• アパート経営
  • 2018/10/16

8つの土地活用法を徹底比較!失敗しない活用法選びのコツ

所有されている土地の有効な活用法をお探しの方に、お聞きします。その土地にどうなってほしいとお考えですか?

  • 高い収益を稼いでほしい
  • 資産価値をしっかり保全したい
  • 大して儲からなくても良いので、手軽に始めたい
  • 相続対策も含めて、節税に役立てたい
  • できるだけ高く売りたい

最後の「高く売りたい」については売却なので土地活用には含まれませんが、いずれにしても「損をしたくない」というお気持ちを強くお持ちだと思います。

持っているだけでも税金や荒れ地になってしまうリスクが付きまとうため、土地は活用すれば財産、活用しなければお荷物です

お荷物にしてしまうことがないよう、「不動産投資の教科書」は現実味のある土地活用法を厳選、比較してみたいと思います

たくさんある選択肢の中からどれを選ぶか決めかねている方は、ぜひこの記事のポイントを理解していただき、ご自身にピッタリの土地活用法を見つけてください



目次

1、こんなにある、土地活用の選択肢

土地活用と一口に言っても、その種類は実にさまざまです。リスクが高い一方で高いリターンが見込めるものから今すぐ始められるような手軽なものまで、それぞれの特徴も多彩です。

土地活用法を比較するのにあたって、まずは有望な土地活用法にどんなものがあるかを見ることから始めましょう。

(1)簡単にカウントしただけでも土地活用は11種類もある

多くの土地所有者の方が取り組んでいる土地活用法を数えてみると、11種類ありました。その11種類とは、以下の通りです。

  • 定期借地
  • 駐車場
  • アパート、マンション経営
  • トランクルーム
  • 太陽光発電
  • オフィスビル
  • 商業施設
  • 医療施設
  • 福祉施設
  • 等価交換
  • 土地信託

初期投資が要らないものからまとまった資金が必要なものまで多種多様ですが、土地をお持ちの方にとってこの11種類はすべて現実味があるものだとお考えいただいて良いと思います。

この記事ではこれらの中から特に有望なものを8つ厳選し、それぞれの特徴を知っていただき、比較検討していくお手伝いをしたいと思います。

(2)土地活用の比較検討によってプラスにもマイナスにもなる

お持ちの土地の立地条件や広さ、形状といったさまざまな事情。そして土地活用をお考えのあなた自身の事情や要望。これらを総合的に判断して、最終的に取り得る選択肢は1つです。

その1つがどれになるかによって、土地活用はプラスにもマイナスにもなります。まさに運命の分かれ道なので、間違った判断をしないためにもこの記事では重要な情報をご提供します。

(3)自分に合った土地活用法を見つけて収入をゲット

冒頭でも申し上げたように、土地オーナーの方にとって土地活用の目的は「損をしたくない」という点で共通しています。大きく儲けたいというのは、「損をしたくない」という要望の延長線上にあるものです。

「土地には顔がある」という言葉があります。人間の顔が一人一人異なるのと同じように、土地も全く同じものは存在しません。その土地に最適な土地活用法も、最終的には1つに絞られるはずです。

この記事では土地活用法を比較するための情報を網羅していきますが、最適な土地活用を比較検討していくことの重要性を踏まえた上で読み進めていただければと思います。

2、「不動産投資の教科書」が厳選した土地活用法8選

「不動産投資の教科書」編集部が、11種類の中からさらに有望な土地活用法を8種類に絞り、カテゴライズしました。資金が少なくても始められる順に並べています。

(1)定期借地

その土地を使いたいという人に土地を貸すのが、最も手軽な土地活用です。資金が不要であるばかりか、借主からは保証金が入ります。ただし借地は一度貸してしまうと二度と戻ってこないと言われるほど借主に有利な法律体系になっていたため、以前はあまり好まれていませんでした。

