相続などで土地を取得したものの、その活用法でお悩みですか？
ご存知のように土地は持っているだけだと税金が発生するだけでなく、空き地にしておくことによるごみの不法投棄や治安の悪化など、さまざまな問題が付きまといます。
せっかく取得した土地なので、何らかの活用をしてこういった問題をすべて解決し、なおかつ収入が得られたらとお考えではないでしょうか。
そこで生きた不動産情報を発信するメディアとして月間20万人の方々が訪れる「不動産投資の教科書」が厳選した3つの土地活用法をご紹介・解説したいと思います。
土地を遊ばせておくことなく活用するために、今すぐできることから始めたいという方にとって有益な情報を網羅していますので、ぜひ最後までお読みください。
目次
１、土地は活用しなければマイナスの財産です
土地活用という言葉はよく見聞きするものの、なぜそんなに重要なのかピンと来ないという方のために、土地活用の重要性と「そうでない場合」との違いを最初にイメージしていただきたいと思います。
（１）なぜ土地は活用するべきなのか
土地は不動産に分類される資産です。そのため、何も活用していなくても「持っているだけ」で税負担が発生します。持っているだけで発生する税金として固定資産税が挙げられますが、固定資産税の税率は一律で1.4%です。
「たかが1.4%」と甘く見てはいけません。税率そのものはあまり目立ちませんが、これが評価額1億円の土地ともなると固定資産税だけで毎年140万円の負担増です。
半分の5,000万円の土地であっても持っているだけで毎年70万円が出ていくということをまずはイメージしてください。
さらに、所有している土地が市街化区域に指定されている場合は、都市計画税も課税されるため、税負担はより大きくなります。
これがいかにもったいないことか、実感していただけるかと思います。
（２）こんなに違う、土地を活用した場合と活用しない場合
それでは、土地を活用した場合はどうでしょうか。詳しくは後述しますが、この記事では、
- アパート・マンション経営
- 駐車場経営
- 商業施設・医療福祉施設
としての活用を提案しています。
これらの土地活用が機能した場合、それぞれの活用法に応じて不動産収入が入るようになります。
土地を活用しなければ税金だけが出ていく金食い虫ですが、活用することで金の卵を産むニワトリにもなるのです。これが上下でどれだけ大きな差になるかを考えると、土地は活用してナンボだということが明白です。
さらに、土地を活用せず更地のまま放置していると、以下のようなリスクも生じます。
- ごみの不法投棄場所となってしまう
- ホームレスが住みついてしまう
- 不良少年のたまり場となって治安が悪化する
- より高額の固定資産税がかかる可能性がある
こうした問題が起きた場合、その責任はすべて所有者に帰することになります。
もしその土地を活用していれば何らかの施設として利用されるため、このような問題は起きないでしょう。
金銭的なデメリットの解消だけでなく、土地活用にはリスク解消という意味も含まれているのです。
（３）その土地、どうなるのがベストですか？
土地を活用する必要性を感じていただいた上で、「では、どんな方法で活用すればいいの？」という疑問をお感じだと思います。
土地は2つとして同じものがないオンリーワンの資産です。立地条件や形状、広さなどによって土地活用の方向性は大きく変わってきます。この記事では次章以降にそれぞれの方向性に応じた最適解をご提案していきますので、所有されている土地の事情を頭に浮かべながら読み進めていってください。
２、「不動産投資の教科書」が提案する土地活用法3選
数ある土地活用の選択肢から、「不動産投資の教科書」は有望なものを大きく3つのカテゴリーに絞り込みました。それぞれの概要や特徴を解説します。
（１）アパート経営、マンション経営
土地活用というと、誰もが真っ先に思い浮かべるのがアパートやマンションを建てて賃貸経営をすることです。建築費という初期投資が大きくなるため手軽さという意味では優位性に欠けますが、長期間にわたって家賃収入が期待できることや相続対策としての有効性は抜群です。
土地活用を通じて資産形成をお考えの方にとっても、不動産収入から次の物件を購入して投資規模を拡大していくことも可能なので高い将来性も魅力です。
