投資不動産の購入で失敗しないために知っておきたい6つのこと

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投資不動産インフレ対策や相続税対策などとして、投資不動産を購入される方が増えています。

しかし、いい投資不動産の探し方や選び方をご存知でない方も少なくないのではないでしょうか。

不動産投資で失敗しないためにはいい物件の探し方と選び方が最も重要といっても過言ではありません。

今回は、

  • 失敗しないための投資不動産の探し方は?
  • いい不動産投資会社を見分けるポイントは?
  • いい投資不動産の選び方のポイント
  • 自分に適した投資不動産の選び方

などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、前提として知っておきたい!投資不動産購入のメリットとリスク

2、まだ買い時?東京オリンピックに向けての投資不動産市場の動きは?

3、失敗しないための投資不動産の探し方は?

4、不動産投資を成功させるには不動産投資会社選びが重要!いい不動産投資会社を見分けるポイントは?

5、いい投資不動産を選ぶ際のポイント

6、自分に適した投資不動産の選び方

1、前提として知っておきたい!投資不動産購入のメリットとリスク

c投資不動産を購入する前に、投資不動産を購入するメリットとリスクについて知っておきましょう。

(1)投資不動産購入のメリット

まず、投資不動産購入のメリットについてみてみましょう。

大きく以下の7つのメリットが挙げられます。

  • 安定した不労所得が得られる
  • 高利回りが期待できる
  • 相続、贈与税対策として有効である
  • 生命保険のかわりになる
  • 借入により少額自己資金から始められる
  • 節税効果がある
  • 私的年金の確保ができる

詳しい内容については「不動産投資を迷っているあなたが知っておくべき7つのメリット」をご参照下さい。

(2)投資不動産購入のリスク

一方、投資である以上デメリット、つまりリスクも伴います。

投資不動産購入には大きく以下のようなリスクが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 金利上昇リスク
  • 流動リスク

など。投資不動産購入のリスクについて詳しくは「不動産投資において失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」にてご参照下さい。

2、まだ買い時?東京オリンピックに向けての投資不動産市場の動きは?

オリンピック東京オリンピック開催決定後、日本の投資不動産は、国内の投資家だけではなく、台湾、中国、香港など海外の投資家からの投資も活発になりました。

(1)東京オリンピック開催決定後の不動産の動き

東京オリンピック開催によって、不動産では主に以下の動きを見せています。

  • マンション価格が上昇している
  • 人件費の上昇問題
  • テナントも注目している

(2)湾岸エリア以外で注目エリアは?

東京オリンピック開催決定後、選手村や競技場が多く建設される湾岸エリアがかなり注目を集めていますが、実は湾岸エリア以外にも以下のエリアが注目されています。

  • 墨田区押上や錦糸町駅周辺エリア
  • 田町駅と品川駅の中間付近のエリア

詳しい内容については「今は買い時?東京オリンピック開催の不動産価格への影響について」をご参照下さい。

3、失敗しないための投資不動産の探し方は?

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

また、以下の不動産投資会社でもあなたの不動産投資を成功に導いてくれる会社はあります。そのような会社の見分け方は「4、不動産投資を成功させるには不動産投資会社選びが重要!いい不動産投資会社を見分けるポイントは?」をご参照下さい。

(1)区分マンション投資物件

①シノケンハーモニー(新築物件)

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⇒公式サイトはこちら

 

②日本不動産イニシアティブ(中古物件)

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⇒公式サイトはこちら

 

③東京ネットワース(新築物件)

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⇒公式サイトはこちら

 

④スカイコート(新築物件)

スクリーンショット 2014-08-25 10.52.17

⇒公式サイトはこちら

 

一方、住居ではなくオフィス投資にご興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。その場合ぜひボルテックスの資料請求をしてみて下さい。

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⇒公式サイトはこちら

 

(2)一棟投資物件

①アイケンジャパン

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⇒公式サイトはこちら

 

②OMパートナーズ

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⇒公式サイトはこちら

 

4、不動産投資を成功させるには不動産投資会社選びが重要!いい不動産投資会社を見分けるポイントは?

