一生住むつもりで購入した家も、転勤や生活スタイルの変化など様々な理由によって、売る事も考えられます。
その際に高額かつスムーズに売る事が出来るよう、家を売る際の流れや諸費用、また高く売るための注意点などを知っておく必要があります。
そこで今回は、
- 家を売る際の流れ
- 家を売る時の諸費用
- より高く売るためには？家を売る時の注意点
- 損せず家を売るためのポイント
- 家を売却後に確定申告をする必要がある
- 家を売る方法は２つある
などについて書いていきますので、家を売る際に参考にして頂けると幸いです。
もし、この記事をお読みの方の中に「数多い不動産売却査定サイトがある中でどのサイトを利用したらいいのだろう」と悩まれている方がいらっしゃいましたら、以下の「不動産を高く売却するには？当メディアが最もオススメする査定サイト3選」の記事をご参照下さい。
実は『不動産投資の教科書』には同様の相談が数多く寄せられており、実際、今まで1,000名以上の方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
そんな『不動産投資の教科書』が厳選した査定サイト3選をご紹介していますので、是非参考にしてみてください。
目次
１、家を売る際の流れ
まず、家を売る時の大まかな流れについてみてみましょう。
- 相場を知る
- 物件に関する資料を用意する
- 対象物件の査定を依頼する
- 不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
- 売却希望価格を決定して売却活動開始
- 購入希望者と交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 決済・不動産を引き渡す
では、それぞれについて詳しくみていきましょう。
２、相場を知る
家の売却を検討される際に、まず自分の家の今の市場価値を知っておきたい所でしょう。
その場合、今行われている不動産の実際の取引価格を調べるといいでしょう。
国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、参考にしてみてください。
３、物件に関する資料を用意する
実際に家を売却する際には、不動産仲介業者の担当者に物件について詳しく知ってもらう必要があります。
そこで物件に関連する書類の一式を事前に用意しておきましょう。
物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が必要となります。
- 物件の権利書
- 登記済証
- 建築確認通知書、検査済証
- 付帯設備表
- 物件状況報告書
- 固定資産税などの納税通知書
- その他物件に関する資料
など。
家を売却する際に必要な書類については、詳しく「（チェックリストつき）不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。
４、対象物件の査定を依頼する
書類が揃ったら物件の査定を受けましょう。
一般的に不動産の査定を受ける流れとしては、不動産の簡易査定サイトより簡易査定を受けてから、対応が良かった何社かに訪問査定を依頼し、更に正確な価格査定をしてもらうことが多いです。
以下にて利用者数が多いオススメの３つの簡易査定サイトをピックアップしました。短時間で無料で査定金額がわかるので、まず自分の不動産の市場価値を知っておきたい方は、ぜひ利用してみてください。
（１）HOME４U
住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ！！
☆ポイント☆
- 入力約60秒
- 500万人利用
- 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
- 大手不動産会社参画率１位
- 15周年の老舗で安心
- 最大６社まで一括査定依頼可
（２）すまいValue(すまいバリュー）
売却実績がかなり豊富なため、本気で売却したい方にオススメ！
☆ポイント☆
- ご成約件数が「10万件」以上の実績がある
- 大手不動産会社6社が直営しているサイト
- 全国「819」店舗ある
- 最大６社まで一括査定依頼可
（３）スモーラ
近隣の物件の相場を確認することが可能なので、周辺の物件相場も把握したい方にオススメ！！
☆ポイント☆
- 登録店舗数が2500店舗！
- 複数社一括査定依頼可
- 賃貸の提案も対応可能
- 売却に役立つ冊子プレゼント
- 全国エリア
一都三県の物件を売却予定の方は、対応エリアを一都三県
と限定したソニー不動産の査定サイトを利用してみてください。 ソニー不動産
売却コンサルによる徹底的なサポートがあり、本気で高値売却を目指す方にオススメ！！
☆ポイント☆
- 売主だけ担当
- 専任割引最大5万円
- 対応エリア：１都３県に特化
なお、不動産査定の種類や査定価格の仕組みなどについては、詳しく「不動産を売却する際の査定について知っておきたい５つのこと」にて確認してみてください。
５、不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
（１）信頼できる不動産仲介業者の選定方法
不動産売却を成功させるには、信頼ができる不動産仲介業者を選定することがとても大切と言えます。
では、数多い不動産仲介業者の中から信頼できる仲介業者を選ぶポイントの内容はどのようなものでしょうか。
具体的に大きくは以下のようなポイントが挙げられます。
- 資本金の金額が大きい
- 従業員数が多い
- 取り扱っている不動産の仲介件数が多い
詳しい内容については、「（チェックリストつき）不動産仲介とは？不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」をご参照ください。
（２）媒介契約を締結する
信頼できる不動産仲介業者を選んだら、売却にあたってその会社と契約を結ぶことになります。
契約には大きく以下の３種類があります。
- ①売却依頼業者１社及び買主と直接契約がNGの「専任専属媒介契約」
- ②売却依頼業者１社のみの「専任媒介契約」
- ③売却依頼御者複数可能の「一般媒介契約」
どの契約形態にするかは売主の自由ですが、不動産会社からにすれば、自社にだけ契約をしてくれた方が仲介手数料をもらえる可能性が高まるので、
- 専任専属媒介契約
- 専任媒介契約
の方が短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります。
契約形態の詳しい内容については、「不動産を売りたい方必見！高額で不動産売買する方法」をご参照ください。
６、売却希望価格を決定して売却活動開始
査定価格を目安に、自分の事情も考慮した上で、不動産会社の担当者と相談しながら不動産の売却希望価格を決めましょう。
７、購入希望者と交渉する
購入希望者から問い合わせがあったら、物件価格や引渡し時期などの交渉をすることになります。
事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合、不動産会社の方で断ってくれます。
８、売買契約を結ぶ
買主の購入条件と合えば、いよいよ売買契約を結ぶことになります。
売買契約を締結する際に、買主から物件価格の１〜２割の手付金をもらうことになります。
９、決済・不動産を引き渡す
一般的には、売買契約締結後２〜３週間程度で決済手続きをし、物件の引渡しを行います。
中には、買主が住宅ローンの審査を通らず、解約される場合もあります。時間や手間が無駄にならないよう、契約締結の前に、買主は住宅ローンの仮審査を行ったかどうかを確認しておくとよいでしょう。
なお、詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご参照ください。