アパート経営、マンション経営による土地活用については、「３、アパート経営、マンション経営による土地活用のポイントと始め方」で詳しく解説します。
（２）駐車場経営、コインパーキング
土地がそれほど広くない場合や、初期投資をそれほどかけることなく手軽に土地活用をしたい方に人気なのが、駐車場経営です。月ぎめ駐車場の形で運営をする方もいますが、最近では駐車場経営の一切を任せることができるコインパーキング経営も人気を集めています。
駐車場経営の詳細や始め方については、「４、駐車場経営による土地活用のポイントと始め方」で詳しく解説します。
（３）商業施設、医療福祉施設
土地の立地条件や広さによっては、商業施設や医療福祉施設としての活用も現実味を帯びてきます。こうした方法での土地活用は専門的な知識も多く求められるため、専門の業者に委託するのが一般的です。
商業施設や医療福祉施設での土地活用については、「５、商業施設、医療福祉施設による土地活用のポイントと方法」で詳しく解説します。
３、アパート経営、マンション経営による土地活用のポイントと始め方
土地活用の定番とも言えるアパート、マンション経営。
そのポイントからメリットとデメリット、そして具体的な始め方まで解説します。
（１）アパート経営、マンション経営のメリット
アパート・マンション経営の形で土地活用をすると、主に以下のようなメリットがあります。
- 安定的な不動産収入
- 老後の備え（年金効果）
- 病気や死亡の事態になっても収入と資産が残る（保険効果）
- 事業拡大の可能性
- 節税
- 相続税対策
4つ目の節税については、土地を活用せず遊休地としておくのに対して賃貸住宅用地として使用すると固定資産税が6分の1に、都市計画税は3分の1になる制度があります。
5つ目の相続税対策についても節税の一環ですが、「小規模宅地等の特例」を適用すると評価額を最大で8割も低くすることができるため、それが基礎控除額を下回れば相続税がそもそも課税されなくなる可能性も見えてきます。
（２）アパート経営、マンション経営のデメリット
メリットがとても多いアパート・マンション経営ですが、当然ながらデメリットもあります。主なデメリットは以下の通りです。
- 建築費という初期投資が多額になる
- 空室リスクがある
- 土地の広さや形状によっては困難な場合も
やはり本格的な事業を始めることになるため、事業がうまくいかない場合というリスクが付きまといます。また、土地の広さや形状によってはそもそも建物を建てることに現実味が乏しい場合もあるでしょう。
（３）アパート経営、マンション経営をするべき人
それでは、アパート・マンション経営で土地活用をするべきなのは、どんな人でしょうか。ご自身の属性や要望に合致するかどうかチェックしてみてください。
- 本格的な事業収入を得たいと考えている
- 取得した土地の資産規模が大きく相続対策の重要度が高い
- 自営業で老後に向けた備えを自力でやっておきたい
- ローンの審査に通りやすい（安定収入がある、自己資金がある）
ある程度のリスクを取っても今の収入にプラスを得たい、老後の備えを攻めの姿勢で確保できるようにしたいといった方に向いているのがアパート・マンション経営と言えるでしょう。
（４）アパート経営、マンション経営に適した土地
アパート・マンション経営の形で活用するべき土地の条件は、主に以下の通りです。これらの条件に合致する土地であればアパート・マンション経営の成功率が高く、検討する価値が高いと思います。
- 今後人口の増加が見込めるエリアであること
- 鉄道の駅、幹線道路など交通アクセスが良い
- 少なくとも60坪、駐車場も設置するなら100坪以上の広さ
- 正方形、長方形などできるだけシンプルな形状
特に重要なのは賃貸経営における人気度なので、立地条件を精査して集客が見込めるかどうかをシミュレーションしましょう。
シンプルな形状が適しているというのは、複雑な形状になることで余計な建築コストがかさんでしまわないからです。
（５）アパート経営、マンション経営の始め方
実際にアパート・マンション経営で土地を活用するには、どのような手順になるのでしょうか。主な手順は、
①賃貸経営のシミュレーション
②建築計画、建築費の見積もり
③アパート・マンションの建築
④管理会社の選定
⑤入居者の募集
という流れになります。
