「任意売却物件の購入」について知っておきたい7つのこと

不動産の物件を探される時に、不動産会社から任意売却の物件を紹介されたことがある人も多いのではないでしょうか。任意売却物件のメリットとしては、一般に不動産を購入するより安く購入できるという点があります。

しかし、実際に任意売却物件を購入するにあたっては、任意売却についてきちんと理解しておくことが大事です。ポイントを抑えながら見ていきましょう。

１、任意売却とは
２、一般の不動産物件と比較した任意売却物件購入のメリット・デメリット
- （１）一般の不動産物件と比較した任意売却物件のメリット
- （２）一般の不動産物件と比較した任意売却物件のデメリット
３、任意売却物件購入の場合でも住宅ローンを利用できる？
- 住宅本舗
４、任意売却物件の探し方
５、任意売却物件購入する場合の費用
６、任意売却物件購入の流れ
７、任意売却物件購入する際の注意点
- （１）手付金は債務者に渡さない
- （２）「競売の取下げ」や「差押え取消」などの手続きはきちんと行ったかチェック
まとめ

１、任意売却とは

まず、「任意売却とは何か？」について理解しておきましょう。

不動産を担保に住宅ローンや借金等を借りた債務者（住宅ローンなどの借主）が、何らかの理由により返済を滞納してしまった場合、金融機関などの債権者はその担保にした不動産を差押えして裁判所に競売の申立てをします。

任意売却とは、裁判所に不動産を競売にかけられる前に、債権者と話し合いをして、不動産会社などの業者に一般の不動産販売と同じように売却をすることを言います。

「任売」とも言います。

２、一般の不動産物件と比較した任意売却物件購入のメリット・デメリット

一般の不動産物件と比較した、任意売却物件を購入するメリットとデメリットについてみてみましょう。

（１）一般の不動産物件と比較した任意売却物件のメリット

一般の不動産物件と比較した任意売却物件のもっとも大きいメリットとしては、何と言っても一般の売却不動産より安く購入することでしょう。

具体的にどのくらい安く購入できるかというと、競売にかけられるまでに限られた期間内の売却や瑕疵担保責任が免責されるなどの理由から、同じような条件の普通の不動産売買価格より3割程安く購入できることが多いようです。

例えば、一般の不動産取引で売買価格が2,000万円の場合、任意売却の物件であれば、1,700万円前後で購入することができる場合があります。

（２）一般の不動産物件と比較した任意売却物件のデメリット

一方、任意売却物件を購入するデメリットとしてはどのようなものがあるでしょう。

具体的には以下のようなデメリットがあります。

①債権者との交渉が必要なため決済までに時間がかかる場合がある
②売主は瑕疵担保責任が免責になる
③基本債権額より低くなる売買価格の値引き交渉はできない
④債務者の残置物がある場合がある

では、順番にみていきましょう。

①債権者との交渉が必要なため決済までに時間がかかる場合がある

任意売却の物件の売買価格などに関しては、債権者の同意が必要です。

債務者が同意するだけでは取引が成立するわけではないため、債権者との交渉に時間がかかる場合があります。そのため、一般の不動産の購入より決済までに時間がかかる場合があります。

②売主は瑕疵担保責任が免責になる

一般の不動産取引の場合は、売主は瑕疵担保責任（※１）を負いますが、任意売却の場合、売主は物件の瑕疵担保責任を負いません（免責となる）。

そのため、万が一物件購入後に物件に欠陥（瑕疵）を見つけた場合でも、買主ご自身の負担となります。

従って、リスクを回避する方法としては、物件購入する前に部屋の設備状況をきちんと確認するのと、売主から設備状況確認書など物件に関する書類をもらうなどの方法があります。

※１瑕疵担保責任とは、売買の不動産に欠陥など瑕疵があり、しかもその瑕疵が取引上要求される通常の注意をしても気づかぬモノである場合、売主が買主に対して責任を負うことです。一般的な不動産取引の場合には、買主がその瑕疵を知った時から１年以内に売主に対して損害賠償を請求することができます。また、その瑕疵が契約の目的を達することができない場合、契約を解除することもできます。