今では定期借地といって契約期間を決めて土地を貸すことができるので、安心して借地ができるようになりました。

(2)等価交換、土地信託

土地を出資して不動産投資をする等価交換、もしくは土地の運用をプロに任せる土地信託。どちらも資金不要で始められる土地活用です。

ただし等価交換の場合は出資分の土地を手放すことになるため、土地を手放したくないという方には抵抗があるかも知れません。もうひとつの土地信託は土地を手放す心配はありませんが、運用がうまくいかなかった時の損失を被るリスクがあります。

(3)駐車場

手軽に始められる土地活用の代表格と言われているのが、駐車場経営です。初期投資が少なくて済むことと引き換えに収益性はそれほど高くありませんが、何か他のことに土地を使いたいという場合の転用性が高いので、「とりあえず何か土地活用」というニーズに合致しています。

(4)トランクルーム

駐車場と同様に手軽に始められて一定の収益性を見込めるのがトランクルーム経営です。専門の業者にすべてを任せることができるため土地オーナーにとってはとても楽です。

田舎の土地など、他の活用法を見出しにくい場合にも有望な選択肢です。

(5)太陽光発電

田舎の土地で他に有効な活用法が見出せない場合によく選択されるのが太陽光発電です。売電収入が収入源となるため集客を必要とせず、日当たりさえ良ければどこでも取り組めるのがメリットです。

(6)アパート経営

土地をお持ちの方にとって土地活用の定番といえば、やはり賃貸経営でしょう。アパート経営はその中でも比較的低予算で始められることや相続税対策になることから人気が高く、ある程度以上の属性の方で自己資金を1,000万円程度用意できる方であれば有望な比較対象です。

(7)マンション経営

アパート経営と並ぶ、土地活用の人気者です。アパートより建物が大きくなるため予算規模も大きくなりますが、その分見込める家賃収入も多くなります。ローン審査が厳しくなっているため、アパートよりもさらに高属性の方向けの比較対象です。

(8)福祉施設

老人ホームやサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)を建てて運営をする土地活用法です。高齢化社会に向けて有望なビジネスと言えますが、予算規模が大きい上に専門的なノウハウを要するため、参入のハードルは高いでしょう。

(9)8つの土地活用を一覧表で比較

それでは、ここで挙げた8つの土地活用法を一覧にして比較してみましょう。初期投資、収益性、節税効果、転用性、そして総合評価という観点で評価しています。

★★★=最高、★★=良い、★=それほど良くないと表記しています。

 

初期投資

収益性

節税効果

転用性

総合評価

定期借地

★★★

★★

資金がない方で、とにかく何か運用をしたい方向け

等価交換
土地信託

★★★

★★

★★

資金がないものの本格的な土地活用をしたい方向け

駐車場

★★★

★★★

とりあえず何か土地活用をしたいが、いつでもやめられるようにしておきたい方向け

トランクルーム

★★

★★

★★

ミドルリスク、ミドルリターン。田舎の土地など他の活用法が見つかりにくい場合向け

太陽光発電

★★

★★

他の選択肢がない田舎の土地向け

アパート経営

★★

★★

★★★

土地がそれほど広くない、できるだけ低予算で始めたい、その一方でしっかり稼ぎたい方向け

マンション経営

★★★

★★★

自己資金が潤沢で高属性の方でしっかり稼ぎたい方向け

福祉施設

★★

★★★

参入のハードルは高いが、高い節税効果や安定した収益性を求める方向け

3、とにかく低リスク、手軽さを念頭に比較するとこうなる

このカテゴリーは、とにかく低予算、低リスクで始めたいという方向けの土地活用です。手軽さもあるので、今すぐ始めたいという方にも最適です。

(1)低リスク、手軽が魅力の土地活用法を比較

低リスクかつ手軽な土地活用法として、定期借地、駐車場経営、そしてトランクルームをピックアップしました。

それぞれのメリットとデメリットを一覧表にすると、こうなります。比較の参考にしてください。

 

