• 不動産投資
  • 2018/4/4

不動産投資は副業だからこそ成功する?その理由と今すぐ始めるための5つの手順

先行きの不安を感じることが多いこの時代、収入の安定化や将来・老後への備えとして副業をお考えの方は多いと思います。副業である以上、本業に支障が出るような本格的なものではなく、あくまでもサイドビジネスとして取り組めるものが理想的です。

そんな時に多くの方が思い浮かぶのが、不動産投資ではないでしょうか。収益物件を用意して家賃収入を得るという形であれば本業に影響を及ぼすことなく、安定的な副収入が得られそうです。

そこで今回月間20万人の投資家が訪問するメディア「不動産投資の教科書」としては、

  • 副業としての不動産投資がおすすめである理由
  • 具体的に不動産投資を始める方法

についてまとめました。

さらに、

  • 勤務規定等に副業禁止規定があるが問題ないか

といったサラリーマンや公務員の方が気になる内容もまとめています。

安定的な副収入」という最終目的のために実践的な道筋を解説していきたいと思います。

ご参考になれば幸いです。

1、副業としての不動産投資ってアリ?

まず最初に、不動産投資を副業として取り組むことに対するメリットと現実味について概要を解説します。

(1)不動産投資という副業がもたらす3つのメリット

副業として不動産投資をするということは、本業以外に安定的な副収入を得ることを意味します。安定的な副収入があると考えられるメリットは、3つあります。

  • 副収入を加算してトータルの収入アップになり、人生が豊かになる
  • 突然のリストラなどで本業の収入が途絶えた場合のリスクヘッジになる
  • 副収入によって老後に備えられるだけでなく老後の収入源を確保できる

3つ目のメリットについては不動産投資の年金効果と呼ばれているもので、公的年金の不安説が囁かれている昨今では大きな意味を持ちます。

(2)不動産投資は副業禁止規定に引っかかる?

別に本業を持っている方にとって、副業で何かを始めるということは本業の勤め先から禁止されていないかが気になるところです。詳しくは「3、気になる副業禁止規定との関係」で解説しますが、不動産投資は副業禁止規定に引っかからないというのが一般的な認識です。

現実に「サラリーマン大家」と呼ばれる人たちが存在しているように、すでに副業として不動産投資をしている人はとても多く、絶対にダメだと禁止されているのであればこういった人たちも存在しえません。

公務員の場合は兼業禁止が明確に法令で規定されています。この規定によって公務員は副業の不動産投資ができないようにも思えますが、これについても条件付きで可能になるので、それについても詳しくは後述します。

この段階では、会社員や公務員の方々にとって副業の不動産投資は道を閉ざされているわけではないという認識を持っておいてください。

(3)株やFXなど他の投資を不動産投資の違い

副業で何か投資をするというと、株やFXといった投資を連想する方も多いと思います。株やFXであれば取引口座を開設するだけで始められるので手軽ですが、不動産投資とは投資の方向性において明確な違いがあります。

一般的に株やFXは価格変動による差益(キャピタルゲイン)を狙う投資ですが、不動産投資はどちらかというと家賃収入(インカムゲイン)を狙う投資です。

株やFXは投資スタンスによってはマネーゲームのようになりがちですが、不動産投資は現物不動産という資産を保有するため、安定感は別格です。

ローンを組んで収益物件を購入し、そこから家賃収入を得るということは「他人のお金も活用しながら収入を得る」形になります。ローンを完済すればその物件は100%自分のものになるので、投資をしながら資産形成ができるのも不動産投資の魅力です。

実際に始めるにあたっての手軽さは株やFXに及びませんが、長い人生における現物資産の安定感は、数ある副業の中でも不動産投資が群を抜いています。

2、不動産投資を副業で始めるための基礎知識

副業で不動産投資を始めてみたいと思った方が、まず知っておくべき基礎知識をまとめました。特に副業だからこそ成功しやすい理由やメリットについては知っておいていただきたい部分なので、しっかり押さえておいてください。

(1)不動産投資ブームの主役は副業投資家

いわゆる不動産投資ブームといわれる状況が続いています。それまで不動産投資といえばすでに不動産など資産を持っている人の専売特許という感じでしたが、ローンを活用して参入する方法が確立されたこともあって副業投資家が続々と参入しました。「サラリーマン大家」「週末大家」という言葉も、そんな時代背景を象徴しています。

既存の不動産などを持っていなくても不動産オーナーになれて、そこから家賃収入を副業レベルでも十分得ることができるのですから、それがブームとなるのは自然の流れでしょう。

参入のハードルが下がったのであれば自分も始めてみたいというのは、この記事をお読みの方にも当てはまる部分だと思います。副業だからこそうまくいくという副業のメリットもあるので、次項で詳しく解説します。

(2)副業だからこそ成功する理由と副業のメリット

副業不動産投資家が増えていることにはもうひとつ、副業だからこそ成功しやすいというメリットも関係しています。副業で不動産投資を始めることによるメリットと、それゆえに成功しやすい理由は以下の通りです。

