住宅を売却したい方へ！損しないために知っておきたい6つのこと

これをお読みの方の中には、子どもが生まれた、仕事の転勤など生活スタイルの変更によって住宅の売却を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、住宅の売却は初めてで、売却の流れ、売却する際の注意点など分からないことだらけの方も少なくないでしょう。後悔しない売却をするためには、これらの点をきっちりおさえておくことが重要です。

そこで今回は、

• 住宅を売却する流れ
• より高額で住宅を売却するためのポイントとは？
• 損しないために！住宅売却時の注意点
• 売却金額で完済が出来なかったら？
• 住宅売却する際にかかる諸費用
• 住宅を売却したら確定申告する必要がある

などについて書いていきます。住宅の売却を検討される際のご参考になれば幸いです。 

１、住宅を売却する流れ

住宅を効率よくスムーズに売却するに、まずは住宅を売却する際の流れについて知っておきましょう。

不動産仲介会社に売却を依頼した場合の流れは大きく以下のようになります。

• 住宅の相場を知る
• 住宅の市場価値を知るために簡易査定を依頼する
• 対象住宅に関連する資料を用意する
• 不動産仲介会社を選定し、媒介契約を締結する
• 売却価格を決め、売却活動を開始する
• 購入希望者と条件交渉する
• 売買契約を締結する
• 決済・物件の引渡し

など。詳しい内容については「不動産を高く売却するには？当メディアが最もオススメする査定サイト3選」を参考にしてみてください。

２、より高額で住宅を売却するためのポイントとは？

せっかく住宅を売却するのなら、出来るだけ高い価格で売却したいところでしょう。

以下にて高額で住宅を売却するポイントを挙げてみましたので、参考にしてみてください。

• （１）査定を複数社に依頼する
• （２）信頼できる担当者に売却を任せる
• （３）対象物件に関連する情報をきちんと担当者に伝える
• （４）売却時期はできるだけ繁忙期にする

では、詳しくみてみましょう。

（１）査定を複数社に依頼する

不動産会社によって利用する査定方法が違ったり、売却に対する考え方が違ったりなどの理由から、査定の時には複数社に利用するとよいでしょう。『不動産投資の教科書』が厳選したオススメ売却査定サイト「不動産を高く売却するには？当メディアが最もオススメする査定サイト3選」を参考にしてみてください。

（２）信頼できる担当者に売却を任せる

住宅を高く売却するには、自分の物件をきちんと理解してくれた上で、責任を持って売却してくれる担当者を選ぶことが非常に重要です。信頼できる担当者を判断するには以下のようなポイントが挙げられます 

• 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明をしてくれるか
• ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
• 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
• 確認事項に丁寧に対応してくれるか
• きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

など。担当者を選ぶ際に、ぜひ「不動産会社担当者のチェックリスク」をダウンロードし、チェックしてみてください。

（３）対象物件に関連する情報をきちんと担当者に伝える

住宅を売却する際に、物件にとってマイナスになる情報は伝えにくい、できれば伝えたくないと思われている方も少なくありません。しかし、きちんとマイナスになる情報を伝えないと、売却後にトラブルに繋がる可能性があります。そうならないために事前にきちんと担当者に伝えるようにしましょう。

（４）売却時期はできるだけ繁忙期にする

不動産市場には、繁忙期と閑散期があり、賃貸ほどではないですが、売却も時期によって売却価格が変動します。

一般的には、子どもの成長に合せて新学年の時期に住み替えしたり、仕事の転勤で買い替えたりなど人の移動が最も多い1月〜3月は物件の動きが活発になります。

需要が多くなればそれだけ相場より高い価格で売却できる可能性が高くなります。売却時期にこだわりがない方は、繁忙期に合せて売却の準備をしてみるといいでしょう。

３、損しないために！住宅売却時の注意点

住宅の売却で損しないために、事前に以下の注意点をおさえておきましょう。

• （１）相場を知る
• （２）内覧時に部屋をできるだけキレイにする
• （３）物件を知ってもらうために関連書類をきちんと用意する
• （４）売買契約書のチェックすべき注意点を把握する

では、詳しくみてみましょう。

（１）相場を知る

住宅の売却を検討する際に、まず自分の家がの相場を知っておく必要があります。 国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の実際の取引価格を調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

