• マンション売却, 不動産売却
  • 2020/2/27

複雑なマンション売却の流れや注意点についてわかりやすく解説します!

「マンションを売りたいけれど、何から始めていいのか分からない」
「少しでもマンションを高く売りたい。何かコツはあるのか」

売買契約や手続きなど、経験のないことを初めて行うときには不安を感じてしまうものです。

そもそも、マンションを売りたいと検討していても、どのような流れで販売活動を進めればいいのかわからなければ売ることができません。

また、販売金額に数百〜数千万円の差がでるなら、「損はしたくない」と少しでも高く売る効率的な方法を知りたいとは考えないでしょうか。

売り方や手続き方法など効率の良い「売却の流れと注意点」を理解しておくのが、マンションを納得して売却するポイントです。

この記事では、売却方法からお金の動きなど、マンションを売るために知っておくべき情報をわかりやすく解説します。納得できるマンション売却をするためにも、ぜひ参考にしてください。

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1、マンション売却の流れと注意点

マンション売却を検討したら、まずは大まかな流れを把握しておきましょう。

  1. 相場を知る
  2. 対象マンションの査定を依頼する
  3. 不動産会社を選定して媒介契約を締結する
  4. 売却価格を決定し売却活動を開始する
  5. 購入希望者と交渉する
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 決済・不動産を引き渡す

上記が、マンション売却の流れとなります。どれも、初めて経験する方にとっては複雑と感じてしまうのではないでしょうか。

ここでは1〜7までについて、詳しく解説していきます。

(1)相場を知る

マンション売却を検討した際に、まず最初に気になるのは「自分のマンションはどれくらいで売れるのかな」ということではないでしょうか。

実際に取引が成立したマンション価格の実績は、国土交通省「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索から調べることができます。しかし、マンションの相場価格は、地価などのさまざまなタイミングによって変動するものです。

同じ地区であっても築年数や管理状態、間取りなどによっても価格は大きく違います。また、マンションの特徴としては、階数による価格の違いもあるでしょう。

おおよその相場を知るには、不動産会社のホームページや情報誌などに掲載されている売り出し中の物件から調べる方法もあります。

自分が住んでいる地区で、築年数や間取りなど同じような物件が売り出されていないか調べることで、現在の相場をある程度知ることはできるでしょう。

自分のマンションが掲載されているケースもあるので、手っ取り早く相場を調べるにはもっとも簡単な方法ではないでしょうか。

マンションを売却するなら相場を調べ、過去の相場と比べて今は売るタイミングなのか、または高すぎて売れない時期なのかなどを事前に知ることが大切です。

(2)対象マンションの査定を依頼する

マンションの売却を決めたら、不動産会社へ査定を依頼しましょう。また、売却したいマンションにどれくらいの値が付くかを知りたい際にも、不動産会社への査定依頼は有効です。

マンションの査定は、「簡易査定」「訪問査定」の流れで行われるのが一般的と言えます。

簡易査定は、インターネット上などで住所や築年数、路線や駅までの所要時間、間取りや専有面積などの情報をフォーマットに記入し、査定してもらう方法です。

1社だけではなく複数社へ一括で査定依頼できるサービスもあり、査定金額によって不動産会社を選択する指標にもなります。簡易査定の査定金額は、立地や間取りなど条件だけでの金額になりますので、正式な販売価格ではないので注意しましょう。

査定結果は、メールなどで知らせてもらえるので、気になる不動産会社に連絡することで、訪問査定を依頼することができます。
また、不動産会社から「訪問査定させてほしい」と連絡が入るケースも少なくありません。

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に訪問して査定する方法となります。ここで注意したいのは、訪問査定でも1社ではなく複数社に査定依頼することです。

査定金額は、不動産会社によって数百万円の差が出ることは珍しくはありません。

そのため、査定金額や契約条件を比較せずに最初から1社だけに依頼してしまうと、数百万円単位で損をしてしまう可能性もあります。少なくとも2〜3社ほど不動産会社へ依頼するようにしましょう。

簡易査定、訪問査定についての詳細は、関連記事「マンション売却で失敗しない為の注意点。【マンション査定編】」をご覧ください。

(3)不動産会社を選定して媒介契約を締結する

査定して、査定価格が提示されるので、売却を依頼する不動産会社を選定しましょう。媒介契約の種類は、「一般媒介契約」「専任媒介契約「」専属専任媒介契約」の3種類です。

契約の違いをわかりやすく分類すると、 1社に専属で仲介業務を依頼する「専任媒介契約、専属専任媒介契約」と、複数社へ仲介業務を依頼する「一般媒介契約」の2種類に分けることができます。

売り急いでいない場合は、まずは複数社に仲介業務を依頼できる「一般媒介契約」にしておくのが無難です。人気エリアのマンションなら、あっという間に査定見積金額で売れてしまうことも珍しくはありません。

しかし、どうしても購入希望者が見つからない場合は、「専属専任媒介契約」などを検討するようにしましょう。

不動産会社には、マンションを買う側の顧客もいます。あまり人気がないエリアの物件であっても、顧客が多い大手不動産会社を専属にすることで、すぐに買い手が見つかるケースもあるのです。

(4)売却価格を決定し売却活動を開始する

不動産会社を選定したら、売却価格を決定しましょう。不動産会社が査定した金額を基本にして決定するのが一般的ですが、もちろん査定よりも高い価格を設定してもらうこともできます。

