住宅の売却を検討されている方の中には、住宅の売却は初めてで、
- 売却の流れ
- 売却する際の注意点
など分からないことだらけの方も少なくないでしょう。
住宅の売却で後悔しないためには、住宅がいくらで売却できるのかを把握し、どのように不動産会社を選定すれば良いのかを理解することが大切です。
そこで今回は、
- 住宅を売却する流れ
- より高額で住宅を売却するためのポイントとは？
- 損しないために！住宅売却時の注意点
- 売却金額で完済が出来なかったら？
- 住宅売却する際にかかる諸費用
- 住宅を売却したら確定申告する必要がある
などについて解説していきます。ご参考になれば幸いです。
住宅の売却を検討されている方はぜひ、「成功する自宅売却のノウハウ｜高く売る方法と税金の特別控除をしっかり受ける方法」も併せてご覧ください。
目次
１、住宅売却の流れ
まず初めに、住宅を効率よくスムーズに売却するために、住宅を売却する際の流れについて知っておきましょう。
不動産仲介会社に売却を依頼した場合の流れは大きく以下のようになります。
- 住宅の相場を知る
- 住宅の市場価値を知るために簡易査定を依頼する
- 対象住宅に関連する資料を用意する
- 不動産仲介会社を選定し、媒介契約を締結する
- 売却価格を決め、売却活動を開始する
- 購入希望者と条件交渉する
- 売買契約を締結する
- 決済・物件の引渡し
など。詳しい内容については「不動産売却の流れ｜引き渡しまでの6つのステップと売却にかかる期間」を参考にしてみてください。
２、より高額で住宅売却をするためのポイントとは？
住宅は購入でも売却でも大きな金額が動きます。
そのため、できるだけ高い価格で売却したいと考えることは普通のことでしょう。
以下にて高額で住宅を売却するポイントを挙げてみましたので、参考にしてみてください。
- （１）査定を複数社に依頼する
- （２）信頼できる担当者に売却を任せる
- （３）対象物件に関連する情報をきちんと担当者に伝える
- （４）売却時期はできるだけ繁忙期にする
では、詳しくみてみましょう。
（１）査定を複数社に依頼する
住宅を少しでも高額で売却するためには、査定を複数社に依頼することが大切です。
「査定なんて1社に依頼すれば良いのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、そんなことはありません。
不動産会社によって利用する査定方法が違ったり、売却に対する考え方が違ったりします。
複数社の査定額を比較することによって、売却したい住宅が不動産会社からどのようにみられているのか、適正な評価額を比較することができます。
なお、現在は多くの不動産売却一括査定サイトがありますが、『不動産投資の教科書』が厳選したオススメ売却査定サイトは「不動産を売却するなら活用すべき！プロが選ぶ「不動産売却一括査定サイト」ランキング【2021年最新版】」にて記載しております。
ぜひご覧ください！
（２）信頼できる担当者に売却を任せる
複数社に査定を依頼することは大切だと述べましたが、一番高額で査定してくれた会社を選べば良いというわけではありません。
査定を依頼した後は、どの不動産会社に売却を任せるのか、信頼できる担当者を選ぶことが非常に重要です。
自分の物件をしっかりと理解してくれた上で、責任をもって売却してくれる担当者を選びましょう。
信頼できる担当者を判断するには以下のようなポイントが挙げられます
- 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明をしてくれるか
- ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
- 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
- 確認事項に丁寧に対応してくれるか
- きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか
など。担当者を選ぶ際に、ぜひ「不動産会社担当者のチェックリスク」をダウンロードし、チェックしてみてください。
（３）対象物件に関連する情報をきちんと担当者に伝える
住宅を売却する際に、
- 物件にとってマイナスになる情報は伝えにくい
- できれば伝えたくない
と思われている方も少なくありません。
しかし、マイナスになる情報があるのであれば、事前に伝えないと、売却後にトラブルに繋がる可能性があります。
