• 不動産投資, 未分類
  • 2019/6/10

不動産投資「ローンを組む前に知っておきたい」注意ポイント

日本人のメンタリティーとして「借入金=悪」という考え方がありますが、不動産投資を一事業として考えた場合、事業の回転率を上げるために、借入金を使うことはごく普通のことです。

また不動産投資の最大の特徴である、「レバレッジを効かす」行為は必須とも言えるでしょう。

不動産投資の資金調達の方法とその特徴を見ていきます。(中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役)






・自己資金は決めておくこと

最近、不動産投資に関して、いろいろな問題が顕在化してきました。

かぼちゃの馬車問題と言われるシェアハウスに投資行わせるために、金融機関と不動産業者が結託して、オーナーの所得書類を改ざんして、属性を実態以上に見せることが行われました。

>>「スルガ銀行・かぼちゃの馬車」事件のオーナーたちは今どうしているのか

この不正融資問題が発覚して以降、金融機関はオーナーが自己資金をどの程度入れられるかを厳密に見るようになりました。

自己資金を多く入れれば、当然ながら借入金が少なくて済み、購入後のキャッシュ・フローが回るようになります。

しかし資金効率から考えると、必ずしも自己資金が多いほうが良いとは言えません。

例えば1,000万円手元にあった場合、全額を価格1,000万円の区分所有物件に入れるのと、300万円を頭金にとして、1,000万円のマンションを3つ購入した場合を比較すると、どちらが資金効率の点で優れているかは、明らかでしょう。

しかし借入を起こす方の属性によって、いくら借入を起こせるかは決まってきます。

また以前に比べてフルローン(物件購入をすべて借入で賄う)などはほとんど出なくなって来ましたし、キャッシュ・フローと資金効率の両方をにらみながら、自己資金をいくら入れるのかは決めていきたいところです。

・ローン(融資)の種類と注意するポイント

金融機関からの借入は、金額によって3つのパターンに分けられます。

(1)一部ローン

現在はこの形が一般的と言えるでしょう。

上記の自己資金の箇所でもお伝えしたとおり、一定の自己資金は求めるため、金融機関側も融資実行後も確実に返済できるのかを審査します。

(2)フルローン(物件費用のみ)

物件価格に関して、全て金融機関から借入を起こすことをフルローンといいます。

自己資金を全く入れずに物件を購入しますので、調達コスト(金利)+元本返済額を上回る家賃収入があれば、キャッシュ・フローは回る(厳密には、税金やその他諸経費を考える必要がありますが)ということになります。

(3)オーバーローン(物件+諸費用)

(2)のフルローンとプラスして、諸経費(不動産取得税、登記費用)なども借入金で賄うケースです。

先のかぼちゃの馬車問題でもふれたとおり、現在はオーバーローンの制度自体がまずありえないものなので、もし業者からそのような話が持ちかけられた場合、業者が書類の書き換えを行っていないかなどの不正を疑った方が良いでしょう。

・固定金利と変動金利それぞれのメリットとリスク

金融機関から借入を起こす際は金利の種類に注意を払う必要があります。

代表的な固定金利型と変動金利型を見ていきましょう。

・固定金利型

借入当初の適用金利が返済終了まで固定され変わりません。

従って返済計画が立てやすく、現在のような低金利時代に借入ができれば、借入期間中、低金利が享受できます。

しかし、変動金利と比較すると、金利自体が高めであること、また繰り上げ返済を行う場合はペナルティが課されることもあります。

・変動金利型

市場金利に応じて貸出金利が変わります。

長期プライム連動、短期プライム連動、毎月見直し型などがあり、固定金利に比較して金利は低いですが、将来金利が上がった場合は負担額も上昇します。

・金融機関はどこに当たれば良い?

では、どのような金融機関にあたればよいのでしょうか。住宅ローンは定形型商品のため、比較しやすくネットなどでも情報が溢れています。

一方アパートローンは定型化されておらず、インターネットでも融資条件の詳細はあまり公になっていません。それは借入人の属性によって、条件が大きく変化するためです。

そのため同じ金融機関でも、オーナーによって金利、返済期間、必要自己資金が変わってきます。

従来は預金を預けている金融機関に借入を打診するのが有利といわれていましたが現状はそうとも言い切れないため、全く取引のない金融機関にもあたってみて、その中で最も有利な条件を引き出すことも大切でしょう。

また金融機関は、メガバンク、地方銀行、信用金庫などがありますが、借入やすさから見ると、信用金庫・地方銀行・メガバンクの順となります。

しかし金利の高さはそれと反対で、一般的には、信用金庫・地方銀行・メガバンクの順で信用金庫が最も高くなります。

>>不動産投資ローン「金利が低い」金融機関はどこなのか

・信用こそ資金調達の原点

不動産投資と資金調達は切っても切れない関係にあります。

少しでも有利な条件で引き出すことができれば、不動産投資の成功率も高まります。

銀行側からみる最大のポイントは。「この人はきちんと返し続ける能力がある人かどうか」の一点にかかってきますので、そのためにもご自身の信用力をいかに上げていくかを常日頃意識していくことが、不動産投資の成功の秘訣となるでしょう。

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