• マンション売却, 不動産売却
  • 2020/2/26

初心者必見!マンション売却に失敗しないための対策とは?

マンション売却の検討中だけどマンションの売却は初めてで不安…という方も多いでしょう。

そこで、今回はマンション売却初心者の人に必ず押さえてほしい「マンション売却で失敗しないための対策」について、説明していきます。

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1、マンション売却の流れ

まずはマンション売却の流れを簡単に確認しておきましょう。基本的に以下のような段階を踏んで売却手続きが進んでいきます。

(1)相場を知る

相場価格は、不動産会社に査定を依頼するとある程度把握できますが、自分でもあらかじめ売却価格の相場をつかんでおく方が、売却計画を立てやすくなります

国土交通省のデータベースである「不動産取引価格情報検索」や全国の不動産会社が登録している「レインズ・マーケットインフォメーション」、さらには地元との不動産広告チラシやポータルサイトなどを参照にしてみましょう。

多角的な情報を集めておくことで、より正確な相場感覚をつかめるようになります。

(2)対象マンションの査定を依頼する

マンション売却の第一歩は、不動産会社への査定依頼をすることです。この段階では、不動産会社を1つに絞る必要はありません。

通常は5~6社ほどの会社に簡易査定の依頼して比較検討することがほとんどです。査定には「簡易査定」「訪問査定」という方法があります。まずは「簡易査定」を複数の会社に依頼し、信頼できそうな会社を絞り込んでから「訪問査定」を2〜3社に依頼します。

訪問査定では不動産会社のプロの営業マンが現地を訪問し、実際の売り出し価格を算定する、という流れになります。

(3)不動産会社を選定して媒介契約を締結する

マンション売却の手続きの媒介を依頼するパートナーとなる不動産会社が決まると、その会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約には3つの方法があります。会社に売却交渉のほぼすべてを一任する契約を「専属専任媒介契約」不動産会社が主導して交渉を進める契約を「専任媒介契約」主導権は売主で不動産会社はそのお手伝いをする、というかたちをとる契約を「一般媒介契約」といいます。

不動産会社と売り主の関係性によって、どの契約が有効かどうかは変わってきます。ただ、複数社と契約できるのは「一般媒介契約」だけ、と覚えておきましょう。

(4)売却価格を決定し売却活動を開始する

媒介契約を結んだ後に不動産会社と相談して売却価格を決めて、いよいよ売却活動開始です。

「専属専任媒介」と「専任媒介」の2つの契約を結んだ場合、全国の不動産会社が共有するデータベースである「レインズ」に物件情報を登録し、全国から買主を募ることになります。

また、不動産会社が独自に顧客のネットワークを持っていることもあり、その場合は不動産会社自らが積極的に広告活動を行います。売主が自分で購入希望者を探す場合は不動産会社と一般媒介契約を結ぶことが多いです。

(5)購入希望者と交渉する

売却活動を行っていると、通常であれば1~3ヵ月の期間のあいだに、いくつかの購入希望者からの問い合わせがあります。ここで、内覧の準備をしておきましょう。

内覧や売却交渉の結果、購入希望者が決まると、不動産会社を通じて「買付証明書(購入申込書)」が提示されますので、その内容を不動産会社と相談、精査したうえで購入希望者側に回答する、という流れです。

(6)売買契約を結ぶ

売主と買主のあいだで、さまざまな条件も含めて契約内容について合意し、住宅ローンの審査などの資金面で双方に問題がなければ、いよいよ売買契約を結ぶことになります。

いったん契約を結ぶと、細かな条件や日時にいたるまで厳格に守らなければならないので、契約内容については契約前日までに入念にチェックしておきましょう

(7)決済・不動産を引き渡す

売買契約を結んだら、(残金)決済と引渡しを済ませる必要があります。通常、契約締結時に買主から手付金を受け取っていますが、残金決済では売買代金から手付金の分を差し引いた金額を銀行口座に振り込んでもらいます。

この決済は銀行などの会議室などで、当事者同士と媒介した不動産会社、登記手続きを行う司法書士が同席して行います。

決済が済んだあとは売却したマンションの引渡しです。引渡しは法的な所有権が買主に移る日で、ここでマンションのカギなども買主に引渡すことになります。

この「引渡し日」は契約時に明記されており、売主は基本的に、この日以前に引っ越しを済ませておかなければなりません。

2、マンション売却で起こる7つの失敗とその対策

この項目ではマンション売却で起こりやすい失敗と、その対策について紹介していきます。

(1)相場を把握していない

不動産会社に丸投げのようなかたちで、自分自身で周辺物件の相場や過去の売り出し状況などを把握できていない状態だと、価格的に今が売り出すベストのタイミングなのか、そもそも不動産会社の査定価格は妥当なのかを判断できなくなってしまいます。

契約を取るためにあえて高い査定額を提示して、あとから販売価格を下げる不動産会社も存在するので、ある程度の「相場感」を持っておくことは、売却交渉では重要です。

(2)複数の不動産会社に査定依頼をしていない

マンション売却では売却額の査定を不動産会社に依頼します。ここで失敗しがちなのが、複数の会社に査定を出さないということです。

実は不動産価格の査定方法は代表的なものでも、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」3種類あり、その採用基準や計算方法も不動産会社によってさまざまです。

そのため、いくつかの不動産会社に同時に査定してもらってからその結果を比較検討する、ということが大切になります。一括で査定できるサービスを利用して効率よく情報収集するのがおすすめです。

