• 不動産売却
  • 2018/10/10

成功する自宅売却のノウハウ|高く売る方法と税金の特別控除をしっかり受ける方法

自宅売却をお考えですか?

不動産は売却価格のちょっとした差が大きな金額の差になることが多いため、「少しでも高く売却したい」というのはすべての方に共通する切実な思いです。

しかし、売却の相手である買主は「少しでも安く買いたい」と逆のことを考えているのが不動産の世界です。その両者が落としどころを探ることによって、売却価格が決まります。

この合意点を少しでも売主に有利に、つまり高く売却できるようにするためには、どんな準備が必要なのでしょうか。

そこで、月間20万人の方々が訪れる不動産メディア「不動産投資の教科書」として、自宅の売却において少しでも高く売るためのノウハウをこの記事1本にまとめました

最初にどんな準備をしておくべきか、誰に相談するべきか、どんな注意点があるかといった取引のノウハウに加えて税金面でも損をすることがないように知っておくべき知識を網羅しました

ご自宅の売却活動を有利にするために、ぜひこの記事を最後までお読みください。

1、自宅の売却で最初に知っておくべきこと

これから自宅の売却を始めるのにあたって、最初に知っておくべきことは主に3つです。まずはこの3点を押さえた上で、具体的なノウハウに進みたいと思います。

(1)高く売るにはコツがある

不動産の売主と買主は、相反する思惑を持っています。売主が少しでも高く売りたいと思っている一方で買主は少しでも安く買いたいと考えているので、ただ漫然と売却したのでは買主の言うがままになってしまうでしょう。

この関係性の中で自宅を少しでも高く売却するには、そのためのコツやノウハウを動員する必要があります。何もせずにただ売却するのと、入念な準備をしてから売却するのとでは、価格に大きな差が生じます。

自宅の売却を納得できるものにするには、相応のコツやノウハウが必要であることをまずは押さえておいてください。「2、自宅をより高く確実に売却する方法」で、そのための具体的なノウハウを伝授します。

(2)自宅の売却で税金が発生することも

自宅の購入時価格を売却時価格が上回って譲渡益が発生した場合、譲渡所得税という税金が発生します。不動産取引で利益を手にしたことに対する税金ですが、その自宅不動産を取得してから5年を超えない間だと税率が高くなるので、注意が必要です。

昨今は都市部を中心に不動産価格の上昇が続いているため、「自分は無関係」と言い切れない方も多くなっています。

(3)自宅の売却だと税金の控除が受けられる

前項のように譲渡益が発生した場合であっても、その売却不動産が自宅の場合は控除が受けられる特例があります。この記事は自宅の売却をテーマとしているため、大いに関わりのある制度です。

この制度は節税効果が大きいため、譲渡益が発生しそうな場合に備えて「3、自宅の売却に適用される税金の特別控除を活用しよう」の解説もお読みになり、自宅の売却をより有利に導いていただきたいと思います。

2、自宅をより高く確実に売却する方法

それでは、自宅を少しでも高く売るためのコツとノウハウの解説に入りましょう。どれも今すぐ取り組めるものばかりなので、ぜひ実践してください。

(1)まずは自宅の相場を知る

売却活動を始める前に、やっておきたいことがあります。

それは売却予定の自宅不動産の価格調査です。以前であればこの段階からプロの仕事でしたが、今はネット上に個人が利用できる便利なサービスがあります。以下のサービスはいずれも無料なので、これらを活用して売却予定のご自宅がどれぐらいの価値を持っているのかを調査してみてください。

不動産取引価格情報検索

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

国土交通省が運営する、日本全国の不動産取引実績データベースです。近隣の類似物件を探して、いくらで取引が成立したのかを調べることができます。

レインズ

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

不動産の業界団体である不動産流通機構が運営する、売買実績データベースです。

プライスマップ

https://www.homes.co.jp/price-map

マンションの流通価格が豊富に登録されているデータベースです。地名やマンション名を入れると簡単に相場価格を調べることができます。

まずは、こうしたツールを活用して自力で自宅の相場価格を目安でいいので掴んでおいてください。

(2)複数の不動産会社に査定を依頼する

おおよその相場観を掴んだところで、次は具体的な査定依頼です。複数の不動産会社に査定依頼をして相見積もりを取るのが基本なので、少なくとも3社以上の不動産会社にご自宅の査定依頼をしましょう。

そんな時に便利なのが、一括査定サイトです。

厳選された不動産会社が登録されており、以下の通り一度の操作でその登録業者に対して一斉に査定依頼を出すことができます。

複数社に同時に査定依頼を出すことで以下の通りどこが一番高く買ってくれるかをすぐに見つけることができます。

「不動産投資の教科書」では、以下の3サイトをオススメしています。いずれも使い勝手が良く対応の評価も高いので、ぜひ使ってみてください。

それぞれのレビュー記事から査定ページに行くことができます。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

