞が「自己破産する家主が増加」という記事を掲載しました。業界で有名になった記事で、そこには医師や外資系企業社員など高属性の人ほどカモにされて自己破産をしているという内容が書かれています。「業者にカモにされた」という表現から察するに、これらの人たちは利益重視で悪質な営業をしている不動産業者に引っかかってしまったと考えられますが、こういった理由ではない場合も含めて不動産投資で破産する人が増えているのは事実です。

少し考えてみていただきたいのですが、売りに出されている収益物件の中には利回りの良い物件が多数含まれています。利回りが高いのであれば持っておけば良いのにと思ったことはありませんか?こうして売りに出されている高利回り物件の中には「売りに出さざるを得なかった」ものが多数含まれています。なぜ売らざるを得なかったのか?その理由はさまざまですが、不動産投資の失敗による行き詰まりも相当数あるでしょう。

(3)不動産投資で破産する人が増えている理由

前項でご紹介した記事では、不動産投資で失敗、破産をしてしまう人の中には高属性の人が多いとあります。こうした人たちが失敗、破産している理由は明らかです。なぜなら高属性の人ほどローン審査に通りやすく、借金をしやすいからです。審査に通ってしまったばかりに投資が実行され、それが失敗すると借金の額が大きいので破産に突き進んでしまいます。高属性の人ほど借入額が大きくなりがちなので、破産しやすいというわけです。

高属性の人でなくても、「不動産という担保がある」という安心感から高額の借金をすることには大きなリスクがあります。サラリーマン大家と呼ばれる人たちは文字通り、本業がサラリーマンです。不動産投資をしていなければ到底することがなかった数千万円クラスの借金を不動産投資のためにすることは珍しくありません。

その不動産投資が成功すれば良いのですが、空室率の増加やリフォーム費用負担などによって収支が悪化すると、ローン返済が重荷となって失敗の確率が跳ね上がります。

不動産投資は決して甘いものではなく、投資対象が高額であるがゆえに失敗の影響が大きくなることを肝に銘じておいてください。 

(4)「黒字破産」の恐怖

会社経営の世界にも黒字倒産という言葉がありますが、不動産投資にも「黒字破産」があります。家賃収入がちゃんとあって黒字経営なのに、不動産投資に失敗してしまうのが黒字破産です。

家賃収入は順調に入ってきているので会計上は黒字でも、修繕費など突発的な入用によって資金がショート、ローン返済ができなくなってしまうと自動的に物件を手放すことになり、黒字破産となります。

不動産投資は中長期スパンで行うものなので、現在は良くても10年後の収支を正確にシミュレーションできていなかったばかりに黒字破産になるケースもあります。

よくあるのが建物の減価償却を終えてことで税金が高くなり、そのことを計算に入れていなかったばかりに黒字経営なのにキャッシュフローがマイナスになってしまうというケースで、資金に余裕がないとすぐに失敗→破産という流れになってしまいます。

(5)不動産投資で破産する人に高額所得者が多いのは本当か

先ほど、不動産投資の失敗・破産例では高属性の人が多いという記事を紹介しました。ここでは高属性の人は借金をしやすいため、その分だけ破綻する人も出てくるという解説をしましたが、それ以外にもいくつかの理由が指摘されています。

高属性の人、つまり高額所得者というのは、手元に多くの現金を持っているので投資に対する意欲が旺盛です。投資意欲が旺盛であるところに不動産業者から「高利回りの不動産投資!」という宣伝文句が飛び込んで来たら、そうでない人よりも高い関心を示すでしょう。それゆえに自信を持って投資をしたものの、シミュレーションや見通しが甘く失敗してしまうというパターンがあります。

やはり高属性の人は優秀な人が多く、自分の判断を過大評価してしまうのでしょうか。また、本業での高い収入を得ているので少々の失敗をしても大丈夫と慢心してしまう部分もあるようです。しかし不動産投資の失敗は時として数千万円、場合によっては億単位の損失を伴います。さすがにそのレベルになると高額所得者であっても持ち出しではカバーしきれず、破産に突き進んでしまうというわけです。 