物件購入から始めるわけではないので、土地選びは不要です。すべてのプロセスにおいてプロの不動産業者による提案やアドバイスが欠かせないので、パートナーとなる不動産会社選びも重要になります。
アパート・マンション経営による土地活用については、「土地への投資で収益を最大化する投資商品と自分に合った具体的な方法」の「２、マンション、アパート経営で土地活用」に詳しい解説があるので、そちらも併せてお読みください。
（６）アパート経営で土地活用するなら活用すべき！おすすめサイト
そして実際にアパート経営で土地活用するなら不動産投資プラン一括請求サイトを活用しましょう。
仕組みとしては以下の図の通りで、複数の不動産会社に対して一度でプランを請求することができます。
最大のメリットとしては、以下の通りもっともリーズナブルにアパートを建築してくれる会社を見つけることができることです。
逆を言うと、不動産投資プラン一括請求サイトを利用しないと損してしまう可能性があります。
NTTデータスマートソーシングの土地活用、不動産投資プラン一括請求サイト【HOME4U 土地活用】
土地活用部門堂々の3冠達成！！アパート経営のプラン一括請求サイト【town life 土地活用】
４、駐車場経営による土地活用のポイントと始め方
月ぎめ駐車場やコインパーキングによる土地活用の主なポイントやメリット、デメリット、そして始め方についての解説です。
（１）駐車場経営のメリット
駐車場経営のメリットは、何と言っても建物を建てる必要がないので手軽であることです。それを踏まえて、主なメリットを挙げてみました。
- 初期投資が少なく手軽（低リスク）
- 失敗してもすぐにやめられる
- 土地を他の用途に転用しやすい
- 売却を検討してもすぐに実行できる
- コインパーキングであれば専門業者に任せっきりにできる
全体を通じて手軽であること、すぐにやめられることという柔軟性が魅力です。土地を売却したいと思った時にすぐに実行できるのも、駐車場経営の魅力でしょう。
（２）駐車場経営のデメリット
手軽さが目立つ駐車場経営ですが、その裏返しとなるデメリットもあります。
- 収益性が低い
- 節税効果が低い
やはり低リスクで手軽である一方で、「それほど儲からない」というのが一般的な認識です。また建物を建てるわけではないため、相続対策としての節税効果はあまり期待できません。
これを踏まえて、駐車場経営をするべき人は次項の通りとなります。
（３）駐車場経営をするべき人
手軽で低リスク、しかし収益性が低い駐車場経営。それではどんな人に適しているのでしょうか。セルフチェックしてみてください。
- それほど儲からなくても良いのでリスクを取りたくない
- 近い将来、売却する可能性がある
- それほど資産規模が大きくないので相続対策の重要度が低い
- 変形地、狭小地など建物を建てるのに不向きな土地
低リスク低リターンの駐車場経営なので、攻めの姿勢で土地を活用したいという人には不向きであることが分かります。また、建物がないことで転用性が高いのはメリットなので、売却の可能性や別の活用をする可能性がある場合は「とりあえず駐車場」でも良いかと思います。
（４）駐車場経営に適した土地
駐車場経営の魅力は、土地の条件をあまり選ばないことです。1台、2台しか停められないような小規模コインパーキングが街の至るところにあるのを見かけたことがある方も多いと思いますが、これは駐車場経営しか土地活用の選択肢がなかったものと考えられます。
アパート・マンション経営に適した土地を駐車場経営に利用しても問題はありませんが、それだともったいないことになるかも知れません。むしろ、他の用途に使いにくい土地ほど駐車場経営向きだと考えた方が良いでしょう。
（５）駐車場経営、コインパーキングの始め方
駐車場経営を始める場合には、月ぎめなのかコインパーキングなのかという選択をする必要があります。それぞれ一長一短ですが、手軽さではコインパーキングに軍配が上がります（業者任せにできて、いつでもやめられるため）。
その具体的な始め方は「土地への投資で収益を最大化する投資商品と自分に合った具体的な方法」の「３、駐車場経営の現実味」をお読みください。
５、商業施設、医療福祉施設による土地活用のポイントと方法
