• 不動産売却
  • 2021/3/9 (更新日:)

離婚時にマンション売却するなら!財産分与を円満に行う売却の仕方

日本では結婚したカップルのうち、なんと約三分の一ものカップルが離婚しています。

そんな離婚ですが、離婚する際に考えることの一つとして財産分与があるでしょう。

円満離婚できればいいのですが、離婚する際に、婚姻期間中に築いた共有財産の分配に巡って大きく揉める夫婦も少なくありません。

中でも、マンションなどの分与の仕方がよくわからない共有財産であれば、売却して現金にしてから分与しようと考える方もいると思います。

今回は、共有財産のうち、婚姻期間中に購入したマンションをメインとして、できるだけ円満に財産分与する方法について説明していきます。離婚時のマンションの財産分与でお悩みの方のご参考になれば幸いです。

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1、離婚によるマンション売却を検討する前に知っておくべき財産分与の方法

婚姻期間中に購入したマンションは、名義人に関係なく夫婦の共同財産になります。ですので、離婚時に財産分与の対象です。

つまり、離婚時にその不動産を夫婦のいずれかが所有するか(もしくは売却した場合にどのようにお金を分け合うか)を話し合いまたは裁判で決めなければなりません。

そして財産分与の方法は当事者間での話し合い等によって自由に決めることができます(もし話し合いで決まらない場合は裁判)。ここでは、財産分与の方法について説明していきます。

(1)名義人がそのまま住み続ける方法

まず一つ目の方法として、マンションを購入した際の名義人がそのまま住み続けることです。

例えば夫のほうが収入が多く、夫の名義でマンションを購入した場合、名義人である夫がそのまま住み続けて、妻は家を出ていくケースが多くなります。

そのようなケースでは、マンションを夫のものにする代わりに、現金・預貯金等の他の財産を妻に渡すという形で財産分与することになります。

この方法は最もシンプルで揉めにくいですが、夫側に現金・預貯金などのその他の財産が十分になければなりません。

(2)慰謝料の代わりにマンションを渡す方法

離婚の原因は様々です。

不貞行為など、どちらか一方のみに落ち度がある場合、落ち度がある側が相手側に慰謝料を支払う義務が発生します。

その際に、お金として慰謝料を払うのではなく、マンションを渡すという財産分与の方法もあります。

また、財産分与には扶養義務を果たすという意味も含まれるため、この方法はその意味での財産分与とも言えるでしょう。

つまり、財産分与には扶養の意味も含まれているので、配偶者がほとんど財産を持っていない専業主婦(専業主夫)の場合は、離婚後も生活ができるようマンションにそのまま住んでもらうという形の財産分与です。

(3)所有権を持たない側が所有権を持つ相手に対して家賃を支払い住み続ける方法

マンションの所有権を持っておらず、離婚のため一緒に住み続けることはしないが、そのマンションから引越ししたくないという方もいるでしょう。

ましてや子供がいる場合は、子供の転校を避ける意味でもその場所に住み続けたいという方は多くいらっしゃいます。

先程挙げた例と同様に夫の方が収入が多く、夫名義でマンションを購入した場合に引き続き夫が所有権を持ち続ける場合は、所有権はあくまで夫で、名義人ではない妻が夫に家賃を支払う形で住み続ける方法もあります。

(4)マンションを賃貸に出すことで得た賃料を分配する方法

基本的にこの方法をとる方は少ないですが、双方ともそのマンションに住み続ける意志がなく、かつ売却する意思もないという可能性もあるでしょう。

その場合は、マンションを賃貸に出すことで得られた賃料収入を折半にする方法もあります。

(5)マンションを売却してそのお金を分け合う方法

以上の例は、いずれもマンションを売却せずに住み続ける(運用する)方法です。

しかし、その他にも「マンションを売却して、得たお金を分け合いたい」と考える方もいるでしょう。

離婚での財産分与はトラブルにもなりやすいですが、一番トラブルを回避できるのがこの売却です。

この方法について詳しくは「3、財産分与のトラブルを回避するには「売却」が最も有効?」をご参照下さい。

2、名義人以外の者がマンションに住む場合に!財産分与後によくあるトラブル

結婚しているうちはともかく、離婚してしまえば所詮他人です。離婚当時の約束はその後の生活環境変化によって守れなくなり、実際にトラブルになってしまうケースも少なくありません。

具体的には

  • (1)住宅ローンの返済を巡るトラブル
  • (2)名義人が勝手にマンションを処分してしまうトラブル
  • (3)名義変更するのも簡単ではない?

などの、名義人以外の方がマンションに住む場合にトラブルが発生します。

以下、これらのトラブルについて詳しく見ていきましょう。

(1)住宅ローンの返済を巡るトラブル

まず多いのは、住宅ローンの返済に関するトラブルです。

例えば、マンションの名義人が夫で、名義変更なしで妻がマンションに住み続けた場合でも、住宅ローンを返済する責任は引き続きマンションの名義人である夫にあります。

離婚当時はこれで納得していても、その後、夫の年収が減るなど生活環境の変化で考え方が変わり、実際にローンの返済を途中で止めてしまうケースもゼロではありません。

一般的には購入時に連帯保証人として妻となる場合が多く、当然ローンの請求は連帯保証人である妻にいきます。離婚したとしても連帯保証人であることは変わらないからです。

また、妻が連帯保証人ではない場合でも、金融機関の了承を得ずに名義人でない人が対象マンションを住居に使用していたら、それは金融機関との契約違反になり、実際に住んでいる妻にローンの残高を一括返済する義務が発生する可能性があります。

一括返済でなくても、ローンの返済は夫が支払わずにいて、妻に返済能力がないと認定されてしまうとマンションが競売にかけられるリスクもあります。

このように住宅ローンが残っている物件を売却せずに所有することによって、トラブルが起きるケースがあります。

(2)名義人が勝手にマンションを処分してしまうトラブル

2つ目は、名義人が勝手にマンションんを賃貸に出してしまうというトラブルです。

マンションの処分に権限を持つのは名義人です。名義人が断り無く勝手に他の人に貸し出したとしても名義人でない方はそれを断る権利はありません。それに名義人が一方的にマンションを売却することもできます。

つまり、名義人でない限り、上記のようなトラブルを防ぐにはなかなか難しいでしょう。

(3)名義変更するのも簡単ではない?

