• 不動産売却
  • 2021/1/12

不動産の2つの売却方法!売却を成功せるために知っておくべきこと

不動産の売却について、チラシや情報サイトに情報を掲載することで買い手を募り、仲介業者を介して売却するという形式がメインだとイメージされている方は少なくないのではないでしょうか。

実は、不動産の売却方法は大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。

そこで今回は、

  • 不動産の2つの売却方法
  • 不動産を仲介で売却するメリット・デメリット
  • 不動産を買取で売却するメリット・デメリット
  • 「仲介」と「買取」の違いについて
  • 不動産を売却するならどちらの方法が良いのか
  • 不動産売却を依頼する会社を選ぶ方法

などについて解説していきます。多くの不動産投資かが利用するメディア「不動産投資の教科書」おすすめの内容となっていますので、

参考にして頂けると幸いです。

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1、不動産の2つの売却方法

不動産を売却するには、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

まずは仲介と買取の2つの売却方法について解説します。

(1)「仲介」による不動産売却とはどのような方法?

不動産会社に仲介してもらい、不動産を売却する方法です。主に不動産売却の方法として一般的なのがこちらの仲介による売却になるでしょう。

売主と買主の間に不動産会社が介入するため、手間や時間がかかる売却方法ではありますが、基本的に広告や内見などの販売に関する活動を行うのは不動産仲介会社です。

(2)「買取」による不動産売却とはどのような方法?

一方、買取により売却する場合は、一切広告活動を行われず不動産買取会社などの業者に直接売却する方法です。

仲介では不動産の買主が顧客(一般人)であったのに対し、買取の買主は不動産会社です。そのため広告活動などを行う必要はありません

2、不動産を仲介で売却するメリット・デメリット

不動産を仲介で売却する大きなメリットは、なんと言っても買取より高値で売却できるということです。

仲介による不動産売却価格の決定権はご自身(不動産を売却したい人)にあるため、納得いく価格で売り出すことができるでしょう。

しかし、設定した売り出し価格によっては売却することが難しい場合も当然あります。周囲の不動産の相場や不動産仲介会社との相談の元、適正な売り出し価格を設定しなければなりません。

3、不動産を買取で売却するメリット・デメリット

不動産を買取で売却するメリットは、より素早く売却できるということです。

なぜ仲介よりも素早く売却できるかというと、不動産仲介会社や購入希望者とは基本的には関わることがないからです。

買取による売却であれば、購入希望の方の内覧などはありません。買取は不動産買取会社が直接購入するため、このようなステップがないことなどからより素早い売却が可能です。

しかし、デメリットとしては仲介による売却よりも低い価格での売却となってしまう可能性が高いということです。

業者に売却をするか決定するかの最終的な判断はご自身ですが、価格を決めるのは業者側です。業者とは不動産買取会社であり、不動産を買い取る目的はあくまでも転売がほとんどでしょう。

つまり、安く買うことが最大の目的であるため売却側にとってこのようなデメリットが生じてしまいます。

4、「仲介」と「買取」2つの不動産売却方法の違い

前述した2つの不動産の売却方法について、メリットとデメリットをもとに主な違いについてまとめました。主に異なる点としては以下が挙げられます。

  • (1)売却価格
  • (2)売却期間
  • (3)瑕疵担保責任
  • (4)売却時の諸経費
  • (5)売却の流れ

それぞれについてみていきましょう。

(1)売却価格

せっかく不動産を売却するには、やはり少しでも高く売却したい方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、売却方法によって、売却価格に大きく差が出てしまいます。

①仲介の場合

仲介によって不動産を売却する場合の価格設定は、査定価格を参考にし、市場価格を加味しながら決められる事が多いです。

不動産の査定は、後述していますが不動産の一括査定による方法がおすすめです。査定価格を知っておくべき理由としては、より高額で不動産を売却する可能性が高くなるためです。

不動産売却時の査定の流れや査定価格の考え方などについて詳しくは「不動産の価格査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

②買取の場合

一方、買取による売却する場合、一般的には、市場価格の「60%前後」だと言われております。

例えば、市場価格が2,000万円の物件でしたら、買取価格は「1,200万円」になります。仲介で売却するよりかなり安くなる傾向があります。

なぜこれだけ安くなる傾向があるのかというと、不動産買取会社は転売のための諸費用を考慮しているためです。

諸費用とは、不動産買取にあたっての不動産取得税や、購入した不動産を売却するための広告費・宣伝費等にかかる諸費用がありますが、これらは不動産を売却する方が支払うものではありません。