2、実際にあった事例から知る!不動産投資で失敗、破産する7大原因

(1)物件を高値掴みしてしまった

不動産の利回りは「家賃収入÷物件取得価格」で計算されるので、分母である取得価格をいかに低く抑えるかが不動産投資成功の第一歩です。ここで高値掴みをしてしまうと利回りが悪くなり、収支に悪影響です。

中古物件はすでに利回りの実績があり、投資家の目も肥えているので相場通りの取引になることが多いのですが、注意したいのは新築物件です。まだ運用実績がないだけに利回りも想定利回りでしかなく、それだけのパフォーマンスになるかどうか未知数の部分があります。

しかし、新築物件には不思議な安心感があります。新築のほうが入居者からも好まれやすいという心理も働いて高値で買ってしまう例が後を絶たず、これが後々になって失敗→破産の流れにつながってしまうことがあります。

(2)資金がショートしてしまった

いわゆる黒字破産の典型的な理由で、会計上は黒字なのに資金がショートしてしまい、ローン返済が滞ってしまうと物件の売却を余儀なくされます。資金ショートの最大の原因は、そもそも資金の余裕がなかったことに尽きます。「少額でも始められる」「頭金ゼロでもOK」という宣伝文句をよく目にしますが、それはあくまでも不動産投資を始められることを意味しているのであり、成功すると言っているわけではありません。

こうした資金の少ない不動産投資は突発的な出費によってたちまち資金繰りが悪くなってしまうため、資金ショートを防ぐためには資金に余裕を持っておくことが鉄則です。

(3)減価償却が終了して税金が高くなった

不動産投資の対象である建物には、減価償却期間が定められています。減価償却期間中は「建物が老朽化して価値を失っていく」ことを損金として処理できるため税金がその分だけ安くなりますが、減価償却期間が終わるとこの分の控除がなくなり、税額が高くなります。

それまでの収支がギリギリ黒字だったという場合、減価償却が終了したことによって高くなった税金の分だけはみ出してしまうと会計上は黒字なのにキャッシュフローが赤字になります。赤字分は毎月オーナーが持ち出しで補填することになるので、それが続くと資金繰りが悪化して失敗→破産のコースとなってしまいます。

減価償却の仕組みや計算方法については、「減価償却とは?不動産の減価償却の仕組みについて」に詳しい解説がありますのでそちらをご参照ください。

(4)デッドクロスになってしまった

不動産投資のデッドクロスという言葉をご存知でしょうか。先述したように不動産投資の対象である建物と設備には減価償却が認められており、計上可能な年数で割った額を毎年控除することができます。

減価償却がローン返済額を上回っているうちは良いのですが、それが逆転するとデッドクロスと呼ばれる状態になります。デッドクロスについての詳細は「デッドクロスで黒字倒産? デッドクロスの仕組みと10個の回避策」をご覧いただくのが良いと思いますが、デッドクロスの状態が続くと持ち出しが続くため、遅かれ早かれ手元の資金は枯渇します。その先は失敗→破産というコースに陥る可能性が高く、それを回避するには先ほどご紹介した記事の「4、デッドクロスを回避するには?10個の回避策」にもあるように、いかにキャッシュを留保しておくかが重要なポイントとなります。

(5)ローンの金利が高い

収益物件を取得した時にローンを利用した場合、ローンの金利分も「仕入れコスト」の一部です。つまりローン金利が高いとそれだけ仕入れ価格が高いことになるため、どれだけ安く収益物件が買えたとしても金利が高ければ、結局仕入れコストは高くなります。

ローン審査の柔軟性と金利は反比例の関係にあります。審査に通りやすいということは金融機関としてもリスクを多くとるわけで、その分金利が高くなります。よほど属性の高い人でない限りローンの審査に通るか通らないかというボーダーラインをくぐり抜けて融資を受けているケースが多いので、高い金利でローンを利用している投資も目立ちます。

高いところだと5%に近いような金利のローンもありますが、3%のローンと比較すると金利差は2%5,000万円の物件を購入すると100万円の差が出ることを忘れないでください。

