• 不動産売却
  • 2019/4/30

不動産売却のメリットから考える、「自分は家を売却すべきか」の判断

転勤などの事情で、今住んでいる持ち家に住めなくなった場合に考えられる選択肢は、大きく分けて2つあります。

  • 1つは売却で、
  • もう1つは持ち続けて貸す

という選択肢です。

今後その家に住む可能性が低い場合は売却をするのがセオリーだと思いますが、不動産は一度手放すと同じものを購入するのが難しいため、躊躇してしまうのではないでしょうか。

売却を選択するにしても、どんなメリットがあって、その反対にどんなデメリットがあるのかをしっかりと理解した上で判断したいところです。

そこでこの記事では、転勤など想定外の事情で持ち家を売却しようかと検討している方のために、不動産売却の仕組みや持ち続けることと比較した場合のメリットとデメリット、そして最後には損をしない持ち家の売却手順を解説します。

まだ売却か、持ち続けるべきか、どちらか決めかねているかも含めて、必要な情報を網羅しましたので、是非参考にしてみてください。

1、不動産売却を検討するも、ためらっている方へ

転勤で転居したら、もうこの家に住むことはないかも・・・と思いつつも、不動産売却にはまだ抵抗があるという方のために、現状の整理をしておきたいと思います。

(1)不動産は一度売却すると元には戻せない

売却か持ち続けるべきか迷われている持ち家を、どういう経緯で所有することになったのかは、売却を決断するひとつの大きなポイントになると思います。住宅ローンを組んで購入したマイホームということであれば、それほど家や土地に対して強い思い入れはないかも知れませんが、問題は相続など先祖代々伝わる土地に家を建てているような場合です。

この場合、自分の代で不動産を売却してしまって良いものか悩んでしまうところですが、ここで重要なのはこの土地に再び戻ってくる可能性があるのか否かです。もう家族や身内の誰も同じところに戻ってくる可能性がないのであれば、持ち続けたとしても遠隔地からの不動産管理をしなければなりません。

一度売却をすると元に戻せなくなると躊躇するのは人情ですが、長期間にわたって遠隔地からの不動産管理をするコストを考えると、かなりの負担になります。

(2)しかし、持っていてもお金が出ていくばかり

転勤になっても持ち家を売却せずに持ち続けると決めた場合、取りうる選択肢は2つです。そのまま持ったままにしておくか、誰かに貸すかの2択です。

そのまま持ち続けていると、税金の負担と廃墟化というリスクを背負うことになります。不動産は持っているだけでも固定資産税や都市計画税がかかるため、その持ち出しは避けられません。また、空き家の状態で家を放置すると建物の傷みが進みやすくなるだけでなく、廃墟化してホームレスが住みついたり不良少年のたまり場になってしまう恐れがあります。十分に管理されていない不動産を所有し続けるリスクは、意外に大きいのです。

もうひとつの選択肢として他人に貸す場合は持ち出しと廃墟化のリスクは避けられますが、そもそも賃貸経営をするために用意した家ではないので、賃料収入で儲けを出すのは難しいでしょう。また、いつでも入居者がいるとは限らないので、貸し出すつもりであっても空き家になるリスクは常にあります。

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(3)売却をするべきかどうか判断しかねる

こうした事情を踏まえると、やはり転勤を機に売却してしまったほうが良いと思うものの、やはり決めかねる・・・そんな方は、次章以降の解説をお読みになってから決めても遅くはないと思います。

次章からは、不動産売却のメリットとデメリットを解説した上で、売却か持ち続けるべきかを判断できるように構成しています。

2、不動産売却のメリット

不動産売却には、主に6つのメリットがあります。それぞれのメリットを解説します。

(1)不動産を現金化できる

不動産売却をすることで、その対価として現金を手にすることができます。この現金化は不動産売却に対して最も多くの方がメリットだと感じていることだと思います。何らかの事情で現金が必要になった場合はまとまった現金を手にすることができるため、現金化しやすい資産であることから不動産を持っておくことに価値を感じる人もいるほどです。

(2)売却の結果によっては利益が発生する

相続などで対価を支払うことなく不動産を取得した人はもちろんですが、売却時に購入時よりも高い値がついた場合は利益が発生します。不動産は高額商品なので、売却の結果によっては「ひと財産」と呼べるような現金を手にすることができます。

(3)税負担がなくなる

不動産は持ち続けていると税負担を伴いますが、売却したら当然ながら税負担もなくなります。税負担のことを考えると、少しでも売却したいとお考えの方は早めに決断をしたほうがオトクです。

