• アパート経営
  • 2023/1/12 (更新日:)

アパート経営で成功するための優良物件判断基準を見極めるポイント!

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アパート経営で儲かる物件を見極めるには、入居者のニーズを掴んでおくことが大切です。より多くの方のニーズを満たすために抑えておきたい物件の基準はどのようなものなのでしょうか。

今回は、不動産投資に関するメディア「不動産投資の教科書」が

  • アパート経営で成功する物件選びの基準
  • アパート経営の物件選びで注意するべきは利回り
  • アパート経営で儲かる物件を見極めるポイント
  • アパート経営を成功へ導くのは物件選びだけではない
  • アパート経営するなら知っておきたいローンの知識

などについて解説します。

アパート経営をご検討中の方は、ぜひ、最後までお読みください。

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1、アパート経営で成功する優良物件選びの基準

アパート経営に失敗しないためには、入居者の需要が高い物件を選ぶことが非常に重要です。そこで本章では、アパート経営で成功する物件選びの基準をお伝えします。主な基準は以下の通りです。

  • 立地
  • 間取り
  • 築年数
  • 設備・デザイン

(1)立地

まず、物件選びにおいて特に重要なのは「利便性が高い」立地であることです。生活しやすい立地は賃貸需要が高いため、安定した家賃収入確保につながりやすいでしょう。具体的には、以下のような立地が好ましいといわれています。

  • 駅から徒歩10分以内
  • 主要駅が近い。もしくは主要駅に行きやすい
  • スーパーやコンビニなど生活利便施設が近い
  • 病院や役所など公共施設が近い
  • 金融機関が近い
  • 教育施設が近い
  • 商業施設が近い

また、以下のような条件がそろっている場合、より賃貸需要が高まるでしょう。

  • 治安が良く女性でも安心して暮らせる
  • 夜でも道が明るく人通りもある
  • 自然災害が起きにくい土地である
  • お洒落な街並みである
  • 近くに飛行場や線路がなく騒音が少ない
  • 子育てや高齢者制度が整っている

(2)築年数

物件選びの際は、その物件が将来どのくらい価値を維持できるかを考えておくことが大切です。その際、「築年数」を1つの判断基準としましょう。

建物は、経年劣化や自然損耗によって、いずれ修繕が必要になります。築年数が古いことによって購入してすぐ大規模な修繕が必要になるのは、キャッシュフローがマイナスになりかねません。

また、築年数は、将来性を鑑みて融資条件に影響したり、収益に影響を与える可能性があります。

築年数が与える影響としては、以下が挙げられます。

  • 築年数が古いほうが新築より高い
  • 築年数が古いほうが修繕費やリフォーム費など出費がかさむ
  • 新築と比較して物件価格が安いため、築年数が古いほうが利回りが高くなる
  • 融資期間は法定耐用年数から定められるため築年数が関係する

築年数がどのような影響を与えるのか、前もって把握しておきましょう。

(3)間取り

エリアによって、どの入居者層の需要が高いのかが異なります。入居者のニーズを満たすには、そのエリアの入居者層のターゲットに合った間取りであることが基本です。

例えば、単身者が多いエリアでは、通勤や通学に便利な駅近のワンルームや1Kが人気です。一方で、ファミリー層が多いエリアでは、生活利便施設や教育施設が近く、周辺環境の治安が良い物件が人気です。

このように、入居者層と間取りの需要関係を考えて選びましょう。

(4)設備・デザイン

内覧の際、入居者の目に留まるのは、やはり設備やデザインです。入居者が生活する中で便利な設備があると、より選ばれやすい物件となるでしょう。入居者にとって「あったらいいな」と思う設備が付属していれば、競合との差別化になるのです。

  • Wi-Fiなどのネット環境
  • 宅配ボックス
  • 浴室乾燥機付
  • 室内物干し

2、アパート経営の物件選びで注意するべきは利回り

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類あります。私たちが、ネットなどでよく見る利回りは、基本的に表面利回りです。しかし、実際にみなければいけないのは、実質利回りです。

表面利回りは、アパートを経営するうえでかかる経費などを含まず算出されるため、実際の利回りとはズレが生じてしまいます。一方で、実質利回りは、物件の収益性をよりリアルに想定した数字です。実際に物件を購入する際には、実質利回りを確認しておきましょう。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りとは、「物件の購入価格に対して、どのくらいの年間家賃収入が得られるのかという割合」を示したもの。

表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格×100(%)

実質利回り(ネット利回り)

実質利回りとは、「物件購入時や不動産運営時にかかる全費用に対して、どのくらいの年間家賃収入が得られるのかという割合」を示したもの。実質利回りは、物件の危険性や経営の現実度合いを知ることができます。

