マンション売却
しかし、売却の流れや売却時の費用、また高くマンションを売却するための注意点についてあまり詳しくない方も少なくないのではないでしょうか。
そこで今回は、
- マンション売却の流れ
- マンション売却時の諸費用
- マンション売却のよくある失敗
- 失敗せずにできるだけ高く売却するための１２のポイント
- マンション売却の注意点
について解説します。
不動産投資の教科書では、数多くの不動産会社とお会いする中で、不動産を所有している方なら早めに出口戦略を考えていただくことも重要だと考え、このような記事を公開しています。
マンションの売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。
なお、より手間なく高く売却したいのであれば不動産売却査定サイトの活用がオススメです。
様々な売却査定サイトがありますが、その中でも不動産投資の教科書がオススメするのは、以下の大手6社が参画している「すまいValue
」です。
- 東急リバブル
- 住友不動産販売
- 野村の仲介
- 三井のリハウス
- 三菱地所の住まいリレー
- 小田急不動産
１、マンション売却の流れ
まず、マンションを売却する際の大まかな流れについて知っておきましょう。
具体的には以下のような流れになります。
- 相場を知る
- 対象マンションの査定を依頼する
- 不動産会社を選定して媒介契約を締結する
- 売却価格を決定しえ売却活動を開始する
- 購入希望者と交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 決済・不動産を引き渡す
など。詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご参照ください。
２、マンション売却時の諸費用
続いて、マンションを売却する際にかかる諸費用について説明していきます。
大きく以下の３つの諸費用があります。
- （１）不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
- （２）（融資を受けた場合）金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
- （３）税金
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
① 不動産仲介手数料とは
不動産仲介手数料とは、成功報酬として、取引が成立した際に不動産仲介業者に支払われる費用です。
② 仲介手数料の計算方法
法律により、売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています。
例えば、１，５００万円のワンルームマンションを売却した際の仲介手数料は「１，５００万円☓３％＋６万円＝５１万円（税別）」になります。
なお、仲介手数料額に関しては、法律上で定められているのはあくまでも「上限」のみです。
従って、不動産仲介業者との交渉次第で、１０万円でも、また支払わなくても問題ありません。
（２）（融資を受けた場合）金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
マンションを購入時金融機関から融資を受けた場合、売却によって残債を一括繰上げ返済する必要があります。その手続に手数料がかかります。
金融機関によって異なりますが、大体３，０００〜５，０００円程度です。固定型の場合では３〜５万円が必要です。
（３）税金
不動産を売却する際に、大きく以下の３つの税金がかかります。
- 売買契約書に貼付する「印紙税」
- （抵当権設定された場合）納める「抵当権抹消登記の免許税」
- （売却益が出た場合）納める「不動産譲渡所得税」
それぞれの課税額についてみてみましょう。
①売買契約書に貼付する「印紙税」
印紙税額は売買契約書に記載された金額によって変わります。一般的なマンションの価格帯を例にすると、以下の額面の印紙が必要です。
- ５００万円超１，０００万円以下：１万円
- １,０００万円超５，０００万円以下：２万円
- ５,０００万円超１億円以下：６万円
ちなみに、２０２２（令和４）年３月３１日までに作成された売買契約書には軽減税率が適用され、上記の例では５０％が減税され、例えば１,０００万円超５，０００万円以下である場合は、１万円に軽減されます。詳しくは国税庁ホームページにて確認してください。
国税庁：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について（平成30年4月）（令和2年4月改訂）
②（抵当権設定された場合）納める「抵当権抹消登記の免許税
ローンで購入した物件には、抵当権が設定され、その事実が登記簿に記載されています。完済時には抵当権が外れたことを改めて登記簿に記載しなくてはなりません。この登記簿に記載された内容を変更するときに納めるのが登録免許税です。
税額は不動産１個につき１，０００円で、土地・建物それぞれに課税されます。マンションなど敷地をまたいで建てられている場合は、その敷地の数だけ登録免許税がかかります。敷地の数は売買契約書の「敷地権の表示」で確認してください。
③（売却益が出た場合）納める「不動産譲渡所得税」
不動産譲渡所得税は、マンションなどの不動産が購入した時よりも高い金額で売れたときに課税される税金です。売却の翌年に確定申告を行い、所得税・住民税として納付します。
不動産譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得（差益）を求め、所有期間に応じた税率を乗じます。売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以下の場合は「短期譲渡所得」、５年を超えると「長期譲渡所得」の税率が適用されます。
