• マンション売却, 不動産売却
  • 2020/2/19

マンション売却ポイント総まとめ!売却の流れから10のポイントを徹底解説!

転勤や買い換えなどの理由で現在所有しているマンションの売却を検討されている方もいらっしゃるでしょう。

しかし、売却の流れや売却時の費用、また高くマンションを売却するための注意点についてあまり詳しくない方も少なくないのではないでしょうか。

そこで今回は、

  • マンション売却の流れ
  • マンション売却時の諸費用
  • できるだけ高く売却するには?マンション売却時の10個の注意点について
  • マンションを売却したら確定申告が必要?
  • 相続したマンションを売却するには?
  • 買取という売却方法がある

 などについて書いていきますので、マンションの売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。

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1、マンション売却の流れ

まず、マンションを売却する際の大まかな流れについて知っておきましょう。

具体的には以下のような流れになります。

  1. 相場を知る
  2. 対象マンションの査定を依頼する
  3. 不動産会社を選定して媒介契約を締結する
  4. 売却価格を決定しえ売却活動を開始する
  5. 購入希望者と交渉する
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 決済・不動産を引き渡す

など。詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご参照ください。

2、マンション売却時の諸費用

続いて、マンションを売却する際にかかる諸費用について説明していきます。

大きく以下の3つの諸費用があります。

  • (1)不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • (3)税金

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」

①   不動産仲介手数料とは

不動産仲介手数料とは、成功報酬として、取引が成立した際に不動産仲介業者に支払われる費用です。

②   仲介手数料の計算方法

法律により、売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています。

例えば、1,500万円のワンルームマンションを売却した際の仲介手数料は「1,500万円☓3%+6万円=51万円(税別)」になります。

なお、仲介手数料額に関しては、法律上で定められているのはあくまでも「上限」のみです。

従って、不動産仲介業者との交渉次第で、10万円でも、また支払わなくても問題ありません。

仲介手数料を安くする方法などについて詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

(2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

マンションを購入時金融機関から融資を受けた場合、売却によって残債を一括繰上げ返済する必要があります。その手続に手数料がかかります。

金融機関によって異なりますが、大体3,000〜5,000円程度です。固定型の場合では3〜5万円が必要です。

住宅ローンの繰上げ返済については、詳しく「住宅ローンの繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」をご参照ください。

(3)税金

不動産を売却する際に、大きく以下の3つの税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する「印紙税」
  • (抵当権設定された場合)納める「抵当権抹消登記の免許税」
  • (売却益が出た場合)納める「不動産譲渡所得税」

詳しい内容については「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。

なお、諸費用の詳しい内容については「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参照ください。

3、失敗せずにできるだけ高く売却するための10のポイント

マンションを短期間にかつできるだけ高額で売却するにあたって、以下のような注意点が挙げられます。

  • (1)対象マンションの相場を知る
  • (2)査定は複数社に依頼する
  • (3)信頼できる担当者を選ぶ
  • (4)物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
  • (5)売却時の費用を把握する
  • (6)ターゲットを絞る
  • (7)内覧時に部屋をキレイにする
  • (8)交渉の姿勢を持つ
  • (9)売却時に必要な書類を用意する
  • (10)不動産売買契約書でチェックすべき注意点

では、それぞれにみてみましょう。

(1)対象マンションの相場を知る

まず、自分のマンションは今いくらで売買されているかという相場を知っておく必要があります。

実際の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)査定は複数社に依頼する

次にやるべきことはご自身のマンションの価格の査定をしておくことです。査定というと手間がかかる気がしますが、大まかな金額であれば不動産会社のサイトで1分足らずで調べることができます。

不動産会社によって査定金額が変わりますので、複数社に依頼するといいでしょう。

利用者数が多いオススメのサイトを4つピックアップしましたので、参考にしてみてください。

(1)すまいValue(すまいバリュー)

マンション売却の一括査定サイトで絶対に外せないのがこのすまいValueとも言えるでしょう。

不動産大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。

6社と言うと少ないように思えますが、このうちの3社である三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブルの3社だあけで業界における仲介件数がトップ3を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。

またこの3社はこのすまいValueでしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットではないでしょうか。

また大手不動産は広告料が安く、SUUMO等の誰もが知っているポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあり、それだけ早く売れる可能性も上がるでしょう。

ただ大手のため仲介手数料が安くなることはほぼ無いと言えますし、地方で郊外の物件の場合はエリア外となってしまい、査定ができない場合もあります。

しかし都市部や主要な市区町村であれば、まずはすまいValueから査定を依頼してからセカンドオピニオンを付けることがオススメです。

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(2)SRE不動産(旧ソニー不動産)

 

ソニーグループの不動産会社で、100%売り手の立場で売却活動をサポートしてくれます。サービス対応エリアに該当するならオススメです!! 

☆ポイント☆

  • 入力約60
  • 信頼のソニーグループ
  • 100%売り手の利益を考えられる「片手仲介」
  • 「囲い込み」はせず広く情報公開で透明性が高い
  • Yahoo!不動産との連携で日本最大のポータルサイトに掲載

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(3)HOME4U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!