後々そのような瑕疵などが判明すると、かえって賠償金などを払うことになり、結果として費用がかかってくることもあるでしょう。
そうならないために、物件に関する情報は事前に担当者に伝えるようにしましょう。
（４）売却時期はできるだけ繁忙期にする
不動産市場には、繁忙期と閑散期があり、賃貸ほどではないですが売却も時期によって売却価格が変動します。
一般的には、子どもの成長に合せて新学年の時期に住み替えしたり、仕事の転勤で買い替えたりなど人の移動が最も多い1月〜3月は物件の動きが活発になります。
需要が多くなればそれだけ相場より高い価格で売却できる可能性が高くなります。売却時期にこだわりがない方は、繁忙期に合せて売却の準備をしてみるといいでしょう。
３、損しないために！住宅売却時の注意点
先ほどは住宅を高額で売却するためのポイントを紹介しました。
次は、住宅の売却で損しないための注意点について紹介します。
事前に抑えておくべき注意点は以下の通りです。
- （１）相場を知る
- （２）内覧時に部屋をできるだけキレイにする
- （３）物件を知ってもらうために関連書類をきちんと用意する
- （４）売買契約書のチェックすべき注意点を把握する
では、詳しくみてみましょう。
（１）相場を知る
住宅の売却を検討する際に、まず自分の家がの相場を知っておく必要があります。これは先ほど紹介した「複数社に査定を依頼する」とは別のことです。
住宅を売却する際には、複数社に査定を依頼すると同時に、自分で相場を知ることも重要です。
「自分で住宅の相場なんかわからないから査定依頼をするのでは？」と思っている方もいるかもしれません。
しかし、その考え方は間違いです。
複数社へ依頼する目的は、あくまでもどの会社に仲介・売却を依頼するかを決めるための手段です。
自分で相場を調べることで、不動産会社から安く物件を買い叩かれることを防いだり、査定結果の段階で明らかに相場とは異なる査定結果を提示してきた会社は除外できます。
このような観点から、あらかじめ住宅の売却価格を知ることは重要だと言えるでしょう。
国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の実際の取引価格を調べることができますので、ぜひ利用してみてください。
（２）内覧時に部屋をできるだけキレイにする
内覧に来る客がいるということは、自分の住宅に興味を持ってくれているということです。
内覧にきてくれるのに制約につながらないのは非常にもったいないです。できるだけ制約に繋がる対応を意識しましょう。
家を内覧する際に、購入希望者は現在のレイアウトを参考にして、部屋の使いやすさを判断する方が少なくありません。
当然のことかもしれませんが、内覧を案内する前に、荷物などを散乱させずに出来るだけ部屋をキレイにしましょう。
雨の日など部屋の日当たりが悪い時は、電気をつけるなど部屋を明るく見せる工夫をすることも大切です。
（３）物件を知ってもらうために関連書類をきちんと用意する
住宅を売却する際には、不動産仲介会社の担当者から購入希望者に対して物件をアピールしてもらうために、物件について理解してもらう必要があります。
従いまして、売却の依頼をすると同時に物件に関連する書類も用意するようにしましょう。
住宅の種類によって異なりますが、以下のような書類が挙げられます。
- 物件の権利書
- 登記済証
- 物件状況報告書
- 固定資産税など納税通知書
- その他物件に関連する資料
など。必要な書類について詳しくは「（チェックリストつき）不動産売却時に必要な書類」を参考にしてみてください。
（４）売買契約書でチェックすべき注意点をおさえる
住宅を売却した後にトラブルにならないために、不動産売買契約書のチェックすべき注意点をおさえておきましょう。
具体的には以下のようなポイントがあります。
- 売買物件の表示
- 売買代金、手付金など
- 所有権の移転と引渡しの時期
- ローン特約
- 瑕疵担保責任
など。詳しい内容については「損しないために！不動産を売却する際に知っておきたい10のこと」を参考にしてみてください。
４、まだ住宅ローンが残っている場合に！自宅を売却しても完済できなかったら？
住宅を売却したお金で住宅ローンを一括返済できればよいのですが、中には残債より低い金額でしか売却ができず、一括返済が出来ない方もいらっしゃいます。
「売却して残債がまだのこったらどうしよう」「残債が残ってても新たに住宅を購入することはできるの？」など、ローンに関する疑問もお持ちでしょう。
