• アパート経営
  • 2018/10/5

駐車場での土地活用をお考えの方が知っておくべき全知識と具体的な始め方

所有されている土地の有効な活用法として、駐車場をお考えですか?

手軽に始められて現金収入につながるということで土地オーナーの方々からも人気の駐車場経営。

建物を建てる必要もないため、「とりあえず何か土地活用をしたい」という方々からも人気を集めています。

しかし、いざ自分も始めるとなると、分からないことだらけでお困りではないでしょうか。

そもそも、土地活用法として駐車場経営をお考えになっている理由は何なのか?

という点を一度自問自答していただき、その上で駐車場経営を始めるべきなのかどうかの判断ができるだけの情報をまとめました

そして実際に駐車場で土地活用を始めることを決めた方のために、具体的な方法も解説しています。

ご参考になれば幸いです。



目次

1、「とりあえず何か土地活用を」とお考えの方へ

数ある土地活用法の中で、駐車場経営は「とりあえず何か土地活用を」という方に最適です。

その根拠を3つのポイントで解説しますので、まずは駐車場経営の必要性と魅力という全体像をつかんでください。

(1)土地活用をしなくても税金は出ていく

すでに土地をお持ちの方はご存知だと思いますが、土地は持っているだけで税金が発生します。

税率1.4%の固定資産税と、0.3%の都市計画税です

固定資産税はすべての土地に課税されますが、都市計画税は市街化区域に指定されている土地のみです。

都市部の土地は大半が市街化区域に指定されているため、合計で1.7%の税金が何もしなくても出ていくとお考えください。

これがもったいないと感じない方は土地活用の必要性が薄いと思いますが、少しでももったいないと感じた方は、駐車場経営を含む土地活用の必要性が高いと考えて良いでしょう。

(2)「とりあえず」の土地活用に最適な駐車場経営

数ある土地活用の選択肢の中で、駐車場経営は最も手軽な部類に入ります。

建物が不要ですし、土地にアスファルトを敷くだけです。コインパーキングであればほとんどの準備を業者に任せることができるので、「とりあえず何か土地活用を」という土地オーナーの方々から人気なのです。

それでいて現金収入が入るので、土地活用のメリットを実感しやすいことでしょう。

(3)駐車場経営が手軽になっている

以前であれば駐車場経営というと近隣にたくさんの土地を所有している資産家のビジネスというイメージが強かったと思います。

そのため駐車場経営のノウハウも資産家など特定の人に集中していましたが、今ではネット上のサービスを利用したりコインパーキングへの利用など、駐車場経営参入へのハードルがとても低くなっています。

どれくらい手軽になっているのかは、この先の解説をお読みいただくと実感できると思います。

2、駐車場という土地活用の魅力と基本

最初に、駐車場による土地活用の魅力や基本的な知識を解説していきます。

もちろんデメリットについても解説していきますので、ご自身が駐車場経営を始めたらどうなるかというイメージを描いてみてください。

(1)なぜ、土地活用に駐車場が良いのか

駐車場経営に土地を活用する魅力は、何と言っても手軽さです。詳しくは後述しますが、土地活用の方向性が定まっていない段階であってもすぐに取り組めて現金収入になります。

この「とりあえず何か土地活用を」という要望に合致している点は、土地オーナーの方にとって大きな魅力となることでしょう。

(2)駐車場による土地活用に向いている人

数ある土地活用法の中で駐車場経営が適している人物像を挙げてみました。

こちらに該当する方は駐車場による土地活用に適しており、よりメリットが感じられると思います。

  • 放置しているだけだと税金が出ていくだけなので、とりあえず何か始めたい
  • 最終的な土地活用法を決めかねているので転用性を残しておきたい
  • あまり多くを望まず、少ないながらも収入があればいい
  • あまりお金をかけず、リスクも取りたくない

これらの適性に共通しているのは、「とりあえず」「何となく」といったようにやや消極的な温度感です。

何も活用をしないのは損なので何か始めたいが、いつでもやめられるようにしておきたいといった思惑が垣間見えます。

(3)駐車場による土地活用に適した土地

それでは駐車場による土地活用に適した土地、駐車場で活用するべき土地とはどんなものでしょうか。こちらに該当する土地は駐車場経営のメリットがより大きくなります。

  • 人口が多い地域(住宅地、オフィス街など)
  • 観光地、繁華街、商業施設など人が集まることがある場所
  • 前面道路の道幅が十分ある
  • 建物を建てるには狭い、形状がいびつ
  • 駐車場経営が可能な土地(詳細は後述)