そのため、できるだけ安く購入することで転売の利益を大きくするため、おおよそ市場価格の60%前後という価格になってしまいます。

(2)売却期間

不動産を売却するにあたっては、できるだけ早く売却したいと考える方も多くいらっしゃるでしょう。

不動産の売却方法次第では、売却期間も異なります。

①仲介の場合

不動産の条件にもよりますが、仲介によって不動産を売却する場合、大体3ヶ月〜6ヶ月かかると言われております。

概ねこれだけの売却期間を要する理由として、仲介には

  • 不動産の価格査定をする
  • 媒介契約を結ぶ
  • 広告を出して売主を探す

などの流れがあるためです。売却期間の内訳の目安を簡単に紹介すると以下のようになります。

  • 不動産の価格査定に1~4週間
  • 売却活動をして購入希望者を見つけて価格交渉をするのに1~3ヶ月
  • ローン審査や物件の引き渡しなどで1~2ヶ月

仲介によって不動産を売却方法では、購入希望者と売買契約が完了した後でも時間がかかるということを考慮しておきましょう。

②買取の場合

一方で、買取の場合は買主を探す必要がないため、売却価格などの交渉が出来れば即時契約を締結する事ができます。一般的には、2週間〜1ヶ月前後だと言われており、仲介と比較してかなり短いと言えるでしょう。

(3)瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵に対して買主を保護するためのものです。

瑕疵とは、売却予定の不動産が本来持ち合わせているべき性能が欠けていることいい、シロアリや雨漏り、腐食などの、目には見えづらい瑕疵を隠れた瑕疵と言います。

不動産の売却においては、一般的には売主が瑕疵担保責任を負うことが多いでが、買取であれば瑕疵担保責任を負う必要はありません。

瑕疵担保責任を免除することによって売却に時間がかかる場合があります。

不動産の建築年数が古い場合、瑕疵担保責任を免除にしたい方は、買取による売却を検討されてみるのはいかがでしょうか。

(4)売却時の諸経費

不動産を売却する際には諸経費などが発生します。不動産の売却方法によって費用が異なりますので、それぞれについてみてみましょう。

①仲介の場合

仲介によって不動産を売却する場合、大きく以下の3つの諸経費がかかります。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 税金

不動産仲介手数料に関しては、仲介手数料の上限は売却価格の3%+6万円+消費税という決まりがあります。

消費税を10%として売却価格4,000万円で不動産を売却できたとすると

仲介手数料=4,000万円×3.3%+6.6万円
     =138万6000円

と計算することができます。

しかし、あくまでもこれは上限ですので交渉次第では安くできるかもしれません。

不動産売却の仲介手数料について多に詳しく知りたい方は「不動産売却の仲介手数料は3%? 計算方法と安くして売却益を最大化させる方法」をご覧ください。

また、「税金」に関しては主に以下の3つの税金がかかります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 抵当権抹消時の免許税

これらには特別控除や注意点もあります。

不動産売却時にかかる税金について、節税方法や注意点について詳しく知りたい方は「不動産売却でかかる3つの税金と計算方法|節税対策まで紹介【税理士監修】」も合わせてご覧ください。

②買取の場合

一方、買取の場合は、不動産会社に売却するため、仲介によって売却した場合と比較し、

・不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」

を節約することが出来ます。上記のように4000万円で売却することができたとしら、138万6000円の節約をすることができることになります。

しかし前述したように、買取による売却方法は市場価格よりも安いためどちらが良いかは状況に合わせて判断するべきでしょう。

(5)売却の流れ

買主が違うため、売却方法によって売却する際の流れも大きく異なります。

①仲介の場合

仲介によって不動産を売却する場合、大きく以下のような流れになります。

  1. 相場を知る
  2. 物件に関する資料を用意する
  3. 対象物件の査定を依頼する
  4. 不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
  5. 売却希望価格を決定して売却活動開始
  6. 購入希望者と交渉する
  7. 売買契約を結ぶ
  8. 決済・不動産を引き渡す

これらをさらに細かくすると、

  • 不動産を売却するまでのステップ
  • 売買契約を結ぶまでのステップ
  • 実際に不動産を引き渡すまでのステップ

に分けることができます。

仲介による売却方法では、前述したようにおよそ半年はかかります。しっかりと計画を立てて売却に挑むことが大切でしょう。

詳しい内容については「不動産売却の流れ|引き渡しまでの6つのステップと売却にかかる期間」をご参照ください。

②買取の場合

一方、買取は不動産会社に売却するため、流れは比較的に簡単になります。

大きく以下のような流れになります。

  1. 査定の依頼をする
  2. 買取価格を提示してもらう
  3. 買取業者を決める
  4. 売買スケジュールなどの打合せをする
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 決済・不動産を引き渡す

