• 不動産売却
  • 2019/6/18

【不動産鑑定士が教える】「任意売却」物件のメリットと失敗しないための注意点

不動産投資を成功させるためには不動産を出来るだけ安く仕入れることが出来ればビジネスが成功する確率が高まります。

そこで競売物件にチャレンジしてみることもいいですが、なるべく情報をたくさん持った不動産仲介業者と仲良くなり、市場に流通していない掘り出し物件を探す方法もあり、そしてその物件の一つに「任意売却物件」があります。

今回はこの任意売却物件についてご説明していきましょう。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)

任意売却とは?

自宅や投資マンションなどをローンを借りて購入したものの、様々な事情により返済ができなくなることがあります。

その場合、金融機関等は融資時に設定した抵当権に基づき担保不動産を差し押さえ、競売をすることによって債権を回収します。

しかし、競売を実行し債権を回収するまでには様々な法的手続きを得る必要があり、手間や時間がかかるほか、競売によって債権者と債務者の状況が公開される事をご存知でしょうか。

そして何よりも競売物件の金額が債権者や債務者の意向が全く反映されない落札価格で決められ、そのほとんどが市場価格よりも割安となります。

そのため、競売をしても債権者が全額の債権が回収できず、債務者としても残りの債務(残債)を返済しなければならない可能性も残るのです。

このように競売によって割安な値段で売価されるというデメリットを解消するため、ローンの支払いができなくなった物件を銀行などの債権者の同意を得ることによってより市場価格に近い値段で売買することを任意売却(通称任売=にんばい)といいます。

・競売とは異なる任意売却のメリットは?

任売の最大のメリットは債務者にとって市場価格により近い価格で売価できることでしょう。

一見、購入者にとって競売価格より高いのでメリットが無いようにも思えますが、任売の多くはその事情からあくまでも市場価格で近い売却を目指しているもので、市場価格以上になることはなく、やはり割安であるということがあります。

そしてそれ以外にもいくつかのメリットがあります。

任売のメリット(1)売却タイミングやスケジュール、明け渡し時期の交渉が可能

競売は法的な手続きにのっとって行われるものなので、現地調査や入札のスケジュール、売却決定後の退去期間が粛々と進められ、基本的には途中で事情が変わっても後戻りや中止ができません。

一方で任売は、債権者の意向を反映させなければいけませんが、売り主と買主が相互に話し合って不動産価格を決めることができ、その売却スケジュール等も話し合いで決めることができます。
これは売り主のみならず買主にとってもメリットになることでしょう。

任売のメリット(2)競売では得られない詳細情報を得ることができる

競売では物件明細書、評価書、現状調査報告書を読みこむくらいしか購入する不動産の情報を得るすべがないですが、任売については購入者が気になる情報についても積極的に提供してくれる傾向にあります。

不動産はなかなか文や写真では伝わりにくい情報もあるので、現地調査やヒアリングもできるメリットは大きいと言えるでしょう。

・デメリットも抑えておこう

任意売却においては当然デメリットもあるので、見ていきましょう。

任売のデメリット(1) 価格を決めるのには債権者の同意が不可欠なこと

任売物件はいわば借金付きの物件なので、金額面でこの借金の債権者である銀行の同意が得られるかどうかが重要です。

従っていくら売り主と買主が同意したといえども、その売却金額で多額の債務が残る場合には金融機関の同意が得られないので取引が成立しないことがデメリットと言えるでしょう。

任売のデメリット(2) 任売にかかわる業者などが不透明であること

任売という行為は、市場で出回らないため当事者同士というクローズなマーケットで行われます。そこで業務をすすめる不動産業者もどういう知識やスキルを持っている人なのかも分かりづらく、良い業者か否かも判断が難しい場合があります。

そのような業者が提供する「市場に出回っていない超お得物件」を勧められても、なかなか二の足を踏んでしまう場合もあるでしょう。

・任売物件の探し方と購入の注意点

以上のメリットとデメリットを理解したうえで、任売物件を探して購入したいと思ったらどうすればいいでしょうか?

物件そのものを探すにはポータルサイトや任売物件を取り扱っているサイトがネットを検索するとでてくるので、取扱業者なども今では簡単に探せるようになりました。

問題はその業者の良し悪しを判断する材料ですが、そこには難しい壁があります。

競売に関しても同様な問題があったため、宅地建物取引士の試験に合格していることを知識要件として「競売不動産取扱主任者」の資格を作り、その信頼性を高めようとしています。

任売に関しても同様な資格を一般社団法人が作ってはいるようですが、その受験資格は特に定めがなく、いわば誰でも受験できてしまうなど、まだ客観的に専門性があるか否かを判断する材料には至っていない状態です。

従って現段階では、ご自身またはご自身の信頼できる知人から紹介を受けた不動産業者や金融機関や弁護士・司法書士からの口コミに頼らざるを得ない状況となってしまうことが多いのではないでしょうか。

・任意売却物件購入の場合でも住宅ローンを利用できる?

任意売却物件でも住宅ローンを利用することができます。

しかし、任意売却の場合一般の不動産売買より制限や手続きが多くなるため随時決済ができるよう、余裕持って事前に仮審査などの手続きを進めて必要があるので注意が必要です。

以下のサイトにて、無料で複数の金融機関に一度で審査申込ができるので利用してみてください。

・住宅本舗

http://step.jutapon.com/

 

・まとめ

少しでも安く購入する方法として任売物件を考えることは良いことだと筆者は思いますが、一般の売買より安く買えるメリットがあることは、その分に相当する一般の不動産にないデメリットやリスクがあることの裏替えであることに注意しなければなりません。

メリットとデメリットをきちんと抑えながら検討してみると良いでしょう。

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