昼間人口もしくは夜間人口がある程度見込める場所であるということは、それに伴ってクルマも集まってくるため駐車場向きです。観光地などスポット的に人が集まる場所も十分勝算があるでしょう。

こうしたポジティブな条件の一方で、狭すぎて建物を建てるのに適さない、形状がいびつであるなど他の土地活用が難しい場合も駐車場という選択肢に妙味が出てきます。

(4)駐車場による土地活用のメリット4

土地活用で駐車場を選択するメリットを、4つのポイントで見てみましょう。

①低リスク、低資金

建物が不要ですぐに始められるため、低コストです。資金が少なくても始められるだけあって低リスクです。仮にうまくいかなくてもすぐにやめられる転用性の高さも魅力的です。

②転用性が高い

建物がなく、長期契約も存在しないため「いつでもやめられる」という自由度の高さがあるため、何か他の土地活用を始めたいと思っても比較的スムーズに転用ができます。

このメリットは土地所有者にとっては大きく感じられるため、「とりあえず何か土地活用を」というニーズの受け皿となっています。

③流動性が高い

月ぎめ契約であっても駐車場の賃貸で借地権は発生しないので、土地所有者が権利関係に縛られることなく、他の土地活用法への転用や売却も容易です。

今は駐車場で良くても近い将来に売却するかも知れないという見込みがある方にとっては、流動性を確保しておく方法として駐車場経営が有効です。

④現金収入

駐車場からの収入は、現金収入です。

他の土地活用法と比べて収益性は低いですが、収入はすべて現金です。その土地を所有していることで発生する税金も現金で支払う必要があるため、現金収入を確保できることは何かと便利です。

(5)駐車場による土地活用のデメリット

メリットの一方で、デメリットあり。駐車場による土地活用にはどんなデメリットがあるのでしょうか。

①他の土地活用より収益性は低い

手軽で低リスクであるということは、それだけ収益性も低くなるということです。

家賃と駐車場使用料を比較するとどちらが高いかは感覚的にお分かりいただけると思いますので、そもそも駐車場経営でアパート、マンション経営のような収入を望むことはできません。

②収益が不安定

駐車場の需要は水物です。若者のクルマ離れという構造的な事情から、近隣の人口変動や集客施設の移転など、ちょっとした周辺環境の変化で収益が増減します。

コインパーキングの場合、売上が少なくなると運営事業者から地代の引き下げを要求されることも多く、「駐車場を始めたから安泰」とはならないのが実情です。

③小規模宅地の特例から外れる可能性

固定資産税には小規模宅地の特例という優遇制度があります。

この名称の通り、この特例は住宅がある「宅地」にのみ適用されます。駐車場は更地にすることが前提なので適用はされません。特例が適用されないことで、固定資産税が丸々課税されることになります。

(6)駐車場による土地活用の注意点

低コストで低リスクの駐車場経営ですが、それはあくまでも事業面での話です。駐車場経営を始めたことによる意外な影響が所有者にとって不利になる可能性があるので、その注意点も解説したいと思います。

①相続空き家の特例が使えなくなる可能性

相続で取得した空き家を更地にしたり、耐震リフォームをして売却して譲渡益が発生した場合、「空き家の発生を抑制するための特例措置」によって3,000万円までの特別控除が受けられる制度があります。

お持ちの土地が相続で取得したものである場合、該当するような経緯で売却したのであれば譲渡益に対する税金を大幅に圧縮することができますが、駐車場として土地活用をしている場合はこの制度が適用されません。

  • その土地が相続で取得したものであること
  • 相続が発生する前に被相続人が自分で住んでいた家であること
  • 現在の相場からだと譲渡益が発生しそうであること
  • そして近々売却する予定があること、

といった条件が揃っている場合は駐車場としての土地活用をしないほうが得策となるので、ご注意ください。

②不動産会社からの営業攻勢

多くの土地所有者にとって、駐車場経営は恒久的な土地活用ではありません。

月ぎめ駐車場として長らく活用している土地も少なくはありませんが、特にコインパーキングの場合は暫定的な土地活用であると見なされやすく、不動産会社からの営業攻勢が考えられます。