- 譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
- 短期譲渡所得：譲渡所得×３９．６３％
- 長期譲渡所得：譲渡所得×２０．３１５％
購入時および売却時にかかった諸経費には、仲介手数料、印紙代、登記手数料などが含まれます。ただし、建物は年月とともに資産価値が減少するため、その分を「減価償却費」として諸経費から差し引かなくてはなりません。
減価償却費は、建物の築年数や構造、用途によって異なります。同じマンションでもマイホームと事業用とでは計算方法が違うため、注意が必要です。
（４）節税対策も忘れずに
売却によって利益が出たとしても、必ずしも不動産譲渡所得税の課税対象になるわけではありません。反対に売却で損をした場合には、すでに納めた税金を取り戻すことができます。不動産を売却した翌年は、売却益があってもなくても確定申告を行いましょう。
マイホームの売却に関しては、次のような特例があります。
- ３，０００万円の特別控除の特例
- 所有期間が１０年以上の場合の軽減税率の特例
- 買い替えの特例
損失が出た場合、一定の要件を満たせば次のような特例が利用できます。
- 居住用不動産に買い換えなどでの譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
ちなみに、上記の特例措置はいずれもマイホームに関するものです。投資用の物件には適用されないので注意してください。
確定申告については、「不動産売却したら確定申告が必要？損しないために知りたい８つのこと」も併せてお読みください。
以上３つの税金についての詳しい内容は「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。
３、マンション売却のよくある失敗
大切な資産を手放すのですから満足のいく売買を行いたいものです。後悔しないためにも、次の点に注意して売却活動を始めましょう。
（１）時間に余裕がない中での売却
売却活動に要する期間については後ほど詳しく説明しますが、時間に余裕がない状態での売却は失敗するケースが少なくありません。売り急ぐあまり、買主に足元を見られて、希望よりも低い価格で手放すことが多いためです。時間に余裕があればさまざまな戦略を練ることができ、満足のいく売買ができるでしょう。
（２）複数の不動産会社に査定を依頼しない
売却査定は複数の不動産会社から受けるのが基本です。ひとつの会社では正確な査定額かどうかわかりません。マンション売却に不慣れな場合など、市場相場を正しく把握できていない可能性があります。本当ならもっと高く売れるものが低く査定されてしまうかもしれません。複数に査定を依頼し、査定額はもちろん会社や担当者の対応をチェックしましょう。
（３）査定価格の高い不動産会社に依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼したとして、単純に査定額の高さで選ぶべきではありません。査定額はあくまで査定であり、実際に市場に出す価格とは異なります。なかには相場よりも高く査定して仲介の依頼をとりつけようとする業者もいますので、注意してください。
ちなみに、不動産流通機構が運営・管理する「レインズマーケットインフォメーション」を利用すれば、実際の取引情報を検索することができます。自分である程度の相場をつかんでおかなければ交渉はできませんので、一度チェックしてみてください。
（４）不動産会社の得意分野を把握せずに依頼する
不動産会社にはそれぞれ得意とする物件があります。マンションはチェックポイントが多く、専門性が問われる物件です。売却したい部屋（専有部分）のほかにも共用部分や管理状況などを確認しなくてはなりません。
駐車場や駐輪場、トランクルーム、宅配ボックスなどの付帯設備やセキュリティの有無なども総合して査定が行われます。建物の価値に関わる大規模修繕の予定や過去の修繕の履歴も確認しなくてはなりませんし、管理費などに滞納がないか、管理費を値上げする予定がないかなども調べなくてはなりません。
マンション売却に不慣れな不動産会社に依頼すると、正確な査定がなされなかったり、売却に時間がかかったりするおそれがあります。さらには成約後に買主からクレームがつくなど、トラブルに発展することもあります。マンションの売却実績が多い不動産会社に依頼するようにしましょう。
（５）自分自身で売却する際の対策をしていない
マンション売却に強い不動産会社に仲介を依頼したとしても、自分でできる対策をしなければ、なかなか成約にはつながりません。内覧時に室内が汚れていたり散らかっていたりでは良いイメージがなく、「この部屋に住みたい」と思う人は少ないはずです。
売却を検討し始めたら早めに不用品を片づけ、室内が広く見えるようにしておきましょう。キッチンの水垢や油汚れ、浴室、トイレなどは、クリーニング専門業者に依頼して磨き上げてもらうことをおすすめします。
購入希望者がいつ訪れてもいいように、玄関やリビングは毎日掃除するようにしましょう。バルコニーも内覧時にはチェックされることが多いので、枯葉やゴミなどがないか、こまめに確認してください。
４、失敗せずにできるだけ高く売却するための１２のポイント
マンションを短期間にかつできるだけ高額で売却するにあたって、以下のような注意点が挙げられます。
- （１）余裕を持った売却計画を立てる
- （２）対象マンションの相場を知る
- （３）査定は複数社に依頼する
- （４）マンション売却が得意な会社に依頼する
- （５）信頼できる担当者を選ぶ
- （６）物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
- （７）売却時の費用を把握する
- （８）ターゲットを絞る
- （９）内覧時に部屋をキレイにする
- （１０）交渉の姿勢を持つ
- （１１）売却時に必要な書類を用意する
- （１２）不動産売買契約書でチェックすべき注意点
では、それぞれにみてみましょう。
