• 不動産売却
  • 2019/3/10

不動産売却で成功したけりゃタイミングを狙え!最も有利に売れる時を知る方法

所有されている不動産の売却タイミングについて情報をお探しではありませんか?

タイミングを知りたいということは・・・ずばり、「一番高く売れるタイミングが知りたい」ということになるのではないかと思います。

この記事を見つけたあなたがそう思われるということは、「不動産の売却はタイミングが重要な鍵を握っている」とお感じだからだと思います。

それは、正解です。

不動産の売却にはさまざまなノウハウやテクニックがありますが、売却タイミングもその中の重要な要素です。

では、そのタイミングとはいつなのか?

最も有利に売却できるタイミングを知る方法は?

この記事では、「不動産投資の教科書」編集部が数多くの事例や知識をもとに、不動産売却のタイミングについて知っておくべき全知識を解説します。不動産の売却で損をしたくないすべての方に向けた重要な知識なので、どうぞ最後までお読みください。

1、不動産売却の成否はタイミングが握っている?

不動産売却は、いつ売り出すのか、いつ売れたのか、といった「いつ」によって価格が大きく変わります。しかも不動産は高額商品だけに、価格が少し変わっただけでも結構な金額になります。だからこそ、不動産売却では損をしたくないという意識がより強くなるのだと思います。

(1)不動産の価格は常に変動しているという事実

不動産の価格が常に変動していることは、今更言うまでもないことだと思います。建物は経年劣化によって価値が下がっていきますし、土地はその場所の価値によって価値が高くなることもあります。

かつての不動産バブルのように、不動産なら何でも儲かる、いつ買ってもいつ売っても儲かるという時代ではありません。的確なタイミングで売却してこそ利益を上げられるかも知れませんし、そうでなくてもより有利な条件で売却することができることもあるのです。

(2)理想的な売却は「買った時よりも高く売れる」こと

先ほど土地はその場所の価値によっては高くなることもあると述べましたが、このように「買った時よりも高く売れる」というのは、不動産売却の理想的な形だと思います。

建物が新築時をピークに価値が下がり続ける事実がある以上、土地の価値が高くならない限りはなかなか難しいことですが、近年では大都市圏の都市部や主要駅前などで「買った時よりも高く売れる」といったことが現実に起きています。

理想はあくまでも理想ですが、ありえない話ではないご時世だということです。

(3)最善のタイミングを知る方法とは?

タイミングさえ間違わなければ不動産は高く売れる、うまくいけば買った時よりも高く売れるというのであれば、最善のタイミングを知りたいと思うのは当然のことです。

すべての不動産には売却に最適なタイミングがありますが、そのタイミングはそれぞれの不動産によってケース・バイ・ケースです。そのため、あなたがお持ちの不動産の最善の売却タイミングを知るには、最善のタイミングを知るための方法をマスターしておく必要があるのです。

それでは、次章からそのための情報を伝授していきましょう。

2、不動産売却のタイミングに影響する内的要因

不動産の価値は、常に変動しています。まず、ここでは内的要因として物件そのものの状況によって価格がどうやって決まるのかを解説します。

(1)築年数

建物は時間が経つごとに価値が下がっていくものです。これは見た目や使い勝手という意味だけでなく、税制面でも定義されています。木造住宅やアパートは22年、鉄筋コンクリート造のマンションなどであっても47年というように耐用年数が定められています。どんな不動産物件であってもいつかは価値がなくなる時があって、税制面でもその認識は同じだということです。

もっとも、木造建築については税制面での耐用年数が22年となっていても、実際にそんなにもたないという大家さんは多いですが、それはまた別の話ですね。つまり、木造アパートなどを売却する場合は、この22年を待たずもっと早い時期に売却タイミングが来るということです。

一般的に不動産市場では、売却を検討しているのであれば築15年前後がひとつの目安になると言われています。それ以降は加速度的に価値が下がり、逆に20年を超えると今度は価値の低下が緩やかになるため、今度はいつ売っても大差はなくなっていきます。

