相続によって取得した不動産を売却する際には、さまざまな税金や手続きが関わってきます。税金対策や法的手続きについて正しい知識を持っていないと、想定外の出費が発生したり、手続きが複雑化したりする可能性があります。
この記事では、相続した不動産を売却する際に必要な税金や手続きについて、具体的かつ詳細に解説します。相続した不動産を売却する際に参考にして頂けると幸いです。
目次
１、相続した不動産を売却するための手続き
（１） 相続登記の手続き
相続した不動産を売却するには、まず相続登記（名義変更）が必要です。不動産の登記が相続人に変更されていない限り、売却を行うことはできません。相続登記とは、不動産の所有者を被相続人（亡くなった人）から相続人に変更する手続きです。
相続登記には以下の書類が必要です。
- 被相続人（故人）の戸籍謄本：死亡時までの連続した戸籍が必要
- 相続人全員の戸籍謄本：全ての相続人が確定できるよう、全員分の戸籍が必要
- 住民票：相続人の現住所を確認するために住民票が必要
- 不動産の登記簿謄本：対象不動産の情報が記載されたもの
- 遺産分割協議書（複数の相続人がいる場合）：全相続人の同意で不動産の分割が決定された場合に作成される書類
（２）相続人全員の同意を得る
不動産を相続する場合、複数の相続人が関与することが多く、遺産分割協議を行う必要があります。不動産の売却を進めるには、全ての相続人の同意が必要です。遺産分割協議書には全相続人の署名と押印が必要となり、これがなければ売却手続きを進めることができません。
（３）不動産の査定と売却方法の選定
登記と相続人の同意が得られたら、不動産の価値を査定します。不動産の価値を知ることは、適切な売却価格を決定するために重要です。一般的に不動産会社や鑑定士に査定を依頼します。査定結果に基づいて、売却方法を検討しましょう。
- 仲介売却：一般の市場に出して買主を探す方法で、相場価格に近い売却が期待できますが、時間がかかる場合があります。
- 買取売却：不動産業者に直接売却する方法で、素早く売却できる一方、市場価格より低くなることが多いです。
（４）買主との売買契約締結
買主が決まったら、売買契約を締結します。この契約では、売却価格、引渡し日、支払い方法などを明記します。また、仲介業者を介して売却する場合は、仲介手数料がかかります。契約が成立したら、物件の引渡しと売却金の受け取りを行います。
２、相続時の不動産売却で発生する税金
不動産を売却する際には、複数の税金が関わります。特に相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税や相続税の扱いに注意が必要です。
（１）譲渡所得税
不動産を売却した際、売却益（譲渡所得）が発生すると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。相続した不動産でも、売却によって利益が出た場合にはこの税金が発生します。
譲渡所得の計算式は次の通りです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
- 取得費：被相続人が不動産を購入した際の価格、または相続時の評価額。取得費がわからない場合、売却価格の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料、登記費用、リフォーム費用など）。
- 特別控除：相続した不動産には、特定の条件を満たすと3,000万円の特別控除が適用されます。例えば、居住用財産を売却する場合に適用されますが、条件を満たさない場合は適用されません。
（２）相続税の取得費加算の特例
相続した不動産を売却する際、相続税の取得費加算の特例を適用することで、譲渡所得を減らすことが可能です。これは、相続に伴い支払った相続税の一部を取得費に加えることができる制度です。これにより、譲渡所得が減少し、結果的に課税額が軽減されます。
適用条件は以下の通りです。
- 相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却すること。
- 相続税を支払っていること。
（３）住民税・所得税の申告
譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告で所得税および住民税を申告する必要があります。税率は、保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として高めに、5年以上の場合は長期譲渡所得として優遇されます。税率は次の通りです：
- 短期譲渡所得：39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）
- 長期譲渡所得：20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）
３、遺産分割の注意点
相続した不動産を売却する際、遺産分割が大きなハードルになることがあります。
特に、相続人が複数いる場合には、全員の同意を得て分割方法を決定する必要があり、スムーズに協議が進まないケースも少なくありません。不動産は動かせない資産であり、現金とは異なり分割が難しいため、協議が長引いたり、紛争に発展するリスクもあります。ここでは、遺産分割のプロセスや注意点について、より詳細に解説します。
（１）遺産分割協議とは？
遺産分割の基本的な方法
遺産分割の方法には、主に次の3つの方法があります。
現物分割
実際の物をそのまま分ける方法。たとえば、不動産は長男、現金は次男という形で分割します。しかし、不動産は物理的に分けにくいため、この方法は適さないことが多いです。
代償分割
特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人にはその代わりに現金などで補償する方法です。たとえば、Aさんが不動産を相続し、他の相続人に対して代償金を支払います。これにより、公平性を保つことができます。
換価分割
相続財産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。相続人全員が不動産を売却することに同意している場合、この方法がスムーズに進行します。
（２）遺産分割協議の注意点
相続人全員の合意が必要