(4)保険料が戻ってくる可能性

持ち家をお持ちの方の多くは、火災保険や地震保険に加入されていると思います。こうした保険は掛け捨てですが、保険期間が満了していない時に解約をしたら残り期間の分だけ保険料が返還される仕組みになっています。

突然の転勤で持ち家を売却した場合、こうした保険の残存期間があるはずなので、その期間分は手続きをすると保険料が返還されます。

(5)保有リスクの解消

不動産を保有している人には、その不動産を適切に管理する責任が生じます。先ほど廃墟化や不良少年のたまり場になってしまうリスクについて触れましたが、その他にも放火による火災や自然災害、事故などによって持ち家がダメージを受けたり、最悪の場合は火災などを起こした結果近隣に延焼してしまう恐れもあります。

不動産を売却してしまうと、こうした管理責任からも解放されます。

(6)次なる不動産購入の原資になる

転勤など自己都合ではない転居の場合は、会社が次の家に住むための費用をある程度手当してくれる可能性が高いですが、住み替えなど自己都合で持ち家を売却する場合は、その売却代金を次の不動産購入に充当することができます。

あくまでも二次的なメリットではありますが、持ち家が高く売れた場合には次の不動産購入の選択肢が広くなります。

3、不動産売却のデメリット

次に、不動産売却のデメリットも確認しておきましょう。

(1)不動産を手放すことになる

当たり前のことですが、不動産売却では売却代金の受け取りと引き換えに所有している不動産を引き渡すことになります。一度手放した不動産を買い戻すことが困難である事情を考えると、自分の代で守って次の代に引き継いでいく必要がある不動産の場合は安易に売却することはできません。

先祖代々の不動産があるような資産家の場合、「自分の代で手放した」ということが心理的な負担になりやすく、売却を検討する場合はその負担とも天秤にかける必要があるでしょう。

(2)売却で損失が発生する可能性

購入時よりも売却価格が安くなった場合、その差額は損失になります。ただし、それまで居住してきた期間に受けてきたメリットを考えると、単純に差額が生じたことだけを損失を考えるのは適当ではありません。

なかなか売れず何度も値引きをした上でようやく売却できたという結果だとその差額が大きくなるため、「損をした」という思いが強くなるかも知れません。

(3)必ずしも売れるとは限らない

先ほど「なかなか売れず」という可能性に触れましたが、これは意外に大きなリスクです。売却を決断して売りに出したものの、価格が折り合わなかったり、そもそも需要の薄いエリアであったりといった事情が絡んで、売りたいのに売れないということも現実にあります。

4、不動産売却をするべき人

不動産売却のメリットとデメリットを知っていただいた上で、「自分はどうするべき?」という判断に迷ったら、この4項目でセルフチェックしてみてください。

(1)何らかの理由でお金が必要

不動産売却をすると現金を手にすることができます。何らかの理由でまとまったお金が必要なのであれば、迷う余地はありません。借金をすることなく現金を手にすることが出来る手段として不動産売却は即効性があります。

(2)売却を検討している不動産を今後利用する予定がない

売却を検討する理由はさまざまですが、その中でも転勤や離婚、家族構成の変化など、その家に戻ってくる可能性が低い場合は、早期に売却を決断するべきです。その方が少しでも高く売れる可能性がありますし、利用予定がないのに持っておくことはコストやリスクのもとになります。

(3)今後価値の下落が予想される物件である

人口移動や現象に伴って、全国的に不動産価格が下落している地域が増え続けています。過疎地などは迷う余地がないかも知れませんが、そうでなくても今後不動産の価値が下落すると見込まれる場合は、本格的に価値が下がる前に売却を決断するべきでしょう。

(4)不動産のままだと相続問題が起きそう

今は問題が表面化していなくても、不動産の所有者が亡くなった後で相続問題が起きそうな場合は、できるだけ不動産ではなく現金で相続財産を持っておくことをおすすめします。その方が分割しやすいことが最大の理由ですが、その一方で現金だと相続税の評価額が最も高くなるため、相続税が発生する規模の資産をお持ちの場合は、相続税対策も含めた戦略が必要になります。

5、不動産売却で損をしないための具体的な進め方

売却を決断したら、次に押さえておくべきことは、損をしない売却の進め方です。不動産売却には正しい方法と順序があるので、以下の方法通りにひとつずつ丁寧に進めてください。

(1)売却物件の相場観を知っておく

最初にやるべきことは、不動産会社の手を借りることなく自力で売却物件の相場観を掴んでおくことです。「どれくらいで売れるのか」という物差しを持っておくことで、不動産会社の査定結果の妥当性を自分でチェックすることができます。

不動産取引価格情報検索(国土交通省)