物件のタイプについても、

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル
  • アパート

など全てのタイプを対応しておりますので、ぜひ活用してみて下さい。

公式サイトはこちら

第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも 

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。

公式サイトはこちら

相見積もりを取ることで、今度はプロの不動産会社による査定の意見を収集することができます。

(3)高すぎる査定、安すぎる査定は除外する

複数の不動産会社から続々と査定結果が届いたら、次はその内容の吟味です。

最初にやっておきたいのは、「高すぎる査定価格」と「安すぎる査定価格」の除外です。

安すぎる査定価格については高く売る自信がないのかも知れませんので除外で問題ありませんが、厄介なのは高すぎる査定価格です。

人間心理として一番高い査定価格を提示してきたところに頼みたくなりますが、それはもしかすると自社に売却の依頼を誘導しようとするための誇大広告かも知れません。

実際に依頼をしてみると査定価格で買主を見つけることができず、結局他社が出してきた査定価格と同レベルもしくは下回ってしまうということも十分考えられます。

やはり不動産には相場が厳然として存在しており、そこから逸脱した高値で売れるということはあり得ないと考えるべきです。

(4)査定価格と同時に不動産会社の対応も精査する

自宅の売却は、不動産会社というパートナーと一緒に進める共同作業です。売却が完了するまでの付き合いとはいえ、信頼関係がないと納得のいく売却活動の妨げになります。

そこで重要になるのが、不動産会社からの初動対応です。最初にどんなアプローチをしてきたのか、その後やり取りをしていくなかで信頼できそうかどうかを精査してください。

大切なご自宅の売却を任せるパートナー探しだという意識をもって、少々シビアな目線で見ておくべきでしょう。

(5)仲介の依頼は専任媒介で

自宅の売却を依頼する不動産会社は、最終的に1社に絞ってください。なぜなら、専任媒介契約と言って他社に浮気できない契約が最も高く売却できるコツだからです。

不動産会社の仲介には専任と一般があるのですが、一般媒介は浮気も自由の契約形態です。不動産会社もそのことを承知しているので他社でも売りに出しているという感覚で売却活動をします。どうしても本気度が低くなってしまうだけでなく、「そこらじゅうの不動産屋から売りに出ている物件」という陳腐なイメージを持たれてしまう可能性もあるのでオススメはできません。

その一方で専任媒介は1社のみに依頼する形態なので不動産会社も本腰を入れて取り組みますし、情報の鮮度をいかしながら早期に売却を完了できる可能性が高まります。

不動産会社に仲介を依頼する時は専任媒介が基本ということを押さえておいてください。なお、専任媒介よりもさらに浮気に厳格な専属専任媒介という形態もありますが、これは自分で売主を見つけてはいけないという厳しい契約なので、そこまで厳しくする必要はないでしょう。

自宅売却の場合、隣家から買いたいという話が出ることが意外に多いので、自分で売主を見つけられる余地は残しておいた方が良いと思います。

(6)内覧に備えて整理整頓と掃除は入念に

売却活動が始まると、買主候補の人から問い合わせが入るようになります。その人は自宅に興味を持っているので、内覧を希望することもめずらしくありません。内覧は自宅を気に入ってもらうためにとても重要なプロセスなので、少しでも良い印象を持ってもらえるように工夫をしたいところです。

整理整頓と掃除は基本ですが、特に整理整頓は内覧を意識した配置にしましょう。というのも、内覧で買主候補者は家の広さを知ろうとします。家財道具がぎっしりと置かれて狭苦しい印象を与えてしまうと実際の広さよりも狭い印象を与えてしまいます。

整理整頓によって、できるだけ床を多く露出することで広く見せられるようにして、さらに照明を明るめのものにしておくと部屋の印象が明るく広く見えるようになります。

それともうひとつ、自宅の演出だけでなく重要なことがあります。それは売主の印象です。相手は高いお金を出して自宅を買おうとしている人なのですから、「この人なら家を大切に使ってきたに違いない」と思ってもらうことはプラスに働きます。家という不動産を介して不動産取引を成功させるには、売主と買主の間には信頼関係も必要なのです。

3、自宅の売却に適用される税金の特別控除を活用しよう

昨今の不動産市場は好調が続いており、購入時よりも売却時の価格が上回って譲渡益が発生することがあります。そのこと自体は喜ばしいのですが、無縁だった税金と関わりを持つことになります。

しかし自宅の売却だと特別控除が受けられる可能性が高く、損をしないためにも最低限の知識を押さえておきたいところです。

(1)自宅の売却には3,000万円の特別控除がある

自宅の売却で譲渡益が発生したとしても、それが自宅である場合に限って3,000万円までの特別控除があります。つまり、譲渡益が3,000万円以下であれば非課税ということです。

仮に譲渡益が3,000万円を超えたとしても、3,000万円を超えた分だけが課税対象となります。

(2)特別控除が適用される条件

この3,000万円の特別控除が適用される条件は、以下の通りです。

  • 自宅不動産であること
  • 売主と買主の間に夫婦や親子といった関係がないこと
  • 過去2年間に同じ特例の適用を受けていないこと
  • 単身赴任などで家族が離れて住んでいる場合、メインとなる自宅
  • 居住していない住宅であっても居住しなくなってから3年以内ならOK