メリット

デメリット

定期借地

・自己資金ゼロ

・保証金としてまとまったお金が入る

・期間満了で戻ってくる

・手軽な分だけ収益性が低い

・契約期間中は転用も売却もできない

駐車場経営

・とにかく手軽、すぐに始められる

・転用性が高く、売却もしやすい

・市街化調整区域でも可能

・収益性が低い

・節税効果がない

 

トランクルーム

・初期投資が軽めで収益性も上々とバランスが取れている

・業者に一任できるので手軽

・転用性、流動性もある程度残せる

・節税効果がない

・場所によって向き、不向きの差が大きい

(2)低リスク&少額で始められるだけにリターンも少ない

このカテゴリーに入る土地活用法に共通する特徴は、低リスクかつ少額で始められる一方で収益性はそれほど高くない、つまりローリスク&ローリターンであるということです。

定期借地は土地を貸すだけなので初期投資ゼロというダントツの手軽さですが、その分地代収入もそれほどは望めないでしょう。

(3)定期借地なら土地を手放さず資金ゼロから収入を狙える

資金ゼロというダントツの手軽さで始められる定期借地は、その土地を使いたいと考える人がいることが前提になりますが、土地を貸すだけなのでオーナーは何もする必要がありません。

また、借地には保証金が発生するので、オーナーは何もしなくても契約時にまとまった金額のお金を手にすることもできます。

ただし、その土地で事業をした人が大成功をして大儲けをしたとしても、オーナーに入るのは地代のみです。安定している一方で面白味に欠けるのは否めないでしょう。

(4)とりあえず何か有効活用を、という方にオススメの駐車場経営

転用性、流動性の高さで群を抜いているのが、駐車場経営です。立体駐車場でなければ建物が不要なので、土地を整備して区画の線を引くだけで始めることができます。

時間単位の需要が高い土地であれば、コインパーキングでの運用も視野に入ります。

転用性と流動性の高さが最大の魅力なので収益性は望めませんが、近い将来何か他のことに使用する予定がある、もしくは売却を考えているということであれば他の活用法と比較するまでもないでしょう。

(5)少額で始められる一方で高収益が期待できるトランクルーム

田舎の土地は活用法の選択肢が少ないですが、トランクルームはその貴重な選択肢の1つです。専門業者に一任することができるのでオーナーはほとんど何もしなくても良いですし、都会からクルマで1時間以内の場所であれば十分需要を見込むことができます。

初期投資と収益性のバランスが取れているので、中長期的な視野で考えるのであれば有望な比較対象だと思います。

4、少々の投資をしても一定以上のリターンを狙う視点で比較するとこうなる

少々の初期投資、もしくはリスクを取っても構わないので一定以上の収益性は確保したいという方のための比較対象を3つカテゴライズしました。

等価交換、土地信託、そして太陽光発電です。

(1)一定以上のリターンが得られる土地活用法を比較

ミドルリスク&ミドルリターンに属する土地活用法として、ここでは等価交換、土地信託、そして太陽光発電をそれぞれメリットとデメリットで比較してみましょう。

 

メリット

デメリット

等価交換

・現金不要

・プロが運用するため一定以上の収益性を確保できる

・本格的な土地活用で資産の保全性も高い

・現金の代わりに土地を出資するため一部手放すことになる

・他に転用できない

 

土地信託

・現金不要

・プロが運用するため一定以上の収益性が期待できる

・土地の転用性は低くなるが、受益信託権による流動性を確保できる

・他に転用できない

・売却できない

・もし失敗すると損失を被る

太陽光発電

・固定買取制度により利回りが安定

・以前より初期投資が安くなっている

・田舎の土地であっても価値を持つため資産保全性が高い

・環境ビジネスに参入できる

・買取価格が年々下がっており収益性が下落傾向

・節税効果がない

(2)土地の一部を手放すものの資金ゼロから始められる等価交換

不動産会社と土地活用を共同事業として立ち上げる等価交換は、現金の代わりに土地の一部を差し出すスキームです。土地の一部を手放すことにはなりますが、不動産会社による資金力やノウハウを使った土地の運用ができるため成功する確率が高く、収益性の高さも魅力です。