所有している土地の条件によっては、住居よりも商業施設や医療福祉施設として活用したほうが高いリターンを得られる可能性があります。そのメリット・デメリットと主なポイントの解説です。
（１）各種施設による土地活用のメリット
商業・医療福祉施設として土地を活用することのメリットは、何と言っても事業性の高さです。事業性の高さを軸に、そのメリットを挙げてみました。
- 事業性、収益性が高い
- 資産価値が保全される（もしくは高くなる）
- 事業拡大の可能性がある
収益性が高いことは想像がつきますが、その土地で行われている事業が成功するとそれに伴って土地の価値が高くなる可能性があります。資産価値が保全されること、もしくは高くなることは所有者にとって大きなメリットです。
また、医療福祉施設として土地活用をする場合は公益性、社会貢献という側面からのメリットも考えられます。
（２）各種施設による土地活用のデメリット
商業・医療福祉施設として土地を活用することには、そのメリットと表裏一体となるデメリットもあります。主なデメリットは以下の通りです。
- 建築コストという初期費用が大きくなる
- 事業の実現性を精査する必要がある
- 転用しにくく後戻りしにくくなる
- 節税効果は低い（ただし介護施設だと節税効果が高くなる）
4つ目の節税効果について補足します。介護施設の中でも老人ホームなど住居系の施設だと、賃貸住宅として土地活用をする場合と同様の節税メリットが得られます。賃貸住宅の節税メリットについては、「３、（１）アパート経営、マンション経営のメリット」をご覧ください。
（３）各種施設によって土地活用するべき人
商業・医療福祉施設によって土地活用をするべきなのは、主に以下のような条件に当てはまる人です。
- より高い不動産収入を得たいと思っている人
- 事業収入のためなら少々のリスクを取ることができる人
- 自己資金がある程度あって事業を始める意欲がある人
- 土地の価値をより高くしたい人
全体的に共通しているのは、「攻めの土地活用で収入を伸ばしたい」という意欲を持っている人ということになります。住居よりも商業施設のほうがリスクは高いですが、繁盛した時のメリットは土地所有者にももたらされるので、攻めのスタンスを持ち続けられる人には面白い土地活用だと思います。
（４）商業施設、医療施設に適した土地
商業施設、医療施設での土地活用に適している土地の条件は、集客力に直結します。どんな土地が高い集客力を持っているのでしょうか。
- 主要駅の駅前、駅から近い
- ロードサイドなど道路アクセスが良い
- 少なくとも50坪以上の広さがある（事業によっては小さくてもOK）
商業施設として活用する場合、主に考えられるのは小規模な商業ビル、医療ビルかコンビニエンスストアです。いずれも駅から近いことやロードサイドであることが重要なので、立地条件が何よりも重視されると考えるのが良いでしょう。
（５）福祉施設に適した土地
福祉施設の場合は、商業・医療施設と適した土地の条件が異なります。その違いを踏まえて適した土地の条件をご覧ください。
- 駅チカ、ロードサイドなどの立地条件に恵まれていない
- 住居には不向きだと言われた土地
- 交通アクセスは悪いがまとまった広さがある
- 住宅密集地にある、住宅密集地から近い
このように、商業・医療系施設とは違って立地条件にあまりシビアにならなくても良いという特徴があります。実際に立地条件があまり良くないために坪単価が安い土地が介護施設として活用されている事例は多く見られます。
老人ホームが不便なところに多いことにお気づきの方もおられると思いますが、それはこうした事情が関係しています。
（６）商業施設、医療福祉施設による土地活用の始め方
商業施設や医療福祉施設による土地活用はいずれも専門性が高く、それぞれの分野に専門の業者が存在しています。まずはこうした業者に問い合わせをして、実現性から相談を始めるのがセオリーです。
活用方法別に主な問い合わせ先をご紹介します。
①商業施設
- 大和ハウス工業（店舗開発）
HP：https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/
- セブンイレブン・ジャパン（コンビニエンスストア）
HP：http://www.sej.co.jp/sej_case/
②医療福祉施設
- 大和ハウス工業（医療・介護施設）