上記を読んで頂いた方には、財産分与に関するトラブルの原因の大半は「マンションの名義人が住み手ではなく相手側である場合」であることが分かって頂けたかと思います。

では、名義を変更すれば解決できるのではないかと思われている方が多いと思いますが、実は名義変更もそう簡単にはできません。

住宅ローンが完済していれば問題ないですが、住宅ローンが残っている場合、名義人が変更して現在の名義人より返済能力が低くなると、金融機関などの債権者に債権回収ができないリスクが大きいと判断され、名義変更を認めない可能性があります。

他の金融機関に住宅ローンを借り換えするという方法もありますが、新しくローンを組むのも返済能力の有無で判断されますので、借り換えも簡単ではありません。

なお、離婚によって名義変更する際に必要な書類や流れなどについて詳しくは「不動産の名義変更について知っておきたい7つのこと」を参考にしてみて下さい。

3、離婚によるマンションの財産分与トラブルを回避するなら売却!

マンションなどの共有財産による財産分与トラブルを回避するには、売却も有効な方法の一つと言えるでしょう。

特に、上記で解説したような名義人関連などのトラブルはなくなります。

本章では、離婚にあたってマンションを売却し、その金額を財産分与することを検討している方が知っておくべきことをまとめました。

(1)売却資金の分け方

そもそも共有財産とは、結婚後に作られた財産です。

共有財産は、夫婦による共同名義の物だけではなく、どちらか一方の名義のものも同様に扱われます。

つまりマンションも共有財産であるということですが、財産分与の割合は基本的に貢献度に応じて決められるようです。

しかし、貢献度とはいいながらも分与の割合は半分づつであることも多いですが、法的な決まりはありません。

場合によっては、話し合いの結果財産分与はなしと決めることもできます。

なお、結婚前に建てられたマンション等は共有財産ではありませんので財産分与の範囲ではありませんので注意しましょう。

(2)住宅ローンの残債次第で売却方法が異なる

マンションを売却するとして、もし売却しても住宅ローンが残る場合には「任意売却」となります。

任意売却とは、「不動産会社に通常と同様に売却依頼することができ、売却した価格で完済できなかった残債については、債権者つまり金融機関と相談の上で、分割などの方法により返済できる売却方法」です。

以下では、

  • ①マンションを売却して住宅ローンを完済できそうな場合
  • ②マンションを売却して住宅ローンを完済できそうにない場合

に分けて対応方法を記載していきます。

①マンションを売却して住宅ローンを完済できそうな場合

一括査定での査定価格が住宅ローンを完済できそうな金額である場合、不動産会社に売却を依頼しましょう。

この場合は任意売却ではありませんので、基本的な売却と変わりません。

マンションを高くかつ短期間に売却するポイントに、ついて詳しくは「マンション売却のコツ|損しないために知っておくべき10のコツ」をご覧ください。

②マンションを売却して住宅ローンを完済できそうにない場合

一方、購入してまだ年数が浅い場合、マンションを売却しても住宅ローンを完済できないことも考えられます。

足りなかった金額について名義人がしっかり返済できれば問題ないのですが、中には手元に貯金がなく完済できない方もいらっしゃいます。

この場合、「任意売却」でのマンション売却を検討しましょう。

なお、任意売却のメリットとしては、

  • 相場価格に近い価格での売却ができる
  • 残債を分割にて返済することが可能
  • 仲介手数料などの諸経費がかからない
  • 自分の意志で売り先を決められる

などが挙げられます。

任意売却をする場合、金融機関などの債権者との交渉がありますので、任意売却に経験が豊富な不動産会社に依頼されるといいでしょう。

(3)マンション売却の査定価格を知ることが大切

任意売却になるか否かを事前に把握する意味でも、マンションがいくらで売却できるのか、ある程度目安の金額を見積もることが大切です

そのために利用できるのが不動産売却一括査定サイトです。

以下ではおすすめの不動産売却一括査定サイトを4つ紹介していますが、一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は「不動産売却で相場を簡単に調べる方法!高値売却には相場把握が大切」も併せてご覧ください。

(1)すまいValue

東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。

大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

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(2)HOME 4 U

登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。


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(3)SRE不動産(旧ソニー不動産)

ソニーグループの不動産会社で、100%売り手の立場で売却活動をサポートしてくれます。サービス対応エリアに該当するならオススメです!! 

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(4)イエカレ(不動産売却)

 

不動産を最高価格で売却するをうたっているサイト。土地活用にも強いので、土地だけを売りたい場合もシミュレーションしてみると良いかも知れません。

まとめ

今回は、財産分与の方法から離婚時のマンション売却について書きましたがいかがでしたでしょうか。

マンション売却の方法には様々な方法がありますが、将来的のトラブルを回避するためには、離婚のタイミングでマンションを売却するのが最も有効です。

この記事が離婚時の財産分与で悩まれている方のご参考になれば幸いです。

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