適用条件については、国税庁のホームページにも詳しい解説がありますので、そちらもご参照ください。

(3)多くの売却事例が特別控除の範囲内

この特別控除は範囲が大きく、3,000万円までの譲渡益となっています。自宅となるような住宅物件が実際の不動産取引で譲渡益が3,000万円を超えることはそれほどなく、多くの事例で非課税となっています。

なお、この制度は所有期間が5年を超えない短期譲渡所得にも適用されますが、所有期間が短い場合は税率が高くなるので、この特別控除が適用されるかどうかしっかりとチェックしてください。

4、自宅売却の注意点5つ

大切なご自宅の売却で失敗しないために、注意したい点を5つピックアップしました。

(1)査定価格が高すぎる業者に買取を持ちかけられたら要注意

すでに述べたことですが、査定価格が妙に高い業者には注意が必要です。先ほどは仲介依頼を取りたいばかりに高い査定価格という誇大広告を出してくることがあると述べましたが、さらに注意が必要なのは買取を持ち掛けられた場合です。

買取とは仲介のように買主を探すのではなく、不動産会社自身が買主となる不動産取引です。買取は取引が早いことや手軽であることなどメリットが多いため、その裏返しとして買取価格は2割程度安くなります。

もし妙に高い査定価格を提示して買取を持ち掛けてきたとしたら、まずは自社と商談ができる展開に持ち込んでから安値で買い取ろうとしてくる可能性があります。そうなると高値売却どころか安値売却になってしまうので、注意してください。

(2)高く売りたいからと欲張らない

大切な資産である自宅を売却するのだから、思い入れもあって少しでも高く売りたいと思うのは人情です。しかし、先述のように不動産には厳然たる相場があります。

相場を上回る価格で売りに出しても、それが相場よりも高いことを不動産業界のプロたちは知っています。そのプロたちが次に考えるのは、「どうせこの価格では誰も買わないので、もっと下がる」という展開です。事実、強気の価格設定では買い手がつかず、少し価格を下げて再び広告を出すも、一度そのような展開を見られている物件なのでやはり買い手は現れにくくなります。そうしてジリジリと価格を下げてしまうと、いつしか相場よりもかなり安くなってしまい、それでようやく売れたというパターンは数え切れません。

この売り方の問題は、欲張ってしまったばかりに足元を見られてしまったところにあります。査定価格よりもわずかに安い価格で売りに出すと買主が表れやすくなりますし、「この価格だと他にも欲しがる人がいそうだ」という心理が働くため、ぜひとも買いたいという流れになります。

査定価格を少し下回る金額が、最終的には一番の高値売却だったというケースはとても多いので、決して欲張らず一発で決めてしまう感覚が最も良いと思います。

(3)「高く売る」のと同時に「早く売る」ことにもこだわる

前項で述べた通り、ダラダラと価格を下げながら売りに出していると足元を見られてしまって当初の価格よりも低くしないと売れないようになってしまいます。

不動産業界ではこのように「ずっと売りに出ている物件」のことを出回り物件といいます。一般媒介で何となく売りに出されているような物件にありがちなのですが、自宅の売却となるとさまざまな事情からノンビリ構えてはいられないことが多いと思います。

前項でも査定価格より少し安めに設定をして一発で決めてしまう感覚で、と述べました。自宅を高く売るというのは、早く売ることと同義なのです。

(4)内覧を軽く考えず、丁寧な対応を

買主候補による内覧は売主が生活をしている場に他人が入ってくるため、あまり良く思わない人がとても多くいます。人間心理としてそれは当然なのですが、内覧を軽く考えると売却価格に大きく影響します。

高い買い物をする時、人は必ずその商品をしっかりと見ようとします。それは高級車や高級腕時計でも同じで、それを「見せないけれど買ってほしい」と言われた人が買おうと思うかというと、そうではないでしょう。

内覧に来た人を快く迎え、丁寧な対応をすることで売却価格が高くなるのであれば、安いものです。

(5)都合の悪いこともちゃんと伝える

売却をしようとしているご自宅のことを最もよく知っているのは、そこで暮らしてきた売主です。内覧を少ししただけでは分からないような不具合もあることと思いますが、それを伝えずに売却しようとするのは感心しません。それを伝えたせいで売却価格が下がってしまうかも知れませんが、嘘はすぐにバレてしまいます。

不具合を知りながらそれを隠して売却し、売却後にそのことが発覚するとその不具合の修繕やその分の値引きを事後に求められることになります。これを瑕疵担保責任といって、実際の住宅売買で時折トラブルの原因になっています。瑕疵担保責任を問われて後から数百万円の支払いが発生したりすると、かえって損になります。

有利なことはもちろん、不利なこともしっかり伝えた上で、誠実な取引を心がけましょう。

まとめ

不動産売却の中でも売主にとって大切な資産である自宅の売却にフォーカスして、その基本的な考え方から高く売るノウハウ、自宅売却に適用される税金の特別控除などについて解説してきました。

長年住んできたご自宅であればなおさら、売却で失敗したくないという思いは強いと思います。この記事ではそんな思い入れのある自宅の売却を成功させる方法を網羅してきましたので、まずは相場の調査から始めてみてください。

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