（２）内覧時に部屋をできるだけキレイにする

家を内覧する際に、購入希望者は現在のレイアウトを参考にして、部屋の使いやすさを判断する方が少なくありません。

従いまして、内覧を案内する前に、荷物などを散乱させずに出来るだけ部屋をキレイにしましょう。

雨の日など部屋の日当たりが悪い時は、電気をつけるなど部屋を明るく見せる工夫をすることも大切です。

（３）物件を知ってもらうために関連書類をきちんと用意する

住宅を売却する際には、不動産仲介会社の担当者から購入希望者に対して物件をアピールしてもらうために、物件について理解してもらう必要があります。

従いまして、売却の依頼をすると同時に物件に関連する書類も用意するようにしましょう。

住宅の種類によって異なりますが、以下のような書類が挙げられます。

• 物件の権利書
• 登記済証
• 物件状況報告書
• 固定資産税など納税通知書
• その他物件に関連する資料

など。必要な書類について詳しくは「（チェックリストつき）不動産売却時に必要な書類」を参考にしてみてください。

（４）売買契約書でチェックすべき注意点をおさえる

住宅を売却した後にトラブルにならないために、不動産売買契約書のチェックすべき注意点をおさえておきましょう。

具体的には以下のようなポイントがあります。

• 売買物件の表示
• 売買代金、手付金など
• 所有権の移転と引渡しの時期
• ローン特約
• 瑕疵担保責任

など。詳しい内容については「損しないために！不動産を売却する際に知っておきたい10のこと」を参考にしてみてください。

４、まだ住宅ローンが残っている場合に！住宅を売却しても完済できなかったら？

住宅を売却したお金で住宅ローンを一括返済できればよいのですが、中には残債より低い金額でしか売却ができず、一括返済が出来ない方もいらっしゃいます。

以下にて

• 住宅を売却するのみのケース
• 買い替えするケース

を分けてみてみましょう。

（１）住宅を売却するのみのケース

まず、住宅を売却するのみのケースをみてみましょう。

売却金額で残債を一括返済ができなくても住宅の売却はできます。しかし、返済に足りなかった分に対しては、

• 手持ちの自己資金で返済する

必要があります。

なお、手持ちの自己資金がなかなか出せない方もいらっしゃいます。その場合、一般の仲介による売却ではなく、「買取」という方法があります。買取とは、不動産買取会社に売却する方法です。

不動産買取会社に売却するには、市場価格より安くなるというデメリットがあります。しかし買取には、一括返済が出来なかった残債について「分割して返済」できる場合があるというメリットがあります。

その他にも、買取には仲介と比較して

• 短期間にて売却ができる
• 瑕疵担保責任が免除される
• 諸費用を節約できる

などのメリットがあります。

買取による売却のメリットやデメリットなどについて詳しくは「知らないと損！不動産を「買取」で売却する際に得する方法」を参考にしてみてください。

（２）買い替えするケース

続いて、買い替えして住宅ローンが残るケースについてみてみましょう。

買い替えで住宅ローンが残ってしまう場合、買い替えローンを利用することを検討されるとよいでしょう。

①  買い替えローンとは

そもそも買い替えローンとは、手持ちの物件を売却して一旦住宅ローンを一括返済し、新しく物件を購入するために新たに住宅ローンを組み直すことを言います。

一括返済するために足りなかった分の資金は、新しく借りる住宅ローンで調達することができます。

つまり、買い替えローンの借入れ総額は、

• 新しく購入物件の融資額+既存住宅ローンの残債

となります。

②  買い替えローンの注意点は？

買い替えローンを利用するには、現在の住宅ローンの一括返済と新しく購入する物件の融資実行を同日に行う必要があるため、売却と同時に購入する物件も決めておく必要があります。

購入してから日が経っていない場合、残債が多く残っている可能性が高いので、事前に査定を受け住宅の市場価値を把握し、きちんと予定を立てておくことが大切と言えます。

５、住宅売却する際にかかる諸費用

住宅を購入した時と同じように、売却する時にも諸費用がかかります。

主に以下のような諸費用が発生します。

• 「印紙税」「抵当権抹消登記の免許税」などの税金
• 不動産仲介会社に支払う「不動産仲介手数料」
• （融資を受けた場合）金融機関に支払う「一括繰り上げ返済手数料」

など。詳しい内容については「事前に知っておきたい！不動産売却時にかかる3つの諸費用」を参考にしてみてください。

６、住宅を売却したら確定申告が必要？

住宅の売却により利益が出た場合には、売却した年度末に確定申告をする必要があります。

これに対して、損失が出た場合は税法上は確定申告する必要はありません。しかし、確定申告をしないと税務局はその売却が損をしたのか、利益が出たのかの判断がつかないため、税務局から問合せが来る場合があります。そのため、確定申告する必要はないですが、損をしたことを証明するために、新しいお住まいの管轄の税務局に「譲渡所得の内訳書」を提出するようにしましょう。

また、一定の要件を満たせば、住宅を売却した年度の給与など他の収入と損益通算して税金が安くなるケースもあります。

なお、譲渡所得税の計算方法や申告の流れについて詳しくは「譲渡所得税とは？不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

確定申告の流れなどについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要？確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみて下さい。

まとめ

今回は住宅の売却について書きましたがいかがでしたでしょうか？今回の内容がご参考になれば幸いです。