(2)設備のメンテナンス、修繕状況

先ほど築15年前後という目安を挙げましたが、それはメンテナンスが行き届いていて、その履歴がちゃんと残っている場合の話です。どんな建物でも築10年頃にあちこちに不具合が出てくるもので、それをいつ修理したのか、どんな修理をしたのかといったメンテナンスの記録があると、次にいつその設備がまた不具合を起こしやすくなるかが推測できます。

しかし、こうした記録がない不動産は、ブラックボックスです。どんな不具合が出てくるか未知数の部分が大きくなるので、築年数にはもっとシビアになります。

やはりさまざまな不具合が出てきやすくなる築10年を超えていると、「何かあるはず」と見られやすくなるので築10年頃が高値売却のタイミングとなるかも知れません。

(3)所有期間

不動産の所有期間によって売却益が出た時の税率が異なることをご存じでしょうか。いわゆる不動産転売で儲けるスキームを封じるための税制で、以下のように税率が異なります。

所有期間

所得税率

住民税率

合計税率

5年以下(短期)

30.63%

9%

39.63%

5年超(長期)

15.315%

5%

20.315%

いかがでしょうか?

5年以下の短期譲渡だと売却益に対する税率が約40%なので、長期譲渡と比べるとその差は倍です。購入してすぐ転売したほうが利益が出やすいので、まさにそういった転売利益を狙い撃ちにした課税と言えるでしょう。

このことから言えるのは、購入して5年以内の不動産を売却しようとしている場合は要注意だということです。転売利益が目的でなかったとしても、5年以下の所有期間であれば上の段の税率が適用されてしまいます。

3、不動産売却のタイミングに影響する外的要因

次に、不動産売却のタイミングを知るための外的要因について解説します。外的要因とは、中古不動産の市況や他の不動産オーナーの動向などです。

(1)不動産市況

ご存じの方も多いと思いますが、大都市圏がけん引する形で地価の緩やかな上昇が続いています。その傾向は、こちらのデータからも見て取ることができます。

出典:https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/souken/scolumn/sclm261.html

国土交通省が発表している地価公示をもとにハウスメーカー大手の大和ハウスが作成したグラフですが、全国平均でこれですから、過疎地などまで含まれていることを考えると、大都市圏の地価上昇がより顕著なものであることがうかがい知れます。

この傾向は2020年の東京オリンピックまで続くというのが大方の見方ですが、それではその後はどうなるのか?という疑問にはなかなか答えが出ていません。

インバウンド需要が急激にしぼむことは考えにくいですが、現在ほどの過熱感はなくなるかも知れません。

そうなると、特に大都市圏の不動産を売却するのであれば2019年、2020年のオリンピックまでがタイミングであるというひとつの仮説が成り立ちます。

(2)近隣の不動産引き渡し

不動産は動かない資産なので、近隣の動向からの影響を受けやすい特徴があります。近隣で大規模な宅地開発やマンション開発などがあると、一気に多くの住宅が供給されるため、その影響で近隣での中古不動産が不人気になることがあります。

こうした因果関係は、まさに不動産ならではのものです。影響は意外に大きいので、近隣の住宅開発状況はこまめにチェックしておくようにしましょう。

このことから導き出されるのは、近隣で住宅の供給が少ない時が売却に有利なタイミングだということです。

(3)季節による価格変動

不動産の価格は、人の移動による影響も強く受けます。人が住む場所を求めることで賃貸住宅需要が喚起されるのですから、人口が増える時は価格が高くなり、逆の時は価格が下がり売りにくくなります。

日本国内で最も人の移動が多くなるのは、4月です。その次に多いのが9月です。不動産の売却にはおおむね13か月程度かかるため、これらの時期に合わせることができるのであれば、1月から売却活動を始めるのが理想的です。その次に理想的なのが、9月に照準を合わせた6月からの売却タイミングです。