ほとんどの営業攻勢が

  • その土地売ってください
  • 貸してください
  • もっと有効に活用しませんか?」

といったものですが、向こうから声をかけてくる話に魅力的なものは少ないので、そういった話が頻繁に来ることにウンザリしてしまうかも知れません。

(7)他の土地活用法と比較した一覧表

駐車場経営以外によく見られる土地活用法と、駐車場経営を比較してみましょう。それぞれの土地活用法と比べて駐車場経営がどんな立ち位置にあるのかを、この一覧表で確認してください。

土地活用の選択肢

駐車場経営と比較して

アパート、マンション経営

本格的な収入を期待できるが初期投資が大きくなり、融資も必要。建物を建てるため転用性も低くなり、恒久的な土地活用法として勝算がある場合にのみ有効。

商業施設(コンビニなど)

商業的な成功を収めれば収益性は断トツに高く、資産価値を維持しやすい。しかりリスクが高く土地の転用性の面でも駐車場には劣る。

医療施設

社会貢献度は高くテナントが安定的に入居すれば収益面で安定感も高いが、転用性や流動性では劣るため入念なシミュレーションを要する。

介護施設

社会貢献度と社会的なニーズの安定感は高い。老人ホームやサービス付き高齢者住宅では節税効果も高い。その一方で転用性はほぼなく、初期投資も大きくなりがちでリスクが伴う。

トランクルーム

駐車場に次いで手軽であること、低資本・低リスクであることが魅力。節税効果は低いものの他に目立つデメリットがなく、駐車場経営と同列に検討する価値あり。

太陽光発電

他の土地活用法が見出せない場合に有効な選択肢。固定額買取制度がある限り収益の安定性は高い。節税効果は低いが、そもそも太陽光発電に適している土地は安価なため影響は少ない。

3、駐車場による土地活用を始めるまでの流れ

月ぎめ駐車場か?コインパーキングか?その意思決定を含めて、駐車場経営を始めるまでの流れをまとめました。

(1)駐車場経営が可能な土地であるかどうかを調査

最初にしなければならないのは、その土地で駐車場経営が可能かどうかという調査です。

前提条件としてその土地がクルマの出入りに支障のない場所である必要があるわけですが、それに付随する以下の条件を満たしているかをチェックしてください。

①幅が4メートル以上ある道路に接している

義務ではありませんが、あまり道路の幅が狭いと集客力に影響します。

道路の幅が狭かったり出入りに支障があるがゆえに賃料を値下げするケースも多々あります。

②道路標識、ガードレール、電柱、街路樹など

駐車場予定地に面している道路に道路標識が設置されていたり、ガードレールや電柱があることでクルマが出入りできないという状況も考えられます。

それぞれの管理をしている自治体や警察、電力会社などとの協議によって撤去したり移動してくれる場合もありますが、必ずしも可能であるとは限らないので、要確認です。

③土地の形状、高低差のチェック

土地の形状によって、駐車場に何台分の駐車スペースを作ることができるかをチェックします。

この台数が収益に直結するので、できるだけ多くの台数分を取れるように工夫したいところです。

おおむね長さ5メートル半、幅が3メートルあるとだいたいのクルマが収まります。どうしてもその広さを確保できない中途半端なスペースがある場合は、軽自動車専用としても良いでしょう。