この差をもっと身近な支払額に計算すると、仮に20年のローンを組んだ場合の支払い回数は240回です。毎月の支払額に換算すると4,000円以上増えることになるので、それが毎月続くことの意味を考えるとイメージしやすいと思います。

(6)不動産業者の営業トークに乗ってしまった

実際に不動産投資で失敗、破産をしてしまったという人にとって最も多い直接的な原因はこれではないでしょうか。高属性の人ほど陥りやすいと述べましたが、それも不動産業者の営業トークがうまかったことが深く関わっています。高属性の人が好むような営業トークを展開してその気にさせるのは、プロの業者にとってはそれほど難しいことではありません。

不動産業者は星の数ほどあるので全てを一様に語るわけにはいかないのですが、頼みもしないのに不動産業者から持ち掛けられる投資話は、鵜呑みにしないことを強くオススメします。

「不動産投資の教科書」でも、その点についてはさまざまな角度から情報を発信していますが、やはり不動産投資の失敗を回避する方法は十分な理解と情報収集、そしてその先にある信頼できる不動産投資パートナーと出会えることが最も大切と言えるでしょう

(7)番外編 天災、犯罪などの不可抗力

最後に番外編として、投資家にとっての不可抗力である天災や犯罪による影響についても解説しておきたいと思います。地震や火災によって所有物件が大きく破損してしまった、投資物件としての体を成さなくなってしまったという事例は現実にあります。保険によってカバーできますが、物件の損害は回復できても機会損失など有形無形の損害は避けられません。

また、所有物件の中で殺人事件や自殺者、孤独死などが発生するなど、いわゆる「事故物件」になってしまう可能性があります。事故物件は次の入居者に対する告知義務があるので秘密にはできず、どうしても集客力低下もしくは家賃相場の下落という影響を受けてしまいます。とても確率は低いですが、こうしたリスクがあることも押さえておきましょう。

3、不動産投資で失敗、ローン返済が滞るとどうなる?

(1)ローン返済延滞が3ヶ月続くと金融機関は動き始める

不動産投資の収支が悪化し、ローン返済が滞り始めると失敗濃厚です。ローン返済を3ヶ月連続で延滞するような事態になると、金融機関はその投資が失敗に終わることを前提にした対応を取り始めます。

それまでに金融機関から督促が何度も来るようになっているので、投資家も破産を意識し始める頃です。

(2)失敗が確実視される場合の対処法

金融機関が不動産投資の失敗を意識した動きを取り始めるのと同時に、投資家は金融機関と交渉を始める必要があります。交渉の中身は、返済期間の延長によって毎月の返済額を圧縮したり、返済を楽にするために金利引き下げなどです。

金融機関としては強硬な態度を取り続けて投資家が破産してしまうより、多少の交渉には応じて確実に回収できる道を選びたいので、交渉の余地はあります。交渉の余地をできるだけ大きくするためにも、ローン返済が苦しくなってきた段階で早めに相談することをオススメします。 

(3)債権がサービサーに売却される

交渉の結果が不調であったり、それでもローン返済が困難になってきたという場合は、その借金が債権という形でサービサーという業者に売却されます。サービサーとは債権を格安で買い取り、その仕入れ価格よりも回収をすることで利益を得ている債権回収会社のことです。

これによって金融機関は回収困難となった債権をサービサーに売却して損切りを完了、以降は投資家とサービサーとのやり取りになります。

サービサーは担保となっている物件を売却したり、投資家の支払い能力に応じて債務額を減額するなど柔軟な対応を取りながら事態の解決を図ります。 

(4)それでも負債が残る場合は自己破産をする

担保物件を売却、それでも残った債務が今後の収入から見て支払っていくことが困難であると判断した場合、最後の手段として自己破産の選択肢があります。

自己破産は裁判所の権限において債務の支払いが今後にわたって不可能と判断した場合に宣告されるもので、それに付随して免責という決定を出すことで借金が全てなくなるという制度です。

