• 不動産売却
  • 2019/3/30

不動産売却税を節税するには?売却前に知っておきたい6つのこと

不動産を売却する際には、購入時と同様に税金がかかることをご存知ですか?

不動産売却時に、具体的には以下の税金がかかってきます。

  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • (抵当権設定された場合に)抵当権抹消登記の免許税

さらに、売却によって利益が出た場合(購入金額より売却金額の方が大きかった場合)には「不動産譲渡所得税」がかかります。

今回は、「不動産譲渡所得税」を中心に、不動産売却時にかかる税金について説明していきます。

・そもそも不動産譲渡所得税とは

そもそも不動産譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得に対してかかる税金のことを言います。

売却益が大きいほど税金の金額も大きくなります。一方、購入金額の方が売却金額より大きいような場合には税金が発生しません。

・不動産譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、簡単には以下の計算式にて計算することができます。

「譲渡所得税=譲渡所得(1) ✕ 譲渡所得税の税率(2)」

(1)譲渡所得

譲渡所得は、以下の計算式で算出することができます。

「譲渡所得=売却価格ー(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)」

譲渡所得は、購入時の価格だけ差し引くのではなく、購入時及び売却時にかかった諸経費も差し引くこともできます。

1.購入時の諸経費

不動産購入時の諸経費として、以下の費用などが挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 登記手数料
  • 不動産取得税

なお、購入時の諸経費が不明の場合、「売却価格の5%」として計算することもできます。売却価格が高い場合、「売却価格の5%」で計算した方が最終的に支払う税金がおさえられる場合もありますので、参考にしてみてください。

不動産購入時の諸経費について詳しくは「中古不動産はトク?中古不動産のメリット・デメリットについて」をご参照下さい。

2.売却時の諸経費

一方、売却時の諸経費としては、以下の費用などが挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • 売却に伴う広告費

なお、売却時の諸経費について詳しくは「家の売却!損したくない方が事前に知っておきたい6つのこと」をご参照下さい。

(2)譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

判断基準としては、不動産を売却した年の1月1日現在で、

  • その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうか

です。

5年を超えている場合「長期譲渡所得」といい、超えていない場合「短期譲渡所得」と言います。

税率は下記の表を参照にしてください。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

(3)シミュレーション

では、以下の条件で不動産を売却した場合の譲渡所得税についてみてみましょう。

■物件条件

  • 不動産売却価格:3,000万円
  • 不動産購入価格:2,000万円
  • 購入時諸経費:200万円
  • 売却時諸経費:250万円
  • 所有期間:6年

 ■計算

譲渡所得税=(3,000万円ー2,000万円ー200万円ー250万円)☓15%

     =550万円☓15%

     =825,000円

・譲渡所得税を節税するために利用できる特例とは?

譲渡所得税を節税するためには、大きく以下の3つの特例を利用する方法があります。

  • (1)3,000万円の特別控除の特例
  • (2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
  • (3)買い替えの特例

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)3,000万円の特別控除の特例

1.3,000万円の特別控除の特例とは

マイホームを売却した時、一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円の特別控除の特例を受けることができます。

特例の適用要件について詳しくは「国税庁のサイト」をご参照下さい。

2.計算方法

特例が適用された場合、不動産譲渡所得税は以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡所得税=(課税譲渡所得(長期/短期)ー3,000万円)☓譲渡所得税の税率」

(2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

1.所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例とは

不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、「3,000万円の特別控除の特例」と併用して軽減税率の特例を利用することができます。

2.計算方法

以下の計算式にて算出することができます。

ー課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合ー

「譲渡所得税=課税長期譲渡所得☓10%(税率)」

ー課税長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合ー

「譲渡所得税=(課税長期譲渡所得ー6,000万円)☓15%(税率)」

(3)買い替えの特例

1.買い替えの特例とは

不動産を売却し、代わりの住居用不動産を購入した場合、買い替えの特例を利用することができます。

2.計算方法

ー買い替え資産の取得価格>譲渡資産の譲渡価格ー

この場合、譲渡所得税は一切かかりません。

ー買い替え資産の取得価格<譲渡遺産の譲渡価格ー

下記計算式にて算出することができます。

  1. 「収入金額=譲渡資産の売却価格ー買い替え資産価格」
  2. 「必要経費=(譲渡資産の購入価格+譲渡資産売却時の諸経費)☓(収入金額/譲渡資産の売却価格)」
  3. 「課税長期譲渡所得金額=収入金額ー必要経費」
  4. 「譲渡所得税=課税長期譲渡所得金額☓15%(税率)」

なお、上記特例を利用する際の要件や詳しい計算方法について詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却益を最大限に残すために税金を安くする5つのポイント」をご参照下さい。

・確定申告をして納税する方法

譲渡所得税の納付のため、確定申告をすることになります。

確定申告に必要な書類や手続き方法などについて詳しくは「サラリーマン必見!確定申告することトクする13のケース」をご参照下さい。

・売却で損失が出た場合は?

不動産売却することによって、損失をしてしまうことも考えられます。

不動産の売却で損失が出た場合、一定の要件を満たせば、大きく以下の2つの特例を利用することができます。

  • 居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例を利用することによって、以下のメリットが挙げられます。

  • 不動産を売却した年度の給与など他の所得と損益通算することで全体として支払う税金が安くなる
  • 売却年度に損失の控除がしきれなかった場合、譲渡の年の翌年以後最大3年間繰り越すことができる場合がある。これにより、翌年以降に支払う税金が安くなる可能性がある

利用するために必要な書類などについて詳しくは「不動産を売却したときの「確定申告」9つのポイントとは」をご参照ください。

・不動産の売却時に他にかかる税金は?

不動産の売却時に上記で書きました「不動産譲渡所得税」の他に、大きく以下の2つの税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • (抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税

税金の計算方法などについて詳しくは「不動産売却でかかる「3つの税金」と節税方法」をご参照下さい。

・譲渡所得税を節税して賢い不動産売却を

今回は不動産売却税について書きましたがいかがでしたでしょうか?不動産を売却する前の参考にしてみてください。

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