１０、家を売る時の諸費用
家を売る時には、以下のような諸費用が発生します。
- 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
- （融資を受けた場合）金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
- 税金
詳しい内容については「事前に知っておきたい！不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参照ください。
１１、より高く売るためには？家を売る時の注意点
少しでも高くに売りたいと思われている方も少なくないでしょう。
家を高く売るためには、以下のような注意点が挙げられます。
- （１）相場を知る
- （２）売却時の費用を把握する
- （３）内覧時に部屋をキレイにする
- （４）交渉の姿勢を持つ
- （５）売却時に必要な書類を用意する
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）相場を知る
家を売るときには、まず相場を知っておく必要があります。
詳しい内容については上記「２、相場を知る」をご参照ください。
（２）売却時の費用を把握する
家の売却価格を決めるにあたっては、どんな費用がかかるのかを事前に把握しておく必要があります。
詳しい内容については上記「１０、家を売る時の諸費用」をご参照ください。
（３）内覧時に部屋をキレイにする
家の内見をする際に、買主は現在のレイアウトを参考に、部屋の間取りの使いやすさを判断する事が多いです。荷物を散乱させずに、できるだけ家をキレイにすることを心がけましょう。
（４）交渉の姿勢を持つ
家を売却する際に、購入希望者から
- 売却価格
- 入居時期
など様々な交渉が入ります。自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢が大切と言えるでしょう。
（５）売却時に必要な書類を用意する
不動産の売却をスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。
詳しい内容については上記「３、物件に関する資料を用意する」をご参照ください。
１２、損せず家を売るためのポイント
一方、損せずに家を売るためには、以下のようなポイントが挙げられます。
- （１）査定は複数社に依頼する
- （２）信頼できる担当者を選ぶ
- （３）物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
- （４）不動産売買契約書でチェックすべき注意点
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）査定は複数社に依頼する
不動産会社によって査定方法が異なりますので、複数社を利用するとよいでしょう。
詳しい内容については上記「４、対象物件の査定を依頼する」をご参照ください。
（２）信頼できる担当者を選ぶ
家を売るにおいて、信頼のできる不動産会社を選ぶ事と同じように、自分の物件をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。
信頼のできる担当者かどうかは以下のようなポイントで判断してみるといいでしょう。
- 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
- ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
- 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
- 確認事項には丁寧に対応してくれるか
- きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか
また、不動産取引においても、業者との交渉、契約書などの関連書類の作成など色々な手続きは全て不動産会社の営業担当者が行うので、信頼のできる営業担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。
なお、信頼できる不動産会社や担当者の選び方について詳しくは「（チェックリストつき）不動産仲介とは？不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」をご参照ください。
（３）物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
家を売却した後にトラブルにならないように、「近隣トラブルが起きたことがない」など物件に関してプラスになるような情報はもちろん、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。
（４）不動産売買契約書でチェックすべき注意点
不動産の専門用語が多く並べられている売買契約書は、素人ではなかなか理解出来ない部分も多くあります。
土地を売却後にトラブルにならないため、以下のチェックポイントを押さえておきましょう。
- 売買土地の表示
- 売買代金、手付金などの額
- 所有権の移転と引渡し時期
- 公租公課の精算
- ローン特約
- 手付解除
- 契約違反による解除
- 瑕疵担保責任
など。詳しい内容については「損しないために！不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」をご参照ください。
１３、家を売却後に確定申告をする必要がある
家を売却した場合、売却した年度末に確定申告をする必要があること皆さんご存知でしょうか。
家を売却後の確定申告は大きく以下の２種類があります。
- （１）売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
- （２）売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」
確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについては、詳しく「不動産売却したら確定申告が必要？確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」をご参照ください。
１４、家を売る方法は２つある
家を売る時には、チラシや情報サイトに情報を掲載して売却するというイメージをされている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。実は、不動産の売却には大きく以下の２つの売却方法があります。
（１）「仲介」により売却する方法
不動産会社に仲介してもらい、不動産を売却する方法。
（２）「買取」による売却する方法
一方、買取により売却する場合は、一切広告活動を行われず不動産買取会社などの業者に直接売却する方法です。
（３）「仲介」と「買取」の違い
仲介と買取の最も大きな違いとしては、売却価格にあります。
仲介により売却する場合、市場価格を参考に売却価格を設定する事が一般的です。
一方、買取は業者が一旦買取ってから、リフォームなどの付加価値をつけて再販しますので、従って、買取の金額は市場価格の6〜7割だと言われています。
買取による売却については、詳しく「知らないと損！不動産を「買取」で売却する際に得する方法」をご参照ください。
また、2つの売却方法ともメリットとデメリットがありますので、どっちの方法が自分に適しているかは、詳しく「どっちが得をする？不動産売却の２つの売却方法」をご参照ください。
まとめ
今回は家を売る時の流れや注意点などについて書きましたがいかがでしたでしょうか。家を売る時にご参考になれば幸いです。