(3)査定額だけで依頼する不動産会社を決めてしまう

複数の会社の査定を比較したところで、1番高い査定で出してくれたところに何も考えず飛びついてしまうのは注意が必要です。

契約を取るためにあえて相場よりも高い金額を提示してくることもあるからです(これを「高預かり」といいます)。

実際には仲介手数料だけを取って、そのあとは熱心に買主を探さない、あるいは買い手が見つからないといって売り出し価格を下げる、ということも起こりえます。

したがって、査定価格は相場と比較して高すぎないかを見極める必要があります

(4)時間に余裕がない

マンションの売却には通常、早くて3ヶ月、多くの場合は6ヶ月強の期間がかかります。すでに新しい住居を購入してしまい、すぐにでも今のマンションを売却しなければいけない状況だと、売却条件の合う買主をじっくり待つことができません。

そうなると不動産会社による買取や、売却価格の大幅な値下げの必要に迫られてしまいます。余裕を持って売りに出せるように、半年以上前から準備を始めることが売却のコツです。

(5)マンション売却が得意な不動産会社に依頼していない

不動産会社には扱う物件に関して、得意不得意がかなりあります。マンション売却であれば、中古マンションの売買に強い会社、あるいはそのマンションの立地するエリアを得意とする会社などに依頼した方が、スムーズに売却交渉が進みます。

マンション売却が得意な不動産会社を見つけるには、こちらのサイトを利用することがおすすめです。中古マンションの売却に実績のある会社を多数紹介できます。

公式サイトはこちら

(6)不動産会社としっかりコミュニケーションがとれていない

不動産会社とコミュニケーションをとれていないと、担当の営業マンが怠ってしまい、売却状況やアドバイスなどの対応をしっかりしてもらえないこともあります。

担当者には売主にとって不利な情報なども正確に伝える必要があるので、お互いの信頼関係を構築しておくことは、マンション売却においてかなり重要です。

(7)内見の対応をしっかりしない

内見は購入希望者の心をつかむ絶好のチャンスです。しかし、いざ内見という時に部屋が汚かったり、きちんと掃除がされていないと、買主の購買意欲を下げてしまう恐れがあります。

部屋はなるべく整理整頓をして、設備や水回り、玄関などもきちんとキレイにしておきましょう。

3、マンション売却で絶対に知っておきたい費用と税金のこと

マンション売却においては、売却価格以外にかかるさまざまな費用や税金についても一通り把握しておくことが絶対に必要です。

そこで、ここではマンション初心者の知っておくべきマンション売却に関する費用と税金について、簡単に解説します。

(1)マンション売却にかかる費用

マンション売却にともなう費用には以下のようなものがあります。

  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • ローン一括返済の手数料
  • 引っ越し費用

印紙税

売却金額によって異なり、例えば、売却確認が3,000万円だった場合、印紙代は1万円となります。詳しくは国税庁の「不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」を確認してください。

仲介手数料

媒介する不動産会社に支払う手数料で、売却額×3%+6万円+消費税(10%)が一般的です。

抵当権抹消費用

ローン残債を支払うと同時に抵当権抹消登記を司法書士に依頼します。金額は司法書士によって異なり、相場は3万円ほどです。

ローン一括返済の手数料

ローンを一括返済するにあたって、銀行などの金融機関に支払う手数料です。費用はだいたい1~3万円で、金融機関に確認が必要です。

引っ越し費用

引っ越しする際の、引っ越し費用がかかります。

つづいて税金です。税金はマンション売却時に以下のようなものを支払う必要があります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

譲渡所得税

短期譲渡所得(保有期間5年以下)の場合は30%の税金がかかり、長期譲渡所得(保有期間5年超)の場合は15%となります。

住民税

短期譲渡所得で9%、長期譲渡所得で5%の住民税がかかります。

復興特別所得税

短期譲渡所得で0.63%、長期譲渡所得で0.315%です。

なお、売却するマンションが長期譲渡取得か、短期譲渡取得かは取得日から売却した年の1月1日時点で判断します。その期間が5年未満だと、実際には5年超保有していたとしても、短期譲渡所得となる点に注意です。

(2)税金について

売却益が出た場合

マンションを売って売却益が出た場合、大きな税金がかかりますが、控除制度があります。それが「3000万円特別控除」です。

これは居住用不動産の売却で1人当たり(マンションの所有権名義人)で3000万円までの売却益を譲渡所得から控除できるという制度です。

この他にも所有期間10年以上の不動産の売却に適用される「軽減税率の特例」などの、さまざまな特例があるので、該当するものがあれば積極的に活用しましょう。

売却損が出た場合

マンションを売って結果的に損をした場合には、その売却分は「譲渡損失」となり、課税されません。それだけでなく、売ったその年の所得と相殺して税金を減額する「損益通算」の適用を受けます。

この損益通算によっても譲渡損失を相殺しきれない場合には「繰越控除」という特例があり、売った年の翌年から最長3年間納税額から税の軽減を受けることができます。

まとめ

マンションの売却は初めてという方にとっては、どういう手順で進めたらいいのか、失敗しないためには何に気をつけたらいいのかを事前に知っておくことが大切です。

今回説明した内容はマンション売却で知っておきたい基本の「キ」とも言える内容ですので、まずはその内容を押えつつ、マンション売却の準備に取りかかっていきましょう。

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