HP：https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/silver/
- セキスイハイム（高齢者住宅・介護施設）
HP：http://www.sekisuiheim.com/harvestment/owner/index.html
６、番外編：土地売却のポイントと方法
「活用」という表現が当てはまるかどうか微妙ではあるのですが、本人の意思と無関係に取得した土地の場合は売却するという選択肢にも現実味があります。そこで土地売却のポイントについて解説したいと思います。
（１）売却は「土地活用」と言えるか？
この記事では土地を活用する方法について解説していますので、売却を「活用」と言えるのかという部分はあると思います。しかし、本人の意思に関係なく相続などで取得した土地の場合、所有者に活用の意向がない場合も意外に多いものです。
そこで番外編として、売却を少しでも有利にする方法などに触れていきます。
（２）土地売却のメリットとデメリット
土地の「活用」方法として、売却にはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
まずは、メリットからです。
- 現金が手に入る
- 手放すので後腐れがない
- 最も手軽で結果が出るのも早い
次に、デメリットです。
- 節税効果が低い
- 手放したら後戻りできない
手軽で後腐れがなく、現金が手に入るという引き換えにその後の土地がもたらす可能性は節税効果も含めてすべて手放すことになるという認識が必要です。
（３）土地売却をするべき人
土地活用の選択肢として売却を選択するべき人は、主に以下のような人です。
- その土地に愛着や思い入れが特にない
- 活用しても満足な収益が期待できないと感じている
- 持っているだけで税金がかかるのは煩わしい
- 土地よりも現金がほしい
特に土地の場合、他の資産と違って思い入れや愛着によって手放すのをためらう人も多くいます。その部分で感情の影響がないのであれば、より売却の選択肢が現実味を帯びてくるでしょう。
（４）土地を少しでも高く、早く売却する方法
土地の売却は、少しでも高く、そして早く売ることが成功のポイントです。なぜなら土地の売却は時間がかかればかかるほど不利になり、高く売りにくくなるからです。
その点を踏まえて、少しでも土地を高く、早く売るための方法を以下の記事で解説しています。ぜひご参照ください。
（５）オススメ不動産売却査定サイト3選
そしてより高く売るためには不動産売却査定サイトを活用することがオススメです。
その仕組みは以下の通りです。
そしてまとめて査定依頼を出すことで、より高額で買い取ってくれる不動産会社を早期に見つけることができます。
そのため、より高額で不動産を売却することが可能になるのです。
とはいえ、様々な売却査定サイトがあります。
そして売却査定サイト選びのポイントは、
- 提携している不動産売却査定サイトの数
- 提携している不動産売却査定サイトの質
です。
「不動産投資の教科書」おすすめの不動産売却査定サイトは以下です。参考にしてみてください。
（１）すまいValue
東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。
大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。
（２）HOME 4 U
登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。
まとめ
土地を所有して何か事業をしたいと願う人がいる一方で、特に意図していないのに土地を所有することになり、活用法を考えなければならないという人もいるものです。
しかし、意思の有無にかかわらず土地は所有しているだけで税金がかかるだけでなく、放置しているとさまざまなリスクを伴います。
それを回避し、さらに有効活用することで収益を得ることができる方法を3つ厳選して解説してきました。最後には番外編として土地を売ってしまいたいという方のための解説も付け加えましたが、意外にこの売却を選択する方も多いと思います。
いずれにしても「持っているだけではマイナス」という認識を持ち、どの道を選択するかを早期に決める必要があるので、この記事の解説をぜひ役立ててください。
