• 不動産売却
  • 2019/3/6

少しでも高く売りたい方のための不動産査定攻略マニュアル

所有されている不動産売却をお考えの方に共通する願いは、少しでも高く売ることだと思います。

高く売れなかったとしても、少なくとも足元を見られて買いたたかれたり、うまく丸め込まれて安値で売ってしまうようなことだけは避けたいとお考えだと思います。

そんな時、気になるのは何と言っても「今の自分の不動産はいくらか?」ということではないでしょうか。

そこで今回は、

  • 不動産の簡易査定ができるサイト一覧
  • もっとも正確な査定をしてもらうには訪問査定?
  • 不動産査定の方法
  • 実際に不動産の査定価格で売れる?

などについて解説していきますので、これから不動産の査定を受けてみようと検討されている方に参考にして頂けたら幸いです。

1、不動産の簡易査定ができるサイト一覧

まず、不動産の簡易査定ができるサイトを見てみましょう。

厳選された不動産会社が登録されており、以下の通り一度の操作でその登録業者に対して一斉に査定依頼を出すことができます。

複数社に同時に査定依頼を出すことで以下の通りどこが一番高く買ってくれるかをすぐに見つけることができます。

不動産の査定ができるサイトはいくつかあります。不動産会社によって査定する基準などが変わりますので、複数の不動産会社を選ぶといいでしょう。

以下、利用者数が多いサイトを3つピックアップしましたので、参考にしてみてください。

それぞれのレビュー記事から査定ページに行くことができます。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

物件のタイプについても、

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル
  • アパート

など全てのタイプを対応しておりますので、ぜひ活用してみて下さい。

公式サイトはこちら

第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも 

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。

公式サイトはこちら

他にもある、オススメの一括査定サービス

ここでご紹介した3サイトの他にも、「不動産投資の教科書」がオススメする不動産一括査定サービスがあります。以下の記事で比較一覧表とともにご紹介していますので、ぜひそちらもご参照ください。

2、もっと正確な査定をしてもらうには訪問査定?

訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が対象不動産を直接見て、物件の状態を細かく確認したあとに、法務局にて物件の登記簿を取り寄せたり、行政庁にて物件に対する規制、インフラの設備状況なども調査した上で、査定価格の算出をしていますので、簡易査定より正確な査定価格になります。

なお、より正確な査定価格を算出するために、できるだけ物件に関する詳細な情報を不動産会社に提示する必要があります。

訪問査定の前に下記の書類を用意しましょう。

  • 地図
  • 登記簿
  • 購入時の契約書類、関連書類

など。不動産に関連する書類に関して詳しくは「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」をご参照ください。

3、不動産査定の方法

不動産査定の方法は、物件の種類や用途に応じて異なりますが、大きく以下の3つの方法が挙げられます。

  • (1)取引事例比較法
  • (2)収益還元法
  • (3)原価法

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産を同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較しながら、取引事例の価格をベースに、市場の動向に合わせて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する方法です。

不動産の査定価格を算出するには、最も基本的な方法として使われています。

(2)収益還元法

収益還元法とは、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益と現在価値を総合し、査定価格を算出する方法です。

投資不動産の査定価格の算出に多く使われている方法です。

(3)原価法

原価法とは、対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに、建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われている方法です。

4 、重要!実際に不動産の査定価格で売れる?

査定価格で不動産が売れると思われている方が多いようですが、実は、査定価格は不動産が売却できる価格ではありません。

不動産がいくらで売れるかは売り手と買い手の合意があってこそ初めて決まりますので、査定価格は、不動産会社が取引事例などの客観的なデータを用いて算出した売り出し価格を設定するための根拠となる価格にすぎません。

不動産が売れる価格ではないこと認識しましょう。

5、より有利な条件で売却するための査定攻略法

売主にとって共通の願いである不動産の高値売却を実現するために、一括査定の段階でできることを攻略法としてまとめました。

(1)同じ不動産であっても不動産会社によって査定結果が異なる理由

この記事では一括査定サイトの利用を推奨しています。相見積もりを取ることによって有利な条件を引き出すための戦略ですが、理由はそれだけではありません。もうひとつの理由は、同じ不動産であっても不動産会社によって査定結果が異なるからです。これは、なぜでしょうか。