高低差については、クルマの出入りに支障がないようになっている必要があります。あまりにも高低差がある場合は造成が必要になるので、それがコスト増になります。

高低差があまり大きな土地の場合は造成分のコストを考慮して収支がプラスになるかどうかのシミュレーションが重要です。

ここまで3つのチェック項目を挙げましたが、こうした調査をご自身で行うのは知識的、時間的、体力的に大変だとお感じの方もおられると思います。

駐車場開発業者に依頼することでこうした調査を行ってもらうこともできますので、それについては後述します。

(2)需要の調査、月ぎめかコインパーキングかの判断

土地に関する調査の次は、その土地にどれだけの駐車場需要があるのかを調査します。これはネットを使って簡単に行うことができます。

日本全国の月ぎめ駐車場の情報が登録されている「パーキングポイント」というサイトを使って、駐車場経営を予定している地区の駐車場を検索してみてください。

どれくらいの駐車場があるのか、毎月の賃料はどれくらいかという相場観を掴むことができます。

パーキングポイント

URL:http://parking-point.net/

次に、コインパーキングの場合です。最大手のタイムズ24が運営している検索サイトを使って、近隣のコインパーキング相場を調べてみてください。

タイムズ駐車場検索

URL:https://times-info.net/

 こうしたツールを使って調べるべきことは、

  • 近隣に同様の駐車場があるか
  • どれくらいの料金で貸し出されているか

といったマーケットの規模や相場です。

これらの情報を踏まえて、またご自身の要望や事情を考慮して月ぎめ駐車場として運営するのか、コインパーキングとして運営するのかを決めます。

今の段階でどっちを選べば良いのか分からないという方は、次章以降でそれぞれの特性やどんな人が選択するべきかという点を解説していますので、それをお読みになってから決めても問題ありません。

(3)月ぎめ、コインパーキングそれぞれの流れに進む

月ぎめ駐車場か、コインパーキングか。どちらで駐車場経営を進めていくかを決めたら、次章以降に進んでください。

先に月ぎめ駐車場、次にコインパーキングによって駐車場経営を始める具体的な方法を解説していきます。

4、月ぎめ駐車場による土地活用法

月ぎめ駐車場による土地活用はどんな人、どんな時に適しているのか?その前提条件から実際の始め方までを解説します。

(1)月ぎめ駐車場はこんな人、土地に向いている

月ぎめ駐車場としての土地活用に適しているのは、こんな人、こんな土地です。

【こんな人に向いている】

  • 駐車場として土地活用をする予定期間が比較的長い
  • 収入よりも手軽さと安定性を優先したい
  • いつでもやめられる転用性を高いレベルで確保しておきたい
  • 自宅に隣接または近い土地なので不特定多数の人の出入りを好まない

 【こんな土地に向いている】

  • 住宅街の土地である(夜間人口が多い)
  • 狭小地、変形地
  • 周辺環境が静かで治安も良い

 (2)土地を駐車場として整備する

古家が残っている場合は取り壊して更地にすることや、砂利や草むらの場合はアスファルトで舗装するなど、駐車場として使えるように整備をします。

多くの場合、駐車場開発業者に準備を依頼することになるため、こうした手配は業者がやってくれます。

ご自身ですべて運営するという場合は、近隣の建設会社や土木業者に依頼をして施工をしてもらいます。

 (3)利用者募集を近隣の不動産業者に依頼する

月ぎめ駐車場の場合、更地にしてアスファルトを敷き、区画線を引いたらいつでも営業を開始できます。

駐車場に「空きあります」「契約者募集」といった看板を出したり、近隣の不動産業者に客付けを依頼するなどの方法で集客をします。

また、今はネット上で月ぎめ駐車場を検索できるサービスもあるので、こうしたサイトに自身の駐車場を掲載するのも有効な集客手段です。

HOME 4 U土地活用

URL:https://land.home4u.jp/

アパート、マンション経営などを含めた総合的な土地活用について無料プランを一括請求できるサイトです。中にはパーキング業者も含まれているので、駐車場経営の提案を受けることも可能です。