3、結論 この項目の条件に2つ以上当てはまる不動産物件は今が売り時

内的要因と外的要因の両方を知っていただいたところで、結論です。

以下の項目の条件に2つ以上該当する不動産をお持ちの方は売却タイミングが来ていると考えて良いと思います。

(1)築15年以内

所有している物件が築15年以内で、特に築15年が近づいているということであれば、売却タイミングが到来していると言えます。このタイミングを過ぎてしまうと価値が大きく下がってしまう可能性が高くなります。

(2)三大都市圏のマンション物件

東京、大阪、名古屋といった三大都市圏では、特に中古マンション市場が好調です。東京では高止まりの感が出始めているので、特に東京でマンション物件をお持ちの方は売り急ぐ必要があるかも知れません。

それ以外の大阪や名古屋でも同様の傾向になっていくと思われるので、売却に適したタイミングが続いています。

(3)13月に売却タイミングを合わせられる

売り急いでいる方、早急に現金が必要な方であれば無理ですが、意図的に売却のタイミングを1月から3月頃に合わせることができる方は、その時期が来たら売却タイミング到来です。

理由はすでに解説した通りで、1年を通じて最も人の移動が多くなり、不動産需要が高まるからです。

(4)近隣で大規模なマンションの引き渡しがない

近隣の不動産供給についてアンテナを張っていて、建築中のマンションや開発中の大規模宅地などがないようであれば、しばらく大規模な供給はないと見ることができます。そのタイミングに売却を始められるのであれば、そのチャンスをいかすべきです

4、タイミングの次に重視したい、高く売るための王道

不動産を少しでも有利に売却するためにタイミングという視点で解説をしてきました。しかし、不動産を有利に売却する(要するに高く売る)ためのノウハウは、それだけではありません。

タイミング以外でどんな工夫ができるのか?最後に不動産売却で有効な戦術を5つご紹介します。

(1)一括査定サービスで見積もりを取る

特定の1社だけでなく、複数社に相見積もりを取るというのは、今や不動産売却の常識です。長らく懇意にしている不動産会社の知り合いがいるといった特殊な環境がある方はともかく、そういったあてがない方は、迷わず一括査定サイトの利用をオススメします。

複数社から広い視野で意見や提案を聞くことができますし、だいたいどこも同じような査定をするはずなので、相場観を掴むこともできます。

「不動産投資の教科書」としては、以下の3サイトをオススメしています。どれも無料で手軽ですし特徴も三者三葉なので、お時間があれば3つともご利用になってみてください。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

6社合計で、全国エリアで店舗数は「819」店舗、年間の成約実績はなんと「10万件」以上となっています。

公式サイトはこちら

第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。査定する際に記入した個人情報が第三者に漏れる心配はほとんどないと言えるでしょう。

また、査定結果を受ける時の連絡方法を

  • 電話
  • メール

からご自身の都合に合わせて選ぶことができます。営業電話が心配な方は「メール」を選ぶようにしましょう。

公式サイトはこちら

これらの他にも、「不動産投資の教科書」がおすすめする一括査定サイトがあります。

なお、2つ目のソニー不動産は首都圏と近畿に特化しているので、該当する地域の不動産売却をお考えの方のみが対象となります。

さらに4位以降については「評判のよい不動産売却一括査定サイトは?不動産を売るならどこがいいか徹底解説」も併せてご覧ください。

(2)最も高い査定と安い査定を除外する

一括査定サイトで使って見積依頼を出すと、一斉にたくさんの不動産会社に見積もり依頼が届きます。依頼を受けた各社から続々と簡易査定の結果や提案などが届くと思いますが最初の段階でできることは、「最も高い査定と最も安い査定の除外」です。

スポーツの採点競技でも同様に、最高点と最低点が自動的にカットされる仕組みになっています。これは裏から手を回したりして高得点を出すようにする不正を防ぐためのものです。不動産の一括査定ではちょっと意味が異なりますが、これと同じ考え方が有効です。

最も安い査定を出した不動産会社は、その物件をあまり高く売る自信がないと見ます。得意なエリアや分野ではないのかも知れません。これは分かりやすいので良いのですが、厄介なのは最も高い査定を出してきた不動産会社です。

