• 不動産売却
  • 2019/10/3

相続した不動産の売却で損しないために「知っておきたい」8つのポイント

相続によって取得した不動産を売却する場合、売却の流れや売却時に発生する費用などが通常の売却と異なる場合があります

つまり、相続した不動産の売却で損しないためには売却の流れや売却時の費用についてきちんと知っておく必要があるでしょう。

今回は、

  • 相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット
  • 相続によって取得した不動産の売却の流れ
  • より高額で不動産を売却するためのコツは?

などについて書いていきますので、相続した不動産を売却する際に参考にして頂けると幸いです。

1、取得した不動産の相続の流れ

まず、相続によって取得した不動産を売却した場合の流れを知っておきましょう。

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。

(1)相続の申請書類

相続の種類によって、申請書類が異なりますので、詳しく法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」にてご確認下さい。

(2)相続登記はいつまでにしなければならない?

法律上では、いつまでに相続登記を行わなければならないという決まりはありません。

しかし、相続登記を行わないと売却が出来ないので、売却を考えている場合、早めに手続きを行うといいでしょう。

(3)相続登記は自分でもできる?

相続登記は基本的にはご自身で行うことができますが、種類によって用意する書類が複雑だったり、不慣れな手続きでかなりな手間がかかる場合もありますので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するといいでしょう。

2、相続した不動産における4つの分割方法

相続財産はさまざまなものがありますが、一般的に土地や建物などの不動産の場合は4つの分割方法があります。

(1)現物分割

土地をそれぞれの法定相続人に分けるか、また文筆という一つの土地をいくつかに分ける方法などを言います。要するに財産を現状のままで分け合うことです。デメリットは大きくない土地を分けたり、Aは日当たりが良いのにBは日陰が大部分を占めるなどそもそもの価値が不公平になってしまう可能性もあります。

(2)代償分割

法定相続人の誰かが不動産を相続し、他の相続人には現金を支払う方法です。ただその不動産を相続する人間に資産があることが前提でしょう。

(3)換価分割

不動産を売却し、その売ったお金で遺産を分割する方法です。土地を失ってしまうというデメリットや不動産自体売れるのかという問題もあります。

(4)共有

1つの土地に複数人の所有権者を設ける形です。もし建て替えたり売りたい場合は全員の同意が必要となるため、反対する人が一人でも居た場合はなにも出来なくなってしまう可能性も高いため、できればこの方法は避けたいところです。

遺産相続について詳しくは以下の記事も合わせてご覧ください。

>>遺産相続をスムーズに完了するための4つのステップと流れを理解しよう

3、相続によって取得した不動産の売却時にかかる税金

次は不動産を相続してから売却するまでにかかる費用について書いていきましょう。

不動産を売却する際に、売却益が出た場合、不動産譲渡所得税が課税されます。

もっとも、相続によって取得した不動産の場合、「相続税の取得費加算の特例」を利用することによって、不動産譲渡所得税を安くすることが出来ます。

ここでは、「相続税の取得費加算の特例」について説明していきます。

(1)相続税の取得費加算の特例とは

相続税の取得費加算の特例により、不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができることになります。

結果として、税金の軽減につながります。

(2)特例を受けるための要件

特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 相続により財産を取得した者である
  • その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • その財産を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

(3)計算方法 

平成2711日以後に開始する相続の不動産の場合、以下の計算式にて算出することができます。

「取得費に加算する相続税額=相続税額(不動産の資産価値/相続税の課税価格)」

例えば、以下の不動産を相続した場合、取得費に加算する相続税額を計算してみましょう。

<条件>

  • 相続税額:280万円
  • 資産価値:1億円
  • 課税価格:2200万円

<計算方法>

取得費に加算する相続税額=280万円1億円/2,200万円)=1,272万円

相続税の取得費加算の特例については、詳しく国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご参照ください。

なお、譲渡所得税の計算について、詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

4、相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット

相続によって取得した不動産は、遠方にあったり、手続きが煩雑だったり、使用目的が決まっていないなどの理由で放置されている方も少なくないでしょう。

相続によって取得した不動産を放置してしまうと、以下2つのデメリットが挙げられます。

(1)固定資産税がかかる

不動産を所有しているだけで、毎年その所有者に対して固定資産税が課税されます。

固定資産税は以下の計算式にて計算することができます。

「固定資産税=固定資産税評価額☓1.4%」

例えば、固定資産税評価額が5,000万円の不動産の場合、固定資産税は「5,000万円☓1.4%=70万円」になります。

つまり、ただ所有しているだけで、70万円の固定資産税がかかります。

(2)放置によって、不動産の資産価値が下がる

不動産は建築年数が古くなるにつれ、資産価値が下がってしまいます。

そのため相続によって取得した不動産も放置している間に、資産価値がどんどん下がってしまうのです。

相続によって取得した不動産を活用されていない方はこのようなデメリットを回避するため、売却を考えてみるのはいかがでしょうか。

5、相続時の不動産売却で発生する税金とは?

