• アパート経営
  • 2018/10/16

【厳選】リスクレベル別「3つの土地活用法」を徹底比較

土地を持っている場合、高い収益を稼いでほしい、資産価値をしっかり保全したい、大して儲からなくても良いのでちゃんと活用したい、などいずれにしても「損をしたくない」という気持ちがあるのではないでしょうか。

土地は活用すれば財産、活用しなければお荷物です。ただ土地を持っているだけでそのままにしていても税金がかかりますし、荒れ地になってしまうと更に膨大な金額も掛かってなどのリスクが付きまとうため、きちんと活用するための知識がまず必要となってきます。

土地をお荷物にしてしまうことのないよう、分かりやすく土地活用法を厳選し、リスクレベル別に比較して行きたいと思います。






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・「厳選」土地活用法8選

まずは、様々な土地活用法の中から8つの厳選して一覧比較し、一つ一つ細かく見ていきましょう。

それでは、ここで挙げた8つの土地活用法を一覧にして比較してみましょう。初期投資、収益性、節税効果、転用性、そして総合評価という観点で評価しています。

★★★=最高、★★=良い、★=それほど良くないと表記しています。

  初期投資 収益性 節税効果 転用性 総合評価
定期借地 ★★★ ★★ 資金がない方で、とにかく何か運用をしたい方向け
等価交換
土地信託
★★★ ★★ ★★ 資金がないものの本格的な土地活用をしたい方向け
駐車場 ★★★ ★★★ とりあえず何か土地活用をしたいが、いつでもやめられるようにしておきたい方向け
トランクルーム ★★ ★★ ★★ ミドルリスク、ミドルリターン。田舎の土地など他の活用法が見つかりにくい場合向け
太陽光発電 ★★ ★★ 他の選択肢がない田舎の土地向け
アパート経営 ★★ ★★ ★★★ 土地がそれほど広くない、できるだけ低予算で始めたい、その一方でしっかり稼ぎたい方向け
マンション経営 ★★★ ★★★ 自己資金が潤沢で高属性の方でしっかり稼ぎたい方向け
福祉施設 ★★ ★★★ 参入のハードルは高いが、高い節税効果や安定した収益性を求める方向け

・土地活用法レベル1.低リスクで手軽が魅力なもの

低リスクかつ手軽な土地活用法として、定期借地、駐車場経営、そしてトランクルームをピックアップしましょう。

それぞれのメリットとデメリットを一覧表にすると、こうなります。比較の参考にしてください。

  メリット デメリット
定期借地

・自己資金ゼロ

・保証金としてまとまったお金が入る

・期間満了で戻ってくる

・手軽な分だけ収益性が低い

・契約期間中は転用も売却もできない

駐車場経営

・とにかく手軽、すぐに始められる

・転用性が高く、売却もしやすい

・市街化調整区域でも可能

・収益性が低い

・節税効果がない

 

トランクルーム

・初期投資が軽めで収益性も上々とバランスが取れている

・業者に一任できるので手軽

・転用性、流動性もある程度残せる

・節税効果がない

・場所によって向き、不向きの差が大きい

(1)定期借地

その土地を使いたいという人に土地を貸すのが最も手軽な土地活用です。

資金が不要であるばかりか、借主からは保証金が入ります。ただし借地は一度貸してしまうと二度と戻ってこないと言われるほど借主に有利な法律体系になっていたため、以前はあまり好まれていませんでした。

今では定期借地といって契約期間を決めて土地を貸すことができるので、安心して借地ができるようになりました。

資金ゼロというダントツの手軽さで始められる定期借地は、その土地を使いたいと考える人がいることが前提になりますが、土地を貸すだけなのでオーナーは何もする必要がありません。

また、借地には保証金が発生するので、オーナーは何もしなくても契約時にまとまった金額のお金を手にすることもできます。

ただし、その土地で事業をした人が大成功をして大儲けをしたとしても、オーナーに入るのは地代のみです。安定している一方で面白味に欠けるのは否めないでしょう。

(2)駐車場経営

転用性、流動性の高さで群を抜いているのが、駐車場経営です。

立体駐車場でなければ建物が不要なので、土地を整備して区画の線を引くだけで始めることができます。

時間単位の需要が高い土地であれば、コインパーキングでの運用も視野に入ります。

転用性と流動性の高さが最大の魅力なので収益性は望めませんが、近い将来何か他のことに使用する予定がある、もしくは売却を考えているということであれば他の活用法と比較するまでもないでしょう。

(3)トランクルーム

田舎の土地は活用法の選択肢が少ないですが、トランクルームはその貴重な選択肢の1つです。

専門業者に一任することができるのでオーナーはほとんど何もしなくても良いですし、都会からクルマで1時間以内の場所であれば十分需要を見込むことができます。

初期投資と収益性のバランスが取れているので、中長期的な視野で考えるのであれば有望な比較対象だと思います。

・土地活用法レベル2.少額投資で一定以上のリターンを狙うなら

ミドルリスク&ミドルリターンに属する土地活用法として、不動産会社と土地活用を共同事業として立ち上げる等価交換は、現金の代わりに土地の一部を差し出すスキームです。

土地の一部を手放すことにはなりますが、不動産会社による資金力やノウハウを使った土地の運用ができるため成功する確率が高く、収益性の高さも魅力です。

ここでは等価交換、土地信託、そして太陽光発電をそれぞれメリットとデメリットで比較してみましょう。

  メリット デメリット
等価交換

・現金不要

・プロが運用するため一定以上の収益性を確保できる

・本格的な土地活用で資産の保全性も高い

・現金の代わりに土地を出資するため一部手放すことになる

・他に転用できない

 

