不動産の物件を探される時に、不動産会社から任意売却の物件を紹介されたことがある方はいらっしゃるのではないでしょうか。任意売却物件のメリットとしては、一般に不動産を購入するより安く購入できるという点があります。
しかし、実際に任意売却物件を購入するにあたっては、任意売却についてきちんと理解しておくことが必要です。
そこで今回は、
- 任意売却とは？
- 一般の不動産物件と比較した任意売却物件購入のメリット・デメリット
- 任意売却物件購入の場合でも住宅ローンを利用できる？
- 任意売却物件の探し方
- 任意売却物件購入する場合の費用
- 任意売却物件購入の流れ
- 任意売却物件購入する際の注意点
などについて書いていきますので、任意売却物件の購入を検討されている方に参考にして頂けたら幸いです。
目次
１、任意売却とは
まず、「任意売却とは何か？」について理解しておきましょう。
不動産を担保に住宅ローンや借金等を借りた債務者（住宅ローンなどの借主）が、何らかの理由により返済を滞納してしまった場合、金融機関などの債権者はその担保にした不動産を差押えして裁判所に競売の申立てをします。
任意売却とは、裁判所に不動産を競売にかけられる前に、債権者と話し合いをして、不動産会社などの業者に一般の不動産販売と同じように売却をすることを言います。
「任売」とも言います。
２、一般の不動産物件と比較した任意売却物件購入のメリット・デメリット
一般の不動産物件と比較した、任意売却物件を購入するメリットとデメリットについてみてみましょう。
（１）一般の不動産物件と比較した任意売却物件のメリット
一般の不動産物件と比較した任意売却物件のもっとも大きいメリットとしては、何と言っても一般の売却不動産より安く購入することでしょう。
具体的にどのくらい安く購入できるかというと、競売にかけられるまでに限られた期間内の売却や瑕疵担保責任が免責されるなどの理由から、同じような条件の普通の不動産売買価格より3割程安く購入できることが多いようです。
例えば、一般の不動産取引で売買価格が2,000万円の場合、任意売却の物件であれば、1,700万円前後で購入することができる場合があります。
（２）一般の不動産物件と比較した任意売却物件のデメリット
一方、任意売却物件を購入するデメリットとしてはどのようなものがあるでしょう。
具体的には以下のようなデメリットがあります。
- ①債権者との交渉が必要なため決済までに時間がかかる場合がある
- ②売主は瑕疵担保責任が免責になる
- ③基本債権額より低くなる売買価格の値引き交渉はできない
- ④債務者の残置物がある場合がある
では、順番にみていきましょう。
①債権者との交渉が必要なため決済までに時間がかかる場合がある
任意売却の物件の売買価格などに関しては、債権者の同意が必要です。
債務者が同意するだけでは取引が成立するわけではないため、債権者との交渉に時間がかかる場合があります。そのため、一般の不動産の購入より決済までに時間がかかる場合があります。
②売主は瑕疵担保責任が免責になる
一般の不動産取引の場合は、売主は瑕疵担保責任（※１）を負いますが、任意売却の場合、売主は物件の瑕疵担保責任を負いません（免責となる）。
そのため、万が一物件購入後に物件に欠陥（瑕疵）を見つけた場合でも、買主ご自身の負担となります。
従って、リスクを回避する方法としては、物件購入する前に部屋の設備状況をきちんと確認するのと、売主から設備状況確認書など物件に関する書類をもらうなどの方法があります。
※１瑕疵担保責任とは、売買の不動産に欠陥など瑕疵があり、しかもその瑕疵が取引上要求される通常の注意をしても気づかぬモノである場合、売主が買主に対して責任を負うことです。一般的な不動産取引の場合には、買主がその瑕疵を知った時から１年以内に売主に対して損害賠償を請求することができます。また、その瑕疵が契約の目的を達することができない場合、契約を解除することもできます。
③基本債権額より低くなる売買価格の値引き交渉はできない
任意売却は債権者に借金を返済することが目的になりますので、債権者はできるだけ債権額に近い金額での返済を望んでいます。従って、債権額より低くなる売買価格の交渉はほとんどできないと思っていいでしょう。
④債務者の残置物がある場合がある
任意売却の場合でも、基本的には残置物がないままでの引渡しが原則ですが、中には処理ができず荷物が残されたままに引渡しになるケースもあります。
その場合、あとにトラブルにならないよう、自身で処分をするではなく、一旦不動産会社の担当に相談するといいでしょう。
３、任意売却物件購入の場合でも住宅ローンを利用できる？