詳しい内容については「知らないと損!不動産を「買取」で売却する際に得する方法」をご参照ください。

5、不動産を売却するならどちらの方法が良いのか

それでは、結局「仲介」と「買取」どちらによる売却方法が良いのでしょうか。

結論を申し上げると、どちらの売却方法が自分に適しているかは売主の素質によって異なりますので、一概には言えません。

本章では、それぞれの売却方法で向いている方はどのような方なのか説明します。

(1)仲介による売却方法が適している方

まずは仲介による売却方法が向いている方についてです。

①できるだけ高額で売却したい方

何度も紹介しているように、できるだけ高額で不動産を売却したい方は仲介による売却方法が適しているでしょう。

仲介であれば買取による売却よりもおよそ1.67倍も高額で売却することができます。

②売却期間は気にしない方

売却期間はどれだけかかっても良いという方も仲介による売却方法が適していると言えるでしょう。

無論、売却期間を気にしなければできるだけ高額で売却しやすくなるという部分はあります。

③築浅物件や立地の良い物件を売却したい方

売却する不動産の状況によっても適している売却方法は異なってきます。

築浅物件や立地の良い物件の場合、比較的売却しやすいです。リフォームなどをしなくてもそのままで十分魅力があるため、不動産の購入希望者を見つけるまでにそこまで時間がかかりません。

仲介による売却の、売却期間がかかるというデメリットをカバーすることにつながります。

(2)買取による売却が適している方

一方で、多少割安になってもいいという方は買取による売却を検討してもよいかもしれません。

具体的に買取による売却が適しているかを判断するにあたっては、ご自身の不動産売却において一番重視するポイントを決めて頂き、以下のポイントをチェックしてみてください。

該当する項目が多い場合、買取による売却方法を検討してみるのはいかがでしょう。

  • 売却価格が少し低くても、短期間で売却がしたい
  • 瑕疵担保責任を免除して欲しい
  • なるべく諸費用を節約したい
  • あまり手間をかけずに売却したい
  • 他人に知られずに売却がしたい

6、不動産売却を依頼する会社を選ぶ方法

仲介にしろ売却にしろ、不動産売却を依頼する会社選びはとても大切です。不動産会社や売却方法次第では1,000万円も差が出ると言われているため、慎重に選びましょう。

と言っても、不動産売却初心者の方であればどのように会社選びをすれば良いのかわからない方もいるのではないでしょうか。

どのようなポイントに注意して不動産売却会社を選べば良いのか解説します。

(1)大手不動産か地元不動産かで決める

大手不動産に売却を依頼するのか、地元不動産に売却を依頼するのかという方法です。

大手不動産に仲介の売却を依頼する場合、メリットとしては顧客が多いということが挙げられるでしょう。それから、大手の資金力を背景として広告などの宣伝費も多く描けることができます。

地元不動産に仲介の売却を依頼する場合、片手仲介になる可能性が高いということがメリットでしょう。片手仲介とは、不動産の売主と買主どちらも仲介するのではなく、依頼人である売主の仲介のみを行います。

他にも大手不動産や地元不動産のメリットデメリットがありますので、さらに詳しく知りたい方は「不動産売却を大手か地元どちらの不動産会社に依頼するか迷った時の判断マニュアル」もご覧ください。

(2)一括査定サイトで依頼をする

一括査定サイトで依頼をすることのメリットは、なんといっても複数社からの見積もりを受けることができることでしょう。

複数社からの見積もりを受けることができれば、どの会社に依頼すれば高額で売却できる可能性が高くなるのかがわかります。

しかし、査定価格は売却価格ではないため、気になる不動産会社があったらなぜその査定価格になったのかを詳しく問い合わせてみても良いでしょう。

仲介と買取によるおすすめの不動産売却査定サイトは次章より紹介します。

7、仲介による売却方法でおすすめの不動産査定サイト

仲介で売却を検討される方は、まず無料で利用ができる簡易査定サイトで自分の不動産の資産価値を査定してみるのはいかがでしょう。

不動産会社によって査定基準が変わりますので、複数社に依頼するといいでしょう。

以下利用者数が多いサイトを3つピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)HOME4U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!

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  • 500万人利用
  • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
  • 大手不動産会社参画率1位
  • 最大6社まで一括査定依頼可

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(2)RE-Guide(旧SBI)

宅建業免許を持っている会社が運営しており、プロの目線で参加会社を厳選、高値で売りたい方にオススメ!!

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  • 運営11年目の老舗サイト
  • 大手不動産会社/地元で実績豊富な会社など多数参加
  • 最大10社まで一括査定依頼可
  • 不動産のプロが高値で売る仕組みを追求 

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(3)イエカレ

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8、買取による売却方法でおすすめの不動産査定サイト

一方、買取にて売却を検討される方は、買取を専門にした簡易査定にて不動産の資産価値を調べる事が出来ます。

以下利用者数が多いサイトを3つピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)不動産買取.Com

スクリーンショット 2014-12-01 23.30.16
http://www.fudousankaitori.com/

(2)不動産買取査定.Com

スクリーンショット 2014-12-01 23.31.27
http://www.kaitoruzo.com/

(3)HouseDO

スクリーンショット 2014-12-01 23.32.14
http://www.housedo.co.jp/

まとめ

今回は不動産の売却方法について書いていきましたがいかがでしたでしょうか。ご自身に適した売却方法を選んで頂くにあたりご参考になれば幸いです。

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