☆ポイント☆

  • 500万人利用
  • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
  • 大手不動産会社参画率1位
  • 15周年の老舗で安心
  • 最大6社まで一括査定依頼可

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(4)イエカレ

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なお、不動産売却時の査定について詳しくは「不動産売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

(3)信頼できる担当者を選ぶ

マンションの売却において、信頼のできる不動産会社を選ぶことはもちろん重要ですが、自分の物件をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる信頼できる担当者を選ぶこともまた非常に大切と言えます。

信頼のできる担当者かどうかは以下のポイントで判断してみるといいでしょう。

  • 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
  •  ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
  •  売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
  • 確認事項には丁寧に対応してくれるか
  • きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

(4)物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える

マンションの売却後でトラブルにならないため、「管理会社の対応がいい」などのプラスになる情報を担当者に伝えるのと同時に、マイナスになるような情報があれば、それも伝えるようにしましょう。

(5)売却時の費用を把握する

マンションの売却価格を決めるにあたっては、どんな費用がかかるのかを事前に把握しておく必要があります。

大きく以下のような費用がかかります。

  •  不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資をうけた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 税金

など。詳しい内容については「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参照ください。

(6)ターゲットを絞る

売れやすさという観点から考えると、ピンポイントで需要を満たすような「特徴」のある物件はかなり売れやすいです。

例えば、医療施設や介護施設からのアクセスがよい立地で、なおかつバリアフリー設計という物件であれば、多少築年数の経過しているマンションであってもかなりの人気物件となります。介護を必要とする世帯が増えている事情もあって、ニーズのあるターゲット層にとってはとても魅力的な物件となるわけです。

また、防音性や遮音性の高いマンションも静かな環境を求める人にとっては大きな魅力なので、こちらも安定して人気があります。

自分たちのあまり気づいていない、物件の「強み」というものはいくつかあるはずですので、自分たちの物件の特徴を改めて分析し、それがどのようなターゲット層に刺さるものなのかを検討してみるといいでしょう。

(7)内覧時に部屋をキレイにする

内覧の際に、買主は現在のレイアウトを参考に、部屋の間取りの使いやすさを判断されることが多いので、荷物を散乱させずに、できるだけ部屋をキレイにすることを心がけましょう。

(8)交渉の姿勢を持つ

マンション購入希望者から、

  • 売却価格
  • 入居時期

など様々な交渉が入ります。自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢を持つ事が大切と言えます。

(9)売却時に必要な書類を用意する

マンションの売却をスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。

具体的には以下のような書類が挙げられます。

  • 登記簿謄本
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 管理費、管理規約などの書類
  • その他の書類

など。

また、売買契約書を締結するには、売主には以下の書類を用意する必要があります。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)

など。詳しい内容については「不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。

(10)不動産売買契約書でチェックすべき注意点

売買契約書で自分に不利にならないよう、事前に契約の内容を確認するといいでしょう。

大きく以下のような項目を確認するようにしましょう。

  • 売買物件の表示
  • 売買代金、手付金などの額、支払日
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 付帯設備等の引渡し
  • 手付解約
  • 契約違反による解除
  •  瑕疵担保責任

など。詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」をご参照ください。

4、マンション売却の注意点

(1)ローンが残っている場合

マンションを売却しようとする場合、原則としてローンが残っていると売却できません。ローンの残っている物件には、マンションを購入するときに借り入れをした銀行を権利者とする「抵当権」という担保権がついています。

もしローンを支払えない場合、銀行はこの抵当権を実行し、マンションを差し押さえるなどの法的措置を取ることになります。抵当権が付いたままの状態でマンションを売却することはできないので、売却前にローンの残債を支払い、抵当権が抹消された状態にする必要があるのです。

そのため、ローンの残債がどれくらいあるのか、という点は売却を検討する段階で必ず確認しておきましょう。売却価格でローンの残債を完済できるかどうかという点はとても重要なポイントです。

もし売却益でローンを完済できない状態(これをオーバーローンといいます)であれば、マンションの売却計画の練り直しやローン返済のための金策などを考えておかなければならなくなります。

(2)住み替えで売却する場合

マンションを売却する場合に多いのが、新しいマンションの購入と同時に、住んでいた物件の売却を進めるという「住み替え」による売却事例です。

ここでもポイントとなるのがローンの存在。ローン未完済の状態で先に物件を買ったにもかかわらず、前のマンションがなかなか売れなかった場合、経済的にかなりリスキーな状態になります。

基本的にこのような「買い先行」による住み替えは危険とされているので、しっかりと支払い計画がなければできれば避けたいところです。

ただ、住み替えによるローンの支払いに関しては、住宅ローンなどの支払いを一部猶予してくれる銀行も多く存在します。

フラット35は住み替え住宅ローンとして有名で、自営業者にも人気のある住宅ローンです。必要であればこうした仕組みや制度をうまく利用して、スムーズな住み替えを進めていきましょう。

(3)確定申告する

マンションを売却した場合、年度末に確定申告をする必要があることは皆さんご存知でしょうか。

マンション売却後の確定申告は以下の2種類があります。

  • (1)売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
  • (2)売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」

確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

(4)相続したマンションを売却するには相続登記が必要

相続によって取得したマンションの売却を検討されている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

相続によって取得したマンションを売却する際に、まず

  • 相続登記

によって、マンションの名義を自分の名義に変更する必要があります。

相続したマンションの売却する方法について詳しくは「相続した不動産を売却する際に知っておきたい6つのこと」をご参照ください。

5、買取という売却方法がある

不動産の売却を検討されている方の中で、「買取」という言葉を聞いたことがある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

「買取」とは、不動産買取り会社などの業者が直接売却する方法です。

売却に時間の余裕がない、他人に知られることなく売却をしたいという方は検討してみるのはいかがでしょう。

買取にてできるだけ不動産を高く売却する方法について詳しくは「知らないと損!不動産を「買取」売却する際に得する方法」をご参照ください。

まとめ

公式サイトはこちら

今回はマンション売却について書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

『やっぱり売らずに高く貸したい人向け』イエカレ(分譲マンション・戸建物件管理)

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