• 不動産売却, 査定サイト
  • 2020/6/29

不動産「3つの査定方法」自分で無料診断するには?

不動産の売却を検討されている方がやるべきことの一つとして、自分の不動産の価値を調べるための「査定」があります。

しかし、査定方法には様々なものがあります。全てについて詳しく理解されていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産売却で損しないために不動産の査定方法について理解しておくことは重要です。

そこで今回は、不動産の査定方法について詳しく書きますので、参考にして頂けると幸いです。

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1、不動産査定とは

不動産査定とは、売りたい不動産を不動産会社に査定してもらうことです。家などの不動産の売却を検討するときなど、いくらで売れるのかを予め算出してもらうことで、不動産の価値を知ることができます。

しかし、ここで一つ注意しなければならないのが、不動産査定はあくまでも「こくらいの値段で売却できるだろう」という予測であり、実際にその査定額で不動産が売却できるというわけではありません。

不動産を買い取るのは不動産会社ではないため、査定額を上回る時もあれば下回る時もあります。「査定はあくまでも目安」ということを忘れないようにしましょう。

 

2、不動産査定の流れ

不動産査定の簡単な流れは以下のようになります。

  • 物件価格の査定を依頼する
  • 査定・物件の確認・調査
  • 不動産を売り出す
  • 購入申し込み〜売買契約の締結
  • 不動産の引き渡し

(1)物件価格の査定を依頼する

査定したい物件がある場合、まず初めに物件の査定を不動産会社に依頼しましょう。

初めに物件の査定を不動産会社に依頼しなくとも、近隣の売り出し中の物件などからまずは自分でおおよその相場の目処をつけておく方法もあります。

他には、サイトなどから一括査定を行うことで、複数社との見積もりを比較するという方法もあります。

いずれにせよ、最初の段階では不動産の査定額がどれほどなのかを知りましょう。

(2)査定・物件の確認・調査

査定依頼をして不動産会社に物件の確認・調査をしてもらいましょう。

この際、次章でも説明しますが不動産の査定方法は主に2種類あります。実際に物件を調査してもらって査定してもらうものと、物件の確認や調査はせずに査定を行うものです。

 

(3)不動産を売り出す

売り出し価格はその後の売却活動に影響を与えます。査定額が実際に不動産を売り出す価格ではりませんが、自分が売り出したい希望価格を優先するのではなく、査定額や周辺環境も考慮した上で売り出し価格を決めましょう。

 

(4)購入申し込み〜売買契約の締結

不動産の売却活動を行い、購入申し込みがあれば売買契約の締結を行いましょう。

不動産は売却する側にも条件があるように、不動産を購入する側にも条件があります。そのため多少の価格交渉はあると思っておきましょう。

自分が納得のいく価格でなければ売り出す必要はありませんが、不動産を売り出してからどれくらいの期間が経っているのか、今後も購入申し込みの目処はあるのかも考慮した上で交渉に応じることが大切です。

 

(5)不動産の引き渡し

売買契約が締結されたら不動産の引き渡しに移ります。

この際の手続きとしては、売買代金の受領と物件の鍵を渡すことで買主に対する手続きは完了です。

また、不動産を引き渡して売却益を得た場合には税金がかかることも忘れないようにしましょう。

 

関連記事:【税理士監修】不動産売却でかかる「3つの税金」と4つの節税対策

 

3、不動産の査定方法

不動産査定の方法は主に以下の2つの方法があります。

  • 机上査定(簡易査定)
  • 訪問査定(現地査定)

不動産会社に査定を依頼する場合、それぞれの違いを知った上で依頼をしましょう。

それでは順に説明します。

(1)机上査定(簡易査定)

机上(簡易)査定とは、実際に物件を見ることなく簡易的に物件を査定する方法です。

なぜ売却する物件を見ていないのに不動産会社が売却価格を査定できるのかというと、「公示地価」や「近くにある類似物件の相場」などと比べているからです。

これらに加えて、所在地・物件種別・延べ面積・築年数などが分かることで、おおよその基本的な査定額の算出が可能となっています。

物件の現地調査がないため、依頼後2、3日程度で査定額を知ることができるのがポイントです。場合によってはその日の内に知ることもできるでしょう。

しかし、現地調査ではない分、訪問査定と比べて査定の精度は落ちてしまうというデメリットがあります。

 

(2)訪問査定(現地査定)

訪問査定とは、机上査定ではデータなどに加えて使用状況など、現地を訪問しなければわからない状況も加味した上で査定する方法です。

実際に訪問するため、売却査定する物件だけでなく周囲の状況も把握することができます。具体的には、周りの建物によって日当たりが遮られていないか、街灯や周辺環境はどのような感じかも査定額に反映されます。

そのため、机上査定よりも精度の高い査定となりますが、査定額が分かるまでに日数がかかることがデメリットとして挙げられます。

 

4、不動産査定前に準備するべきポイント

不動産査定をする前に、以下の3つのことを行っておきましょう。

  • 部屋の掃除、整理整頓
  • 設備の修繕
  • 必要書類の準備

 