不動産投資を含めて全ての経済活動がゼロからのスタートになりますが、物件を売却しても数千万円クラスの借金が残るという場合は賢明な選択だと言えます。

4、不動産投資で破産する場合に知っておきたい5つのこと

不動産投資の収支悪化から失敗、破産まで一連の流れを解説しましたが、この流れにおいて多くの方が不安に感じることや、知っておいていただきたいポイントがあります。

(1)怖い人が訪ねてくるようなことは基本的にない

借金を返済できないとなると、昔のドラマにあるような「怖い人」が家にやって来るのではないかと不安を感じる方が今も多くおられます。金融機関は債務不履行をある程度見込んでいるため、そのような事態になったとしても用意しているスキームによって淡々と処理されます。

怖い人でなかったとしても、担当者が家に来て家財道具を持って行ったり、突然裁判所の執行官がやって来て差し押さえをされるといったことは基本的にありませんので、安心してください。

(2)税金は免責されない

自己破産と免責が成立したとしても、税金の滞納は免責とはなりません。つまり免責が成立した後も請求されることになるので、自己破産を予定している場合は事前に税金を全て支払ってしまうのが基本です。

(3)自己破産をしたからといって路頭に迷うわけではない

破産という響きにとてもインパクトがあるため、破産をすると住む場所も失って路頭に迷うというイメージを持つ方が多くおられます。収入アップや資産形成のために始めた不動産投資で住む場所すら失うのは本末転倒だと感じるところですが、実際の破産・免責でそんな事態にはなりません。

住む場所は必要最低限必要なものであり、家財道具などについても失うことなく破産前と同様の生活をすることが可能です。

(4)自己破産以外の解決方法もある

自己破産は債務整理の方法として一般的ですが、あくまでも最終手段として考えるのが妥当です。というのも、破産以外にも法的に債務を整理する方法があるからです。任意整理や民事再生などが有名ですが、不動産投資の失敗を幕引きにする方法としては任意売却という方法があります。

これ以上頑張っても失敗が濃厚であるという場合、ローン返済が滞って債権回収のスキームに入ってしまう前に、自分の意思で所有物件を売却するという方法です。不動産取引は相手の経済状態などを見ながら進められるため「足元を見られる」恐れもありますが、パートナーとして信頼できる不動産業者との付き合いがあるのであれば、そういった業者に任意売却を依頼するのもひとつの方法です。

任意売却物件の購入について知っておきたい7つのこと」には任意売却物件の購入についての解説があり、「4、任意売却物件の探し方」では任意売却物件を取り扱っている業者を紹介しています。相談をお考えの方はぜひ参考にしてください。

(5)不動産投資の失敗、破産は恥ずかしいことではない

不動産投資に失敗してしまった結果、破産という結果になったとしても、それは決して恥ずかしいことではありません。どうしても「失敗」「破産」という言葉のイメージから他人に知られたくないという心理が働きますが、投資に失敗は付き物です。その失敗を破産で法的に処理してしまったのであれば、人目を避けて生きる必要もありません。

企業経営者の中には何度も失敗をして破産を経験しても、また再起を期して事業を立ち上げ、遂には大成功を収めたという人も少なくありません。不動産投資に失敗してしまったとしても、また再びチャンスがあればチャレンジすることも何ら問題のないことです。その時は最初の失敗から多くのことを学んでいるはずなので、より綿密な戦略を立てられるかも知れません。

5、不動産投資の失敗、そして破産を回避する5つの心得

(1)購入直後だけでなく将来のシミュレーションを綿密に

収益物件の購入時には必ず利回りが検討材料になりますが、それはあくまでも購入時の想定です。購入時に想定していた家賃が未来永劫続くわけではなく、築年数が重なることによって必ず家賃相場が下がっていくのが不動産経営です。

数十年単位で物件を所有することの多い不動産投資なので、10年後、20年後といったように築年数が重なってきた時のことを想定したシミュレーションも綿密に行っておく必要があります。

物件購入時に不動産業者がどんな提案をしてくれるか、その提案の中に将来のシミュレーションが含まれているかどうかは、この先付き合っていける不動産業者かどうかを判断する材料にもなると思います。