(1)印紙税

不動産を売却する際売買契約書を取り交わすことになりますが、その際に掛かる税金が印紙税になります。印紙税は契約金額によって異なりますので注意しましょう。

国税庁:印紙税

2)譲渡所得税

不動産を売却した際に売却益が出たら譲渡所得税の課税対象となります。譲渡所得税を安く抑えるには以下の記事を参考にしてみて下さい。

>>【税理士が教える】不動産売却の「譲渡所得税」安く抑える5つのコツとは?

6、不動産売却の費用を節税する方法は?

(1)相続税の取得費加算の特例とは

相続税の取得費加算の特例により、不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができます。結果として、税金の軽減につながります。

(2)特例を受けるための要件

特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • ①相続により財産を取得した者である
  • ②その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • ③その財産を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

(3)計算方法 

平成27年1月1日以後に開始する相続の不動産の場合、以下の計算式にて算出することができます。

「取得費に加算する相続税額=相続税額☓(不動産の資産価値/相続税の課税価格)」

例えば、以下の不動産を相続した場合、取得費に加算する相続税額を計算してみましょう。

<条件>

  • 相続税額:280万円
  • 資産価値:1億円
  • 課税価格:2200万円

<計算方法>

取得費に加算する相続税額=280万円☓(1億円/2,200万円)=1,272万円

相続税の取得費加算の特例については、詳しく国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご参照ください。

なお、譲渡所得税の計算について、詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

7、不動産売却査定サイトとは?オススメ査定サイト5選

不動産売却査定サイトとは、一度に複数の不動産会社から売却価格の見積もりをもらえるサービスで、具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。

不動産売却査定サイトは数が多いので、当社が厳選してピックアップしたサイトをご紹介しましょう。

・すまいValue

すまいValueは大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトで、三井不動産や住友不動産、東急リバブルなどの大手に査定依頼ができるのはここだけです。

6社」と聞くと少なめに感じるかも知れませんが、実際に仲介件数のトップ3を占めている企業のため査定サイトの中では最も流通件数が多いと言えるでしょう。

地方で郊外だと対象外のエリアもありますが、もし主要な市区町村の査定を頼むならまずここからスタートすると確実です。

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HOME 4 U

NTTデータが運営しているだけあって無料の電話相談ができることが特徴です。また独自の審査基準により徹底的に悪質な不動産会社を排除する体制を取っているため、信頼性も他のサイトとは群を抜いて高くなっています。

ただし大手不動産には査定の依頼ができませんが、困ったときに電話が利用できるのでセカンドオピニオンとして使用してみると良いかも知れません。


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REDS(レッズ)

東証一部上場企業のヒノキヤグループの関連会社で、なんと言っても強みは仲介手数料が無料、もしくは半額以下のところです。

余計な費用が掛からず、またスタッフも100%宅建士のためサポートが手厚いです。

ただ専任媒介契約を求めれられるので競合他社との競争ができないというデメリットはありますが、全国の不動産会社に売り出してもらう事ができるためあまりデメリットに感じる事は無いでしょう。仲介手数料を抑えられるのは大きなポイントです。

ReaRie(リアリエ)

パナソニックが運営しているため、リフォームプラン付きで家を売るサービスを実施しているのが強みでしょう。

リフォームプランが無料でついて来たり、中古住宅購入とリフォームがセットでできるのも魅力です。

ただエリアが首都圏、中部、近畿に限られていたり、プランが割高になってしまう可能性も否めないのでセカンドオピニオン的な存在で使うと良さそうです。

公式サイトはこちら

・イエカレ(不動産売却)

イエカレは運営開始から9年目の総合比較サイトです。

土地活用や不動産売却だけでなく、賃貸仲介や不動産管理会社なども探してくれるサービスも持っており、こちらもフリーダイヤルで電話相談ができます。

登録業者数が少ないことや情報があまりない事がデメリットではありますが、買取査定が強みなので買取をする人向けとも言えそうです。

8、売却は専門業者に依頼した方がいい?

セミナー相続によって取得する不動産を売却するには、相続登記は必ず行う必要があり、普通の不動産を売却するよりは手続きが多くなります。

この場合、相続登記から売却までトータルサポートしてくれる業者に依頼するといいでしょう。

(1)専門家に依頼した場合の費用

相続の種類や不動産の価格などによって、相続登記の費用が異なります。

一般的には、司法書士や弁護士などの専門家に依頼した場合は、報酬として5万円〜7万円程が相場になっているようです。

しかし、相続人が複数人の場合、実際に着手してみないと、手続きがどれだけ複雑なのかが分からないこともあります。最近は無料相談を受け付けている司法書士事務所や法律事務所も多いので、依頼後にトラブルにならないように事前にある程度の上限金額を確認しておくといいでしょう。

(2)専門業者に依頼する

相続登記から売却までトータルサポートしてくれる業者は、インターネットにて「相続不動産 売却」などのキーワードで検索することができます。

以下の3つの業者をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

①ひかり相続手続きサポーター

スクリーンショット 2015-02-15 11.56.37
http://hikari-souzoku.com/

②ホームパック

スクリーンショット 2015-02-15 11.57.35
http://www.fudousan-baibai.com/

③みなみ司法書士合同事務所

スクリーンショット 2015-02-15 11.58.26
http://minami-s.jp/

まとめ

公式サイトはこちら

今回は相続によって取得した不動産を売却する際の流れや費用などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。参考にして頂けると幸いです。

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