• 不動産売却
  • 2018/8/4

相続した不動産をより速く高く売却するために知っておくべき7つのこと

「相続した不動産を売却したい!」

この記事をお読みの方の中で、相続した不動産の売却を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、相続によって取得した不動産を売却する場合、売却の流れや売却時に発生する費用などが通常の売却と異なる場合があります

つまり、相続した不動産の売却で損しないためには売却の流れ売却時の費用についてきちんと知っておく必要があります。

そこで今回は、

  • 相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット
  • 相続によって取得した不動産の売却の流れ
  • より高額で不動産を売却するためのコツは?

などについて書いていきますので、相続した不動産を売却する際に参考にして頂けると幸いです。

※この記事は2015年2月15日に公開したものを2108年8月4日に加筆修正しました

1、相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット

日本不動産イニシアティブ株式会社 セミナー相続によって取得した不動産は、遠方にあったり、手続きが煩雑だったり、使用目的が決まっていないなどの理由で放置されている方も少なくないでしょう。

相続によって取得した不動産を放置してしまうと、以下のデメリットが挙げられます。

  • (1)固定資産税がかかる
  • (2)放置によって、不動産の資産価値が下がる

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)固定資産税がかかる

不動産を所有しているだけで、毎年その所有者に対して固定資産税が課税されます。

固定資産税は以下の計算式にて計算することができます。

「固定資産税=固定資産税評価額☓1.4%」

例えば、固定資産税評価額が5,000万円の不動産の場合、固定資産税は「5,000万円☓1.4%=70万円」になります。

つまり、ただ所有しているだけで、70万円の固定資産税がかかります。

(2)放置によって、不動産の資産価値が下がる

基本的には、不動産は建築年数が古くなるにつれ、資産価値が下がってしまいます。

つまり、相続によって取得した不動産を放置している間に、資産価値がどんどん下がってしまいます。

従って、相続によって取得した不動産を活用されていない方は、このようなデメリットを回避するため、放置するのではなく売却を考えてみるのはいかがでしょうか。

2、相続によって取得した不動産の売却の流れ

インフォメーションデザインまず、相続によって取得した不動産を売却した場合の流れを知っておきましょう。

普通の不動産売却と比較して、相続による取得した不動産を売却するには、具体的には以下の通りです。

(1)相続登記をする

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。

①相続の申請書類

相続の種類によって、申請書類が異なりますので、詳しく法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」にてご確認下さい。

②相続登記はいつまでにしなければならない?

法律上では、いつまでに相続登記を行わなければならないという決まりはありません。

しかし、相続登記を行わないと売却が出来ないので、売却を考えている場合、早めに手続きを行うといいでしょう。

③相続登記は自分でもできる?

相続登記は基本的にはご自身で行うことができます。

しかし、相続の種類によって用意する書類が複雑だったり、不慣れな手続きでかなりな手間がかかる場合もあります。

従って、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するといいでしょう。

相続する不動産の種類によって、費用が変わりますので、インターネットで「不動産 名義変更 司法書士」などと検索して複数の事務所から見積りを取得して比較してみるといいでしょう。

(2)相続によって取得した不動産の売却の流れ

相続登記手続きが出来たら、その後の不動産売却の流れは普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。

具体的には大きく以下のような流れとなります。

  • ①相場を知る
  • ②物件に関する資料を用意する
  • ③対象物件の査定を依頼する
  • ④不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
  • ⑤売却希望価格を決定して売却活動開始
  • ⑥購入希望者と交渉する
  • ⑦売買契約を結ぶ
  • ⑧決済し、不動産を引き渡す

詳しい内容については、「効率よく不動産を売却するために知っておきたい不動産売却の流れ」をご参照ください。

3、相続によって取得した不動産の売却時にかかる費用

料金チェック次は不動産を相続してから売却するまでにかかる費用について書いていきます。

(1)不動産を相続するためにかかる費用

まず、相続によって不動産を取得する場合、以下の費用がかかります。

  • ①相続税
  • ②相続登記時の費用

では、それぞれについてみてみましょう。

①相続税

不動産を相続する場合、時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税されます。

詳しい計算方法については、「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照ください。

②相続登記時の費用

ご自身で相続登記をする場合、大きく以下の費用が発生します。

  • 登記事項証明書代      :600円/1物件
  • 戸籍・住民票・評価証明書代 :数千円
  • 登録免許税         :固定資産税の1000分の4
  • その他実費など

なお、弁護士などの専門家に依頼する場合、依頼の内容や相続の種類によって費用が変わりますので、数社から見積もりを取得し、比較してみるといいでしょう。

(2)相続によって取得した不動産を売却する場合にかかる費用

相続によって取得した不動産を売却するには、普通の不動産と売却する際の費用と大きく変わりません。

以下のような費用がかかります。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • 税金

詳しい内容については、「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの費用」をご参照ください。

4、相続税の取得費加算の特例

c不動産を売却する際に、売却益が出た場合、不動産譲渡所得税が課税されます。

もっとも、相続によって取得した不動産の場合、「相続税の取得費加算の特例」を利用することによって、不動産譲渡所得税を安くすることが出来ます。

ここでは、「相続税の取得費加算の特例」について説明していきます。

(1)相続税の取得費加算の特例とは

相続税の取得費加算の特例により、不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができることになります。