遺産分割協議を進める上で最も重要なポイントは、相続人全員の合意が必要ということです。相続人の中に1人でも反対する人がいる場合、不動産を売却することはできません。たとえば、一部の相続人が不動産をそのまま所有したいと考えている場合や、評価額に納得がいかない場合、協議は難航する可能性があります。
相続放棄とその影響
相続人の中に相続放棄をする人が出た場合、その人は最初から相続人でなかったものとみなされます。この場合、その人は不動産の相続にも関与せず、代わりに他の相続人が財産を分けることになります。相続放棄は裁判所で手続きを行う必要があり、相続開始から3ヶ月以内に申請する必要があります。
遺産分割協議書の作成
遺産分割の協議が成立したら、その内容を遺産分割協議書として文書に残します。遺産分割協議書には、全相続人の同意を証明するために、署名と実印の押印が必要です。この協議書があることで、不動産の名義変更や売却手続きが可能となります。また、協議書の作成には法的な正確性が求められるため、弁護士や司法書士などの専門家に作成を依頼することが一般的です。
（３）協議がまとまらない場合の解決方法
相続人同士で話し合いがまとまらない場合、次の手段を検討することになります：
調停
家庭裁判所で調停を行うことができます。調停では、裁判官や調停委員が相続人間の調整役となり、双方が納得できる解決策を探ります。
審判
調停でも解決できない場合、裁判所の判断による審判が行われます。審判では、裁判官が遺産分割を決定するため、相続人の意思にかかわらず、法的に決着がつけられます。
未成年や行方不明の相続人がいる場合
相続人の中に未成年者や行方不明者がいる場合、そのままでは遺産分割協議ができません。未成年者がいる場合は、家庭裁判所に特別代理人を選任してもらう必要があります。また、行方不明者がいる場合は、不在者財産管理人を家庭裁判所に選任してもらい、その代理人が協議に参加することになります。
４、相続によって取得した不動産は売却しないと損です
相続によって取得した不動産は、遠方にあったり、手続きが煩雑だったり、使用目的が決まっていないなどの理由で放置されている方も少なくないでしょう。
（１）相続の申請書類
相続の種類によって、申請書類が異なりますので、詳しく法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」にてご確認下さい。
（２）相続登記はいつまでにしなければならない？
法律上では、いつまでに相続登記を行わなければならないという決まりはありません。
ただし、相続登記を正しく行わないと売却手続きそのものができなくなってしまいます。さらに、相続した不動産などの財産を３年以内に売却した場合には「相続税の取得費加算の特例」という特例の恩恵を受けることができるので、早めに相続登記手続きを行った方がいいでしょう。
「相続税の取得費加算の特例」については後ほど第４章でご説明します。
（３）相続登記は自分でもできる？
相続登記は基本的にはご自身で行うことができますが、種類によって用意する書類が複雑だったり、不慣れな手続きでかなりな手間がかかる場合もありますので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するといいでしょう。
（４）固定資産税がかかる
不動産を所有しているだけで、毎年その所有者に対して固定資産税が課税されます。
固定資産税は以下の計算式にて計算することができます。
「固定資産税＝固定資産税評価額☓1.4％」
例えば、固定資産税評価額が5,000万円の不動産の場合、固定資産税は「5,000万円☓1.4％＝70万円」になります。
つまり、ただ所有しているだけで、70万円の固定資産税がかかります。
（５）放置によって、不動産の資産価値が下がる
不動産は建築年数が古くなるにつれ、資産価値が下がってしまいます。
そのため相続によって取得した不動産も放置している間に、資産価値がどんどん下がってしまうのです。
相続によって取得した不動産を活用されていない方はこのようなデメリットを回避するため、売却を考えてみるのはいかがでしょうか。
５、不動産売却の費用を節税する方法
（１）相続税の取得費加算の特例とは
相続税の取得費加算の特例により、不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができます。結果として、税金の軽減につながります。
特例を受けるための要件
特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続により財産を取得した者である
- その財産を取得した人に相続税が課税されている
- その財産を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している
計算方法
平成27年1月1日以後に開始する相続の不動産の場合、以下の計算式にて算出することができます。
「取得費に加算する相続税額＝相続税額☓（不動産の資産価値／相続税の課税価格）」
例えば、以下の不動産を相続した場合、取得費に加算する相続税額を計算してみましょう。
＜条件＞
- 相続税額：280万円
- 資産価値：１億円
- 課税価格：2200万円
＜計算方法＞
取得費に加算する相続税額＝280万円☓（1億円／2,200万円）＝1,272万円
相続税の取得費加算の特例については、詳しく国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご参照ください。
なお、譲渡所得税の計算について、詳しくは「譲渡所得税とは？不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい５つのこと」をご参照ください。
（２）3000万円特別控除とは
不動産譲渡取得税については、3,000万円までの売却益をなかったことにしてくれる「特別控除の特例」というものがあります。
この特例では、マイホームなどの売却に際して、買換えの有無や所有期間の長さに関わらず適用を受けることが可能です。相続の場合には「相続空き家の売却」であっても、この特例の適用を受けることができます。
特例を受けるための要件
ここでは、相続空き家を売却する際の要件について説明しています。通常の不動産売却の要件と基本的に共通しているので、詳しくは国税庁のホームページにある「N0.3302マイホームを売った時の特例」を参照にしてください。
相続空き家を売却する場合の要件
➀相続（遺贈）によって住居や土地を相続した者である
②相続開始のあった日以後、３年経過する日の属する年の12月31日までに売却した物件であること