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

国交省が運営している、不動産取引情報のデータベースです。実際にあった不動産取引の実績に基づいたデータなので、近隣の類似物件取引を探せばそれに近い相場であることを推測できます。

以下は、ビッグデータをもとにAIが不動産価格の査定をしてくれるサービスです。AIだけに査定結果の精度がどんどん高くなっていくので、ぜひ一度使ってみてください。

GEEO

https://geeo.otani.co/

HowMa

https://www.how-ma.com/

イエシル(マンション査定専門)

https://www.ieshil.com/

(2)不動産一括査定サイトで見積もりを依頼する

売却物件に関する簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定見積もりを出せるサービスがあります。一度の操作で相見積もりを出すことができるため、とても便利です。

「不動産投資の教科書」では、以下の5サイトをおすすめしています。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

 

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇っている大手6社の不動産会社直営の不動産査定サイトです。

物件のタイプについても様々で、分譲マンション、一戸建て、土地、ビル、アパート全て対応していて成約数や店舗数もかなり多く、査定の流れも分かりやすく使いやすいです。

公式サイトはこちら

第2位:悪徳業者の排除を公言「HOME4U」

NTTデータが14年も運営している、住み替えや資産運用まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

大手不動産から「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

厳しい選定基準を設けており、「悪徳業者」の登録を徹底的に排除すると公言しています。

公式サイトはこちら

第3位:売却仲介手数料がすべて割引または無料で売却できる「REDS(レッズ)」

運営元は、東証一部上場ヒノキヤグループの子会社である株式会社不動産流通システムが担っており、企業としても安心・信頼を置けます。

納得できる買い手を待てるため、希望額で売却しやすい、専門的な契約ややりとりはREDS(レッズ)のコーディネーターが担当するなどメリットが大きいです。

第4位:不動産を早く売るならパナソニックの「ReaRie(リアリエ)」

「リアリエ」は信頼のパナソニックが運営するサービスです。

年間12,000戸の新築販売実績、年間36,600件のリフォーム施工実績のあるパナソニックグループの関連会社が連携して、お客様の大切な物件を責任と安心を持ってリフォームプラン付き売却での提案をしてくれることで、早期の売却を実現してくれます。

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第5位:強みは売却だけじゃない「リガイド(Re-Guide)」(旧SBI不動産ガイド)

リガイドは、不動産一括査定サイトの業界では13年以上の運営実績を持つ老舗で「SBI不動産ガイド」が名前を変えて登場したサイトです

独自の審査基準を儲けて、提携する会社を厳選しているようです。

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第6位:たった45秒で簡単比較査定ができる「イエカレ」 

どれかひとつに決める必要はないので、広く見積もりを取りたい方は6つのサービスすべてを利用しても問題ありません。

(3)査定価格と対応で仲介を依頼する不動産会社を決める

一括査定サービスから依頼を出すと、各社から一斉に査定の結果や売却価格についての提案が届きます。その内容や不動産会社の対応などから、仲介依頼をする不動産会社を絞り込みます。

なお、不動産会社は必ずしも大手でなければならないということはありません。地場の有力な不動産会社に依頼するのもひとつの手なので、大手か地元密着型の不動産会社かの選択で悩んだら、以下の記事にそれを決める方法の解説があります。

(4)売却活動を開始

依頼をする不動産会社が決まったら、いよいよ売却活動開始です。不動産会社同士のネットワークに売却情報を掲載したり、自前の方法でチラシ広告を入れたりといった方法で宣伝活動をします。

売却活動を開始すると、買主候補の人から問い合わせが入ります。問い合わせの際には必ず内覧の希望が入るので、その対応をします。丁寧で親切な対応を心がけてください。また、不動産売却は売り出し価格と同額になることがほとんどありません。必ず買主から値引きの交渉があるので、こちらについても可能な限り柔軟に対応して早期売却を目指しましょう。

(5)売買契約の成立

買主と価格や条件などで合意したら、売買契約の成立です。あとは代金の支払いをもって不動産売却は完了となります。

なお、ここでの解説は大まかなものです。さらに詳しく不動産売却について注意点も含めて知りたいという方は、以下の記事もご参照ください。こちらの記事では税金面でも押さえておきたい特別控除についても解説していますので、ぜひお読みください。

まとめ

何もなければそのまま住み続ける予定だったものが、転勤など予想外の事態でこの先また住むことになるか分からなくなったとしたら、売却するか持ち続けるか悩んでしまうのは当然のことです。 そんな方を想定して売却するべきか判断するための材料と、売却を決断した場合の有利な売却方法を解説してきました。そこから派生してより詳しい解説がある記事のご紹介もしていますので、売却する場合には損をすることのないようお役立てください。

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