しかし、高く設定する際は不動産会社の意見をしっかりと聞いて、相場からかけ離れた金額にならないように注意しましょう。

価格設定が相場より高すぎると売れなかったり、購入希望者に価格根拠を説明できないなど、売却活動がしづらくなってしまいます。

また、最低価格も決めて不動産会社へ伝えておくと、スムーズに話を進めやすくできるでしょう。

例えば、購入希望者から最低価格よりも低い価格で値引き金額を提示された場合も、売り手に連絡するタイムロスなく断ることができるのです。

不動産会社は、マンション売却の仲介を任せるパートナーです。しっかりとコミュニケーションを取り売却活動を開始しましょう。

(5)購入希望者と交渉する

販売価格が決定し売却活動が展開されると、不動産会社に問い合わせが入り、購入希望者と交渉することになります。

実際に購入を検討している人は、どのような部屋なのか内覧を希望するのが一般的です。
この内覧は、購入希望者との重要な交渉だと考えてしっかりと準備しましょう。

内覧の際、部屋が汚れていたり片付いていなかったりすると、内覧者に「もっと安くなるのでは」と意識させてしまうきっかけになります。

内覧の際には、購入希望者が「値引きできるかも」と考えるきっかけになることは、できる限り潰しておくべきでしょう。

部屋の様子などは販売価格に含まれているものではありませんが、内覧者が良い印象をもつことではないので、しっかりと部屋をクリーニングしておくことが大切です。

大がかりなリフォームが必要など印象をもたれてしまうと、値引きの話をされる可能性が高くなるでしょう。内覧者が気持ちよく内覧できて、購買意欲が高まるように準備しておくのがポイントです。

実際には、どれだけ完璧に部屋をクリーニングし片付けていたとしても、値引き交渉はあるものと考えておきましょう。

しかし、値引きする根拠がなければ、もちろんそれに従う必要はありません。自分が納得できる、妥協できるケースであるなら値引きを検討するようにしましょう。

また、値引き交渉は直接話し合うわけではなく、不動産会社を通して行われるのが一般的です。

(6)売買契約を結ぶ

売買契約は買主と売主が同席して行われ、不動産会社で行われることがほとんどです。
まず、契約前に不動産会社から重要事項説明があります。

マンションの権利関連や専有面積の確認、売買契約をキャンセルした際の取り扱いなどの説明です。重要事項説明を受けたうえで売買契約が行われます。売買契約書に双方が署名と捺印をすれば成立です。

売買契約書の内容はさまざまな項目がありますが、「売買代金・支払日」「引き渡し日」「契約違反時の取り扱い」などをしっかりと確認しましょう。

(7)決済・不動産を引き渡す

売買契約が完了すると、決済を行いマンション引き渡しになります。一般的には、銀行で行われるケースが多いでしょう。決済とは、支払いを完了させマンションの権利を買主に引き渡すことです。

司法書士が書類の確認や作成などを行いますので、必要な書類などを準備しておけば問題なく完了します。ローンの残債がある場合は、完済しなければ抵当権を抹消できないのでマンションの権利を買主へ移すことはできません。

しかし、これらの段取りもすべて不動産会社が銀行とやり取りしてくれるので、売主は完済後に銀行で手続きするだけです。

また、マンションを売却した場合は、自分で確定申告をする必要があります。特別控除などで節税できるケースがほとんどなので忘れずに行いましょう。

関連記事「初心者必見!マンション売却に失敗しないための対策とは?」

2、マンションを売却してからお金が入ってくるのはいつ?

まず、売買契約時に手付金が支払われます。手付金は一般的に、売却金額の5~10%程度が相場です。残り金額の支払いは引き渡しのときになりますが、全額振り込まれるわけではありません。

住宅ローンの残債がある場合、残債分は直接金融機関へ支払われます。また、不動産会社への仲介手数料も、ここから支払われるケースがほとんどです。一般的に、それらが引かれた残りの金額が振り込まれることになります。

3、マンションを売却してから戻ってくるお金

マンションを所有していると、さまざまな経費が必要になります。すでに支払ってしまった経費などは、売却した場合どのように扱われるのでしょうか。

ここでは、マンション売却後に戻ってくるお金の種類について解説します。

(1)住宅ローン保証料

条件によりますが、住宅ローン保証料が返金される可能性があります。住宅ローン保証料とは、利用者の返済が滞り回収不能とならないように、金融機関が保証会社へ保険を掛けるためのお金です。

ローンのための保証料なので繰り上げで完済した場合は、一括で支払っているなら戻ってくるケースもあります(分割の場合は、月々の返済に上乗せなので戻らない)。

金額は、ローンの残り期間に応じて戻ってくるのが一般的ですが、返金率や手数料は金融期間によって違いますので、各金融機関に確認が必要です。

(2)火災保険料と地震保険料

火災保険と地震保険も戻ってきますが、注意すべきこともあります。住宅ローンを利用するには、火災保険と地震保険への加入が必要となるケースがほとんどです。

マンションを売却しローンを完済すると保険も必要なくなるので、ローンの残り期間分の保険料を返金してもらうことができます。

ここで注意したいのが、保険会社へは自分から解約連絡をする必要があることです。

マンションを売却したことは保険会社で把握できることではありません。解約を申し出なければ返金もされませんし、加入し続けることになるので注意しましょう。 

(3)税金やマンションの管理費など

マンションを所有していると毎年1月1日時点の所有者に「固定資産税」が課せられますが、マンションを売却すると引き渡し日を基準として返金してもらえます。

また、マンションには管理費や修繕積立金がありますが、一般的には翌月分を支払ってしまっていることがほとんどです。

管理費や修繕積立金なども、日割り計算によって差額分が返金されます。

これらは、役所や管理組合などから返金されるわけではありません。不動産会社が計算し買主から売主へ返金されるものです。

まとめ

マンションの売却の流れは一見複数ですが、流れを把握しておくとスムーズに進められます。
また、流れだけでなく注意点や売却後に戻ってくるお金についてもしっかりチェックしておきましょう。

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