以下では、
- 買い替えはせず、住宅を売却するだけの場合
- 買い替えをする場合
について解説します。
（１）買い替えはせず、住宅を売却するだけの場合
まず、住宅を売却するだけのケースをみてみましょう。
仮に売却金額で残債を一括返済ができないとしても、住宅の売却はできます。しかし、返済に足りなかった分に対しては、手持ちの自己資金で返済しなければなりません。
ただ、中には手持ちの自己資金がなかなか出せない方もいるでしょう。その場合、一般の仲介による売却ではなく、「買取」という方法があります。買取とは、不動産買取会社に売却する方法です。
不動産買取会社に売却するには、市場価格より安くなるというデメリットがありますが、一括返済が出来なかった残債について「分割して返済」できる場合があるというメリットがあります。
その他にも、買取には仲介と比較して
- 短期間にて売却ができる
- 瑕疵担保責任が免除される
- 諸費用を節約できる
などのメリットがあります。
もし住宅の売却で残債を一括返済できず、自己資金を持ってしても残債の返済ができない場合は、買取を検討しましょう。
買取による売却のメリットやデメリットなどについて詳しくは「【不動産買取のキホン】買取を完璧に理解するための12のこと」を参考にしてみてください。
（２）買い替えするケース
続いて、買い替えして住宅ローンが残るケースについてみてみましょう。
買い替えで住宅ローンが残ってしまう場合、買い替えローンを利用してみてはいかがでしょうか。
① 買い替えローンとは
買い替えローンとは、手持ちの物件を売却して一旦住宅ローンを一括返済し、新しく物件を購入するために新たに住宅ローンを組み直すことです。
一括返済するために足りなかった分の資金は、新しく借りる住宅ローンで調達することができます。
つまり、買い替えローンの借入れ総額は、
- 新しく購入物件の融資額+既存住宅ローンの残債
となります。
② 買い替えローンの注意点は？
買い替えローンを利用するには、現在の住宅ローンの一括返済と新しく購入する物件の融資実行を同日に行う必要があるため、売却と同時に購入する物件も決めておく必要があります。
購入してから日が経っていない場合、残債が多く残っている可能性が高いので、事前に査定を受け住宅の市場価値を把握しましょう。
買い替えローンについてより詳細を知りたい方は「家を買い替えたい！住宅ローンが残っている場合の2つの対処法」を合わせてご覧ください。
５、住宅売却する際にかかる諸費用
住宅を購入した時と同じように、売却する時にも諸費用がかかります。
主に以下のような諸費用が発生します。
- 仲介手数料
- 各種税金
- ローン一括返済費用
- その他費用
など。詳しい内容については「不動産売却でかかる4つの費用｜売却利益を最大化させる方法」を参考にしてみてください。
６、住宅売却したら確定申告が必要？
住宅の売却により利益が出た場合には、売却した年度末に確定申告をする必要があります。
これに対して、損失が出た場合は税法上は確定申告する必要はありません。しかし、確定申告をしないと税務局はその売却が損をしたのか、利益が出たのかの判断がつかないため、税務局から問合せが来る場合があります。
そのため、住宅の売却で損をした場合は確定申告する必要はありませんが、新しいお住まいの管轄の税務局に「譲渡所得の内訳書」を提出するようにしましょう。
また、一定の要件を満たせば、住宅を売却した年度の給与など他の収入と損益通算して税金が安くなるケースもあります。
なお、譲渡所得税の計算方法や申告の流れについて詳しくは「譲渡所得税とは？不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。
確定申告の流れなどについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要？確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみて下さい。
まとめ
住宅は売却のやり方次第で大きく得をすることができますし、逆に損をすることもあります。何も知らない状態で売却を始めるのではなく、事前にリサーチをしてできるけしましょう。
複数社へ査定依頼することはもちろん大切ですが、自分でも相場を調べることも非常に重要です。
後悔のない住宅売却にするために、ぜひこちら「家の売却で損をしないために事前に知っておきたい５つのこと」も併せてご参照ください。