安定した所得があるためローン審査に有利

副業として不動産投資を始める人の多くは、物件購入費用の大半をローンで調達することになると思います。ローンには審査がありますが、本業で安定した収入がある人はローンの審査に通りやすく、また低金利のローンを利用しやすい属性にあるため、資金調達という最も重要な部分で決定的な強みがあります。

レバレッジ効果を最大化して資産形成ができる

ローンを利用して物件を購入するということは他人のお金を活用して資産を持ち、そこからの収入を得ることです。ローン返済中は全部が投資家のものではありませんが、家賃収入は丸々全額が投資家のものになります。これはレバレッジ効果と呼ばれており、てこの原理から生まれた言葉です。てこのように小さな力で大きな力を生み出すという構図になぞらえています。

ローン審査に有利な人たちは、このレバレッジ効果を最大化できる人たちです。ローンという他人のお金を活用しながら所有物件を増やしていけば、全く既存の資産がなかった人であっても資産家並みの不動産オーナーになることができます。

副業なのでハイリスクの投資をしなくても済む

あくまでも副業であり、生活のために不動産投資による収入を当てにしなくても良いため、高いリターンを見込むことなく余裕を持った投資スタンスをとることができます。専業投資家であれば不動産投資で生計を立てなければならず、どうしてもすぐに利益が上がること、より高い利益が上がることを前提にしなければならないため、自ずとリスクも高くなります。

本業収入に加算する形での利益を狙うのが副業の本質なので、副業投資家の方が安全性は高くなります。

(3)副業不動産投資の基本スタイル

専業ではなく副業で不動産投資を行う場合、あくまでも副業なので不動産投資に要する手間を極力少なくする必要があります。最初と最後、つまり物件の購入と売却だけは投資家が自ら判断を行い行動もしますが、それ以外の賃貸経営は管理会社に任せるのが一般的な形です。

実はこの形でないと副業とは認められず、「本業以外に事業を行っている」と見なされる場合があります。公務員の兼業禁止規定についてもここがひとつの境界線になっているため、本業への影響を抑える意味だけでなく兼業禁止に抵触しないという意味においても物件の管理は管理会社に任せるのが常道です。

(4)初心者におすすめの始め方

これから不動産投資を副業で始めたいという方にとって、最も価格的に手ごろなのは区分ワンルームマンションです。区分物件とは一棟物件の反対語で、建物丸ごと一棟ではなくその中にある部屋単位で購入し、賃貸経営をする物件のことです。

ワンルーム物件を1部屋購入し、そこに入居した人からの家賃収入を得るのが不動産投資を始める最小単位ということになります。リスクを抑えるという意味でも、まずはワンルーム物件1室から始めてみてはどうでしょうか。

1室であっても不動産投資には変わりはなく、そこから色々な経験や気づきが得られるので、今後の投資拡大に向けてのノウハウにもなります。

3、気になる副業禁止規定との関係

本業に収入を上乗せするために始める副業が、本業に悪影響を及ぼすことがあっては本末転倒です。そこで気になる副業禁止の規定との関係や注意点を解説します。

(1)公務員も不動産投資なら副業OK

公務員には兼業禁止の規定があるので、本業以外に何か事業をすることは禁じられています。しかし、元から不動産経営をしている家に生まれた人など、公務員になったからといって家業を辞めるわけにはいかない人もいます。特に地方では地場の資産家出身の人が地元の役所に勤めているというケースも多く、こうした人たちがすべて兼業禁止ということになってしまいます。

そこで人事院規則14-8にある「(営利企業の役員等との兼業)の運用について」では、一定規模以下であれば副業とは見なさず、問題なしとする定義があります。

510室まで、そして年間の家賃収入が500万円未満であることが「一定規模以下」の基準となっており、これを超えなければ副業として不動産投資を行っても問題はありません。

ただし、その場合には管理を管理会社に任せるなどご自身で積極的に物件管理や賃貸経営をしないことも条件となっています。

(2)サラリーマンの不動産投資は就業規則の確認を

公務員の場合は明確に法令による規定があるので分かりやすいのですが、民間企業の場合はどうでしょうか。この判断は、勤務先の就業規則がどうなっているかが重要です。

副業禁止の規定がある場合、形式上は不動産投資も副業に当たるため抵触する可能性がありますが、本業に支障がない範囲であれば実質的に問題なしとするケースが大半です。そのため不動産投資の事実を自ら進んで勤務先に伝える必要はありませんし、仮に咎められたとしても上記の理由で反論することも可能です。

最近では会社レベルに留まらず国も副業を容認する方向に進んでいるので、不動産投資を問題なしとする風潮はさらに強まっていくと思われます。

(3)勤め先に見つからずに不動産投資はできるか

副業の禁止規定が特になく規則上の問題がないとしても、勤め先に不動産投資の事実を知られたくないという人もいます。勤め先に見つかることなく不動産投資をすることは可能ですが、そのためには少し工夫が必要です。