（１）余裕を持った売却計画を立てる
マンションの売却に要する期間の目安は、一般的に次のようにいわれています。
- 仲介開始～契約：約３カ月
- 契約～引渡し：約１カ月
このほか、査定の期間や、内覧に備えて片付けや清掃に要する期間を含めると、６カ月ほど前から準備を始めるのが良いとされています。買い手が見つからないことを想定して、さらに３カ月ほど余裕を持たせることもあります。売りたい時期が決まっている場合は早めに準備を始めましょう。
（２）対象マンションの相場を知る
まず、自分のマンションは今いくらで売買されているかという相場を知っておく必要があります。実際の取引価格は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」にて調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。
（３）査定は複数社に依頼する
次にやるべきことはご自身のマンションの価格の査定をしておくことです。査定というと手間がかかる気がしますが、大まかな金額であれば不動産会社のサイトで１分足らずで調べることができます。
不動産会社によって査定金額が変わりますので、複数社に依頼するといいでしょう。
利用者数が多いオススメのサイトを４つピックアップしましたので、参考にしてみてください。
（１）すまいValue（すまいバリュー）
不動産大手６社（小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産ソリューションズ、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネット）が共同で立ち上げた一括査定サイトです。
６社は少ないように思えますが、三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブルの3社だけで業界における仲介件数トップ３を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いと考えられます。
またこの３社はすまいValueでしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットではないでしょうか。
地方・郊外の物件はエリア外となってしまい査定ができない場合もありますが、都市部や主要な市区町村であれば、まずはすまいValueに査定依頼してからセカンドオピニオンを付けるのがオススメです。
（２）HOME４U
住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ！！
☆ポイント☆
- 500万人利用
- 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
- 大手不動産会社参画率１位
- 15周年の老舗で安心
- 最大６社まで一括査定依頼可
（３）SRE不動産（旧ソニー不動産）
ソニーグループの不動産会社で、100%売り手の立場で売却活動をサポートしてくれます。サービス対応エリアに該当するならオススメです！！
☆ポイント☆
- 入力約60秒
- 信頼のソニーグループ
- 100%売り手の利益を考えられる「片手仲介」
- 「囲い込み」はせず広く情報公開で透明性が高い
- Yahoo!不動産との連携で日本最大のポータルサイトに掲載
（４）マンション売却が得意な会社に依頼する
前述のとおり、マンションの売却はマンションを得意とする不動産会社に仲介を依頼すべきです。しかしながら、「どの不動産会社がマンションを得意としているのかわからない」と思う人が多いのではないでしょうか。
そんなときこそ、紹介した不動産一括査定サイトを利用してみてください。複数のサイトを利用すれば、より多くの不動産会社と出会うことができます。そのなかから、より信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう
（５）信頼できる担当者を選ぶ
マンションの売却において、信頼のできる不動産会社を選ぶことはもちろん重要ですが、自分の物件をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる信頼できる担当者を選ぶこともまた非常に大切と言えます。
信頼のできる担当者かどうかは以下のポイントで判断してみるといいでしょう。
- 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
- ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
- 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
- 確認事項には丁寧に対応してくれるか
- きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか
（６）物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
マンションの売却後でトラブルにならないため、「管理会社の対応がいい」などのプラスになる情報を担当者に伝えるのと同時に、マイナスになるような情報があれば、それも伝えるようにしましょう。
（７）売却時の費用を把握する
マンションの売却価格を決めるにあたっては、どんな費用がかかるのかを事前に把握しておく必要があります。
大きく以下のような費用がかかります。
- 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
- （融資をうけた場合）金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
- 税金
（８）ターゲットを絞る
売れやすさという観点から考えると、ピンポイントで需要を満たすような「特徴」のある物件はかなり売れやすいです。