もともとはコインパーキング業者ですが、月ぎめ駐車場についての運営管理サービスも提供しているので、こちらに問い合わせを出すことも有効です。

カーパーキング

URL:https://carparking.jp/

駐マップ

URL:https://chumap.jp/

こうした一連の駐車場整備や集客、管理などをすべて一任したいという場合は、こちらがオススメです。

タイムズ24

URL:http://www.times24.co.jp/lp/li01002.html

三井のリパーク

URL:https://www.repark.jp/parking_owner/

(4)管理委託方式と一括借り上げ方式について

ところで、月ぎめ駐車場の運営には大きく分けて2つの方法があります。1つは「管理委託方式」で、もう1つは「一括借り上げ方式」です。

それぞれの名称でおおよその想像がつくと思います。

前者は不動産業者などに駐車場の管理だけを委託するもので、後者は不動産業者に一括で駐車場を貸して運営そのものも任せてしまう方式です。

一括借り上げ方式は駐車場のサブリースのようなものだと考えればお分かりいただけると思います。

ご自身でやることが多くなるものの収益性が高くなる管理委託方式か、すべて任せてしまうことができる一括借り上げ方式か。

要望や事情によって選ぶことができますが、高齢の土地所有者の場合は後者の一括借り上げ方式を選択するケースが多く見られます。

5、コインパーキングによる土地活用法

月ぎめ駐車場に続いて、コインパーキングによる土地活用を始めるための手順です。

まずはどんな人、土地に向いているのかという適性判断から解説していきましょう。

(1)コインパーキングはこんな人、土地に向いている

コインパーキングで土地活用をするべきなのは、どんな人、どんな土地なのでしょうか。それぞれの適性を挙げてみました。

【こんな人に向いている】

  • 手軽に始めたい
  • あわよくば高収入を狙いたい

【こんな土地に向いている】

  • 昼間人口が多くなる地域もしくはそれに近い
  • 観光地や商業施設など人が集まる場所から近い
  • 狭い、変形地などコインパーキング以外の土地活用法が見当たらない

安定性重視の月ぎめ駐車場と比べてコインパーキングは需要次第では高収入を狙うことができるため、駐車場経営の中でも収益性を重視する方向けです。

(2)コインパーキング業者に見積もりを依頼する

コインパーキングの開発は、専門の業者が行うことになります。お持ちの土地がコインパーキングとしてどれだけ集客することができて、どれくらいの収入になるのかのシミュレーションから始まります。

こちらは主要なコインパーキング業者です。まずはこうした業者に問い合わせを出すことから始めます。

タイムズ24

URL:http://www.times24.co.jp/lp/li01002.html

三井のリパーク

URL:https://www.repark.jp/parking_owner/

GSパーク

URL:https://www.gs-park.com/forowner/

(3)自己経営方式か。土地賃貸方式か

コインパーキングの運営には、

  • 「自己経営方式」
  • 「土地賃貸方式」

という2つの形があります。

前者は駐車場の整備から設備の設置などを土地所有者が経営主体となって行い、駐車場の運営管理だけを業者に委託する方式です。

初期費用は大きくなりますしリスクもある程度伴いますが、駐車場需要が大きくなったら収入も増えるという魅力があります。

もう一方の後者は土地を駐車場業者に貸す方式で、地代収入以上の収入を見込むことはできませんが、土地所有者のリスクはグッと低くなります。

この2つの方式はコインパーキング業者との契約で選ぶことができるので、どちらがトクかという損得勘定も含めて選択してください。

(4)コインパーキング業者と契約をする

運営方式が決まり、コインパーキング業者との契約をすると、土地所有者にすることはほとんどありません。

駐車場開発や整備はパッケージ化されているので、営業開始できるようになるまで待つだけです。

(5)コインパーキング経営での注意点

手軽に始められて高収益を狙うこともできるのが魅力のコインパーキングですが、全国各地で多くの駐車場を開発・運営している専門業者が相手になるだけに、注意点もあります。

コインパーキング業者を選定する際には複数業者への相見積もりを取るのが基本ですが、業者側もそれを熟知しています。

自社への依頼を獲得するために他社よりも高い収益シミュレーションを提示してくることがありますが、同じ土地を駐車場として活用したとして、特定の1社だけがずば抜けた経営をできるようなことはありません。

このように高い収益モデルを提示してくる業者は、後になって地代の引き下げを求めてくるなど、契約後に真の姿が見えてくることがあります。

こうした例は極端ですが、そうでなくてもコインパーキングは需要と売上がすべての世界です。

稼働率が想定通りになっていない場合は、それに見合った地代への引き下げを求めてくることは珍しくありませんので、高収益を狙える一方でこうしたリスクも表裏一体であることを念頭に置いておいてください。

まとめ

この記事を読み始めた方の多くは、お持ちの土地を活用する方法として「駐車場が手軽で良さそうだ」というイメージをお持ちだと思います。実際に駐車場経営の詳しい情報や具体的な始め方を知った上で、やはり手軽で高収入を狙うこともできる魅力的な土地活用法だという思いを強くした方も多いことでしょう。

月ぎめであってもコインパーキングであっても、今は駐車場の整備から管理までを任せられる仕組みが整備されているので、オーナーの方が専門的なノウハウを持っていなくても参入できる環境になっています。

まずはお持ちの土地がどんな駐車場に向いているのか、その検討から始めてみてください。

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