(1)部屋の掃除、整理整頓

少しでも部屋の掃除を行い、整理整頓を行っておきましょう。これは、訪問査定の際に少しでも部屋を綺麗に見せることが重要だからです。

使用状況が悪ければ、当然思い描いていたような査定額にはならないでしょう。

ここで注意するべきなのは、リフォームをしてから売却するのかどうかです。良かれと思ってリフォームをしても、その費用が売却価格に上乗せできることは少なく、場合によってはせっかく壁紙やフローリングをリフォームしても、新たな買い手によって再度修繕されるかもしれません。

そうなってしまってはリフォーム代は無駄な出費となってしまうため、本当にするべき部屋の掃除や整理整頓を見極めるようにしましょう。

 

(2)設備の修繕

無駄に査定額が下げられることのないように、できる限り物件に不具合があれば設備の修繕をしておきましょう。

具体的には、雨漏りやシロアリ被害、外壁のひび割れやドアの隙間など、住んでいて不快に思うようなものが当てはまります。

他にもキッチン周りの汚れや水場の汚れ、カビなど、衛生面にも気を払いましょう。

 

(3)必要書類の準備

あらかじめ必要書類を準備しておきましょう。

必要となる書類は、売却する物件の種別によって異なりますが、主に

  • 登記事項証明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 公図

などの書類が必要です。

メンテナンスを過去にしたことがある場合、証明書があれば査定にとってプラスポイントになるので覚えておきましょう。

 

5、不動産の査定額を算出する3つの方法

不動産を査定する方法は、机上査定と訪問査定の2種類がありますが、実際に査定額を算出する方法は

  • 取引事例比較法
  • 収益還元法
  • 原価法

の3つがあります。

それぞれどのような特徴があり、どのように査定額を算出するのか紹介します。

(1)取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら、他の取引事例の価格をベースに、

  • 市場全体の動向
  • 取引の時期

などを踏まえて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する方法です。

不動産の査定価格を算出するに、最も基本的な査定方法として使われています。

なお、不動産の実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)収益還元法

収益還元法とは対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)して査定価格を算出する方法で、投資不動産の査定価格の算出において多く使われている方法です。

収益価格を算出するには、以下の2つの方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF方法

①直接還元法

直接還元法は、通常1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を求める方法です。

以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」

例えば、以下の条件の物件の収益価格を計算してみましょう。

【物件情報】

  • 家賃:180万円/年
  • 諸経費:35万円/年
  • 還元利回り:5%

収益価格=(180万円−35万円)÷5%=2,900万円

②DCF方法

DCFは、「Discounted Cash—Flow」の略で、以下の2つの価値の合計を求める方法です。

  • 対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの
  • 所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したもの

直接還元法より予測の精度は高いと言われていますが、計算が複雑になっています。

DCF法については、詳しく国土交通省の「不動産評価基準」の第7章をご参照ください。

なお、収益価格について詳しくは「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。

(3)原価法

原価法とは、対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに、建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

主に、建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われています。

原価法は

対象不動産価格=再調達原価−減価修正

の計算式によって算出することができます。建物の構造によって単価や法定耐用年数が異なりますが、例えば、以下の条件の建物の価格を算出してみましょう。

  • 構造:木造
  • 建築年数:11年
  • 延べ床面積:200㎡

【計算】

 15万円×200㎡×(11÷22)=1,500万円

原価法での計算方法について詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。

6、無料の簡易査定で価値を知ることもできる

不動産査定サイトでの簡易に自分の不動産の価値を調べる事ができます。

まずは簡易査定をしておおまかなご自身の不動産の価値を知っておきましょう。

簡易査定をするにあたっては、不動産会社によって査定基準が異なりますので、複数の不動産会社を選ぶといいでしょう。

(1)すまいValue(すまいバリュー)

売却実績がかなり豊富なため、本気で売却したい方にオススメ!

☆ポイント☆

  • ご成約件数が「10万件」以上の実績がある
  • 大手不動産会社6社が直営しているサイト
  • 全国「819」店舗ある
  • 最大6社まで一括査定依頼可

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(2)HOME4U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!

☆ポイント☆

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  • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
  • 大手不動産会社参画率1位
  • 15周年の老舗で安心
  • 最大6社まで一括査定依頼可

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(3)SRE不動産(旧ソニー不動産)

ソニーグループの不動産会社で、100%売り手の立場で売却活動をサポートしてくれます。サービス対応エリアに該当するならオススメです!! 

☆ポイント☆

  • 信頼のソニーグループ企業
  • 100%売り手の利益を考えられる「片手仲介」
  • 「囲い込み」をしない透明性のある取引
  • 価格納得度が業界No.1

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なお、不動産の査定流れや査定価格の考え方などについて詳しく知りたい方は「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

今回は査定方法について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

【不動産売却で忘れがちなポイントをおさらいしよう】

まとめ

売却したい不動産があるのであればまずは査定を依頼してみましょう。

その際に、不動産の査定依頼の方法としては、机上査定か訪問査定があります。また、不動産の一括査定であれば一度に複数社の見積もりをもらうことができるので、比較検討することができます。

しかし、あくまでも査定であるため、その額で物件が売却できるというわけではありません。

査定額を元に、その査定額が適切かどうかを見極めながら物件の売却活動を行いましょう。

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