• 不動産売却
  • 2019/10/31

損せず家を高く売るときの注意点と売却のポイントは?

一生住むつもりで購入した家も、転勤や生活スタイルの変化など様々な理由によって、売る事も考えられます。

その際に高額かつスムーズに売る事が出来るよう、家を売る際の流れや諸費用、また高く売るための注意点などを知っておく必要があります

そこで今回は、

  • 家を売る際の流れ
  • 家を売る時の諸費用
  • より高く売るためには?家を売る時の注意点
  • 損せず家を売るためのポイント
  • 家を売却後に確定申告をする必要がある
  • 家を売る方法は2つある

 などについて書いていきますので、家を売る際に参考にして頂けると幸いです。

もし、この記事をお読みの方の中に「数多い不動産売却査定サイトがある中でどのサイトを利用したらいいのだろう」と悩まれている方がいらっしゃいましたら、以下の「不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選」の記事をご参照下さい。

実は『不動産投資の教科書』には同様の相談が数多く寄せられており、実際、今まで1,000名以上の方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。

そんな『不動産投資の教科書』が厳選した査定サイト3選をご紹介していますので、是非参考にしてみてください。

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

1、家を売る際の流れ

まず、家を売る時の大まかな流れについてみてみましょう。

  1. 相場を知る
  2. 物件に関する資料を用意する
  3. 対象物件の査定を依頼する
  4. 不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
  5. 売却希望価格を決定して売却活動開始
  6. 購入希望者と交渉する
  7. 売買契約を結ぶ
  8. 決済・不動産を引き渡す

一般的には、売買契約締結後2〜3週間程度で決済手続きをし、物件の引渡しを行います。

中には、買主が住宅ローンの審査を通らず、解約される場合もあります。時間や手間が無駄にならないよう、契約締結の前に、買主は住宅ローンの仮審査を行ったかどうかを確認しておくとよいでしょう。

なお、詳しい内容については以下をご参照下さい。

>>効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ

2、家を売る方法は2つある

家を売る時には、チラシや情報サイトに情報を掲載して売却するというイメージをされている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。不動産の売却には大きく以下の2つの売却方法があります。

不動産会社に仲介してもらい不動産を売却する方法と、買取により売却する方法です。

買取により売却する場合は、一切広告活動を行われず不動産買取会社などの業者に直接売却する方法です。

仲介と買取の最も大きな違いとしては、売却価格にあります。仲介により売却する場合、市場価格を参考に売却価格を設定する事が一般的でしょう。

一方、買取は業者が一旦買取ってから、リフォームなどの付加価値をつけて再販しますので、従って、買取の金額は市場価格の67割だと言われています。

買取による売却については、詳しく「知らないと損!不動産を「買取」で売却する際に得する方法」をご参照ください。

また、2つの売却方法ともメリットとデメリットがありますので、どっちの方法が自分に適しているかは、詳しく「どっちが得をする?不動産売却の2つの売却方法」をご参照ください。

3、家を売る時の諸費用

家を売る時には、以下のような諸費用が発生します。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 税金

詳しい内容については以下をご参照下さい。

>>事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用

4、家を売却する法則(1)相場を知る

家の売却を検討される際に、まず自分の家の今の市場価値を知っておきたい所でしょう。

その場合、今行われている不動産の実際の取引価格を調べるといいでしょう。

国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、参考にしてみてください。

5、家を売却する法則(2)物件資料を用意する

実際に家を売却する際には、不動産仲介業者の担当者に物件について詳しく知ってもらう必要があります。

そこで物件に関連する書類の一式を事前に用意しておきましょう。

物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が必要となります。

  • 物件の権利書
  • 登記済証
  • 建築確認通知書、検査済証
  • 付帯設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税などの納税通知書
  • その他物件に関する資料

など。

家を売却する際に必要な書類については、詳しくは以下をご参照下さい。

>>(チェックリストつき)不動産売却時に必要な書類

6、家を売却する法則(3)査定を依頼する

書類が揃ったら物件の査定を受けましょう。

一般的に不動産の査定を受ける流れとしては、不動産の簡易査定サイトより簡易査定を受けてから、対応が良かった何社かに訪問査定を依頼し、更に正確な価格査定をしてもらうことが多いです。