土地信託

・現金不要

・プロが運用するため一定以上の収益性が期待できる

・土地の転用性は低くなるが、受益信託権による流動性を確保できる

・他に転用できない

・売却できない

・もし失敗すると損失を被る

太陽光発電

・固定買取制度により利回りが安定

・以前より初期投資が安くなっている

・田舎の土地であっても価値を持つため資産保全性が高い

・環境ビジネスに参入できる

・買取価格が年々下がっており収益性が下落傾向

・節税効果がない

(1)等価交換

土地を出資して不動産投資をする等価交換は資金不要で始められる土地活用です。

ただし等価交換は出資分の土地を手放すことになるため、土地を手放したくないという方には抵抗があるかも知れません。

(2)土地信託

プロが土地を運用するという点では等価交換と同じですが、土地信託の場合は土地の一部を手放す必要がなく、土地の運用をプロに任せて収益の分配を受けるスキームです。

また、契約満了後はその土地に建っている建物ごと土地が戻ってくるので、その後はその建物を活用した運用も可能になります。

ただし、確率は低いものの土地の運用に失敗をしてしまったら損失は事業主体である土地オーナーに帰することになります。

(3)太陽光発電

数ある土地活用の中では珍しく、集客を必要としないのが太陽光発電です。日当たりの良い土地があればどこでも始められることから田舎の土地活用では定番となっています。

太陽光発電の大きな魅力は20年にわたる固定額買取制度で、この制度のおかげで売電収入を20年間見積もることができます。

ただし買取価格は年々下落しており、収益性が下がり続けていることが気になるところです。

・土地活用法レベル3.とにかく高収益なら?

せっかくの土地活用なのだから、とにかく高収益を狙いたいという方向けの土地活用法を3つカテゴライズしました。

数ある土地活用法の中で最も収益性の高いカテゴリーとして、アパート経営、マンション経営、そして福祉施設による運用のメリットとデメリットを一覧表で見ていきましょう。

  メリット デメリット
アパート経営

・節税効果が高く資産承継に最適

・資産保全性が高い

・満室経営になれば高収益が期待できる

・初期投資が大きくなりがち

・転用性がなく後戻りできない

 

マンション経営

・節税効果が高く資産承継に最適

・資産保全性がアパートよりもさらに高い

・満室経営になればかなりの高収益になる

・初期投資がアパートよりも大きくなり、参入できる人が限られる

・転用性がなく後戻りできない

福祉施設

・将来性があり有望なビジネス

・節税効果が高い

・資産保全性が高く安心感が大きい

・社会貢献になる

・初期投資が大きく参入のハードルが高い

・転用性がなく後戻りできない

・特殊なノウハウを要する

(1)アパート経営

スルガ銀行やTATERUの問題が起きた後でも、依然としてアパート経営は高い人気を集めています。

不動産投資の良いところ取りをしたような土地活用法なので当然と言えますが、前出の問題の影響で融資審査が厳しくなっており、誰でも参入できるとは言えなくなっています。

年収700万円程度は最低ラインとなり、自己資金も1,000万円程度は必要になります。逆に言えば、そのラインをクリアしている属性の人にとっては競争相手も少ないので魅力的な比較対象になると思います。

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(2)マンション経営

アパート経営よりもさらに大掛かりな不動産投資が、マンション経営です。

ここでいうマンション経営とは区分マンション投資ではなく、お持ちの土地にマンションを建てて家賃収入を得るスキームのことです。建築費や維持管理費を考えると大きな資金を必要としますが、満室経営になると大きな収入源となります。

アパート経営よりもさらに高属性の人で、さらにお持ちの土地に十分な担保価値がないと参入は難しいですが、それをクリアできる方には本格的な資産形成の道筋も見えてきます。

(3)福祉施設

日本はこれからも高齢化社会への道を突き進んでいくので、福祉や介護施設の需要は安定しています。

福祉施設と一口に言っても、主にサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)、老人ホーム・特養、デイサービス施設、グループホームの4つの種類があります。

将来性は豊かなのですが、注意したいのはそのさらに先です。団塊の世代が続々と高齢化している現在は福祉施設への需要も高くなっているのですが、このピークが過ぎると高齢者人口も減っていくでしょう。

その時には現在のような環境は望めないので、10~20年以内の期間限定ビジネスと考えたほうが良さそうです。

・土地を活かすも殺すも活用法次第

立地条件や形状は、その土地の顔です。オーナーが希望する土地活用と土地の顔が一致しているのであれば良いのですが、一致していない場合は土地の顔を優先してください。

その土地に不向きな土地活用法を選択しても成功する確率は低く、むしろオーナーは「儲かるのであれば最適な方法でいい」という感覚でちょうど良いと思います。

土地を生かすも殺すも、活用法次第です。そのためにどの方法を選択するかはとても重要な分かれ道なので、その選択で失敗しないように土地活用法を比較するための情報を網羅してきました。

土地活用のチャンスは逃げていかないので、じっくりと比較して失敗のない選択をしてください。

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