結果として、税金の軽減につながります。

(2)特例を受けるための要件

特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • ①相続により財産を取得した者である
  • ②その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • ③その財産を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

(3)計算方法 

平成27年1月1日以後に開始する相続の不動産の場合、以下の計算式にて算出することができます。

「取得費に加算する相続税額=相続税額☓(不動産の資産価値/相続税の課税価格)」

例えば、以下の不動産を相続した場合、取得費に加算する相続税額を計算してみましょう。

<条件>

  • 相続税額:280万円
  • 資産価値:1億円
  • 課税価格:2200万円

<計算方法>

取得費に加算する相続税額=280万円☓(1億円/2,200万円)=1,272万円

相続税の取得費加算の特例については、詳しく国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご参照ください。

なお、譲渡所得税の計算について、詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

5、より高額で不動産を売却するためのコツは?

せっかく相続した不動産を売却するなら、やはりより高額で売却をしたいところでしょう。

より高額で不動産を売却するには以下のようなコツが挙げられます。

  • (1)不動産売却査定サイトを
  • (2)信頼できる担当者を選ぶ
  • (3)物件に関する情報をきちんと担当者に伝える
  • (4)定期的に物件のメンテナンスを行う
  • (5)内見時に部屋をキレイにする

など。

詳しい内容については、「不動産を売りたい方必見!高額で不動産売買する方法」をご参照ください。

6、不動産売却査定サイトとは?より高く売るための利用方法とオススメ査定サイト3選

(1)不動産売却査定サイトとは?

不動産売却査定サイトとは、一度に複数の不動産会社から売却価格の見積もりをもらえるサービスです。

具体的にイメージ画像にすると以下の通りです。

そして利用するメリットは以下の通りです。

もし、楽に高く売りたいとお考えであれば是非活用してみて下さい。

  • 一度で複数社に査定してもらえるので楽
  • より高い金額で売却できる
  • 査定サイトには厳しい審査基準をクリアした信頼できる不動産会社のみ登録されている

(2)オススメ不動産売却査定サイト3選

不動産売却査定サイトは多く、どのサイトで売却査定をしたらよいか悩まれる方もいらっしゃるでしょう。

今回は私ども「不動産投資の教科書」が独自の調査に基づきランキングを作成しました。

以下の通りです。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る下記大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

  • 東急リバブル
  • 住友不動産販売
  • 野村の仲介
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

6社合計で、全国エリアで店舗数は「819」店舗、年間の成約実績はなんと「10万件」以上となっています。物件のタイプについても、

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル
  • アパート

など全てのタイプを対応しておりますので、ぜひ活用してみて下さい。

公式サイトはこちら

第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも 

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。査定する際に記入した個人情報が第三者に漏れる心配はほとんどないと言えるでしょう。

また、査定結果を受ける時の連絡方法を 

  • 電話
  • メール

からご自身の都合に合わせて選ぶことができます。営業電話が心配な方は「メール」を選ぶようにしましょう。

公式サイトはこちら

7、売却は専門業者に依頼した方がいい?専門家に依頼した場合の費用について

セミナー相続によって取得する不動産を売却するには、相続登記は必ず行う必要があり、普通の不動産を売却するよりは手続きが多くなります。

この場合、相続登記から売却までトータルサポートしてくれる業者に依頼するといいでしょう。

(1)専門家に依頼した場合の費用について

相続の種類や不動産の価格などによって、相続登記の費用が異なります。

一般的には、司法書士や弁護士などの専門家に依頼した場合は、報酬として5万円〜7万円程が相場になっているようです。

しかし、相続人が複数人の場合、実際に着手してみないと、手続きがどれだけ複雑なのかが分からないこともあります。最近は無料相談を受け付けている司法書士事務所や法律事務所も多いので、依頼後にトラブルにならないように事前にある程度の上限金額を確認しておくといいでしょう。

(2)専門業者に依頼する

相続登記から売却までトータルサポートしてくれる業者は、インターネットにて「相続不動産 売却」などのキーワードで検索することができます。

以下の3つの業者をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

①ひかり相続手続きサポーター

スクリーンショット 2015-02-15 11.56.37
http://hikari-souzoku.com/

②ホームパック

スクリーンショット 2015-02-15 11.57.35
http://www.fudousan-baibai.com/

③みなみ司法書士合同事務所

スクリーンショット 2015-02-15 11.58.26
http://minami-s.jp/

まとめ

公式サイトはこちら

今回は相続によって取得した不動産を売却する際の流れや費用などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。参考にして頂けると幸いです。

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

そのような悩みを解決してくれるのは、無料で利用できる査定サイトです。
査定サイトは、物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

  • 売主だけを担当しているので、売主目線で最短・高額で対応してくれるサイト
  • 厳しい選定基準をクリアした500社以上もの提携会社から、条件の良い査定額を提示してくれるサイト
  • 24時間対応の無料相談窓口があるので、疑問をすぐに解消できるサイト

実は、これまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
ぜひ、こちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。