以下にてオススメの簡易査定サイトをピックアップしました。

短時間で無料で査定金額がわかるので、まず自分の不動産の市場価値を知っておきたい方は、ぜひ利用してみてください。

(1)すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは不動産会社の大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。三井不動産、住友不動産、東急リバブルなどはここでしか査定ができません。

6社という数は少ないように思えますが、実はこの3社だけで仲介件数がトップ3を占めており、査定サイトの中では最も流通件数が多いとも言えるでしょう。

ただ地方で郊外の物件はエリア対象外として査定ができない事がデメリットですが、それ以外であれば初心者はまずこのサイトから査定依頼をしてみると良いかも知れません。

公式サイトはこちら

(2)HOME4U

NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営している査定サイトです。他のサイトよりも歴史が古く20年近くサービスを続けており、信頼性がバツグンなところが大きなポイントでしょう。

また、フリーダイヤルで無料の電話相談があるのでそこも強みと言えそうです。

大手の不動産会社には査定依頼ができないのがデメリットですが、初心者には電話相談ができることは安心感が大きいのでセカンドオピニオン的に利用するのが良いでしょう。

公式サイトはこちら

(3)ReaRie(リアリエ)

リアリエはパナソニックが運営している不動産査定サイトです。大きな特徴はリフォーム一体型のプランで家を売るサービスでしょう。同業他社でこのサービスを行っているところはほぼ無いところが強みと言えそうです。

リフォーム一体型ローンも利用できたり、補助金や減税の方法などについても教えてくれるところはありがたいですね。

ただ利用が首都圏・中部・近畿に限られてしまっていることもあり、こちらもリフォームを考えている方はセカンドオピニオン的に利用すると良いでしょう。

公式サイトはこちら

(4)スモーラスクリーンショット 2016-09-21 11.56.49

スモーラは360万人が利用しており、依頼件数は毎月1500件を超えている査定サイトです。

マンションナビを運営しているマンションリサーチ株式会社が運営しており、土地や戸建て、マンションに特化したサービスとなっています。

また賃貸にも対応をしており、不動産投資において賃貸経営にも興味がある人向けと言えるでしょう。ただ事業用不動産は取り扱いがないことが欠点ですが、マンションの扱いには特に強いことは大きな強みと言えそうです。公式サイトはこちら

(5)イエカレ

イエカレはサービス開始から9年が経つ総合比較サイトです。土地活用や不動産売却だけではなく、仲介や不動産管理などの会社も探してくれるのが特徴です。

イエカレもフリーダイヤルで電話相談ができるのでこれも強みですよね。

ただ登録業者が少ないこともあるので、買取をする人にとっては良いのではないでしょうか。

公式サイトはこちら

なお、不動産査定の種類や査定価格の仕組みなどについては、詳しく「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」にて確認してみてください。

7、家を売却する法則(4)不動産業者はこう選ぶ

不動産売却を成功させるには、信頼ができる不動産仲介業者を選定することがとても大切と言えます。

では、数多い不動産仲介業者の中から信頼できる仲介業者を選ぶポイントの内容はどのようなものでしょうか。

具体的に大きくは以下のようなポイントが挙げられます。

  • 資本金の金額が大きい
  • 従業員数が多い
  • 取り扱っている不動産の仲介件数が多い

詳しい内容については以下をご参照下さい。

>>(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選

信頼できる不動産仲介業者を選んだら、売却にあたってその会社と契約を結ぶことになります。

契約には大きく以下の3種類があります。

  • ①売却依頼業者1社及び買主と直接契約がNGの「専任専属媒介契約」
  • ②売却依頼業者1社のみの「専任媒介契約」
  • ③売却依頼御者複数可能の「一般媒介契約」

どの契約形態にするかは売主の自由ですが、不動産会社からにすれば、自社にだけ契約をしてくれた方が仲介手数料をもらえる可能性が高まるので、

  • 専任専属媒介契約
  • 専任媒介契約

の方が短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります。

契約形態の詳しい内容については、以下をご参照下さい。

>>不動産を売りたい方必見!高額で不動産売買する方法

8、家を売却する法則(5)値段交渉のポイントは?