どんぐりの背比べでわずかに高いだけなら除外する必要はないのですが、1社だけ突出して高いという場合は除外して問題ありません。

なぜなら、同じ不動産を売却して1社だけが特別に高く売ることができるようなノウハウはなく、高値査定で自社への依頼につなげたいという意図が見え見えだからです。

どこも似たり寄ったりというのが最もリアルな査定結果だと思いますので、そういった中間集団から対応などを考慮して意中の不動産会社に絞り込んでいくのが良いと思います。

(3)売却活動を専任媒介で依頼する

不動産の売却は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらい、その買主に売却するというのが最もよくある方法です。よく郵便ポストに不動産会社の売却物件情報のチラシが入っていますが、これは顧客から仲介の依頼を受けた不動産会社が買主を探すために宣伝活動を行っているものです。

この仲介を依頼する際に、オススメなのが「専任媒介」です。不動産の売却を依頼する方法は、以下の3通りです。

一般媒介

どこの不動産会社に依頼してもOKで、自分で買主を見つけるのもOK

専任媒介

依頼先の不動産会社は1社のみ。自分で買主を見つけるのはOK

専属専任媒介

依頼先の不動産会社は1社のみで、自分で買主を見つけるのもNG

下の段にいけばいくほど「浮気禁止」になっていくことがお分かりいただけると思います。一般媒介だと不動産会社もよその会社が買主を見つけるかも知れないと考えるため、どうしても後回しにされがちです。

その点、専任媒介はその不動産会社にしか依頼していないので、本腰を入れて売却活動をしやすくなります。その一方で不動産の売却は、親族や隣人などが買いたいと持ち掛けてくる可能性が意外に高いので、自分で買主を見つける余地だけは残しておきたいところです。その点では専属専任媒介だと窮屈になってしまうので、専任媒介で良いのではないかと思います。

(4)買主候補者には丁寧に接し、交渉にも柔軟に応じる

売却活動が始まったら、買主候補者からの引き合いが入ります。仲介を依頼しているので、その連絡は不動産会社に入ります。そして不動産会社から買主候補者が現れたことと、内覧希望の連絡が入ります。

内覧をせずに不動産を買う人はいないので、自宅売却の場合、現在住んでいる家であっても買主希望者が内覧に訪れます。他人が家に入ってくることに抵抗を感じない人はいないと思いますが、内覧を断っていてはいつまでたっても不動産は売れません。

内覧についても好意的に接し、必ず持ち掛けられる値引き交渉についても門前払いをすることなく真摯に向き合うようにしましょう。

(5)決して欲張らず、売り出し価格の「少し下」で手を打つ

最後にお伝えしたいポイントは、実は最も重要なことです。それは「欲張りすぎないこと」です。不動産の売却を少しでも有利に、より高くをテーマに解説をしてきましたので矛盾しているようにお感じかも知れませんが、不動産売却は最初が肝心です。売り出した直後に現れた買主候補者が、最終的に最も高く買ってくれる人だったということが、実に多いのです。

売り出した直後に内覧に来た人が値引きを持ちかけてきたら、ある程度は柔軟に応じて一気に売却を決めてしまうのが理想です。

それをせず「もっと高く買ってくれる人がいるはず」とばかりに売り出し続けていると、やがて売却情報が陳腐化して問い合わせも入らなくなってきます。それでも売却広告を出し続けていると、「そのうち困って値引きするはず」と足元を見られてしまい、高値売却はおろか売却そのものが難しくなってしまうのです。

早い時期に、売り出し価格の「少し下」で手を打つことが、実は高値売却であるという意味がお分かりいただけたと思います。

まとめ

不動産売却が成功するか失敗するかの分かれ道に、タイミングが重要な鍵を握っていることをお伝えしてきましたが、いかがでしたか?この情報をもとに売却のタイミングに関する戦略は描けましたでしょうか?

最適なタイミングに合わせることができる方は、できるだけそれに合わせてタイミングも味方につけて不動産売却を成功させていただきたいと思います。

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