セミナー数多くある不動産投資会社の中で、どのように信頼できる会社を選んだらいいのかと悩まれている方も少なくないではないでしょうか。

HPなどの情報で判断できる情報で以下のようなポイントが挙げられます。

  • (1)資本金が大きい
  • (2)従業員数が多い

など。詳しく内容については「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」をご参照下さい。

なお、「不動産投資会社への一括比較」より厳選された不動産投資会社の資料を無料にて一括で請求できます。利用特典もあるので、ぜひ利用してみてください。

5、いい投資不動産を選ぶ際のポイント

POINT!毎月安定した家賃収入を得られるには、空室になりにくい投資不動産を選ぶことが重要です。

具体的には以下のようなポイントが挙げられます。

  • (1)空室になりにくい物件
  • (2)割安な物件
  • (3)高利回りが期待できそうな物件

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、賃貸の需要が高い物件と言えます。

具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • 物件の利便性がいい
  • 管理・メンテナンスがきちんとされている
  • 時代の流れに合った設備・仕様がある

など。詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照下さい。

(2)割安な物件

投資不動産を購入する前に、その不動産の資産価値を知っておく必要があります。

「収益価格」を算出することによって資産価値を知ることができます。

①収益価格とは

収益価格とは、

  • 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する「純利益」
  • 現在価値を総合して算出する「不動産の価値」

を合計した価格を言います。

②収益価格の算出方法

不動産の収益価格は以下の2つの方法で算出することができます。

  • 直接還元法
  • DCF法

計算方法などにつて詳しくは「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照下さい。

一方、居住用不動産の価値は「積算価格」より算出することができます。計算方法などについて詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照下さい。

③相場価格を知る

購入を検討している投資不動産の価格は適正であるかどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。

実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(3)高利回りが期待できそうな物件

投資である以上、物件の収益性が重視されます。 その一つの判断ポイントとしては、利回りが挙げられます。

一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

利回りの計算方法などについて詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご参照下さい。

また、いい投資不動産を選ぶ際のポイントなどについて詳しくは「優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと」をご参照下さい。

6、自分に適した投資不動産の選び方

homerupe不動産投資すると言っても、区分マンションから、一棟アパートなど実は様々なタイプがあります。また、新築か中古によって投資金額、リスクや収益性も異なります。

以下にて詳しく説明していきますので、ご自身の条件に合せて、参考にしてみてください。

(1)一棟と比較した区分マンション投資のメリットとデメリット

一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めています。

一棟と比較した区分マンション投資のメリットとデメリットについて説明しますので、参考にしてみてください。

①区分マンション投資のメリット

一棟アパートと比較した区分マンションのメリットとして、具体的には以下の3つがあります。

  • 投資金額が安いため始められやすい
  • 高利回りが期待できる
  • 経営管理に手間がかからない

②区分マンション投資のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 投資金額が少ないため、リターンも少ない
  • 資産は建物のみ
  • 空室になった場合、収入がゼロになる

区分マンションのメリットとデメリットについて詳しくは「ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき10のこと」をご参照下さい。

なお、一棟アパート経営について詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておきたい11のこと」をご参照下さい。

(2)新築と比較した中古物件のメリットとデメリット

新築物件と中古物件で迷われている方も少なくないでしょう。ここでは新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて説明していきますので、参考にしてみてください。

①中古物件のメリット

中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。

  • 初期費用が安く抑えられる
  • 個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い
  • 日当たりなど物件の状態を確認することができる
  • 周辺近隣の状況を確認することができる

など。

②中古物件のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 融資をする場合の担保力が低い
  • 物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある
  • (建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある

詳しい内容については「中古不動産はトク?中古不動産のメリット・デメリットについて」をご参照下さい。

まとめ

今回は投資不動産について書きましたがいかがでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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