③相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること。
④昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
⑤マンション以外の家屋であること。
⑥相続開始直前においてその被相続人以外に居住したいた者がいなかったこと。
⑦相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。
なお、家屋等を取り壊したのちに売却する場合は、さらに以下の２つの要件が加わります。
⑧相続のときから取壊しのときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。
⑨土地が相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。
基本的に事業目的で利用していた不動産は、この特例の対象外になることに注意しましょう。築年数やマンションでないかどうか、という点でも細かく要件が設定されています。
計算方法
3,000万円の譲渡所得上の特別控除は、次の計算式で算出した譲渡所得がマイナスであれば所得税が発生しないことになります。
譲渡所得=譲渡価額–取得費–譲渡費用－３,０００万円
相続物件の売却では、この計算式で言う「取得費」が問題です。
何世代も前に取得した物件などでは、売買契約書などが残っていないケースも多々あります。その場合は、譲渡価額の５%の「概算取得費」という数値を使って計算することになります。
物件の規模によってはこの「概算取得費」が低額となるために譲渡価額が大きくなってしまうことがあるので、効果的な節税につなげるには3,000万円の特別控除などをうまく利用することが大きなポイントとなるでしょう。
（３）10年超所有軽減税率の特例
不動産売却時にかかる「譲渡取得税」は、不動産の所有期間の長さによって税率が変わります。基本となる税率は所有期間が５年超で売却益の20.315%*、５年以下で39.63%*です。この税率に対する軽減特例が、「居住用財産の軽減税率の特例」になります。
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税が加算されています。
相続不動産の場合は居住年数が10年超の物件が多くなりますが、この特例の適用要件を満たすのは、所有期間が10年以上の居住用の不動産であることです。その場合、譲渡売却益のうち6,000万円以下だと譲渡所得×14.21%*、6,000万円超で20.315%*になります。
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税が加算されています。
被相続人が所有していた期間と相続人が所有していた期間を合算することもでき、さらに先ほど説明した「3,000万円の特例控除」と併用することも可能です。
６、相続した不動産でも確定申告が必要な場合
相続によって取得した財産は基本的に「所得」ではないため、確定申告による所得税や住民税の納付は必要ありません（相続財産については相続税による課税によって処理されます）。ただし、例外があります。以下にあげる2つの場合は確定申告が必要です。
- 家賃収入が発生している場合
- 換価分割で不動産を分割した場合
（１）家賃収入が発生している場合
家賃収入のある賃貸物件などを相続した場合は、その家賃収入は「所得」とみなされます。
被相続人に確定申告の対象となるのは、被相続人が亡くなった日以降に発生した家賃収入です。期限は相続が発生した翌年の2月16日から3月15日になります。
（２）換価分割によって不動産を分割した場合
換価分割とは、相続した不動産などを売却してお金に変え、それを遺産分割する方法のことです。
これによって相続人が得た売却代金は「所得」とみなされます。ただし、手にした代金の全てが課税対象というわけではありません。売却代金から取得費、譲渡費用などを差し引いたうえでプラスとなった金額が課税対象です。
もちろん、3,000万円特別控除などの適用も要件を満たせば受けられます。納税期限は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
７、不動産売却査定サイトとは？オススメ査定サイト
不動産売却査定サイトとは、一度に複数の不動産会社から売却価格の見積もりをもらえるサービスで、具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。
不動産売却査定サイトは数が多いので、当社が厳選してピックアップしたサイトをご紹介しましょう。
すまいValue
すまいValueは大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトで、三井不動産や住友不動産、東急リバブルなどの大手に査定依頼ができるのはここだけです。
「6社」と聞くと少なめに感じるかも知れませんが、実際に仲介件数のトップ3を占めている企業のため査定サイトの中では最も流通件数が多いと言えるでしょう。
地方で郊外だと対象外のエリアもありますが、もし主要な市区町村の査定を頼むならまずここからスタートすると確実です。
HOME 4 U
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ただし大手不動産には査定の依頼ができませんが、困ったときに電話が利用できるのでセカンドオピニオンとして使用してみると良いかも知れません。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
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査定依頼もLINE画面のようにわかりやすいため入力しやすいこともあり、利用者数も1000万人以上と他のサイトと比較して段違いに多いようです。
まとめ
相続した不動産を売却する際には、相続登記や遺産分割協議を適切に行い、譲渡所得税や相続税の取得費加算の特例などの税金対策を講じることが重要です。手続きが複雑なため、早めに専門家に相談し、余裕を持って準備を進めることで、余計なトラブルや税負担を避けることができます。
不動産売却には計画的な準備が必要ですので、まずは不動産の査定や税務に関するアドバイスを受けることをおすすめします。売却のタイミングや条件をしっかりと把握し、最適な選択をしましょう。