(2)ローンの借り換えを常に検討する

多くの場合、物件購入のためにローンを利用することになります。その際の利息は仕入れコストの一部なので、利回りにも敏感に影響を及ぼします。そこでローンの借り換えによって金利を下げたり、返済期間を延ばすことによってキャッシュフローの改善を検討することが破産回避に効果的です。

一度組んだローンだからといって完済まで付き合う必要はなく、自己居住のために住宅ローンを組んだ人の中にも同じ理由でローンの借り換えをする事例も多く存在します。

すぐに借り換えに動くかどうかは別として、「今借り換えをしたら有利かどうか」を常に意識しておくことが重要です。

(3)空室率と家賃減額の視点で管理会社を選ぶ

不動産経営は空室率と家賃減額との戦いと言い換えても良いでしょう。築年数が古くなってくると空室率上昇のリスクと同時に、家賃減額のリスクも高まります。これをいかに抑えるかがキャッシュフローに大きく影響するのですが、その鍵を握っているのが不動産管理会社です。

管理会社は単に物件の「管理」をするだけでなく、その物件に安定的に入居者が集まる戦略も描いています。物件ごとに持っている魅力をいかに維持し、アピールするかも管理会社の役割なので、この部分に強みを持っている管理会社は不動産経営に資すると考えて良いでしょう。

不動産管理会社の中でもこうした強みをアピールしている会社は、入居率という数値を公開しています。自信が無ければ出せない数字なので、こうしたデータを積極的に公開している管理会社がオススメです。

管理が行き届いている物件の入居者は満足度が高く空室率上昇のリスクが抑えられているわけですが、それと同時に満足度が高いと家賃の減額にも強くなります。

管理会社を料金面で選ぶ投資家は多いですが、そこに空室率と家賃減額という2つのリスクへの対応力も判断材料とするべきでしょう。

(4)人口減の影響を最小限に抑える

日本はすでに人口が減少に転じており、今後もその傾向が続くと見られています。人口が減少するということは入居者の母集団も減ることになるため、人口減少の影響をいかに抑えるかもこれからの不動産投資には欠かせない視点です。

都市部では人口が増えているのに対して、それ以外の地域では人口が減少するという二極化が顕著になっています。この点を踏まえると、投資対象として有望なのは首都圏や関西圏、東海圏など大都市圏の「都心」もしくはそれに準ずる地域ということになります。

実際に不動産投資ブームが起きているのはそういった地域なので、多くの投資家が有望性を感じていることが分かります。日本の人口推移や今後の見通しについて、国の調査機関(国立社会保障・人口問題研究所)がまとめた興味深いデータもありますので、そちらも一度ご覧になってみてください。

【参考】

日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)

(5)「強い不動産」を選ぶ

天災が多い日本の国土という事情を考慮して、将来において資産価値が損なわれにくい選択肢として「強い不動産」であることも考慮したいところです。

鉄筋コンクリート(RC)や鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)などの構造は地震にも強く、これまでに起きた大地震においても建物の倒壊や損壊を免れたケースが多く見られます。

不動産投資を長期的な視野で考える場合、所有物件が致命的なダメージを受けることによる失敗、破産という流れを回避するためにも物理的に強い物件であることは重要です。

1981年に耐震基準が現在のものに強化されているので、1981年以降に建てられた新耐震基準の物件であることも判断材料になります。

まとめ

不動産投資で失敗、そして破産をするとどうなるのか、その流れも含めて不動産投資の失敗とその後について解説してきました。どうしても宣伝文句などでは成功した時の話ばかりになりがちなので、不動産投資のリアルな部分を垣間見ることができたのではないでしょうか。

だからと言って、不動産投資を必要以上に怖がる必要はありません。むしろ失敗について詳しく知っておくことで慎重さが得られ、成功する確率は高くなると思います。

成功と失敗は表裏一体のものという認識を持ち、慎重さをもって不動産投資を成功させてください。

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

期間限定!不動産投資のプロの生の声が大公開!

インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
  • 不動産投資ローンの動き
  • 自分に合った投資タイプを選ぶ際に基準にするポイント

などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。

皆様からのコメント