実質利回り = ( 年間家賃収入 – 年間経費 ) ÷ ( 物件購入価格 + 取得時諸経費 ) × 100(%)

3、アパート経営で儲かる物件を見極めるポイント

本章では、アパート経営で儲かる物件を見極めるポイントをお伝えします。

  • 現地に足を運ぶ
  • 徹底的な入居者目線

(1)現地に足を運ぶ

物件購入の際、ネット上や紙面だけで物件を判断してはいけません。現地に足を運ばないと、気付かないことや分からないことは多くあります。駅から家までの道は暗くないか、治安が悪くないか、周辺にスーパーやコンビニがあるかどうかなど、入居者の目線に立って、住みやすさを自分の目で確認しておきましょう。

(2)徹底的な入居者目線

アパート経営において大切なことは、入居者の目線に立って物件選びや管理ができるかということです。アパート経営は、入居者がいなければ収入を得られません。いかに住みたいと思ってもらうか、長く住んでもらえるかが儲かるかどうかのカギです。

物件選びにおいて、最も基準が高いのが社会人女性であるといわれています。社会人女性の入居者が求めるものは何かという観点で考えると、どの層に対してもニーズがある物件にすることができます。

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4、アパート経営を成功へ導くのは物件選びだけではない

アパート経営を成功に導くのは物件選びだけではありません。本章では、アパート経営に失敗しないために知っておきたい2点について解説します。

  • 良質な不動産会社選び
  • 定期的な修繕や徹底した管理

(1)良質な不動産会社選び

優良な物件を選ぶには、優良な物件情報を提供してくれる良質な不動産会社を選ぶ必要があります。良質な不動産会社とは、主に以下の条件を満たしている不動産会社です。

  • 信頼できる営業担当がいる
  • 10行以上の銀行と提携している
  • 取引金融機関が多い
  • 物件力がある

何より、物件を買わせることが目的になっているのではなく、投資家の将来について一緒に考え、より良い提案を行ってくれる不動産会社であるかが重要です。

判断の方法としては、不動産投資のメリットだけでなく、デメリットやリスクを伝えてくれるかどうか、投資家の状況によっては不動産投資しないほうが良いと明確に伝えてくれるかどうかをみておきましょう。

アパート経営において、物件選びは最も大切だといっても過言ではありません。しかし、同じくらい不動産会社選びもアパート経営の成功可否を決めるものなのです。

(2)定期的な修繕や徹底した管理

アパート経営は物件を購入して終わりではありません。当然、アパート経営において物件が収益を生むかどうかの重要なポイントです。しかし、購入後の管理を行わなければ、安定した収益性には結びつかないでしょう。

本業があるアパート経営者はアパート経営の管理に多くの時間をかけられないため、ほとんどの場合、管理会社に委託します。

しかし、管理会社選びを見誤ってしまうと、充実した管理体制が整っておらず、管理がおろそかにされてしまうことがあります。管理会社選びも慎重に行う必要があるのです。

おすすめは、購入〜管理まで一貫体制で行っている不動産会社です。購入後のサポートもしている点で、物件へのこだわりや責任が感じられます。

良い管理会社を選び、自身も積極的に管理に関わることで、入居者が長く住んでいたいと思えるように入居者目線に立って物件を維持していきましょう。

5、アパートローン審査に通るために確認すべき物件価値

アパートローンの審査基準には、物件の資産価値や収益性も含まれています。物件の資産価値や収益性について解説します。

  • 物件の資産価値
  • 物件の収益性

(1)物件の資産価値

アパートローンでは、ほとんどの場合、物件が融資の担保となります。そのため、物件の担保性、つまり「資産価値」は重要な審査基準といえます。主な資産価値の審査項目は以下の通りです。

  • 建物の構造
  • 立地(駅が徒歩圏内にあるか、生活利便施設があるか、治安は良いかなど)
  • 築年数
  • 残りの耐用年数
  • リフォーム・大規模修繕の有無

(2)物件の収益性

アパートローンにおける月々のローン返済は、入居者から得た家賃収入の一部から支払われることが一般的です。収益性がないと判断される物件であれば、金融機関にとって、月々の返済が滞るリスクが生じることとになるため、物件の収益性は重要視されています。収益性は、表面利回りをもとに審査されますが、実際の収益性は実質利回りで確認しておきましょう。

まとめ

最後までお読みいただきありがとうございます。

この記事がアパート経営で成功する物件選びをしたい方のお役に立てば幸いです。

なお、土地を持っている方でアパート経営をお考えの方は、一度他の土地活用の方法も検討してみると良いかもしれません。

保有している土地の立地や坪数、周辺環境などを鑑みて、自分に合った土地活用を見つけることが収益化のポイントです。

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アパート経営を含む土地活用をお考えの方は、ぜひご活用ください。

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