(3)プロが運用、最終的に土地が建物付きで戻る土地信託

プロが土地を運用するという点では等価交換と同じですが、土地信託の場合は土地の一部を手放す必要がなく、土地の運用をプロに任せて収益の分配を受けるスキームです。

また、契約満了後はその土地に建っている建物ごと土地が戻ってくるので、その後はその建物を活用した運用も可能になります。

ただし、確率は低いものの土地の運用に失敗をしてしまったら損失は事業主体である土地オーナーに帰することになります。

(4)収益性は下落傾向だが固定額買取制度がある限り安定利回りが魅力の太陽光発電

数ある土地活用の中では珍しく、集客を必要としないのが太陽光発電です。日当たりの良い土地があればどこでも始められることから田舎の土地活用では定番となっています。

太陽光発電の大きな魅力は20年にわたる固定額買取制度で、この制度のおかげで売電収入を20年間見積もることができます。ただし買取価格は年々下落しており、収益性が下がり続けていることが気になるところです。

5、とにかく高収益を狙うことを念頭に比較するとこうなる

せっかくの土地活用なのだから、とにかく高収益を狙いたいという方向けの土地活用法を3つカテゴライズしました。アパート経営、マンション経営、そして福祉施設です。

(1)とにかく高収益が欲しい方向けの土地活用法を比較

数ある土地活用法の中で最も収益性の高いカテゴリーとして、アパート経営、マンション経営、そして福祉施設による運用のメリットとデメリットを一覧表にしました。

 

メリット

デメリット

アパート経営

・節税効果が高く資産承継に最適

・資産保全性が高い

・満室経営になれば高収益が期待できる

・初期投資が大きくなりがち

・転用性がなく後戻りできない

 

マンション経営

・節税効果が高く資産承継に最適

・資産保全性がアパートよりもさらに高い

・満室経営になればかなりの高収益になる

・初期投資がアパートよりも大きくなり、参入できる人が限られる

・転用性がなく後戻りできない

福祉施設

・将来性があり有望なビジネス

・節税効果が高い

・資産保全性が高く安心感が大きい

・社会貢献になる

・初期投資が大きく参入のハードルが高い

・転用性がなく後戻りできない

・特殊なノウハウを要する

(2)高収益を狙うなら自分で不動産経営

アパート経営、マンション経営、そして福祉施設。これらはすべて、土地オーナー自らが事業主体となる土地活用です。初期段階でプロの手を借りることはあっても、事業そのものはオウンリスクです。

稼働率が高くなれば高収益が期待できる一方で、思い通りにならなかった場合のダメージも大きいので、他の土地活用と比較するとハイリスク&ハイリターンと言えます。

(3)相続対策にもなる注目の不動産投資、アパート経営

スルガ銀行やTATERUの問題が起きた後でも、依然としてアパート経営は高い人気を集めています。不動産投資の良いところ取りをしたような土地活用法なので当然と言えますが、前出の問題の影響で融資審査が厳しくなっており、誰でも参入できるとは言えなくなっています。

年収700万円程度は最低ラインとなり、自己資金も1,000万円程度は必要になります。逆に言えば、そのラインをクリアしている属性の人にとっては競争相手も少ないので魅力的な比較対象になると思います。

アパート経営をするなら一度に複数の不動産会社にプラン請求できるこちらのサービスがオススメです。

NTTデータスマートソーシングの土地活用、不動産投資プラン一括請求サイト【HOME4U 土地活用】


 

このようなサイトを活用するメリットとしては、なんと言っても一度に複数社からプランをもらうことができるので、手間がかからないことです。

また、より安いプランを見つけることができるので、最適な価格でのアパート経営が可能です。

(4)本格的な資産形成も視野に入るマンション経営

アパート経営よりもさらに大掛かりな不動産投資が、マンション経営です。

ここでいうマンション経営とは区分マンション投資ではなく、お持ちの土地にマンションを建てて家賃収入を得るスキームのことです。建築費や維持管理費を考えると大きな資金を必要としますが、満室経営になると大きな収入源となります。