例えば、医療施設や介護施設からのアクセスがよい立地で、なおかつバリアフリー設計という物件であれば、多少築年数の経過しているマンションであってもかなりの人気物件となります。介護を必要とする世帯が増えている事情もあって、ニーズのあるターゲット層にとってはとても魅力的な物件となるわけです。
また、防音性や遮音性の高いマンションも静かな環境を求める人にとっては大きな魅力なので、こちらも安定して人気があります。
自分たちのあまり気づいていない、物件の「強み」というものはいくつかあるはずですので、自分たちの物件の特徴を改めて分析し、それがどのようなターゲット層に刺さるものなのかを検討してみるといいでしょう。
（９）内覧時に部屋をキレイにする
内覧の際に、買主は現在のレイアウトを参考に、部屋の間取りの使いやすさを判断されることが多いので、荷物を散乱させずに、できるだけ部屋をキレイにすることを心がけましょう。
（10）交渉の姿勢を持つ
マンション購入希望者から、
- 売却価格
- 入居時期
など様々な交渉が入ります。自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢を持つ事が大切と言えます。
（11）売却時に必要な書類を用意する
マンションの売却をスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。
具体的には以下のような書類が挙げられます。
- 登記簿謄本
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 固定資産税納税通知書
- 管理費、管理規約などの書類
- その他の書類
など。
また、売買契約書を締結するには、売主には以下の書類を用意する必要があります。
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書（３ヶ月以内発行のもの）
など。詳しい内容については「不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。
（12）不動産売買契約書でチェックすべき注意点
売買契約書で自分に不利にならないよう、事前に契約の内容を確認するといいでしょう。
大きく以下のような項目を確認するようにしましょう。
- 売買物件の表示
- 売買代金、手付金などの額、支払日
- 所有権の移転と引渡し時期
- 公租公課の精算
- ローン特約
- 付帯設備等の引渡し
- 手付解約
- 契約違反による解除
- 瑕疵担保責任
５、マンション売却の注意点
（１）ローンが残っている場合
マンションを売却しようとする場合、原則としてローンが残っていると売却できません。ローンの残っている物件には、マンションを購入するときに借り入れをした銀行を権利者とする「抵当権」という担保権がついています。
もしローンを支払えない場合、銀行はこの抵当権を実行し、マンションを差し押さえるなどの法的措置を取ることになります。抵当権が付いたままの状態でマンションを売却することはできないので、売却前にローンの残債を支払い、抵当権が抹消された状態にする必要があるのです。
そのため、ローンの残債がどれくらいあるのか、という点は売却を検討する段階で必ず確認しておきましょう。売却価格でローンの残債を完済できるかどうかという点はとても重要なポイントです。
もし売却益でローンを完済できない状態（これをオーバーローンといいます）であれば、マンションの売却計画の練り直しやローン返済のための金策などを考えておかなければならなくなります。
（２）住み替えで売却する場合
マンションを売却する場合に多いのが、新しいマンションの購入と同時に、住んでいた物件の売却を進めるという「住み替え」による売却事例です。
ここでもポイントとなるのがローンの存在。ローン未完済の状態で先に物件を買ったにもかかわらず、前のマンションがなかなか売れなかった場合、経済的にかなりリスキーな状態になります。
基本的にこのような「買い先行」による住み替えは危険とされているので、しっかりと支払い計画がなければできれば避けたいところです。
ただ、住み替えによるローンの支払いに関しては、住宅ローンなどの支払いを一部猶予してくれる銀行も多く存在します。
フラット35は住み替え住宅ローンとして有名で、自営業者にも人気のある住宅ローンです。必要であればこうした仕組みや制度をうまく利用して、スムーズな住み替えを進めていきましょう。
（３）確定申告する
マンションを売却した場合、年度末に確定申告をする必要があることは皆さんご存知でしょうか。
マンション売却後の確定申告は以下の２種類があります。
- （１）売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
- （２）売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」
確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要？確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」をご参照ください。
（４）相続したマンションを売却するには相続登記が必要
相続によって取得したマンションの売却を検討されている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
相続によって取得したマンションを売却する際に、まず
- 相続登記
によって、マンションの名義を自分の名義に変更する必要があります。
相続したマンションの売却する方法について詳しくは「相続した不動産を売却する際に知っておきたい6つのこと」をご参照ください。
まとめ
今回はマンション売却について書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです
