• 不動産投資
  • 2019/10/30

初期費用なしで不動産投資をするリスクと「知っておくべき」4つのこと

初期費用なし、つまり手持ち資金なしでも不動産投資始められるか気になる方は少なくないのではないでしょうか。

住宅ローンと違い審査基準がかなり厳しくなっているため、不動産投資ローンを本当に頭金なしで、つまりフルローンで融資を受けることは難しいのが実情です。また、不動産を購入する時には、物件価格の他にも現金で支払わなければ行けない諸経費と呼ばれている初期費用がかかります

今回は、

  • 一般的にどのくらいの自己資金が必要か
  • 購入時に必要な諸経費
  • 初期費用なしで不動産投資始められるか
  • 初期費用なしで、融資を受けることができるケース
  • 初期費用なしで融資を受けた場合のデメリット

などについて書いていきます。ご参考にしてもらえたら幸いです。






1、 不動産投資で掛かる初期費用はどのくらい?

(1)金額の目安は?

収益不動産購入時、一般的には物件価格の10〜20%の自己資金が必要だと言われています。

(2)必要な諸経費

物件価格の他に、以下のように諸経費と呼ばれる初期費用が発生します。こちらの費用は大体物件価格の810%になり、例えフルローンで融資を受けられたとしても基本的には諸経費は最初に現金での支払いが必要です。

以下の費用が諸経費に含まれている費用です。

  • 不動産登記
  • 各種税金
  • 不動産仲介手数料
  • ローン事務手数料・ローン保証料
  • 各種保険(火災保険など)

など。

(3)初期費用のシミュレーション

以上を踏まえると、一般的には例えば、物件価格1,000万円の不動産を購入する場合、100200万の頭金と80100万の諸経費がかかりますので、合計180300万の初期費用が必要となります。

2、初期費用がないと不動産投資は無理?

そうすると、やはり頭金がないと不動産投資はできないのでしょうか?
結論からいうと、かなり厳しいですが初期費用が無くても頭金なしのフルローンで不動産投資できる可能性はあるので見ていきましょう。

3、初期費用なしでもローンが組める4つのケース

では、頭金なしでお金を借りて不動産投資できるケースについてみていきましょう。

(1) 収益物件の売値と銀行の概算評価額に差がないケース

一つ目のケースは、銀行で使う原価法による概算評価額と、融資を受ける予定の物件の売値に近ければ、頭金なしのフルローンが組める可能性が高いと言われています。

では、銀行の概算評価額はどのように計算されるのか、見てみましょう。

物件の評価額

物件の評価額=土地の評価額+建物の評価額

土地の評価額

国税庁が毎年発表する「路線価」(1)を基準に算出します。

■国税庁「路線価図・評価倍率表」
スクリーンショット 2014-09-03 14.54.36

http://www.rosenka.nta.go.jp/

■路線価方式による宅地の評価
スクリーンショット 2014-09-03 14.55.43http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm

※1、路線価とは、相続税の計算をする時に使うものです。土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を計算するのは大変です。そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。毎年変わります。この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。

建物の評価額

「建物の評価額=新築時の評価額減価償却費」

新築時の評価額は、鉄筋コンクリートの場合、1㎡は15万円位で、木造の場合、12.5万円位で算出します。減価償却費は、建物の構造と築年数によって法定耐用年数が決まっており、その建物の残りの耐用年数にて減価償却費を算出します。

(2)住宅ローンを利用して融資を受けるケース

ご自身が居住する物件であれば、住宅ローンを利用することは可能です。

投資ローンと違って、物件の担保評価より返済する本人の属性を重視されます。一般的な審査基準以下にてまとめてみましたので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

勤務先

まずローンを組むに当たりもっとも重視されるのが企業です。上場企業などの安定した企業であれば、問題ないでしょう。

ただ、自営業の方は安定した収入が見込まれないと判断される可能性があるので、審査が厳しくなる傾向にあります。

年収

もちろん高ければ高い方がいいですし、物件にもよりますが一般的には400万以上であれば問題ないでしょう。

勤続年数

長ければ長い程いいですが、最近では1年以上勤務すれば組める場合もあります。勤続年数よりも企業の安定さのほうが重要視されるでしょう。

他に高額のローンがない

自動車ローンなど他に高額のローンがあると、住宅ローンの融資限度額が下がる場合があります。銀行側としては返済ができなくなり貸し倒れなどの可能性を避けるため他に高額のローンが無いかというところも厳しくチェックします。

ローンの滞納歴がない

以前組んだローンで滞納歴などがあると全て記録に残されています。そのような事が多くある場合は信用性に欠けてしまうと判断されるので、審査に通らないことになるので注意しましょう。

(3)年収が高水準のケース

年収が高い場合は銀行としては返済には問題ないと判断することになります。

なお、ここで言う年収が高水準であるとは、世帯年収別の分布で見ると大体上位10%以下前後に入る人が対象になるイメージになります。おおよそ800万円以上をイメージすると良いでしょう。

(4)物件の想定利回りが高いケース

投資物件の中で、想定利回りがかなり高い物件があります。

そういう物件は借入金が早めに回収できるかもしれないということで、フルローンでの融資が可能なケースがあります。

しかし、想定利回りがどんなに高くても空室率が高くなってしまった場合は、返済が厳しくなることを事前に認識しておく必要があります。

4、初期費用なしで不動産投資をした場合のリスクは?

頭金なしでフルローンの融資をしたのはいいですが、借金が多い分リスクも高くなります。

(1)空室、家賃下落により返済が厳しくなる

物件の入居率は高ければいいですが、万が一空室が続いた場合フルローンだと返済ができない可能性が出てきます。また物件の老朽化により、家賃下落した場合、月々のローンの返済額が重くなり、借入の返済が困難になるリスクが高いと言えるでしょう。

(2)売れないリスクが増大

特に問題も発生せず運用していければいいのですが、何らかの事情で売却しなければならない場合もあるのではないでしょうか。

そのときに「売却価格>ローン総額」になっていればいいですが、フルローンで頭金がほとんど入っていない場合は「売却価格<ローン総額」となる可能性があります。

この場合、物件を売却するためには売却希望価格を下げてとローン総額と同水準にしないと売れないというリスクがあります。

まとめ

みなさん、今回は頭金なしの不動産投資について書きましたが、いかがでしょうか。

一見、フルローンは初期投資がほとんど必要ない、投資資金が少ない分利回りが非常に高くなるなど大変魅力的に感じますが、不動産投資は経営と同じで、全て借金をしてしまうと万が一うまくいかない時のリスクもかなり大きくなります。

借入する前にきちんとシミュレーションをし、自分にとって一番いい融資方法を選択してみてはいかがでしょうか。

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