アパート経営よりもさらに高属性の人で、さらにお持ちの土地に十分な担保価値がないと参入は難しいですが、それをクリアできる方には本格的な資産形成の道筋も見えてきます。

(5)収益性と安定性が魅力も、その先に不安が残る福祉施設

日本はこれからも高齢化社会への道を突き進んでいくので、福祉や介護施設の需要は安定しています。福祉施設と一口に言っても、主に4つの種類があります。

  • サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)
  • 老人ホーム、特養
  • デイサービス施設
  • グループホーム

将来性は豊かなのですが、注意したいのはそのさらに先です。団塊の世代が続々と高齢化している現在は福祉施設への需要も高くなっているのですが、このピークが過ぎると高齢者人口も減っていきます。

その時には現在のような環境は望めないので、1020年以内の期間限定ビジネスと考えたほうが良さそうです。

6、土地活用法を比較検討する際のポイント4つ

最後に、土地活用法を比較検討する際に留意しておきたい4つのポイントを解説します。失敗しないための保険として、この4点を必ず意識してください。

(1)活用したい土地の立地条件や形状に合っているか?

立地条件や形状は、その土地の顔です。オーナーが希望する土地活用と土地の顔が一致しているのであれば良いのですが、一致していない場合は土地の顔を優先してください。その土地に不向きな土地活用法を選択しても成功する確率は低く、むしろオーナーは「儲かるのであれば最適な方法でいい」という感覚でちょうど良いと思います。

もちろん土地の取得から始めるのであれば希望に合う土地を探せば良いのですが、すでに土地をお持ちの方を想定していますので、この優先順位を守るようにしてください。

(2)自分の意向、要望通りの土地活用法か?

先ほど土地活用法を比較検討する際には土地の適性を優先するべきと述べました。それと矛盾するように感じるかも知れませんが、土地活用法を選択するのにあたって自分の意向、要望通りのものなのかは重要です。なぜなら、その土地に適しているからといって興味のない土地活用法を選択したとしても、オーナーとしては本気で取り組めない可能性があるからです。

やはりオーナーとしても自分で取り組みたいと思えるような土地活用法でなければ、成功するものも成功しないと思います。

(3)他人任せ、他人の意見を鵜呑みにしていないか?

土地を所有していると、実に色々な話が舞い込んできます。「売ってください」「貸してください」まではいいとして、「その土地の最適な活用法は〇〇です」といったように提案をしてくるアプローチもあるでしょう。それだけその土地には活用できる価値があり、選択肢も多いということだとは思いますが、他人から持ち掛けられる話に良い話はないと思ってください。

他人の儲け話を鵜呑みにして始めてしまったことによる失敗例は数え切れないので、あくまでも土地活用の主体はオーナー自身であり、情報収集や決断もオーナー自身が行うようにしてください。

(4)今だけでなく将来にも有効な土地活用法か?

駐車場経営は「とりあえず」という要望にピッタリの土地活用法ですが、それ以外の比較対象はすべて中長期的な付き合いになります。今は良くても5年後は?10年後は?という視点を常に持つようにして、将来になって「こんなはずではなかった」と思うことがないようにしましょう。

どの選択肢を選んだとしてもプロの手を借りることになるわけですが、その時にちゃんと将来にわたるシミュレーションや見通しが提案されているかは業者選びにおいても重要な判断材料になります。

まとめ

土地を生かすも殺すも、活用法次第です。そのためにどの方法を選択するかはとても重要な分かれ道なので、その選択で失敗しないように土地活用法を比較するための情報を網羅してきました。

いかがでしたか?ご想像の通りだったこともあったと思いますが、意外に思われたこともあったのではないでしょうか。土地活用のチャンスは逃げていかないので、じっくりと比較して失敗のない選択をしてください。

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