本業に支障がない範囲であれば、自分から言わない限り見つかることはないのですが、問題は税金面です。

副業による収入があると本業の収入に加算されるので所得税が高くなって見つかるのではないかと思われるかも知れませんが、これは不動産収入の分だけ確定申告をすれば見つかる原因にはなりません。しかし、住民税となると事情が異なります。というのも、住民税はすべての所得を合計した金額によって算出されるため、勤め先の給料と大きくかけ離れた住民税額になると見つかる可能性が高くなります。

この対策として、住民税を勤め先の天引き(特別徴収)ではなく、自分で納付する普通徴収に切り替える方法が有効です。

特別徴収から普通徴収に切り替えるには、確定申告の際の申告書で「住民税・事業税に関する事項」という項目に納付方法を選択する欄があります。ここで「自分で納付」の左側に丸を入れればOKです。

 
出典:国税局 確定申告申告書

(4)マイナンバー時代だと副業は丸裸になるか

マイナンバーが本格的に導入されると個人の収入が丸裸になるため、会社にも副業が見つかりやすくなるのではないかという指摘があります。

しかし、この点についてはマイナンバーが導入されても副業が見つかりやすくなるということはないと明言できます。なぜなら、マイナンバーそのものが課税の透明性を高めるためのものであり、所得を隠していたりしていなければ本業との関係が特にないからです。

仮に勤め先が役所にマイナンバーから副業の有無を問い合わせても、それに回答することは禁じられています。

つまり、マイナンバーが本格的に導入されたとしても副業が見つかることとは関係がないということです。

 4、副業で不動産投資を始めて家賃収入を得るまでの5ステップ

実際に不動産投資の副業を始めたいと思った方が、副収入を得るまでの最短5ステップを時系列で解説します。

(1)資金計画、自己資金の準備

不動産は高額商品だけに、投資に当たっての資金計画はとても重要です。自己資金をいくら用意できるのか、そこからどれくらいの価格帯の物件なら買えるのか、無理なくローンを返済していけるのか。

自己資金が20%、ローンが80%というのが大まかな目安となっているので、例えば3,000万円の物件を購入するのであれば自己資金は600万円ということになります。

不動産投資ブームの影響もあって「自己資金ゼロからOK」という宣伝文句を見ることがありますが、融資を受けることはできても返済の段階で負担が大きくなるので、あまりオススメはできません。

資金の準備においてはローン以外にも選択肢があるので、「少ない年収で不動産投資を成功させて安定的不労所得を得るための具体的な方法」の「2-(3)足りない資金をカバーする方法」もご参照ください。

(2)物件探し、不動産会社探し

不動産投資の成否は物件選びとパートナー選びが成否を分けるといって良いでしょう。不動産は立地条件による優劣がとても大きくなる投資商品なので、立地条件をしっかりと精査した上で、家賃相場が下落することのない条件の物件を絞り込みます。家賃相場が下落することがないということは、立地的な物件の価値もが下がらないということです。売却という出口戦略のことも考えて、物件選びをしてください。

それと同時に、物件を購入するには不動産会社を利用することになるので、不動産投資に強い会社、優良物件の提案力に優れている会社を選ぶ必要があります。

それぞれのポイントは以下の記事で詳しく解説していますので、そちらをお読みください。

物件探しのポイント

不動産会社探しのポイント

(3)物件の購入

不動産会社からの提案や自分で探した結果も踏まえて、物件の購入手続きをします。ローンを利用する場合、ローンの審査にパスして購入代金の決済が完了し、登記が完了した時点でその物件は購入者のものとなります。

(4)管理会社探し

副業で不動産投資をする場合に欠かせないのが、管理会社です。家賃の回収や入居者とのやり取りなど賃貸経営に必要なことをほぼすべて任せることができるので、不動産オーナーの強い味方です。

管理会社選びも不動産投資の成否に大きく関わるため、安心して任せられる業者を探したいものです。

「不動産投資の教科書」としても管理会社選びをとても重視しており、賃貸経営を成功させるためにこだわるべきだと考えています。以下の記事で管理会社選びのポイントを詳しく解説していますので、ぜひお読みください 

(5)家賃収入の管理

管理会社を通じて家賃の回収を行う場合(おそらく副業の場合はほとんどこの形になります)、家賃は管理会社から振り込まれます。ご自身で家賃の回収を行う場合は入念にチェックをして延滞や未払いへの対応も必要になりますが、管理会社を利用している場合はその作業も任せることができるので、オーナーの仕事は毎月の入金をチェックする程度で良いでしょう。

まとめ

副業としての不動産投資をお考えの方にとって、ここまで解説してきた内容は、おおむね「期待していた通り」「想像していた通り」だったのではないでしょうか。兼業や副業を禁止する規定との兼ね合いについても実質的に問題がないことが分かれば、後は行動あるのみです。

投資に使える資金の金額から、どれくらいの物件が買えるかという簡単なシミュレーションから始めて、具体的な不動産投資家像を描いてみてください。

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