購入希望者から問い合わせがあったら、物件価格や引渡し時期などの交渉をすることになります。

事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合、不動産会社の方で断ってくれます。

買主の購入条件と合えば、いよいよ売買契約を結ぶことになります。

売買契約を締結する際に、買主から物件価格の1〜2割の手付金をもらうことになります。

9、より高く売るための注意点

少しでも高くに売りたいと思われている方も少なくないでしょう。

家を高く売るためには、以下のような注意点が挙げられます。

(1)売却時の費用を把握する

家の売却価格を決めるにあたっては、どんな費用がかかるのかを事前に把握しておく必要があります。

(2)内覧時に部屋をキレイにする

家の内見をする際に、買主は現在のレイアウトを参考に、部屋の間取りの使いやすさを判断する事が多いです。荷物を散乱させずに、できるだけ家をキレイにすることを心がけましょう。

(3)査定は複数社に依頼

不動産会社によって査定方法が異なりますので、複数社を利用するとよいでしょう。

(4)信頼できる担当者を選ぶ

家を売るにおいて、信頼のできる不動産会社を選ぶ事と同じように、自分の物件をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。 

信頼のできる担当者かどうかは以下のようなポイントで判断してみるといいでしょう。

  • 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
  • ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
  • 確認事項には丁寧に対応してくれるか
  • きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

また、不動産取引においても、業者との交渉、契約書などの関連書類の作成など色々な手続きは全て不動産会社の営業担当者が行うので、信頼のできる営業担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。

なお、信頼できる不動産会社や担当者の選び方について詳しくは以下をご参照下さい。

>>(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選

また、家を売却した後にトラブルにならないように、「近隣トラブルが起きたことがない」など物件に関してプラスになるような情報はもちろん、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。

10、ローンが残っている家は売れるのか?

残債がある状態で家を売却することに対してどのような方法があるのかがよく分からない、また心理的にもハードルが高そうなイメージもありためらってしまう、と言った人は多いのではないでしょうか。

実は市場にはローンが残っている家がほとんどです。

検索サイトなどで「即入居可」という物件以外はほぼローンが残っている家だとも言えるでしょう。

では実際にローンが残っている家を売るときにはどのような点を注意すれば良いか見ていきましょう。

11、ローンが残っている家を売るときの注意点は?

家を売りたいと思ったときに多くの人が気になってしまうのが「ローンが残っている状況である」ということではないでしょうか。

住宅ローンを借りた時点では、その当時の住宅や土地の価格に沿った金額を借りることになります。

しかし実際に家を売るときになると、状況が少し変わってくることはご存じでしょうか。

住宅ローンは最初は利子を返済していく割合が多く、元金自体は減らないこと、また特に新築で購入した場合の家の価値は、年数が経つにつれて大きく無くなっていきます。

要するに家の価値自体は少しずつ落ちてきて、オーバーローンのような状況になっているのです。

オーバーローンに関する記事はこちらも合わせてご覧ください。

>>不動産投資「ローンを組む前に知っておきたい」注意ポイント

全ての家がそうなっているというわけではないですが、ほとんどの物件がこういった状況になっていると言っても過言ではないでしょう。

またローンは実際に家が売れてから完済する形で大丈夫です。

ただ、売ったお金が足りなかった場合は自分の資金を入れ込むか借り入れをしてローンを完済しなくてはいけないことになってしまうので、その点だけ注意しておきましょう。

なお、住宅ローンの繰り上げ返済に関してはこちらをご覧ください。

>>住宅ローンの繰り上げ返済|お得にするための3つのポイント

12、不動産売買契約書でチェックすべき注意点

不動産の専門用語が多く並べられている売買契約書は、素人ではなかなか理解出来ない部分も多くあります。

土地を売却後にトラブルにならないため、以下のチェックポイントを押さえておきましょう。

  • 売買土地の表示
  • 売買代金、手付金などの額
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

など。詳しい内容については以下をご参照下さい。

>>損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点

13、家を売却後に確定申告をする必要がある

家を売却した場合、売却した年度末に確定申告をする必要があること皆さんご存知でしょうか。

家を売却後の確定申告は大きく以下の2種類があります。

  • (1)売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
  • (2)売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」

確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについては、詳しくは以下をご参照下さい。

>>不動産売却したら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと

まとめ

公式サイトはこちら

今回は家を売る時の流れや注意点などについて書きましたがいかがでしたでしょうか。家を売る時にご参考になれば幸いです。

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