①取引事例比較法において比較対象が異なるから

不動産の査定によく用いられている取引事例比較法では、近隣の類似物件が取引された事例などが参照されます。そのため、参照する取引事例が違えばそれに伴って査定結果も違ってくることになります。
大手不動産会社のように、自社の取引事例が多い業者が査定する時には、自社の類似取引事例を優先的に参照するため、それぞれの不動産会社で比較対象が異なれば査定結果も異なるわけです。

②それぞれの不動産会社特有の事情があるから

不動産会社にどんな理由で査定を依頼しているかによっても、査定の結果が影響を受けます。
例えば、純粋に不動産を売却したいと思っている人が一括査定サイトに見積もり依頼を出したら、自社に訪問査定の依頼をしてほしいという心理が働くため、想定される範囲のうち最も高い水準の査定価格を提示しがちです。

その一方で、別の物件を購入するのにあたって旧宅を売却したいと思っている人が、新宅購入で既に取引をしている不動産会社に査定依頼を出したら、きわめて現実に即した控えめな査定結果になるというバイアスがかかります。

中古ワンルームマンションや一棟アパートといったように、特定の不動産カテゴリーに強みを持っている業者であれば、得意分野の査定はかなり正確なものになると思いますが、そうでない場合は他社から出てくるのと同じような査定結果になる可能性が高いでしょう。つまり、その不動産会社の得意分野だと他の不動産会社と異なる査定結果になるかも知れないということです。

(2)一括査定先から意中の不動産会社を選ぶ

一括査定サイトを利用すると、少なくとも5~6社程度の不動産会社へ同時に査定依頼が届きます。それが接点となって不動産会社からさまざまなアプローチがあるわけですが、以下のチェックリストで最後に残る1社を絞り込んでください。

こちらのリストに該当する不動産会社を除外していくと、最後は意中の1社に絞られるはずです。

  • 査定結果の根拠が理路整然と説明されていない
  • ガツガツと仲介依頼を急がせてくる
  • 自社買取を持ち掛けてくる(しかもかなり安い)

どこまでが該当するラインなのかという判断は個人差があると思いますが、何か気になる、納得いかないと思う点があれば、それは上記に該当していると考えて良いと思います。

(3)他社の査定結果を使って有利に交渉しよう

不動産の査定結果が不動産会社間で異なるのですから、その中の一番高い査定をしてくれた結果は、他社との交渉材料になります。もちろんその査定結果がどこまで現実に即しているかは精査の余地がありますが、「他社ではこれだけの査定結果をもらっている」ということを匂わせるだけで、交渉を有利に持っていくことができます。

不動産会社もそうやって他社と比較されることは重々承知しているので、より有利な条件を引き出せるかも知れません。もっとも、いくら不動産会社が高い査定を出したとしても仲介で売却する場合は買主が別なので、最終的には買主が納得できる売り出し価格でなければならないのですが。

6、今どきの不動産査定をスマートにするツール3選

不動産査定にも今やAIの波が押し寄せています。

過去の取引事例などビッグデータを活用して瞬時に査定結果を出してくれるものもあるので、まずはこうしたサービスを利用して相場観を掴んでみるのも良いかも知れません。

Gate.

https://gate.estate/

ポータルサイト大手のYahoo!にも、AIによる価格見積もりサービスがあります。

おうちダイレクト

https://realestate.yahoo.co.jp/direct

10秒でDo!

大手不動産会社の「HOUSE DO」が提供している、無料の不動産査定アプリです。AndroidとiOSのどちらでも利用可能なので、ぜひ一度査定をしてみてください。

https://www.housedo.com/app/

まとめ

不動産の査定において一括査定サイトを利用する重要性を中心に、少しでも有利に売却を進めるためのノウハウを解説してきました。最後には今どきの不動産査定方法としてAIによる自動査定サービスもご紹介しましたので、せっかくあるものはどんどん活用していきましょう。

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

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査定サイトは、物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

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  • 厳しい選定基準をクリアした500社以上もの提携会社から、条件の良い査定額を提示してくれるサイト
  • 24時間対応の無料相談窓口があるので、疑問をすぐに解消できるサイト

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