不動産を購入される際に、住宅ローンを利用される方は多いのではないしょうか。
「任意売却物件でも住宅ローン利用することはできるか」について気にされる方は少なくないでしょう。
実は、任意売却物件でも住宅ローンを利用することができます。
しかし、上記にも書きましたが、任意売却の場合一般の不動産売買より制限や手続きが多くなります。ですので、随時決済ができるよう、余裕持って事前に仮審査などの手続きを進めて必要があるので注意が必要です。
以下のサイトにて、無料にて複数の金融機関に一度で審査申込が出来ますので、ぜひ利用してみてください。
住宅本舗
４、任意売却物件の探し方
任意売却の場合、不動産売買の知識の他に、債務整理の専門知識、債権者と交渉をしたりするなど専門性が求められる手続きが発生します。
従って、任意売却物件を探される場合、普通の不動産会社より、任意売却物件を専門に取り扱いをしている不動産業者を利用して物件探しをするのもよいでしょう。
任意売却を専門に取り扱っている業者を以下の３社をピックアップしましたので、参考にしてみてください。
（１）任売市場
（２）NBC不動産情報センター
（３）東京情報センター（株）
５、任意売却物件購入する場合の費用
任意売却物件を購入する場合の費用はどうでしょう。
基本的には以下のように、一般の取引で販売される不動産を購入する場合と変わりません。
- 売買契約書に貼付する印紙代
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 不動産仲介業者に支払う仲介手数料
- （火災保険などの保険に加入する場合）保険料
- （融資を受けた場合）融資事務手数料
なお、たまには引っ越しの費用を出してほしいという債務者がいるようですが、交渉次第なので、必ずしも出さなければならない費用ではありません。
不動産購入時の費用の詳細や節約する方法などについては、詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき１４個のリスクまとめ」をご参照ください。
６、任意売却物件購入の流れ
最後に、実際に任意売却の物件を購入する際の流れについてみてみましょう。
こちらも基本一般の取引の不動産を購入する際の流れと変わりません。
大きく以下のような流れになります。
- 物件の予算や条件を決める
- 任意売却の専門不動産業者にて物件を検索する
- 現地下見や物件内覧
- （購入意向があった場合）売買価格や引渡しなどの条件を交渉する
- 買付証明書を提出する
- 売買契約を締結する
- 決済し、物件の引渡しを受ける
詳細の内容については、詳しく「不動産投資は意外と儲からない？それでも不動産を購入すべきの理由」を参考にしてみてください。
７、任意売却物件購入する際の注意点
任意売却の物件を購入する際に、以下の点について注意するようにしましょう。
- （１）手付金は債務者に渡さない
- （２）「競売の取下げ」や「差押え取消」などの手続きはきちんと行ったかチェック
では、順番にみていきましょう。
（１）手付金は債務者に渡さない
普通の不動産取引では、売買契約書締結のタイミングで物件の売買価格の1割程度の手付金を売主に支払います。
しかし、任意売却の場合は、債務者に手付金を持ち逃げにされないよう、売主である債務者に手付金を支払うのではなく、売主側の業者に一旦お預かりの形で支払い、決済の際に債権者に支払うという流れになります。
ですので、手付金は債務者に渡さないように気をつけましょう。
また、手付金を支払った際は領収書ではなく、不動産会社名義の預り証を頂くことになりますので、注意しましょう。
（２）「競売の取下げ」や「差押え取消」などの手続きはきちんと行ったかチェック
任意売却物件は、任意売却の手続きをする前に、債権者に差押えされて、裁判所に競売の申立てを受けています。
従って、任意売却により売却される際に、
- 競売の取下げ
- 差押え取消
の手続きが発生します。一般的には司法書士がきちんと手続きをしてくれますので、心配することありませんが、中には手続き漏れの場合も考えられます。そのため、物件の引渡しを受ける際に、手続きがされたかどうかを忘れずに確認しましょう。
その他、前述の「２—（２）一般の不動産物件と比較した任意売却物件のデメリット」にも注意しておきましょう。
まとめ
今回は任意売却物件の購入について書きましたがいかがでしたでしょうか。任意売却物件の購入を検討される際に参考になれば幸いです。
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